RFE-2024-172
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Lagunen
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av bolig sommeren 2023. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden, og oppdraget ble avsluttet. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, og om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megler var på befaring hos klageren 18. juli 2023. Under møtet fortalte klageren om sine tidligere erfaringer i forbindelse med salg av eiendommen. Megleren hun hadde engasjert hadde blant annet flyttet midt i oppdragsperioden. Han hadde ikke nevnt noe om dette da oppdraget ble inngått. Megleren hos innklagede meglerforetak beroliget klageren med at hun kunne stole på henne, hun hadde heller ingen skjulte utgifter. Hun skulle hjelpe henne med å få solgt boligen. Klagerens helseproblemer gjorde det nødvendig med en som tok ansvar og var til å stole på. På bakgrunn av det hun ble lovet under møtet, valgte hun å inngå oppdragsavtale. Hun sjekket ikke innholdet i oppdragsavtalen da hun signerte elektronisk. Det var ikke i hennes tanker at megleren skulle lyve for henne og skrive noe annet i avtalen, enn det hun hadde blitt tilbudt.
Første oppdragsperiode varte fra 24.juli 2023 til 23. januar 2024. Innen kort tid oppdaget klageren at megleren ikke gjorde jobben sin godt nok. Da avtaleperioden var over ønsket megleren å fornye avtalen, men klageren var usikker, men etter å ha tenkt gjennom det flere ganger valgte hun likevel å godta fornyelsen. Andre oppdragsperioden varte fra 24. januar 2024 frem til 23. juli 2024. Megleren kastet bort det meste av tiden i denne perioden og påførte klageren unødvendig mye stress og helsesituasjon hennes ble forverret.
Megleren var utilgjengelig. Klageren fikk ikke beskjed om at visninger var avlyste, eller når interessenter meldte seg. Når hun kontaktet megleren på SMS, måtte hun vente lenge på svar. Interessenter ble heller ikke fulgt opp. En interessent ringte megleren på fredag andre uken i mai, med ønske om visning samme helg. Megleren ringte først tilbake mandagen etter. Heller ikke klageren ble kontaktet. Interessenten ble sint og forsvant.
Klageren hadde gitt megler beskjed om at hun var tilgjengelig for å avholde visninger dersom megleren ikke hadde tid. Hun lovet megler å si fra på forhånd dersom hun likevel ikke hadde mulighet, og ba megleren gjøre det sammen. Dette ble ikke fulgt opp av megleren som heller ikke informerte klageren om at hun var reist på ferie. Klageren fikk ikke tak i henne på flere uker. På visningsdagene kom megleren gjerne 6-7 minutter for sent og interessentene var ofte allerede på plass.
I hele perioden megleren hadde oppdraget viste hun ingen vilje til å sette seg inn i forhold ved eiendommen, og klageren ble ofte oppringt med spørsmål om hvor sikringsskapet var eller andre spørsmål megleren burde ha funnet ut av på forhånd.
Klageren ba megler ta imot bud skriftlig for så å sende det over til henne etterpå, uten at det skjedde. Videre måtte hun betale en ny takstmann for å få svar på problemer som en av interessentene hadde stilt spørsmålstegn ved knyttet til loftet. Megleren kunne ikke svare og takstmannen som hadde forestått boligsalgsrapporten var ikke tilgjengelig. Det viste seg å være enkle ting som megleren burde ha funnet ut av.
Megler kom ofte med usannheter. Når annonsen ble tatt av for å annonseres igjen etter 20 dager, hadde megleren glemt det. Da klageren påpekte at annonsen ikke lå ute svarte megleren at hun hadde lagt den ut, men at den måtte ha falt ut av systemet. Dette skjedde flere ganger. Klageren ba også om at megleren satte opp visningstider, noe som først ble gjort flere dager senere. Klageren måtte følge opp hvert eneste steg.
I perioden hadde klageren mye problemer med naboen, som blant annet flere ganger stengte vannet fra de to husenes felles borehull. Da klageren fortalte megleren om problemene, prøvde hun å unngå temaet. Hun ba om å få snakke med en advokat eller rådgiver fra meglerforetaket, da ble megleren sint og sa at de ikke hadde slike rådgivere å snakke med.
Klageren sendte tinglyste skjøte/dokument knyttet til vann og vegrett til megleren den 30. april 2024. Megleren kom da tilbake og sa at hun ikke kunne selge boligen med slik problemer. Deretter forsvant hun i flere dager. Klageren førsøkte å få kontakt med henne i ukene etterpå. Først 10 juni ringte hun, men etter to ring stoppet det å ringe. Da klageren ringte tilbake rett etterpå tok hun ikke telefonen. Klageren forstod da at megleren hadde gitt opp, det var bare noen dager igjen av oppdragstiden og klageren var lei av den dårlige kommunikasjonen og sendte derfor en SMS og skrev at det nå sikkert var best å avslutte oppdraget. Da kom megler tilbake med en gang, og sendte deretter over faktura.
Da klageren ringte for å spørre om fakturaen fikk hun beskjed om at megler var på ferie. Klageren sendte henne da en SMS med spørsmål om hvorfor hun var fakturert, når hun var blitt lovet at hun ikke skulle motta noen regning og at det ikke kostet noe å si opp oppdraget. Det var dessuten megleren selv som avsluttet oppdraget etter at klageren fortalte om naboen og problemene de skapte for henne. Da megleren ikke kunne gjøre noe ringte hun fagansvarlig og ba om et møte.
Ettersom megler og fagansvarlig avviklet ferie på dette tidspunktet ble møtet først avholdt 20. august 2024. Etter møtet tok det lang tid før klageren hørte noe tilbake til tross for purringer. Først 27. august fikk klageren en kreditnota på e-post. Her var meglers vederlag på 10 000 kroner trukket fra. Likevel var det fremdeles ting som var feil i fakturaen. Blant annet var det fakturert et gebyr for innhenting av dokumenter fra kommunen og kartverket på 763 kroner. Dette til tross for at det var klageren selv som innhentet alle dokumentene fra kommunen og kartverket og sendte de over til megleren.
Videre var det fakturert for løfting av annonsen på FINN.no 28. desember 2023 selv om dette var fra den første oppdragsperioden som ble avsluttet 23. januar 2024. Klageren ba fagansvarlig om en forklaring, men fikk til svar at hun ikke kunne gjøre mer og ba henne kontakte megleren som var den som satt på detaljene. Klageren forsøkte flere ganger å komme i kontakt med megleren uten å få svar. Da hun til tross for alle disse purringene verken mottok noen ny eller endret faktura, men i stedet fikk inkassovarsel på faktura dater 12. juli 2024, som hun ikke hadde mottatt tidligere, klaget hun til nemnda.
Klageren krever erstatning i form av kompensasjon for alle de negative effektene salgsprosessen hadde på henne og alle hendelsene over det siste året. Erstatningskravet settes skjønnsmessig til 500 000 kroner.
Det at eiendommen ble trukket fra markedet fem ganger i klagerens eiertid, skyltes meglere som sluttet, samt korona situasjonen i 2019. At det høyeste budet som kom inn, var på 4 500 000 kroner stemmer ikke. Det var flere som innga bud på 4,7 million, 4,9 million og 5 million. Bud journalen som ble oversendt i forbindelse med klagesaken, har ikke klageren fått tilsendt tidligere selv om hun flere ganger har etterspurt den.
Meglerforetaket har fortsatt ikke forklart alle punktene i fakturaen. De krever penger for løfting av annonsen på FINN.no selv om oppdraget var utgått. Den andre oppdragsavtalen var det megleren som avsluttet, og klageren skal da ikke betale for den. Først etter at klageren hadde vært i møtet med fagansvarlig ble hun kreditert de 10 000 kronene megleren hadde strøket over og lovet å ikke ta betalt for.
Klageren krever erstatning for bedrageri og for dårlig meglerskikk. Klageren har brukt mye tid på megler som ikke var lojal mot sin kunde.
Erstatningskravet opprettholdes.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble inngått 24. juli 2023. Ved utløp av 6 måneders periode, ble ny oppdragsavtale signert 24. januar 2024. Begge avtalene var identiske i innhold og betingelser. Klageren ga 11. juli 2024 beskjed om at hun ønsket å si opp oppdraget. Oppdraget ble derfor avsluttet uten at boligen var solgt.
Boligen ble kjøpt av klager i 2011 og har vært forsøkt solgt via forskjellige eiendomsmeglerfirma siden 2019. Etter lang liggetid på nett ble den trukket fra markedet totalt fem ganger i klagers eiertid. I begge de signerte oppdragsavtalene pkt.1C, første og andre avsnitt fremkom det at:
Dersom handelen ikke kommer i stand, eller oppdragsgiver sier opp oppdraget, er følgende avtalt om meglers krav på vederlag og utlegg: Provisjonsbasert avtale med salgsgaranti: Du betaler kun for avtalte utlegg, samt kr 10 000,- i honorar for arbeidet vi har utført med oppdraget. Dersom megler har lagt ut for fotografering, rapport fra takstmann og boligstyling vil disse også bli krevd dekket fra megler.
På denne bakgrunn ble det den 12. juli 2024 utstedt faktura på 13 680,53 kroner med forfallsdato 26. juli 2024. Fakturaen ble ikke betalt. Klageren hadde møte med fagansvarlige om saken. I møtet viste klageren til en usignert oppdragsavtale der det i pkt.1C var strøket over 10 000 kroner i honorar. Meglerforetaket valgte på denne bakgrunn å kreditere de 10 000 kronene. Den resterende delen av fakturaen på 3 680,53 står ubetalt. Klageren krever 500 000 kroner i erstatning. Det er ikke noe underlag som dokumenterer et slikt tap/krav.
Megler har gjennom to oppdragsperioder, markedsført og jobbet med å få boligen solgt. Det ble avholdt totalt 16 visninger, uten at det ble oppnådd bud på et nivå hvor det var mulig å komme til enighet. Høyeste bud var på 4 500 000 kroner. Når boligen ikke blir solgt, medfører det at megler ikke får provisjon. Det er derfor ingen grunn til at megler ikke skal gjøre sitt ytterste for en god salgsprosess, som kan få boligen solgt. Salgsprosessen er gjennomført slik den skal, og slik det ble avtalt i oppdragsavtalen.
Det er ikke kommet frem noe gjennom klagen som tilsier at det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Selv om det i hvilket som helst oppdrag, kan foreligge kritikkverdige momenter, gir det ikke grunnlag for erstatning. Ingen deler av det som kommer frem i klagen, tilsier at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side.
Krav om erstatning avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Meglers honorar er i overensstemmelse med oppdragsavtalens bestemmelse punkt 1.C, om hva som kan kreves der handel ikke kommer i stand. Vederlaget er dessuten rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5, som direkte gjelder ved oppsigelse, men som må gjelde tilsvarende der et oppdrag løper ut på tid.
Det vises her til at megler uansett har kreditert klageren for honoraret sitt på 10 000 kroner. Utlegg kan kreves dekket etter oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd siste punktum, jf. § 7-5, jf. 6-4 første ledd nr. 5.
Nemnda kan ikke se at klager ikke skal være forpliktet til å betale for meglers utgifter til annonsering samt innhenting av lovpålagte opplysninger. Videre legger nemnda til grunn at det har vært enighet mellom klager og megler om løftingen på Finn.no, slik at klager også skal betale for dette.
Det foreligger ikke noe rettslig grunnlag for at klager ikke skal betale de 3 680 kronene. Noe vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 er det heller ikke tale om, ettersom de beløp klager krever seg fritatt fra å betale ikke gjelder vederlag, men utlegg.
Nemnda kan heller ikke se at klager har sannsynliggjort slike forsømmelser fra megler side, som skulle kunne lede til erstatningsansvar. Erstatningskravet på 500 000 kroner er heller ikke underbygget nærmere.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.