RFE-2024-107

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Ålesund

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Saken gjelder salget av en leilighet som innklagede meglerforetak formidlet for et dødsbo. Klageren var en av to arvinger i dødsboet. Oppdraget ble inngått med en advokat som representerte de to arvingene. Oppdraget ble sagt opp av klageren. Da klageren henvendte seg til megler for å få utlevert nøkkelen til leiligheten, fikk hun den ikke. Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder om det er grunnlag for klagerens krav på erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Meglerforetaket ble engasjert til å bistå med salget av leiligheten tilhørende klagerens mor sitt dødsbo. Klageren var en av to arvinger i dødsboet.

En ugild advokat inngikk på vegne av klager og hennes bror en oppdragsavtale med meglerforetaket og igangsatte salgsprosessen. Dette ble gjort uten klagerens samtykke.

Etter at klageren sa opp megleroppdraget, nektet megleren å utlevere henne nøkkelen til leiligheten. Det vises til kopi av testamenter og fremtidsfullmakt som viser at leiligheten er gitt til klageren. Nøkkelen ble overgitt klageren i arv via hennes tidligere advokat, og tilhører således henne. I henhold til oppdragsbekreftelsen fra klagerens tidligere advokat fremgår det at advokaten kan kreve nøkkelen utlevert. Meglerforetaket hadde ingen hjemmel til å nekte å utlevere nøkkelen til klager og derav nekte henne tilgang til egen eiendom.

Klageren har spurt megleren om hvor nøkkelen befinner seg, uten å få noe svar. Heller ikke klagerens bror har svart henne på dette spørsmålet. Først nå i forbindelse med klagesaken hos Reklamasjonsnemnda har meglerforetaket kommet med en avklaring på dette. Det stilles spørsmål om megleren hadde hjemmel til å unnlate å svare klageren, når hun åpenbart har en partsinteresse i prosessen som har foregått og blitt håndtert av meglerforetaket.

Som følge av at megleren har unnlatt å utlevere nøkkelen til klager, ei heller opplyst hvor den befinner seg, har klageren ikke hatt tilgang til sin arvede leilighet. En megler som ikke lenger har et oppdrag, har ingen rett til å beholde andres eiendeler og på denne måten nekte klageren tilgang til sin egen leilighet. Megleren beholdt nøkkelen, med den hensikt å prioritere klagerens bror, som er medarving. Det foreligger et testamente som er inne hos Statens Sivilrettsforvalning, ettersom flere forhold behøver avklares før det sendes over til rette instans.

Meglerforetakets anførsel om at det var klagerens bror som leverte nøkkelen til meglerforetaket, er kun delvis riktig. Klagerens bror var først med å levere den inn fordi klager selv har bodd i utlandet over lengre tid. I denne sammenheng skal verken klagerens grunnleggende bevegelsesrett eller vanskelige situasjon kunne utnyttes på noen som helst måte. Uansett har det ingen betydning at det var klagerens bror som leverte inn nøkkelen tilhørende klageren. Det at klageren har hatt gode grunner til å ikke ha kontakt med sine foreldre over noen år, kan heller ikke brukes som et argument i denne saken.

Megleren har mot bedre viten beholdt nøkkelen til en leilighet som knytter seg til et tidligere salgsoppdrag. Klageren mener det er tale om en form for korrupsjon fra meglers side. Klageren mistenker at det er hevn for at megleroppdraget ble avsluttet da innholdet i testamentet ble gjort kjent for henne. I tillegg til meglers åpenbare egenmektighet som inkluderte en synlig partiskhet overfor klagerens bror. Meglerens påstand om at hun hadde rett til å beholde nøkkelen i den mening å levere klagerens andel av arven til klagerens bror «fordi det er han som har levert den inn», er et ufornuftig standpunkt fra meglerens side. Dette strider mot meglerens oppgave i å gi uhildet bistand, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1, og plikten til å holde klientmidler adskilt fra egne midler og andre midler som ikke tilhører klienter, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2 første ledd. Det følger videre av eiendomsmeglingsloven § 5-3 tredje ledd at megler ikke kan formidle bud for personer som nevnt i ervervet av «andre rettigheter». Megleren har dermed ikke rett til å beholde nøkkelen med den hensikt å gi den til klagerens bror.

Ansvarlig megler må oppfylle kravene oppstilt i eiendomsmeglingsloven § 4-2. Megleren burde derfor vite bedre enn å opptre partisk mot én av to arvinger. Megleren skal opptre med omsorg for begge parters interesser, men klagerens rett til å overta arv ble her ikke tatt hensyn til. Videre var det ikke inngått noen avtale mellom klager og megler om at hun skulle beholde nøkkelen i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd. Uansett har megleren ikke anledning til å sette et slikt vilkår, jf. § 6-3 fjerde ledd, da en slik ytelse ikke står i rimelig sammenheng med det tidligere oppdraget.

Advokaten besluttet å gi salgsoppdraget til et annet meglerforetak, uten at klageren ønsket dette. Nøkkelen er ikke å regne som klientmiddel i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd, og skal derfor utleveres til klager via rekommandert forsendelse.

Ettersom nøkkelen ikke er blitt utlevert klager, krever klageren erstattet merutgifter i tilknytning til leiligheten, herunder kravet fra OBOS som følger av inkassovarsel datert 10. juli 2024. Dette er betalingskrav som klageren ikke har kunnet gjøre seg kjent med tidligere fordi megleren har nektet henne tilgang til leiligheten ved å ikke utlevere nøkkelen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale ble undertegnet 8. januar 2024 av advokaten som hadde fått fullmakt fra klageren og hennes bror. Det var klagerens bror som overleverte nøkkelen til leiligheten til megler. Megler startet salgsforberedelser med innhenting av informasjon fra ulike instanser.

Megleren mottok en e-post 22. februar 2024 om at advokaten ikke lenger skulle representere klageren. Den 8. april 2024 informerte klageren om at hennes bror fortsatt var representert av advokaten og at han ønsket å begjære offentlig skifte. Klageren sa opp oppdraget med megler. Den 4. juni 2024 ble bostyrer oppnevnt i forbindelse med det offentlige skiftet.

Megler har i forbindelse med salgsoppdraget hatt utgifter på 12 582 kroner. Meglerforetaket har i tillegg til de direkte utgiftene krav på vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Faktura er foreløpig ikke sendt.

Megler har med rette forholdt seg til salgsoppdraget og fullmakten som advokaten fikk fra arvingene i forbindelse med oppdraget. Meglerforetaket bestrider påstanden om at advokaten ikke var gitt gyldig fullmakt fra klager. Megler mottok denne på e-post 4. januar 2024. Megler må uansett kunne forholde seg til en fullmakt gitt til en advokat i et boligsalg og kan ikke ta ansvar for advokatens eventuelle feil.

Nøkkelen ble utlevert til klagerens bror før sommeren. Nøkkelen ble levert på en matvarebutikk, etter instruks fra klagers bror. Det var på samme måte megler mottok nøkkelen. For ordens skyld presiseres at nøkkelen ble levert i en konvolutt med kun fornavn, og ikke adresse.

Meglerforetaket tilbakeviser klagers påstand om at meglerforetaket hadde mange konvolutter med adresse påskrevet hos matvarebutikken. Klagers niese (brorens datter) jobber i butikken og megler fikk nøkkelen av henne personlig i starten av oppdraget. Ettersom hun hadde fri da nøkkelen skulle tilbakeleveres, ble nøkkelen avtalt levert der i en konvolutt med hennes navn på. Det er ikke slik at meglerforetaket har for vane å levere nøkler i denne butikken.

Meglerforetaket kan ikke se at det er hold i klagerens påstand om at megler opptrer partisk i forhold til arvingene. Megler hadde ingen forutsetninger for å avgjøre om nøkkelen tilhørte klageren. Megler valgte derfor å tilbakelevere nøkkelen til klagerens bror, som hadde gitt megler nøkkelen i oppstarten av oppdraget.

Megler er ikke ansvarlig for klagerens manglende disposisjonsrett til eiendommen. At klageren innleverte nøkkel siste gang etter å ha lånt den en periode, tilsa ikke at det var klagerens nøkkel. Meglers oppfatning var at nøkkelen tilhørte klagers bror. Det bestrides at overleveringen til broren har bakgrunn i at salgsoppdraget/advokatoppdraget ble avsluttet av klageren.

Klageren krever erstatning for løpende utgifter knyttet til leiligheten frem til klageren får utlevert nøkkel. Kravet bestrides. Megler kan ikke lastes for uenighet mellom to arvinger, og må kunne forholde seg til mottatte fullmakter og salgsoppdrag inngitt av advokat uten å ta stilling til striden mellom arvingene. Megler var engasjert til å gjennomføre boligsalget, og ikke skifteoppgjøret mellom arvingene. Megler har forholdt seg til gjeldende fullmakter gitt til advokaten som representerte arvingene.

Meglerforetaket tilbakeviser klagerens påstander om at megler har vært usaklig, upartisk og korrupt.

Megler har forholdt seg til oppdragsgiver og utført oppdraget i tråd med god meglerskikk. Klagerens krav om oppreisning bestrides. Dette er et ikke-økonomisk tap og er ikke dekningsberettiget.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klageren og hennes bror i fellesskap ga advokat [navn] fullmakt til å ordne alt i forbindelse med booppgjøret. Advokaten inngikk avtale med megler hos innklagede meglerforetak på vegne av klageren og hennes bror. Megler fikk 22. februar 2024 opplyst at advokaten ikke lenger skulle representere klageren. Den 8. april 2024 ble megler av klageren informert om at hennes bror fortsatt var representert av advokaten og at han ønsket å begjære offentlig skifte. Klageren sa opp oppdraget med megler i samme e-post. Det ble deretter åpnet offentlig skifte, og bobestyrer ble etter det opplyste oppnevnt 4. juni 2024. Nemnda oppfatter at megler utleverte nøkkel til eiendommen til klagers bror før sommeren. Dersom offentlig skifte var åpnet, var det rettslig sett ikke riktig av megler å utlevere nøkkel til den ene arvingen.

Med mindre arvingene er enige, er det tingretten og bobestyrer som forvalter det offentlige boet, jf. arveloven §§ 138, 135 og 91. Det er uklart for nemnda om nøkkelen ble tilbakelevert til den andre arvingen før eller etter at offentlig skifte ble åpnet.

Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt kritikkverdig. Tvil på dette punktet må derfor gå utover klager. I tillegg kommer at saken reiser rettslige problemstillinger knyttet til offentlig skifte som ikke er i kjernen av meglernes kompetanseområde.

Megleren har dermed ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og det er ikke grunnlag for erstatning. Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

[Klageren] gis ikke medhold.