RFE-2024-168

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Privatmegleren Sandefjord AS
v/ advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Tvist rundt støttemur – brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerens tidligere nabo solgte boligen sin gjennom innklagede foretak i 2021. Det var på dette tidspunktet en pågående konflikt mellom naboene grunnet støttemuren mellom eiendommene fra veien og til garasjen. Ved salget ble det ikke opplyst annet enn at muren ikke var sluttført, noe som ifølge klageren var langt fra å beskrive den pågående konflikten mellom naboene. Spørsmålet i saken er om megleren ved ikke å opplyse nærmere om problemene med muren og konflikten som hadde oppstått rundt prosjektet med å reparere den, har brutt sin opplysningsplikt og handlet i strid med god meglerskikk. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klagerens tidligere nabo solgte boligen sin gjennom innklagede foretak, men salget var alt annet enn profesjonelt utført. Det har ført til fare for liv, helse og eiendom i flere år allerede. Klageren har ikke fått noen svar på flere år. Det er og har vært en svært langvarig og fortsatt pågående konflikt/sak mellom klageren og de respektive eierne av naboeiendommen. Megler har holdt tilbake informasjon og dokumentasjon om dette i forbindelse med salget, og det er flaks at ingen er skadet eller drept allerede.

Det har blant annet blitt holdt tilbake informasjon/dokumentasjon om en skadet mur, som selger av naboeiendommen selv har sørget for å skade, for deretter å hindre at den ble sikret/reparert i ca. 10 år. De nye eierne har ikke vært informert om denne livsfarlige muren som nå er å betegne som en «dødsfelle». Ifølge kjøperne har de ikke hørt om noen konflikt eller noen problemer med noen mur, og har bodd her i flere år allerede. Det har også blitt holdt tilbake informasjon/dokumentasjon angående den langvarige, og fortsatt pågående klagesaken hos kommunen, hvilket har fått kjøperne til å nå skulle «ta hevn» på klageren. De holder på med advokat for å saksøke, i tillegg til at de oppfører seg aggressivt og truende, i tillegg til annen ulovlig og uakseptabel oppførsel som er rapportert til kommunen.

Selgerne av eiendommen krevde ny støttemur fra klageren, deretter saboterte de oppdraget slik at muren ikke kunne leveres etter søknad og godkjenninger. Deretter hindret de sikring av muren for så å flytte og holde alt skjult. Klageren ble saksøkt av kjøperne på grunn av den usikre muren, som kun er usikker fordi de tidligere eierne fortsatte med sine lovbrudd. Kjøperne har nå også selv brutt loven ved å hindre tilgang for klageren eller representanter i flere år, og galskapen tar ingen ende.

Oppdraget som selgerne krevde at ble startet har aldri blitt ferdig, og dette hindres fortsatt. Megleren ble varslet om dette (og mer) før visning, og hun skulle ikke solgt boligen med disse pågående sakene, uten å opplyse kjøperne om dette. Klageren jobber fortsatt med å innfri et krav fra kommunen og naboeiendommen tilbake fra 3. September 2013, men oppdraget blir fortsatt hindret og sabotert.

Klageren har mottatt et nytt varsel fra naboen vedrørende den sammen muren og sikkerheten knyttet til denne. Muren er i den stand den er på grunn av de forrige eierne. Nå tar også kjøperne hevn for den mangeårige klagesaken hos kommunen, som aldri har blitt behandlet. Saken har blitt purret opp etter at de nye naboene også har begynt å oppføre seg dårlig mot klageren. Kommunen har til og med gjort feil og sagt det har blitt klaget på ting som det ikke er klaget på, hvilket gjorde kjøperne enda mer aggressive i sin oppførsel, som allerede var totalt uakseptabel.

Kommunen har mye annet å svare for i denne saken også. Ettersom de selv klager på murens sikkerhet nå, så innser de vel at de skulle hørt på klageren i stedet for å overlate han til å vente på selgerne og reklamasjonsarbeidene fra entreprenør. Denne galskapen er gjort mulig av megler. Og at dette nå kan fortsette uten at de forrige eierne engang svarer på mange år, skyldes blant annet uetisk og ulovlig eiendomsmegling. Det er også ting i annonsen/prospektet som ikke stemmer. Megleren bekrefter å ha mottatt og lest informasjonen klageren har sendt meglerforetaket før første visning, men det sikret ikke at megler videreformidlet informasjonen.

Klageren ble først i forbindelse med klagesaken informert om at det var en pågående sak mellom kjøper og tidligere eier. Til tross for klagerens forsøk på å få i gang en dialog har ingen kommunisert med klageren siden megleren svarte at hun hadde mottatt klagerens informasjon før første visning. Det er ikke riktig at hun mottok en rekke e-poster. Det var en e-post før første visning, deretter mottok hun to purringer/varsler over flere måneder.

Etter dette sendte klageren en e-post 17. mai, etter at naboene og han havnet i en konfrontasjon, hvor det kom frem at selgerne og megler hadde holdt tilbake informasjon i forbindelse med salget av eiendommen. Informasjon i et prospekt som sier at en mur ikke er sluttført, sier ikke noe om at det er en pågående konflikt med naboen; men at naboen har en mur som ikke er ferdig. Det er ikke i nærheten av å beskrive den mangeårige tvisten mellom selger og klageren.

Heving av kjøpet for kjøpers del vil ikke gjøre hans sak uvesentlig, da dette har sørget for å dra ut saken i enda flere år, med tanke på at det er selgerne som er pliktige til å rydde opp. At kjøpet blir hevet vil ikke gjøre om på situasjonen, da ingen rydder opp etter selgerne og de har ikke svart på mange år, men i stedet rømt fra problemet sitt. At kjøperne ikke var klar over den farlige muren, betyr at de ble utsatt for livsfare. Dersom de skulle få hevet kjøpet, er ikke det formildende for selgerne eller megler som holdt tilbake informasjonen om dette i flere år. Konflikten om muren handler ikke om betongmuren og problemer med vann i garasjen, dette er det de nye naboene som klager på, noe selger må være ansvarlige for.

Den faktiske konflikten med naboeiendommen gjelder hele støttemuren fra veien og til garasjen, som selgerne krevet bygget på nytt da en stein falt ut av den gamle. Deretter saboterte de prosjektet og har trenert saken siden. Den farlige delen av muren nå, er en konsekvens av dette.

Selgerne tar absolutt ingen ansvar i denne saken, selv om klageren har dokumentert at det er deres kundeforhold som svekket og ødela muren, som selgerne senere hindret og nektet klageren å sikre og reparere i alle år. Det var også dette kjøperne gikk til sak mot selgerne på grunn av, jf. varselet fra deres advokat. Eiendommen skulle aldri vært solgt uten at det ble ordnet opp i dette først. I dokumentet ser man at muren er for lav med 55 cm lavere støtte på siden av betongmuren, som nå er livsfarlig. I tillegg til ulovlig pigging fra selgerne inn til garasjen, bak klagerens rygg og mot avtalen, noe som svekket den farligere muren ytterligere.

Disse tingene ville kun løst seg ved at selgerne tok ansvar, noe megleren har lagt til rette for at ikke skjedde. Ærekrenking er noe som skjer her daglig, da det er lagt til rette for at selgerne kunne rømme fra problemet og fortsette å trenere saken den dag i dag. Megleren har sørget for at dette kunne fortsette i flere år etter salget. Det er kritikkverdig at megler skal slippe unna med å utsette kjøper og naboen for livsfare, ved å hjelpe selgerne på denne måten.

Klageren krever 100 000 kroner fra meglerforetaket etter å ha blitt ærekrenket og utsatt for livsfare, ved at megleren har hjulpet til med dette lovbruddet.

Innklagede har hovedsak anført:
Det er en pågående tvist mellom kjøper og megler i forbindelse med salget av eiendommen, hvor det også er reist krav mot meglerforetaket. Denne saken er til behandling i nemnda med saksnummer REF-2024-117.

Avvisning
Nemnda bes avvise saken under henvisning til vedtektenes punkt 1.4., da klager ikke har noe reelt behov for å få prøvet denne saken, herunder om det kan anses som et omtvistet krav overfor megler. Den underliggende tvisten i saken er tvisten med entreprenør, kommune og nabo. Denne konflikten står i den samme stillingen uavhengig av at eiendommen er blitt solgt og uavhengig om det skal ha blitt gitt for lite informasjon om dette ved salget.

Det økonomiske kravet i saken er videre begrunnet med ærekrenkelser fra megler side. Dette er ikke å anse som et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand, dette ligger utenfor hva nemnda kan ta stilling til.

Det er videre innklagedes vurdering at klagen er useriøs/grunnløs og nemnda bør også vurdere å avvise den under henvisning til vedtektenes punkt 5.

Saken bør avvises.

For det tilfelle at nemnda tar saken opp til behandling, inneholder klagen med tilhørende vedlegg en rekke påstander og tar bla opp forhold som ligger 10 til 12 år tilbake i tid. Det er vanskelig å se relevansen av flere av påstandene og anførslene som er reist mot megler. Det meglerforetaket har grunnlag for å besvare er følgende forhold:

Megler har ikke informert om skadet mur i forbindelse med salget.
Megler fikk opplyst av selger at forstøtningsmuren til naboeiendommen ikke var sluttført. Denne informasjonen ble tatt inn i salgsdokumentene. Slik meglerforetaket forstår det oppstod det i 2013 problemer med støttemuren og det ble avdekket vanninntrenging i garasjen til naboeiendommen med fare for utglidning. Dette skulle tilsynelatende utbedres i form av reklamasjonsarbeider fra entreprenøren som har satt opp muren, men på grunn av ulike konflikter rundt dette ble det aldri gjennomført. Det var på denne bakgrunn det ble opplyst at forstøtningsmur ikke var sluttført.

Etter at salgsdokumentasjonen var ferdigstilt og kort tid før første visning fikk megler en henvendelse fra klager og det ble oversendt en rekke e-poster. Megler gikk i dialog med selger om disse forholdene og selger informerte om at de hadde engasjert egen advokat for å bistå dem i denne spørsmålet.  Selger opplyste til megler at de etter råd fra egen advokat vurderte det slik at de hadde gitt tilstrekkelige og relevante opplysninger om dette forholdet. Megler hadde ikke informasjon som tilsa at dette var en feil vurdering.

Megler har ikke informert om en langvarig og fortsatt pågående klagesak mot naboen hos kommunen.
Selgers advokat bisto også ved vurderingen av hvilke opplysninger som skulle gis om den pågående konflikten med naboen. Det var selger og deres advokat sin vurdering at de mente at det ikke var grunnlag for å gi noen ytterligere informasjon om dette. Meglers primære fokus for dette forholdet var å sikre at selger hadde gitt tilstrekkelig og relevante opplysninger til potensielle kjøpere. Megler sendte derfor en redegjørelse til selger den 2. november 2021 hvor det ble informert om at denne type informasjon kan påvirke handelen og dersom kjøper oppfatter det som mer problematisk enn de selv vurderer det som, så vil potensielt det kunne føre til et krav om prisavslag eller hevning.

Megler var tydelig på at det var selger som måtte ta endelig stilling til informasjonen de skulle gi om konflikten, gitt at det var de som kjente konflikten og at de hadde innhentet råd fra egen advokat om dette. På basis av denne dialogen og den øvrige informasjon megler hadde, la megler til grunn at dette var nøye vurdert av selger i samråd med deres advokat og at det derfor ikke var grunnlag for å stanse salgsprosessen eller beskrive dette på en annen måte i salgsoppgaven.

Klagers krav
Klagers krever 100 000 kroner som følge av at han har blitt ærekrenket og utsatt for livsfare ved at megler har hjulpet til med lovbruddet. Innklagede ser på dette som en grunnløs påstand og avviser denne. Som nevnt innledningsvis mener vi også det ligger utenfor nemndas mandat å ta stilling til krav knyttet til ærekrenkelser.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Prinsipalt: Klagen avises

Subsidiært: Klagen tas ikke til følge.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen skal avvises. Det vises til at nemnda, etter vedtektene punkt 1.4 skal behandle klager fra forbrukere, både selgere, kjøpere eller øvrige interessenter, som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot eiendomsmeglingsforetak. Klager faller i denne sammenheng eventuelt inn under kategorien «øvrige interessenter».

Nemnda kan ikke se at klager har et reelt behov for å få avgjort klagen. Hvorvidt megler har forsømt sin opplysningsplikt overfor kjøper, er et forhold mellom kjøper og megler. Dette vil nemnda ta stilling til i klagesak mellom kjøper og megler, jf. nemndas sak RFE-2024-117. I den grad megler skulle ha forsømt sin opplysningsplikt overfor kjøper, kan ikke nemnda se at klagers rettsstilling knyttet til konflikten om muren er vesentlig påvirket av om det er selger eller kjøper som eier naboeiendommen. Nemnda er derfor enig med innklagede i at konflikten står i samme stilling uavhengig av om eiendommen er blitt solgt og uavhengig av om det skal ha blitt gitt for lite informasjon om dette ved salget.

Når det gjelder at megler skal ha gjort seg skyldig i ærekrenkelser mot klager, er klagen grunnløs, og avvises på dette punktet etter vedtektene punkt 5.1 b.

Etter dette avvises klagen i sin helhet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen avvises.