RFE-2022-187

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Molde

Saken gjelder:               Parkeringsplass – Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet i eierseksjonssameie ved budaksept 2. juli 2019. Overtakelsen ble gjennomført 20. august 2019. Leiligheten ble markedsført og solgt med garasje som tinglyst tilleggsdel, omtalt i salgsoppgaven. Etter overtakelsen viste det seg at garasjeplassen ikke var tilgjengelig. Styret i sameiet og utbygger hevdet at leiligheten ikke hadde garasjeplass, og at tinglysningen var feil. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder brutt god meglerskikk ved gi feil opplysninger om parkeringsplass for seksjonen i byggets parkeringskjeller. Videre om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn og anslår verditapet til 200 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klagerne kjøpte leilighet med seksjonert og tinglyst garasjeplass tilhørende leiligheten. Garasjeplassen og leiligheten hadde samme gårds- og bruksnummer. Det var ikke mulig å få tilgang til garasjeplassen. Meglerforetaket har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre har ikke megleren opptrådt som nøytral «mellommann» og har brutt god meglerskikk.

Klageren var på to visninger før kjøp. En visning med megler, og en med selger. Begge ganger ble hun vist en garasjeplass i nabobygget. På spørsmål om hvorfor selger ikke brukte garasjeplass i eget bygg, var svaret at det for ham var mest praktisk å bruke plassen hos naboen, og at garasjekjelleren i bygget «var så trangt». Det ble aldri sagt at det skulle bli vanskelig/umulig, å få tilgang på den tinglyste garasjeplassen. Under den første visningen sammen med megler, ble garasjeplassen i nabobygget vist frem, og ikke plassen som var tinglyst og seksjonert. Klageren spurte megler hvorfor selger brukte denne plassen, det visste ikke megler. På den andre visningen sammen med selger, viste han også frem garasjeplassen i nabobygget. På spørsmål om hvorfor han brukte denne plassen, svarte han at det var fordi den var romsligere, lå nærmere leiligheten, og at det var så trangt i garasjeanlegget i eget bygg.

Verken megler eller selger informerte om at det skulle bli umulig å få tilgang til garasjeplassen som var tinglyst og seksjonert på leiligheten og behørig markedsført i salgsprospektet.

I ettertid viste det seg at leiligheten ikke fikk tilgang på den tinglyste og seksjonerte garasjeplassen, og at det var andre seksjonseiere i sameiet som har kjøpt og betalt for samme garasjeplass. Styret hadde sågar en tegning over hvordan det skulle reseksjoneres, og hadde allerede i 2018 satte i gang prosessen. Det var kjent for blant annet styreleder at garasjeplassen som var tinglyst på seksjon nr. 9, var i seksjon nr. 12 sitt «eie» og bruk. Garasjeplassen til seksjon nr. 12 ble også omsatt på nytt i 2018. Eier av seksjon nr. 9 fikk aldri vite om dette, og heller ikke klageren og hennes sønn når de kjøpte seksjonen i 2019. Den 26. august 2019 sendte styreleder en e-post vedrørende reseksjoneringen til alle seksjonseierne, unntatt eier av seksjon nr. 9.

Klageren klaget sommeren 2021 til selgers boligselgerforsikringsselskap. Forsikringsselskapet henvendte seg til sameiets styre, som igjen henviste de til utbyggers advokat. Ifølge brevet fra advokaten sendte til boligselgerforsikringen så det ut til at meglerforetaket implisitt hadde underbygget at leiligheten ikke hadde tinglyst og seksjonert garasjeplass. Meglerforetaket har ikke bare unnlatt å hjelpe kjøper, slik det kan framstå av dokumentasjonen har meglerforetaket aktivt motarbeidet at leiligheten skulle få tilgang til den tinglyste plassen. Til tross for motarbeiding fra meglerforetaket, greide boligselgerforsikringen og klageren å inngå en minnelig løsning. En løsning som tok høyde for at garasjeplassen fortsatt skulle kunne innkreves, men da fra andre parter. Summen i forliket reflekterer dermed ikke verdien på en seksjonert og tinglyst garasjeplass.

Styret varslet søksmål for å få reseksjonert garasjeplassen. Styret har sendt klageren (og eiere av fem andre leiligheter med garasje) varsel om søksmål ettersom ingen ville signere reseksjoneringen. Både utbygger og styret la til grunn at tinglysningen var feil, og at feilen antageligvis var gjort av kommune i sin tid. Ved en reseksjonering lå det an til at seksjon nr. 12 ville få overdratt seksjon nr. 9 sin tinglyste og seksjonerte garasjeplass.

Megler markedsførte seksjon nr. 9 i salgsoppgaven med at den hadde seksjonert og tinglyst garasjeplass som tilleggsdel på eiendommens gårds- og bruksnummer. Det sto flere plasser vist til at leiligheten hadde parkering på fast oppstillingsplass i garasje. Også tilstandsrapporten s.11 opplyste om

«garasjeplass er ikke medregnet i oppsummering av areal, Men følger seksjonen og er målt til ca 12 m2.».

Det fremgikk heller ikke av kjøpekontrakt at tinglysningen av garasjeplass ikke gjaldt. Det var heller ikke opplyst at seksjonen eier, eller hadde bruksrett, til garasjeplass på et annet gårds- og bruksnummer, enn leilighetens eget gårds- og bruksnummer.

På dugnad den 02. juni 2021 ble klageren bedt om å signere på reseksjonering. Klageren fikk beskjed om at leiligheten hennes ikke eide garasjeplass i eget bygg, og heller ikke hadde bruksrett til garasje i bygget. Det ble sagt at «tinglysningen var feil», og at det bare var å signere. Dessuten var det en annen seksjon som visstnok eide hennes tinglyste garasjeplass.

Klageren tok kontakt med megler noen dager senere, men det var ingen hjelp å få. Klageren sendt derfor en skriftlig klage 22. oktober 2021. Klagen hennes ble ikke fulgt opp av meglerforetaket. I stedet støttet meglerforetaket opp om at klagerens seksjon ikke hadde rett på den tinglyste garasjeplassen.

Meglerforetaket har ikke gjort noe for å rette opp skaden de har påført klageren. Tvert imot har de bidratt til å eskalere konflikten. Styre gikk til sak mot seksjonseierne som ikke ville signere reseksjoneringen. En reseksjonering der klagerens leilighet, helt uten kompensasjon, mistet tinglyst rettighet på garasje i eget sameie. I stedet for å bli dratt inn i en rettssak valgte klageren å signere. Saken styre i sameiet tok ut for jordskifteretten ble senere innstilt.

Klageren inngikk forlik med selger og boligselgerforsikringsselskapet, da selger ikke opplyste om at det ville være vanskelig å få den tinglyste plassen. Forliket var lavt, og var ikke til hinder for at klageren kunne kreve garasjeplassen. Meglerforetaket har ikke bidratt til forliket. Det jobbet klageren fram selv, og helt i sluttfasen ved hjelp av egen innleid advokat, med der tilhørende advokatutgifter på ca. 6 000 kroner.

Megler har ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det viste seg at tidligere styreleder, samt utbygger, allerede i 2018/2019, orienterte meglerforetaket om reseksjoneringen. I et annet meglerforetaks salgsoppgave, i forbindelse med salget av seksjon nr. 12, stod det følgende om reseksjoneringen:

«Sameiet er seksjonert. Det kan se ut til at tilleggsareal til hver seksjon, som parkeringsplasser og boder, ikke samsvarer med det faktiske antall eller plassering. Sameiet har en egen oversikt over de faktiske forhold, og det vil bli iverksatt tiltak for eventuell reseksjonering for å avstemme dette.»

Seksjon nr. 12 ble solgt før seksjon nr. 9 ble lagt ut for salg. Det var seksjon nr. 12 som brukte garasjeplassen som var tinglyst på seksjon nr. 9. Megler har ikke undersøkt vesentlige forhold som angår eiendommen godt nok, og har da heller ikke opplyst om et slikt vesentlig forhold.

Selgers forsikringsselskap kompenserte klageren for «tort og svie», men det ble ikke kompensert for tap ev eierrettighet til den tinglyste seksjonerte garasjeplassen. Siden leiligheten vil kunne ha en bruksrett i et annet gårds- og bruksnummer, er en sum på 340 000 kroner å anse som rimelig kompensasjon for tap av eierrettigheten. Her tas det i betraktning at det allerede er kompensert 140 000 kroner fra selgers eierskifteforsikringsselskap.

I kjøpsprosessen kom det fram at selger brukte garasjeplassen av «bekvemmelighetshensyn». Det kom ikke fram eierforholdet var feil. At diskusjonen om garasjeplassen kom i ettertid, skyldes at det ved salget tilforlatelig framsto som at leiligheten både eide en garasjeplass i sameiet, på eget gårds- og bruksnummer, samt at selgers bruk var en annen på grunn av bekvemmelighetshensyn. Det var ingen informasjon som tydet på problematisk eierforhold. Og det var først i ettertid (juni 2021) at enkelte aktører framholdt at leiligheten ikke eide seksjonert tinglyst garasjeplass. Klageren handlet i god tro.

Meglerforetaket solgte leiligheten med skriftlig dokumentasjon på seksjonert og tinglyst eierrettighet. Dette, sammen med tilforlatelig informasjon om at selger bare brukte en plass hos naboen av rene «bekvemmelighetshensyn», ga ikke grunn til å betvile eierrettigheten. Klageren skulle også leie ut leiligheten, og tenkte at hun kunne være grei med de andre sameierne, da det visstnok skulle være så trangt i egen parkeringskjeller. Det var ingen informasjon i kjøpekontrakt om at leiligheten ikke eide seksjonert og tinglyst garasjeplass i sameiet. Tvert imot var det vist til at dette var tinglyst.

Meglerforetaket innrømmer å ikke ha gitt tilstrekkelig informasjon, men har også tatt parti mot klageren ved å stadfeste at seksjoneringen var feil. Meglerforetaket har dermed ikke bidratt til å utrede saken for klageren. Derimot lot de seg bruke som redskap for utbygger og styreleder i sameiet. Det er styreleder som i dag bruker garasjeplassen som er tinglyst på seksjon nr. 9. Meglerforetaket viste til at det var 17 plasser med bruksrett knyttet til naboens gårds- og bruksnummer. Antallet stemmer ikke med faktisk bruk, da faktisk bruk er seks plasser. Det var heller ikke opplyst om mangelen på gjesteparkering ved kjøpet av leiligheten. Sameiet skulle hatt syv gjesteplasser ute, men har bare tre.

For det tilfelle at klageren ikke kan få garasjeplassen tilbake, krever hun dekket tapet hun lider som følge av dette. Tilsvarende garasjeplasser med tilsvarende lokasjon, selges i dag for ca. 500 000 kroner. Klageren krever erstatning fra meglerforetaket, utmålt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i hovedsak anført:
Salgsoppgaven inneholder opplysninger om parkering. På side 6 står det at leiligheten har garasje i underetasjen. Videre står det at det medfølger «garasje» og «stor parkeringsplass». På side 7 i salgsoppgaven er det opplyst under parkering at det er:

«parkering på fast oppstillingsplass i garasje.»

I selgers egenerklæring på side 25 i salgsoppgaven har selger anført følgende:

«20. Er det andre forhold ved eiendommen som er relevant for kjøper? (De øvrige svarene er ikke uttømmende for å oppfylle opplysningsplikten overfor kjøper eller selskap) «Innvendig parkeringsplass på samme nivå som leiligheten i naboeiendommen;  [nabobyggets adresse]».

Seksjoneringsbegjæringen fulgte som vedlegg til salgsoppgaven, her fremkom det at seksjon nr. 9 hadde to tilleggsareal i kjelleren, en for parkeringsplass og en for bod. Megler innhentet informasjon fra sameiet i forbindelse med salg av eiendommen.

Sameiet opplyste at seksjonen hadde parkeringsplass i nabobygget på same nivå. I ettertid har sameiet orientert megler og kjøper om at seksjoneringsbegjæringen var feil og at sameiet ville reseksjonere eiendommen slik at organiseringen ble korrekt og i tråd med slik den var da sameiet ble solgt første gang.

Det er ikke samsvar mellom seksjoneringsbegjæringen og informasjonen gitt fra sameiet og selger i denne saken. Denne uklarheten burde megler ha oppdaget, og skaffet klarhet i hva som var gjeldende parkeringssituasjon for seksjonen, slik at korrekt informasjon hadde blitt gitt til interessentene. Meglerforetaket innrømmer at megleren har brutt god meglerskikk, ved ikke å ha gjort grundige nok undersøkelser i saken og formidlet korrekt informasjon til klageren i forbindelse med dette.

Klageren var på visning og ble der påvist parkeringsplassen i nabobygget. Ved overtagelsen av boligen den 20. september 2022 ble samme parkeringsplass fremvist.  Det ble ikke anmerket noe i overtakelsesprotokollen om at leiligheten hadde mangler i form av at parkeringsplassen lå på feil sted. Det var i salgsoppgaven, på visning eller ved overtakelsen ikke skapt noen forventning hos klageren om at hun hadde rett til en annen parkeringsplass enn den hun disponerer i nabobygget.

Da megleren innhentet opplysninger fra sameiet, ble det opplyst følgende om parkering til leiligheten:

«Garasje i [nabobyggets adresse], (nabobygget på samme nivå)»

Det var denne parkeringsplassen som fulgte leiligheten og ingen annen. I salgsoppgaven ble det derfor skrevet at eiendommen har garasje i underetasje, at den er en stor parkeringsplass og at det er fast parkeringsplass i garasje. Selger opplyste i sin egenerklæring at det er «garasje i [nabobyggets adresse], nabobygget på samme nivå.).» Med underetasje mente megler den parkeringskjelleren der selger hadde parkeringsplass.

Megler eller selger har aldri, meglerforetaket bekjent, kommunisert til klageren at selger benyttet garasjeplassen i nabobygget av bekvemmelighetshensyn. Hvis noe annet skulle være tilfelle må klageren dokumentere det.

Det ble kommunisert at leiligheten hadde en parkeringsplass. Det fremkommer ingen steder at leiligheten disponerer to parkeringsplasser. Hvis så var tilfelle ville megler ha markedsført begge parkeringsplassene siden dette ville vært salgsfremmende.

Diskusjonen om parkeringsplassen er kommet i ettertid. Sameiet har redegjort for behovet for reseksjonering overfor sameierne i brev av 20. juni 2021. Kjøper har en selvstendig undersøkelsesplikt. Når salgsoppgaven ga motstridende opplysninger burde klageren oppdaget dette og stilt spørsmålstegn ved riktigheten av informasjonen som ble gitt. For at megler skal være erstatningspliktig i denne saken må det foreligge et ansvarsgrunnlag, en årsakssammenheng og et økonomisk tap i saken. Alle tre vilkår må være oppfylt.

Det er på det rene at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi tilstrekkelige opplysninger om parkeringssituasjonen i sameiet. Det er årsakssammenheng mellom meglers handling og usikkerheten knyttet til hvilken parkeringsplass klageren skal benytte. Hadde megler gitt opplysning om at sameiet skulle reseksjoneres hadde det ikke vært noen diskusjon om at klageren skulle benytte parkeringsplassen i nabobygget.

Klageren har ikke lidd noe økonomisk tap. Leiligheten har en parkeringsplass som har rettsvern for seksjonseierens bruk. Parkeringsplassen i underetasjen under leiligheten er seksjonert som tilleggsdel til seksjonsnummer 9. Parkeringsplassen i nabobygget har rettsvern i form av tinglyst erklæring på eiendommen.

Erklæringen har følgende ordlyd:

«[…] kommune, samt eier eller bruker av naboeiendom har rett til, uten vederlag, men med plikt til å utbedre skader som oppstår ved arbeidet, å legge og vedlikeholde vann- og avløpsledninger gjennom tomten. Videre har elektrisitetsverk og televerk samme rett til å legge og vedlikeholde kabler gjennom eller over tomten. Naboeiendommen […] skal ha rett til parkeringsplasser i eiendommens parkeringsetasje, 17 stk. [Naboeiendommen] har rett til adkomst over sameiets eiendom for innkjøring til og utkjøring fra sin egen eiendom.»

I sameiets vedtekter er det følgende bestemmelse inntatt i punkt 20:

«15 stk. garasjeplasser tilhører gnr. [..] bnr. […]. Disse plassene er avmerket på vedlegg til nærværende sameievedtekter. Seksjonseierne på gnr. [..] bnr. […] som skal disponere disse parkeringsplassene plikter å delta ved drift, både i forhold til kostnader og arbeid med sin forholdsmessige andel. Fordelingen skjer etter antall bilplasser. Denne rett og plikt skal kunne tinglyses»

Naboeiendommen der klageren har sin parkeringsplass, kan ikke på noen måte fravike rettigheten som klagerens eiendom har til 17 parkeringsplasser. Disse plassene disponeres av eiendommen der klageren har leilighet. Klageren har fått en av de 17 parkeringsplassene. Eierseksjonsloven § 51, har bestemmelser som ivaretar klagerens rettigheter til parkeringsplass i nabobygget. Alle seksjonseierne må enten på årsmøte eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om tiltak som går utover seksjonseiernes bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostanden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseier. Eierseksjonsloven § 41 har bestemmelser om mindretallsvern. Et flertall på årsmøte kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseiernes bekostning. Klageren har derfor god sikkerhet for sin parkeringsplass i nabobygget.

Å sikre rett til parkeringsplasser i fellesareal på denne måten er ikke uvanlig. Dette gjøres i mange boligsameier, der parkeringskjelleren er organisert som fellesareal og hvor de ulike seksjonseierne har bruksrett til fellesarealet.

Megler har ikke tatt parti mot klageren. Når kjøper og selger er uenige skal megler gi råd ut fra hva som foreligger av konkrete opplysninger og den inngåtte avtalen. I denne saken har sameiet og selger gitt opplysninger om hvor leiligheten disponerer parkeringsplass. Når klageren påberoper seg to parkeringsplasser i sameie, hvorav den ene som tilleggsareal til eierseksjonen med parkering i kjelleren må det være i tråd med god meglerskikk å informere klageren om hvilken parkeringsordning sameiet praktiserer og hvordan de tenker å rett opp dette. Det at klageren var uenig i dette er ikke det samme som at megleren ikke representerte kjøperen på en uhildet måte.

Parkeringsplassen som klageren har i nabobygget, er noe større enn den som var seksjonert som tilleggsareal i parkeringskjelleren i eget bygg. På den andre siden er det noe lengere å gå fra parkeringsplassen i nabobygget enn fra parkeringsplassen i egen parkeringskjeller. Slik meglerforetaket vurderer det er det ikke noen verdiforskjell på de to parkeringsplassene. Det er for øvrig kjent for megler at klageren har inngått et forlik med selgers boligselgerforsikringsselskap om en omforent sum på 140 000 kroner i erstatning for misvisende opplysninger om parkeringsplass i byggets parkeringskjeller.

I Norsk erstatningsrett er det ikke slik at skadelidte skal sko seg på den feilen som er gjort. Skadelidte skal stilles i samme posisjon som om feilen ikke var begått. Ut fra dette mener meglerforetaket at klageren ikke har lidd noe økonomisk tap og at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende i saken, til tross for meglers brudd på god meglerskikk.

Klageren krever erstatning fra megler på 340 000 kroner ut fra at hun ikke har en parkeringsplass med tilstrekkelig rettsvern. Hun har tidligere fått erstatning fra selgers boligselgerforsikringsselskap på 140 000 kroner og mener en parkeringsplass i området kan kjøpes for 500 000 kroner. Dette er en udokumentert påstand. Meglerforetakets erfaring tilsier at en tilsvarende parkeringsplass i området kan kjøpes for mellom 300 000 – 350 000 kroner. I prosjektet noe lengre vest selges parkeringsplassene fra 305 000 – 632 000 kroner. Parkeringsplassene som er 2.5 meter bedre selges for mellom 305 000 – 334 000 kroner mens de som er dobbelt så brede selges for 632 000 kroner.

Klageren har forlikt saken med selger av eiendommen og meglerforetaket mener erstatning ut over dette ikke er berettiget. Meglerforetaket er uansett ikke erstatningsansvarlig for den parkeringsplassen som klageren allerede har og avviser kravet i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at det ikke var samsvar mellom seksjoneringsbegjæringen og informasjonen gitt fra sameiet og selger, og at megler burde ha oppdaget denne uklarheten og bragt klarhet i hva som var parkeringssituasjonen for seksjonen. Meglerforetaket erkjenner at megleren har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, ved ikke å ha gjort grundige nok undersøkelser i saken og formidlet korrekt informasjon til klageren. Nemnda slutter seg til dette, og bemerker at dette også utgjør brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Nemda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og viser til at meglers profesjonsansvar er strengt, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41.

Det er videre erkjent at meglers forsømmelse har skapt usikkerhet knyttet til hvilken parkeringsplass klageren skal benytte, og at dersom megleren hadde gitt opplysninger om at samlet skulle reseksjoneres, hadde det ikke vært noen diskusjon om at klageren skulle benytte parkeringsplassen i nabobygget. Nemnda slutter seg også til dette.

Det er klager som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. Nemnda mener at det her ikke er sannsynliggjort at meglers forsømmelse har ledet til noe økonomisk tap for klager – i alle fall ikke utover de 140 000 kronene klager allerede har fått utbetalt etter forlik med boligselgerforsikringsselskapet. Nemnda viser i den forbindelse til at klager disponerer en parkeringsplass i nabobygget, selv om denne ikke er tinglyst, og dermed mangler rettsvern. Bestemmelsene i eierseksjonsloven, som innklagede viser til, innebærer likevel at klager praktisk sett fremstår å være sikret den nevnte parkeringsplassen.

Megler har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, og har handlet uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Molde har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.