RFE-2024-100

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/ advokat Ola Fæhn
Forbrukeradvokaten

Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Kløfta
v/ Hanne Bøkevoll
Tryg Forsikring

Saken gjelder:  Salg av tomt – brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten med krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne inngikk 21. mai 2019 oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om bistand til salg av to ubebygde tomter. I salgsoppgaven ble det inntatt opplysning om at det var mulig å bygge to nye boliger på tomtene. Etter overtakelsen viste det seg at eiendommen lå i et flomutsatt og delvis i et LNF regulert område. De to tomtene ble solgt til to ulike kjøpere. I de to kjøpekontraktene ble tidspunkt for overtakelse nærmere regulert. I den ene sto det at «eiendommen overtas av kjøper den 20.01.2021 kl. 09.00 (eventuelt så snart som mulig etter at det er gitt igangsettingstillatelse) …». I den andre var det inntatt at «eiendommen overtas av kjøper så snart som mulig etter at det er gitt byggetillatelse for oppføring …». Begge kjøperne krevde heving av kontraktene og rettet erstatningskrav mot klagerne, ettersom de verken fikk byggetillatelse eller igangsettingstillatelse. Kjøperne aksepterte til slutt en løsning som innebar at kjøpene ble hevet, mot at kjøperne frafalt sine krav om erstatning. Klagerne ble som følge av dette påført betydelige utgifter, som de krever erstattet av meglerforetaket.

Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder i strid med god meglerskikk. Videre om dette berettiger klagerne til erstatning fra meglerforetaket, samt om det er grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven beskrives tomtene som to boligtomter på henholdsvis 529 m2 og 661 m2. Videre var det trukket frem at det var gjort geotekniske vurderinger som tilsa at det var «absolutt tenkelig og mulig å bygge ut den aktuelle eiendommen med nye boliger». Det forelå delingstillatelse fra kommunen, og i den anledning var det opplyst følgende:

«Ved kontakt med [navn] kommune opplyses at det kan oppføres 2 frittliggende eneboliger, en på hver av tomtene. Totalt inntil 30 % av eiendommene kan bebygges».

Prisantydningen var satt til henholdsvis 1.4 og 1.5 millioner kroner med tillegg av omkostninger. Vedlagt salgsoppgaven lå kommuneplanen og plankartet. Ved å studere plankartene nærmere fremgikk det at det var avmerket fargesoner for grøntarealer, vannføring og flomutsatt. Megler hadde imidlertid ikke lagt inn noe informasjon om dette i prospektet og selgerne hadde heller ikke kjent til at eiendommen lå i LNF område og innenfor flomsonen.

Tomtene ble solgt til to forskjellige kjøpere. Den ene 14. desember 2020 for en kjøpesum stor kroner 1 450 000 og den andre for 1 400 000 kroner den 2. desember 2020.

Begge kjøpere satte raskt i gang søknadsprosesser mot kommunen for å få byggetillatelse. De brukte begge betydelige midler på dette. Søknadene ble likevel ikke innvilget for noen av dem. Utnyttelsesgraden i begge søknadene var innenfor 30% BYA, som det var gitt aksept for i delingsvedtaket. Hovedbegrunnelsen var at eiendommene ligger i et flomutsatt område, og at deler av tomtene ligger i LNF-område. Kjøper av bnr. 227 søkte først gjentatte ganger i 2021 og 2022 og fikk avslag 2. september 2022. Deretter fortsatte selgerne søkeprosessen i 2023 og 2024 hvor det ble søkt om dispensasjon. Den 18. januar 2024 fikk de også avslag på dispensasjonssøknad fordi tiltaket ikke var i tråd med kommuneplanen. I vedtaket ble det videre opplyst at kommunen (etter en kommunesammenslåing) hadde endret utnyttelsesgraden, ved å redusere den til 20 % BYA, mot tidligere 30 %.

Begge kjøperne har anført at de ikke var bundet av kjøpsavtalen fordi det ikke var informert om at tomtene lå i et område som var flomutsatt, samt delvis lå i et LNF område. Begge fremsatt krav om erstatning for utgiftene de var påført som følge av dette. Klagerne på sin side argumenterte med at kjøperne ikke hadde grunnlag for å heve avtalen og rettet eget erstatningskrav mot kjøperne.

Kjøperne av bnr. 227 hadde ikke dokumentert sine utlegg i forbindelse med å forsøke å få byggetillatelse, men hadde i stedet krevd erstatning for et rentetap på ca. 200 000 kroner, ettersom kjøpesummen hadde blitt stående sperret på klientkonto hos meglerforetaket siden 2021. Det ble senere inngått forlik med kjøper av bnr. 227, som innebar at de fikk tilbakebetalt kjøpesummen uten rentekompensasjon, og at partene deretter ikke vil kreve mer av hverandre. Kjøperne av bnr. 226 betalte ikke kjøpesummen, men brukte betydelig med tid og ressurser på å få søknad om byggetillatelse igjennom. De fikk imidlertid opplyst fra kommunen at søknaden ikke ville gå gjennom, og tiltakshaver fikk så anledning til å trekke søknaden for å spare gebyret. Kjøperne av bnr. 226 trakk derfor søknaden og krevde erstatning på 499 730 kroner fra klagerne for utgifter til undersøkelser, prosjektering og søknad. Etter en lengre forhandling avtalte partene en løsning som innebar at kravet fra begge sider ble trukket.

Megleren som hadde lokalkjennskap til området, kjente eller burde ha kjent til at eiendommene lå i et flomutsatt LNF regulert områder. Meglers undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige, jf. NOU 1987:14, s. 75. Ved salg av tomter til byggeformål har megler en særskilt plikt til å gjøre nærmere undersøkelser og gi tydelig informasjon. Det vises blant annet til TOSL-2021-163126, hvor megler ble erstatningsansvarlig for ikke å ha opplyst om at eiendommen lå i et flomutsatt område. Megler kan ikke slå seg til ro med informasjonen som mottas i meglerpakken fra kommunen, undersøkelses og opplysningsplikten går lengre enn det.

Dersom megleren hadde tatt ut flomsonekartet fra området, som er tilgengelig hvis man googler eller kontakter kommunen, så ville han ha sett at området var utsatt. Noe som kommer tydelig frem om en går inn i den elektroniske utgaven, hvor man kan søke seg inn på eiendommen med nøyaktighet. Dette er kritikkverdig og har påført selgerne tap. Meglers profesjonsansvar er strengt jf. Rt-1995-1350. På toppen av dette endret kommunen utnyttelsesgraden.

De to ulike formuleringene som ble brukt i kontraktene er også kritikkverdige og erstatningsbetingende. Formuleringene viser at megler ikke hadde noen forståelse av hvilke tillatelser som var aktuelle. Byggetillatelse og igangsettingstillatelse ble brukt om hverandre. Videre var formuleringene skrevet på en måte som skapte usikkerhet om tidspunkter og plikter. Dette førte til at kjøper av bnr. 227 betalte inn kjøpesummen 20. januar 2019 og ble påført et rentetap. Selv om en kjøper har ønske om en formulering i kontrakten, plikter megler å bruke sin faglige kompetanse til å gi råd om juridiske formuleringer for å hindre potensielle konflikter.

Det var ingen intensjon fra klagernes side at byggetillatelse måtte foreligger før salgene ble realisert. Klagernes intensjon med salget av tomtene hadde fra oppdraget ble inngått i 2019, vært å få gjennomført et salg så raskt som mulig og til høyest mulig pris. Det ble ikke diskutert hvem som skulle bære risikoen for at byggetillatelse og igangsettelsestillatelse ble gitt. Budet på bnr. 226 ble gitt med forbehold om byggetillatelse. Klagerne var bekymret for at oppgjøret kunne trekke ut i tid og kontaktet megleren vedrørende dette. Megleren ga ingen informasjon om risikoen ved forbehold om byggetillatelse, samt at det kunne være fornuftig å heller velge å akseptere et lavere bud uten forbehold. Det er ikke riktig som innklagede påstår at dette var et tema i gjentatte samtaler mellom megleren og klagerne. Budet med det presiserte forbeholdet ble deretter akseptert. Budet på bnr. 227 fikk ikke klagerne beskjed om var gitt med forbehold før aksepten Da de mottok akseptbrevet var det lagt inn en uklar formulering om overtakelsestidspunkt og dermed også betalingstidspunktet, som megleren må ha funnet på av eget initiativ, uten at stilt krav om det fra kjøper.

Akseptbrevet ble mottatt uten budjournal. Formuleringen ble ikke tatt opp med klagerne. Hele kjøpesummen ble innbetalt til meglers klientkonto, noe som tyder på at formuleringen heller ikke var forstått av kjøperne.

Klagerne hadde derfor en reell risiko for å bli erstatningsansvarlig og måtte bruke midler på teknisk og juridisk bistand for å komme fri fra sitt ansvar. Det vises blant annet til LB-2008-185434. Uklarheten om overtakelsestidspunktet har også ført til at boligselgerforsikringen har avvist å bistå klagerne, slik at de også av den grunn ble påført utgifter til juridisk bistand.

I formuleringen som ble lagt inn i kontrakten fremgikk det også at prosjekteringen skulle gjennomføres av [navn på leverandør]. Dette er også en uheldig formulering som binder kjøperne til å benytte denne konkrete entreprenøren. Formuleringen gikk også lengre enn den opsjonsavtalen klagerne hadde med entreprenørfirmaet. Formuleringen skapte både bindinger og usikkerhet som var helt unødvendige.

Megler har ved sin utførelse av pådraget opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og i strid med sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Handlingene har vært uaktsomme og megleren er erstatningsansvarlig og meglerforetaket ansvarlig etter arbeidsgiveransvaret.

Oppsummering av kravene
Megler har ikke utført oppdraget på en faglig god måte og kan derfor ikke kreve vederlag. Det er foreløpig bare sendt et krav på betaling for bnr. 227 på 47 091 kroner. Det antas at megler mener å ha krav på dekning også for salget av bnr. 226, etter at det også ble inngått en avtale med kjøper der. Det kreves at meglerforetaket frafaller disse utgiftene, subsidiært kreves det at vederlaget settes ned. Fakturaene er høyere enn det partene ble enige om i oppdragsavtalen. Oppdraget er videre mangelfullt utført. De uklare formuleringene om overtakelsen var av en slik art at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 som gir krav på hel eller delvis nedsettelse av meglerens vederlag. Klagerne har ikke fått solgt eiendommene, men tvert imot blitt påført betydelige merkostnader i tillegg til at de ender med å måtte betale for et oppdrag de ikke har hatt nytte av.

Erstatningskravet fra kjøperne har klagerne løst ved at kontraktene annulleres, uten at noen av partene kan kreve mer av hverandre. Kravet på ca. 200 000 kroner fra kjøperne av 227 og ca. 500 000 kroner fra kjøperne av 226 kreves derfor ikke dekket av megler. Klagerne har brukt mye ressurser på å unngå dette tapet, blant annet kostnader til utredninger, arkitekter og saksbehandlingsgebyrer. Videre har klagerne hatt ytterligere kostnader til markedsføring, matrikkelbrev, takstmann og forsikring i forbindelse med salget. Nå som salgene er annullert, utnyttelsesgraden er endret og dispensasjonssøknaden er endelig avvist, er dette utgifter som klagerne nå ikke vil få nytte av, selv om de skulle få solgt dette som en byggetomt på et senere tidspunkt. Tapet på teknisk bistand og gebyrer kreves derfor erstattet av meglerforetaket.

Når det gjelder klagernes kostnader til å utforme generell byggesøknad til kommunen, påløp det også utgifter fra kommunen ved søknaden. Klageren engasjerte firma for å tilbakevise påstander fra kjøper om at det ikke var mulig å bygge på tomten på grunn av flomfare og LNF sone. Disse utgiftene har sammenheng med mangler ved oppdraget fra meglers side. Hadde megleren gjort undersøkelser og gitt råd i henhold til sine plikter, hadde klagerne blitt frarådet å påta seg risikoen for at det ble gitt byggetillatelse, og dermed ikke blitt påført denne utgiften.

De totale kostnadene til teknisk bistand beløper seg til 135 449 kroner.

I tillegg har klagerne nedlagt 22 timer egeninnsats i forsøk på å redusere tapet og få godkjenninger på plass. Egeninnsatsen kreves dekket med 250 kroner timen. Til sammen 5 500 kroner.

Videre er det påløpt kostnader til juridisk bistand før klage til nemnda, for å imøtegå erstatningskravet fra kjøperne, argumentere inn krav fra klagerne ovenfor boligselgerforsikringen. Det har til sammen påløpt 30 timer à 2 200 kroner eks. mva. til sammen 82 500 kroner.

Når det gjelder problemet med at eiendommene er flomutsatt, ville dette muligens kunne løses ved at tomten hadde blitt hevet noen meter i terrenget. Da hadde man bare stått igjen med at deler av tomten ligger i LNF- område, noe man mest sannsynlig ville fått dispensasjon fra.  I så fall kunne man fått lagt eiendommen ut for salg, slik at salget kunne gjennomføres før kommunen endret reglene om utnyttelsesgrad. Utgiftene som er påført til undersøkelser og oppmåling får man nå ingen nytte av, ettersom man ikke får solgt dette som to byggetomter. Oppmåling og undersøkelser må gjøres på nytt. Det samme gjelder utgifter til arkitekt og søknader. Ettersom kommunen har redusert BYA fra 30 % til 20% kan det ikke lenger selges to byggeklare tomter. Det vil nå bare kunne bygges en enebolig på tomtene. Klagerne lider derfor et indirekte tap tilsvarende verdien av en tomt. Grunnlaget for kravet er at meglers mangelfulle opplysnings- og undersøkelsesplikt har ført til at byggeprosjektet ble så forsinket at man mistet muligheten til å kunne utnytte 30% BYA.

Hadde megleren informert om at eiendommen lå i flomsonen, slik at potensielle kjøpere kunne søkt om å få heve tomten med en gang byggesøknaden ble sendt, hadde det vært realistisk å få godkjenninger på plass før utnyttelsesgraden ble endret. Tomtene ble verdsatt til 1,4 og 1,5 mill. Ettersom en tomt nå blir noe større i areal, så gjøres det en skjønnsmessig reduksjon av tapet på 200 000 kroner. Det indirekte verditapet settes til 1.250.000 kroner. Det kreves forsinkelsesrenter fra en måned etter påkrav, jf. forsinkelsesrentelovens § 2.

Det kreves også advokatkostnader i forbindelse med behandling av saken i nemnda.

Samlede erstatningsposter er påregnelige tap. Hadde megler gjort de undersøkelser han skulle, ville eiendommene ikke blitt lagt ut for salg før mulighetene for bygging var avklart. Meglerhonorarer og salgsutgiftene ville da vært unngått, dersom man ikke hadde funnet en praktisk løsning. Ved et resalg vil ikke klagerne kunne nyttiggjøre seg salgsutgifter, takster og forsikringer.

Påstanden splittes opp slik at Nemnda kan avgjøre pkt. 1, 2 og 3, selv om Nemnda skulle mene at man ikke har kompetanse til å fastsette en konkret erstatningssum.

Det på vegne av klagerne fremsettes slik påstand

1. Romerike Eiendomsmegling AS – Aktiv Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.
2. Romerike Eiendomsmegling AS – Aktiv Eiendomsmegling AS er erstatningsansvarlig ovenfor [klagerne].
3. [Klagerne] frifinnes fra å betale for to megleroppdrag i [eiendommens adresse] til Romerike Eiendomsmegling AS – Aktiv Eiendomsmegling AS.
4. Romerike Eiendomsmegling AS – Aktiv Eiendomsmegling AS betaler et beløp etter Nemndas skjønn til [klagerne] med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.
5. [Klagerne] tilkjennes sakens omkostninger, foreløpig påløpt med kr 48 437,-.

Innklagede har i hovedsak anført:
Kjøpernes byggesøknader og avslag, er ikke tilstrekkelig belyst, noe som tilsier avvisning også etter vedtektenes punkt 5.1 punkt e). Det er behov for vitneforklaringer fra kjøperne hva gjelder deres søknader og avslag. Avslaget som er dokumentert i saken er det avslaget klagerne mottok ved søknaden de selv sendte etter at kontraktene var hevet, delingstillatelsen var utløpt og ny kommune hadde redusert utnyttelsesgraden fra 30 % til 20 % BYA. Opplysningene har følgelig begrenset relevans for foreliggende sak.

Klagerne fikk 12. oktober 2018 tillatelse og dispensasjon til å fradele to tomter i daværende kommune. Delingstillatelsen nevnte ikke at deler av tomtene ligger i et flomutsatt område, samt at en mindre del av tomtene ligger i LNF område. Kommunen satte imidlertid som betingelse at det ble innhentet erklæring om veirett, samt foretatt geoteknisk undersøkelse, hvilket klagerne tok hånd om. Disse dokumentene lå vedlagt salgsoppgaven.  Klagerne signert salgsoppdrag på begge tomtene den 21. mai 2019. Megleren var da ikke kjent med at tomtene dels lå i flomutsatt område, og mottok heller ingen opplysninger om dette i de dokumentene som ble oversendt fra kommunen. En kan ikke klandre megleren for ikke å ha undersøkt geologiske kart som viser at eiendommen ligger i et område med flomrisiko med mindre megler hadde klare indikasjoner på at forholdet burde undersøkes nærmere. Slike indikasjoner foreligger ikke i denne saken.

Det kan heller ikke ses at dette forholdet fremkom på noen synlig måte i kartene som ble oversendt fra kommunen. For øvrig måtte megleren åpenbart kunne legge til grunn at kommunen ville bemerket eventuelle begrensninger i et så vidt nylig fradelt tomteareal, og som eventuelt ikke skulle være omfattet av dispensasjonen som lå til grunn for vedtaket.

Kommunen oversendte de tre sist vedtatte kartutsnittene i kommuneplanens arealdel i e-post av 23 september 2023. Kartutsnittet fra kommuneplanen av 2015, som gjaldt på tidspunkt for utarbeidelse av salgsoppgaven, var av så vidt grov oppløsning at det var vanskelig å lese av flomsonen. Det kan stille spørsmål ved om heller ikke kommunen var kjent med tomtenes begrensinger da delingstillatelsen ble gitt. Det foreligger etter dette ikke noe ansvarsgrunnlag for meglerforetaket.

Søknadene som ble sendt kommunen var inngitt av to forskjellige ansvarlige søkere. Ansvarlig søker har i begge søknadene svart «nei» på spørsmålet om eiendommen ligger i en flomsone, jf. TEK § 7-2. Ansvarlig søkere har et selvstendig ansvar for å undersøke forhold som må avklares i en søknadsprosess, og må selv hefte for eventuelle feil ved søknadsprosessen. Megler manglede opplysning kan dermed ikke årsaksrelateres til kommunens senere avslag.

Klagerne har lagt frem korrespondanse med kjøper og kommunen. Kommunen har 2. september 2022 varslet avslag som blant annet gjaldt flom og LNF-sone. Det er derimot gitt anledning til å omprosjektere dersom ønskelig. Dette har ikke kjøperne ønsket. I brev av 30. mars 2022 sier kommunen til og med at dersom det søkes dispensasjon fra LNF- formål til adkomstvei og støttemur, så vil søknaden kunne forventes innvilget.

Selv om kommunen i brev av 2. september 2022 har gitt utrykk for at de ikke kan se at det foreligger tilstrekkelig grunnlag for å innvilge dispensasjon fra kommunens arealdel § 7.5 flom, så har meglerforetaket ikke sett kjøperens søknad. Det er derfor uklart om en omprosjektering ville gitt dispensasjon, men sien kommunen har gitt muligheten til omprosjektering kan det heller ikke utelukkes.

Begge kjøpsavtalene er opplyst hevet etter at kjøperne fikk avslag på sine byggesøknader. Det var imidlertid ikke dokumentert i klagen hva som var årsaken til at kjøperne ikke fikk godkjent sine søknader innen delingstillatelsen utløp høsten 2021.  Klagerne anfører her at årsaken til kjøpernes avslag på byggesøknad, samt heving av avtalene, alene var tilkomne opplysninger om at tomtene var berørt av flomsone og LNF-område. Som bevis har klagerne fremlagt et avslag fra 2023 da de selv sto som søker, og ny kommune etter kommunesammenslåingen hadde redusert utnyttelsesgraden fra 30 % til 20 % BYA.

Slik innklagde har oppfattet saken, var årsaken til avslagene ikke at tomtene var ubebyggelige, men vesentlig at tomtene ikke kunne bebygges med den boligutforming og størrelse som kjøperne ønsket oppført. Ytterligere problemer tilkom da ny kommune etter sammenslåingen 01. januar 2020 senket tomtens utnyttelsesgrad fra 30 % til 20 %. Da det ble avklart at tomtene hadde begrensninger (flom, LNF) ble disse forholdene påberopt av kjøperne som ønsket seg ut av avtalene. Meglerforetaket er ikke kjent med hvilke argumentasjon som har foregått mellom kjøperne og klager før partene ble enige om å heve avtalen. Men det må være klart at kjøperne her ikke har hatt noe åpenbart hevingsgrunnlag ettersom de var villige til å ettergi påløpte kostnader med henholdsvis 200 000 og 500 000 kroner for å komme ut av avtalene. Det kan heller ikke ses at klagers påberopte tap kan årsaks relateres til et eventuelt ansvarsgrunnlag for megler. Klagerne bærer selv fullt ut ansvaret og risikoen for at de tomtene som ble lagt ut for salg kunne bebygges. Klagerne skulle da straks, og uten å pådra seg kostnader, ha akseptert heving.

For øvrig anfører klagerne at meglerforetaket også skal være ansvarlig for det markedstap de påberoper seg ved at samme tomteareal i dag, på grunn av redusert BYA, bare kan selges som en tomt. Det er høyst uklart hvilke erstatningsmessig resonnement som skal ligge bak en slik anførsel. Hvis megler hadde opplyst om tomtenes begrensninger er jo spørsmålet om selger i det hele ville fått solgt tomtene i 2020, og i så fall til hvilke priser.

Det bestrides for øvrig at kommunenes endring av BYA på noen som helst måte kan årsaks relateres til et eventuelt ansvarsgrunnlag for megler. Klagerne har også vist til at kjøpekontraktene har uklare overtakelsestidspunkt. Til dette skal kort bemerkes at overtakelsestidspunktene i kjøpekontraktene er i henhold til kontraktspartenes ønske og forslag. Klagernes intensjon var hele veien at man ikke skulle gjennomføre et oppgjør før det ble gitt nødvendig byggetillatelse. Megleren snakket gjentatte ganger med klagerne om formuleringene, og det var fra meglerens side tydelig at klagerne ikke ønsket å sette kjøperne i en slik posisjon at de var nødt til å overtak en tomt man ikke kunne bygge på. Samtalene foregikk muntlig. Det lar seg derfor ikke dokumentere hvem av partene som har rett forståelse av samtalene. Megler fastholder likevel at klagernes intensjon, slik den ble kommunisert til megler, var at man ikke skulle gjennomføre et oppgjør før det ble gitt nødvendige byggetillatelser.

Hva gjelder kjøpekontrakten for bnr. 227, ble tillegget om at tomten alternativt skulle overtas «så snart som mulig etter at det er gitt igangsettelsestillatelse for bolig prosjektert av [navn på leverandør]» tatt inn fordi kjøper og hans prosjektleder la til grunn at igangsettelsestillatelse ville bli gitt i god tid før avtalt overtakelsesdato 20. januar 2021.

Kjøpers bank innbetalte kjøpesummen i henhold til kontraktens dato. Megleren var etter det i kontakt med denne kjøperen flere gange med hensyn til innestående på konto, og fikk da beskjed om at kjøpesummen skulle bli stående. Det foreligger ikke grunnlag for bortfall, eller avkortning, av meglerhonoraret. Det vises her til ovennevnte anførsler vedrørende ansvarsgrunnlaget. Det foreligger verken brudd på god meglerskikk, eller erstatningsgrunnlag i saken.

Formuleringen om [navn på leverandør] ble inntatt fordi kjøper hadde inngått avtale med vedkommende om oppføring av boligen. [Navn på leverandør] hadde opsjonsavtale på tomten og ble enig med kjøper om oppføring av bolig. Det var på bakgrunn av denne avtalen at kjøper kjøpte tomten.

Det er spekulativt å anføre at meglers angivelige mangelfulle opplysnings- og undersøkelsesplikt førte til at byggeprosjekter ble så forsinket at en mistet muligheten til å utnytte 30% BYA. Endringen i BYA bestrides å kunne årsaksrelateres til et eventuelt ansvarsgrunnlag for megler. Dersom megler hadde opplyst om flom og LNF-sone, ville de resterende manglene fremdeles bestått, og kommunen ville fremdeles hatt den saksbehandlingstiden som kjøperne selv klagde på.

Klagernes krav om dekning av advokatkostnader behandler normalt ikke Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester slike spørsmål, jf. vedtektenes punkt 1.3. Det er ikke forhold ved denne saken som tilsier at det skal gjøres unntak fra dette.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Prinsipalt påstås det at megler ikke har brutt god meglerskikk eller sin opplysnings- og undersøkelsesplikt.Sekundært påstås det at dersom megler har brutt god meglerskikk og/eller opplysnings og undersøkelsesplikten så er det ikke sannsynliggjort at det påsatte kraver kan årsaksrelateres til manglende opplysning om flom- og LNF-sone.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svar på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her, og bemerker at saken reiser flere uavklarte spørsmål både knyttet til rettsforholdet mellom klagerne og kjøperne, meglers involvering i kjøpekontraktenes formuleringer, samt spørsmål knyttet til en eventuell erstatningsutmåling. Dette lar seg vanskelig belyse tilstrekkelig ved nemndas skriftlige behandling.

Etter dette avvises klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen avvises.