RFE-2024-199

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Nittedal

Saken gjelder:               Overtakelse og oppgjør – Brudd på god meglerskikk, partisk opptreden og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne solgte huset sitt og kjøpte leilighet formidlet gjennom samme meglerforetak i 2024. Salget av huset og kjøpet av leiligheten var motivert av alvorlig sykdom hos klageren. Kjøpesummen var på 5 800 000 kroner med overtakelse 15. september 2024.
Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av salgsprosessen herunder overtakelsen som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt omsorgs – og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk. Videre om klageren har rett til erstatning. Klageren krever 30 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken 

Klagerne har i hovedsak anført:
Megleren opptrådte utelukkende som selger representant. Klageren spurte flere ganger om å få flyttet datoen for overtakelse og da spesifikt til en søndag. Når det senere viste seg at det ble problematisk at megleren ikke kunne være til stede, ble det påstått at det var selgeren som ønsket denne datoen, og da ble det slik. Klagerens ønsker ble ikke vektlagt.

Selgeren var i en vanskelig økonomisk situasjon, og det preger hans humør og holdning til salget på en slik måte at klageren ikke ønsket å møte han alene. Hun hadde derfor med seg tre myndige medhjelpere, inkludert sin sønn. Leiligheten var tom og godt vasket og klageren ønsket å overta, men så begynte problemene. Da hun skulle lese av strømmen ble selger borte. Sammen med medhjelper fant hun han til slutt i underetasjen, hvorpå han påpekte hun måtte gå fortere. Klageren var alvorlig kreftsyk, og det var synlig at hun gikk på cellegiftbehandling.

Selger visste ikke hvilken strømmåler som tilhørte leiligheten og var ikke til hjelpe på noe vis. Han var bare sint og mest opptatt av å ringe å kjefte på megler som ikke var til stede. Den ene medhjelperen forsøkte å ringe styreleder i sameiet for å finne ut hvor strømmåleren var, mens sønnen og den andre medhjelperen inspiserte garasje.

Klagers sønn påpekte at det ikke var lader til elbil og spurte hvordan selger hadde brukt stikket. Selger kunne da fortelle at det var et tre-fas stikk fra den gangen det kunne brukes, som han hadde satt en overgang på. Han visste at overgangen var ulovlig, men sa at en elektrikervenn hadde sagt det ikke var farlig.

I garasjen var den ene plassen full av selgers eiendeler. Når den ene medhjelperen påpekte at garasje ikke var tømt, ble det på ny dårlig stemning. Det ble da sagt at det holdt for klageren å få dato og tidspunkt for når dette skulle skje, men at klageren måtte få garasjenøkkelen for å ha i sin besittelse. Klageren ringte megler og informerte om at hun kun hadde fått en nøkkel til garasjeanlegget, men ettersom hun hadde kjøpt to plasser, krevde hun å få en nøkkel til.

Klageren informerte samtidig megleren om at det var utfordringer knyttet til ladepunktet. Megleren svarte med at salgsoppgaven ikke inneholdt lovnad om lader til elbil. Salgsoppgaven inneholdt bilde fra garasjen hvor den ene bilen på bildet sto til lading. Salgsoppgaven beskrev også at det var stikk til lading i garasjeanlegg.

Elektriker klageren engasjere etterpå fastslo at dette ikke var tilfelle. Stikket som var der, kan ikke brukes til motorvarmer eller støvsuger en gang, og det må legge opp ny sikring og ny ledning i tillegg til selve laderen.

Til da hadde overtakelsen pågått i over en time og partene fikk ikke gjennomført utfyllelsen av det elektroniske skjemaet da det ikke var mulig omgå angivelse av målestand for strøm. Megleren var med på telefon og foreslo å utsette, men klageren venter håndverkere klokken 08.00 neste morgen. Medhjelperen tok over klagerens dialog med megleren, og foreslo en papirløsning. Megleren sendte skjema for utskrift til klageren for å få gjennomført overtakelsen med overtakelsesprotokoll på papir.

Først 7 timer etter avtalt overtakelse, fikk klageren nøklene til leiligheten og det etter å ha funnet selgers nye adresse og oppsøkt han der. Ute på veien skrek han til klageren at hun skulle vært mer fornøyd fordi han hadde måtte gå ned i pris etter fem måneder uten en eneste interessent. Megler ble med på telefon og lovet selger at hun skulle hjelpe han med oppgjøret av felles kost/husleie/etc, selv om det ikke var hennes oppgave. Hun skulle også hente overtakelsesprotokollen ferdig utfylt hos klageren dagen etter. Det gjorde hun ikke. Klageren sendte en e-post om overtakelsen og de kravene hun hadde dagen etter. Onsdag 18. september fikk klageren endelig riktig målernummer. Den originale overtakelsesprotokollen ble aldri hentet.

Klageren oppdaget også at det manglet et spesialtilpasset seil til en fastmontert pergola. Det var kun trinsene som lå igjen i boden. Når hun tok dette opp med megleren, svarte hun bare at selger hadde gitt beskjed om at den lå i boden og at han ikke hadde tatt det med seg. Selger som var en usedvanlig dårlig organisert person, som ikke var ferdig med å flytte på tidspunkt for overtakelse, og klageren fant det underlig at megleren uten videre aksepterte at selgeren ikke engang ble spurt om å lete i flyttelasset sitt. Klageren var ikke interessert i arbeid med å få laget et nytt seil, likevel støttet megler selger i at han bare kunne si at det var borte.

Fredag 20. september ringte den ene medhjelperen til selger for å snakke om nøkler, lading og seil, men opplevde at det var null forståelse for at når en har kjøpt to parkeringsplasser, så forventer man også tilgang til begge. Megler dekket seg bak sikkerhetsklausulen i overtakelsesprotokollen som sa at selger skulle gi fra seg alle nøkler som han hadde og at dette ikke gav klageren en rett til å få nøkler.

Noen uker senere kom det krav fra kommunen om betaling av eiendomsskatt for leiligheten fra mai til august ettersom megleren hadde overført leiligheten på klageren tre uker før overtakelsen. Dette rydder hun opp i ved at selger ble bedt om å betale. Den 27. september 2024 sendte megleren en e-post hvor klageren ble bedt om å betale 3 816 kroner til selger for halv husleie. Klageren svarte at megleren måtte huske at hun skulle representere begge parter, og at garasjenøkkelen hadde kostet henne 1 315 kroner som måtte motregnes. Klageren informerte også om at dersom hun betalte dette beløpet ville hun ikke ha noe pressmiddel for å få selger til å lete etter seilet til pergolaen. Nettosum etter motregning ville uansett være i klagerens favør. I tillegg kom kostnader med strøm til elbil parkering som kom på 19 000 kroner. Klageren hadde også etter råd fra megleren meldt inn dette til forsikringsselskapet.

Klageren fikk ikke noe annet svar enn at hun skulle betale selger det beløpet megleren hadde oppgitt. Megler blandet seg inn i et oppgjør mellom selger og kjøper fordi selger ikke var kompetent/informert/kapabel til å gjennomføre overtakelsen selv. Når hun så gjorde dette så viser det at hun hadde et ensidig fokus på selger interesser. Det er ikke store beløp, men det er prinsippet.

Under overtakelsen fortalte selgeren at overgangen han har satt på stikket til el-bil ladingen var ulovlig. Det var et tre-fas stikk på veggen ved garasjeplassen. Klageren varslet megleren umiddelbart om dette. Det ble likevel gitt inntrykk av at en kunne lade bil i garasjen med de opplysningene som var gitt. Videre var det villedende bildebruk. I tillegg var sikringen ulovlig satt opp i felles sikringsskap og antall amper var ikke tilstrekkelig. Det viser tydelig at opplysningen om strøm til stikk var uriktig. Elektriker har satte opp sikringen og trukket kabel, utover dette aksepterer klageren å betale for selve laderen.

Selgersaken er avsluttet. Selger har fått krav fra advokat om å finne seilet, men klageren har ikke noe maktmiddel og metode for å få selger til å etterkomme kravet. Det er igjen dialog mellom selger og kjøper. Megler har fremsatt krav på vegne av selger om å betale husleie, men det har ikke vært dialog utover dette.

Det går en sint mann rundt og mener at klageren skylder han penger og han har meglers fulle støtte. Dette kunne vært løst svært enkelt, med motregning av helt legitime krav. Klageren kan ikke betale bare for at hun skal føle seg trygg for selgers vrede.

Klageren krever erstatning med 30 000 kroner. Dette er 1 315 kroner for nøkkel, rundt 20 000 for el-bil lader og resten for seil.

Innklagede har i hovedsak anført

Tidspunkt for overtagelse
Megler hadde ikke anledning til å delta på det opprinnelige avtalte overtagelsestidspunktet. Megler ble forespurt av klager om overtagelsen kunne flyttes, slik at megler kunne delta. Megler gjorde forsøk på dette i samtaler med både selger og klager. Dessverre lot det seg ikke gjøre Det er partene i handelen som må bli enige om å flytte en overtagelse. Det er leit klager føler at hennes ønsker ikke ble vektlagt. Megler rår imidlertid ikke over denne beslutningen. Det er selger som måtte imøtekommet klagers ønske om endring, og selger kunne/ønsket ikke dette. Det var deretter utenfor meglers kontroll.

Avlesning av strøm
Det er beklagelig at det ble komplikasjoner i forbindelse med strømavlesning. Selger er nærmest å vite hvor strømmåleren er. Dersom ikke selger vet det, er det vanskelig for megler a vite. Meglerforetaket kan ikke se at megleren er å klandre for dette.

El-bil lader
Det ble gitt følgende opplysninger om parkering/lademuligheter i salgsoppgaven:

Moderniseringer/påkostninger: «2016 Montering av stikkontakt til el-bil i garasje» Parkering:«Det disponeres to biloppstillingsplasser i felles garasjeanlegg i kjelleren, hvorfra det er heisadkomst opp til etasjeplan. Det er stor gjesteparkering på nedsiden. Hvorav 8 av disse er reservert for gjester i sameiet og 2 parkeringsplasser på oversiden. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.»

Det var med andre ord ikke gitt noen opplysninger/lovnader om elbil lader i salgsdokumentasjonen. Det var imidlertid spesifikt opplyst at det ikke fulgte med ladeanlegg for elbil i selgers egenerklæringsskjema. Dersom stikkontakten som befant seg i garasjen ikke var egnet til bruk for lading av elbil var det beklagelig. Megleren hadde imidlertid ingen grunn til a betvile selgers opplysninger om at stikkontakt til elbil ble montert i 2016. Megler har i aktsom god tro videreformidlet den informasjonen hun har fått fra selger. Selger er meglers primærkilde til informasjon om eiendommen, og megler må kunne stole på de opplysningene som kommer fra selger. Det var ingen særlige omstendigheter omkring stikkontakten som skulle foranlediget at megler undersøkte nærmere, og meglerforetaket kan ikke se at megleren har forsømt seg på noe vis.

Nøkkel til garasjeanlegg
Klager har fått de nøklene som selger hadde. Megler kan ikke lastes for at selger ikke hadde flere nøkkelsett.

Avregning felleskostnader og eiendomsskatt
Megler avregnet pro-contra, og ba klageren om å betale halve felleskostnader for september 2025. Så langt foretaket er kjent med ble ikke dette gjort. Eiendomsskatteregningen blir delt i 3 terminer. Termin 1 var ikke relevant, da den forfalt før overtagelse. Termin 2 var betalt av selger. Termin 3 var ikke oppgjort, da felleskostnadene heller ikke ble gjort opp.

Seil til pergola
Det medfølger pergola. Ifølge selger har han imidlertid ikke seil til denne. Dette er utenfor meglers kontroll, og ikke noe megler kan klandres for. Salgsdokumentasjonen gir ingen lovnad om seil, og vi kan ikke se at megler har forsømt seg i denne forbindelse.

Megleren har ikke brutt god meglerskikk, eller forsømt seg på noe vis under sin utførelse av megleroppdraget. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med salget. Det er beklagelig at klageren opplever at megler har hatt et ensidig fokus på selgers interesser. Megler har under hele salgsprosessen vært bevisst sin rolle som nøytral mellommann, og har hatt fokus på å ivareta begge parters interesser slik hun plikter. Under salgsprosessen har megler veiledet og forsøkt å tilrettelegge så godt hun har kunnet for begge parter. Mer enn dette får ikke megler gjort. Megler har verken kontroll over, eller ansvar for partenes adferd.

På denne bakgrunn tilbakevises det fremsatte erstatningskrav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd undersøkelses- og opplysningsplikten, samt omsorgs- og rådgivningsplikten samt god meglerskikk og krav på erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kan ikke se at de forhold klager påberoper – verken enkeltvis eller samlet – gir holdepunkter for at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Klagen, blant annet knyttet til overtakelsen, synes i stor grad basert på et anstrengt forhold mellom klager og selger, og at selger tilsynelatende ikke har levert iht. kontrakt. Nemnda nøyer seg med å påpeke følgende knyttet til meglers rolle:

Ut fra salgsoppgaven var det ingen forventning for klager om at el-billader fulgte med salget. Megler kan ikke forventes å ha forstått eller burde ha forstått at stikkontakten i garasjen ikke var egnet til bruk, og måtte utbedres. Nemnda viser til at lading på stikkontakt, som er lagt opp før 1. juli 2022, ikke uten videre er ulovlig. Nemnda kan derfor ikke se at opplysningen i salgsoppgaven om at stikkontakt til el-bil var montert i 2016 var uriktig. Slik stikkontakt var etablert, men virket ikke, slik nemnda oppfatter det. Opplysningen om stikkontakten, som stammet fra selger, ga ikke megler foranledning til å undersøke dette nærmere, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Flere av de øvrige anførslene knytter seg til forholdet mellom klager og selger, der megler ikke har noe ansvar. Dette gjelder manglende seil for pergola og overlevering av nøkler til garasje. Øvrige punkter hva gjelder oppgjøret og at megler skal ha vært partisk i favør av selger, er ikke underbygget på en slik måte at det er grunnlag for å rette kritikk mot megler.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.