RFE-2024-210

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdahl & Partnere AS (Notar Innlandet)

Saken gjelder:               God meglerskikk

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 26. mai 2023 kjøpte klageren en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Da selgeren hadde kjøpt en ny prosjektert bolig, ville overtakelse skje når selgerens leilighet ble ferdigstilt. Slik klageren forstod det, ville ferdigstillelse skje til julen 2023, og under ønsket overtakelse i budet oppga han derfor «ASAP, etter avtale med eier». I kjøpekontrakten ble imidlertid overtakelsesdato satt til 15. januar 2024. Da det nærmet seg overtakelse, ble det kjent at ferdigstillelse av selgerens leilighet var forsinket. Overtakelse ble til slutt gjennomført 1. april 2024. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren hadde vært på utkikk etter ny bolig lenge, da han i mars/april 2023 innga bud på en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Budet var på 2 800 000 kroner, og ble inngitt gjennom BankID. Da selgeren ikke aksepterte budet, virket megleren litt frustrert.

I mai 2023 var klageren på visning i en annen bolig som meglerforetaket formidlet. Klageren var i utgangspunktet veldig interessert, men det ble etter hvert klart at selgeren ikke kunne overlevere huset før nærmere julen 2023. Selgeren hadde heller ikke noe lagringsplass som klageren kunne benytte seg av mellom eventuelt kjøp og overtakelse. Siden klageren hadde planlagt å bruke sommeren til å flytte eiendelene sine, mistet han interesse for boligen. Da klageren hadde vist interesse for to av boligene som megleren formidlet, måtte megleren anses for å ha et godt bilde av klageren som huskjøper.

Da boligen i herværende sak ble annonsert, ble klageren meget interessert. Selgeren var nemlig villig til å la klageren lagre eiendelene sine i boligens kjellerleilighet mellom kjøp og overtakelse. Under visningen og senere dialog, ble dermed to ting muntlig avklart. For det første ble det klart at selgeren skulle flytte til sin nye bolig før julen 2023. For det andre ble det avklart at klageren kunne lagre eiendelene sine i boligens kjellerleilighet fra 1. august 2023. Forutsetningen for dette var at klageren måtte betale selgeren et passende vederlag.

Siden selgerens nye leilighet var under oppføring, regnet klageren med at megleren forstod den administrative delen av salg av slike leiligheter. Megleren ble dermed ridende på to hester, og det var i hans interesse å få solgt selgerens bolig slik at selgeren kunne finansiere sitt nye kjøp.

Etter å ha gjennomgått salgsoppgaven, virket boligen forlokkende da den ikke hadde fått tilstandsgrad 3 på noen punkter. Den 26. mai 2023 innga dermed klageren bud på boligen.

I tillegg til klageren, deltok det et annet par i budrunden. Etter kjøpet, har klageren gjentatte ganger forsøkt å kontakte disse. Bakgrunnen for at klageren ønsket kontakt med budgiverne, var at forbeholdet i budjournalen ikke var klagerens ord. Siden budinngivelse forutsatte innlogging med BankID, ønsker han å stille spørsmål ved om dette også var et krav til de andre budgiverne. Da klageren oppnådde kontakt med budgiverne, ga de uttrykk for at de ikke kunne huske hva som hadde skjedd. Det bemerkes for øvrig at meglerforetaket har uttrykt at klageren ble orientert om budgivernes bud på 2 650 000 kroner med forbehold. Dette stemmer imidlertid ikke, og klageren skulle fått tilslag på sitt bud pålydende 2 600 000 kroner. For å bevise at budgivningen ble gjennomført gjennom BankID, provoserer klageren fremlagt den andre budgiverens bud.

Klageren har spurt meglerforetaket om kopi av budjournalen to ganger, hvor han har mottatt samme kopi hver gang. I kopiene har klagerens muntlig avtale/forbehold vært fritt gjengitt. Det var først under saksforberedelsene i herværende sak at meglerforetaket oversendte korrekt budjournal hvor forbehold om overtakelse var gjengitt slik: «ASAP/avtale med eier».

Etter budaksept, hadde ikke klageren noe mer kontakt med megleren før kontraktsmøtet på meglerforetakets kontor. Under møtet var klageren, megleren og selgeren til stedet, og klageren ble forelagt en rekke papirer. Siden klageren hadde en muntlig avtale med selgeren, ble dokumentene signert ganske raskt. Klageren overså da at overtakelsen var satt til 15. januar 2024 klokken 16:00. Selv om det i den påfølgende setningen stod at partene var enige om at overtakelsen kunne skje både før og etter, ble dette aldri diskutert. Dette ble kun diskutert under visningen, hvor det ble inngått muntlig avtale om at selgeren skulle flytte inn i sin nye bolig før julen 2023.

Det bemerkes at selgeren, etter kontraktsmøtet, spurte om klageren kunne betale et forskudd i løpet av august 2023.

Utover høsten 2023, ble det kjent at det var forsinkelser knyttet til ferdigstillelse av selgerens nye leilighet. Klagerens overtakelse ble dermed utsatt til 1. april 2024. Da megleren formidlet dette til klageren, oppga han at utsettelsen skyldtes stormen Hans og sykdom. Før klageren ble informert om utsettelsen, hadde han allerede solgt sin tidligere bolig. Dette innebar at klageren ville være husløs i perioden mellom 15. november 2023 og 1. april 2024.

I salgsoppgaven ble boligen markedsført som en velholdt enebolig med utleiedel. Videre fremgikk det at boligen befant seg i et rolig og barnevennlig område. Dette stemmer imidlertid ikke, da det er ganske mye lastebilstøy fra et nærliggende bakeri. Klageren har blant annet opplevd at bakeriet har fått leveranser med mel klokken 01:30 hvor pumpebilene støyer mye. Dette burde megleren opplyst om.

I salgsoppgaven ble det også fremhevet at boligen fikk flest tilstandsgarder 1, noen 2 og ingen 3. Kommunale avgifter pr. 5. juni 2023 ble oppgitt å være 11 968 kroner, noe som må være feil da salgsoppgaven sist ble oppdatert 5. mai 2023. Det bemerkes her at klageren har blitt opplyst om at kommunale avgifter oppgis etter et forbruk på 150 kubikkmeter pr. boenhet.

Under overtakelsen, gikk det ikke som forventet. Megleren var ikke til stede, og da klageren ankom boligen, luktet det kloakk i boligen. Da klageren bemerket dette, ble selgeren hysterisk. Da klageren ikke visste hva han skulle gjøre, ringte han til en advokat i boligkjøperforsikringsselskapet sitt uten at dette hjalp. Overtakelsen ble avsluttet med avlesning av strøm og vann.

Det bemerkes for øvrig at huset overhodet ikke var vasket ned ved overtakelsen. Det vises her til bilder av manglende utvask. Etter overtakelsen, engasjerte klageren en egen takstmann. I motsetning til tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven, vurderte klagerens takstmann det slik at flere av forholdene i huset tilsvarte tilstandsgrad 3.

Klageren provoserer fremlagt kontrakten mellom selger og utbygger om kjøp av den prosjekterte leiligheten. I tillegg provoserer han fremlagt dokumentasjon på meglerens rolle i utbyggerens prosjekt, samt den andre budgiverens elektroniske budvarsel/finansbevis.

Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med visning og inngivelse av bud, ble klageren informert om at overtakelse ville skje umiddelbart etter at selgeren overtok sin nye leilighet. Selgerens prosjekterte leilighet var estimert ferdigstilt til julen 2023. Det stemmer derfor ikke at klageren ikke ble opplyst om ferdigstillelse av selgerens nye bolig.

Slik det fremgår av budjournalen, tok klageren forbehold i alle budene sine. Forbeholdet ble inntatt av klageren selv da han registrerte bud gjennom BankID. Hva gjelder den andre budgiverens bud på 2 650 000 kroner, ble dette inngitt med forbehold om salg av egen bolig først. Klageren ble orientert om budet, samt at dette var inngitt med forbehold.

Selgeren aksepterte klagerens bud på 2 700 000 kroner den 26. mai klokken 14:27. Det vises her til akseptbrevet hvor overtakelsesdatoen var satt til 15. januar 2024. I tillegg var det inntatt et forbehold om at overtakelsesdato, etter avtale, kunne bli tidligere eller senere enn oppgitt dato. Dette skyldtes selgerens uavklarte innflyttingsdato i ny bolig.

Det stemmer at meglerforetaket også formidlet boligen som selgeren kjøpte. Klagerens kjøp ble imidlertid ikke påvirket av dette. Det bemerkes her at selgeren allerede hadde inngitt bud på sin nye leilighet, og dette ble akseptert 19. mars 2023.

Det vises for øvrig til klagerens kjøpekontrakt av 15. juni 2023, hvor det fremkommer samme overtakelsesdato som i akseptbrevet. Også her er det inntatt forbehold om at overtakelsen kan endres etter avtale.

Før julen 2023, tok megleren kontakt med klageren for å formidle at overtakelse tidligst ville bli 15. januar 2024. Megleren ga også uttrykk for at han ville kontakte klageren når det nærmet seg overtakelse. Etter dette var klageren og megleren i kontakt flere ganger, hvor klageren ble orientert om fremdrift og ferdigstillelse av selgerens leilighet. Overtakelse ble til slutt fastsatt til 1. april 2024.

Når det kommer til tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven, ser ikke meglerforetaket grunn til å kommentere denne. Det samme gjelder vurderingen som klageren selv har innhentet.

Meglerforetaket har videre gjengitt kommunale avgifter slik det ble opplyst fra kommunen. Det vises her til salgsoppgaven.

Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte opptrådt i tråd med god meglerskikk, samt overholdt sin omsorgsplikt overfor både kjøper og selger.

Når det kommer til klagerens provokasjoner om fremleggelse av dokumentasjon, kan ikke meglerforetaket se at det er relevant å fremlegge mer detaljer om den andre budgiverens bud. Budjournalen er i tråd med det som skal fremkomme av en budjournal, og klageren ble orientert om den andre budgiverens bud på 2 650 000 kroner med forbehold om salg av egen bolig først.

Det kan heller ikke være behov for å fremlegge dokumentasjon på selgerens kjøp av ny leilighet eller meglerens rolle i forbindelse med dette salget. Megleren var ansvarlig megler ved salgsoppdraget for prosjektet, og det er fortsatt noen usolgte leiligheter i bygget.

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler ved utførelsen av oppdraget har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det vises til at klager i første bud om overtakelse skrev «ASAP, etter avtale med eier». Dette ble gjentatt i øvrige bud. Nemnda oppfatter at datoen 15. januar 2024, som fremgikk av akseptbrevet, var satt av praktiske årsaker. Det fremgikk både her og i kjøpekontrakten at «[p]artene er enige om at overtakelse kan flyttes tidligere eller senere avhengig av når selger overtar ny bolig». Nemnda oppfatter at klager innga bud og inngikk avtale med bevissthet om den usikkerheten som forelå om overtakelsesdato.

Nemnda kan heller ikke se at klager kan gis medhold i de øvrige klagepunktene. Det vises til at megler ikke kan ha noe ansvar for at en egen takstmann engasjert av klager vurderte boligens tilstand som noe avvikende fra takstmannen som var engasjert av selger. Megler har heller ikke noe ansvar for hvordan boligen fremsto på overtakelsestidspunktet. Dette er et forhold mellom kjøper og selger. Nemnda kan heller ikke se at det var uriktig å markedsføre at boligen befant seg i et rolig og barnevennlig område. Videre stammet det megler opplyste om kommunale avgifter fra kommunen selv.

Etter dette fører ikke klagen frem. Nemnda bemerker at den har funnet saken tilstrekkelig opplyst uten at alle de dokumenter klager fremprovoserer fremlagt, innhentes.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.