Klage nr:
062/09

Avgjort:
17.09.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Privatmegleren Stavanger
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. september 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet i et prosjekt ved kjøpekontrakt datert 25. mai 2007. Utbyggeren stilte garantier etter bustadoppføringslovas § 12 og § 47 først den 22. oktober 2007. Klageren er misfornøyd med innklagedes oppfølging av henne som kjøper og mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at han er erstatningsansvarlig.

Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes i hovedsak betegnelsen «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk i mai 2007 avtale om kjøp av leilighet. Klageren opplevde at hun ble presset av selgeren til å akseptere endret overtakelsesdato. Høsten 2008 signerte klageren på en slik bekreftelse. Det ble avholdt møte der innklagede var til stede. Muligheten for å kreve dagmulkt ble ikke presentert. Innklagede fremstilte situasjonen slik at selgeren var berettiget til ønsket forlengelse.

I byggetiden ble det klart at klageren ikke fikk den boden hun opprinnelig var forespeilet. Klageren fikk også en meget dårligere kjøkkenløsning enn det innklagede hadde forespeilet klageren ved kontraktsinngåelse.

Den nye fremdriftsplanen lot seg heller ikke opprettholde, og det ble i brev datert 16. mars 2009 fra selgerens advokat varslet ytterligere utsatt overtakelse.

Det opplyses at det foreligger en del ytterligere korrespondanse i saken. Dette gjelder spørsmålet rundt midlertidig brukstillatelse og det faktum at innklagede ikke har vært villig til å avgi inneståelseserklæring overfor selgerens bank «med mindre denne aksepterte å utbetale hele kjøpesummen inkl. det beløp denne side har krevd som dagmulkt og av den grunn har nektet å overføre».

Klagen gjelder at det i kontraktens punkt 5 første avsnitt bestemmer at selgeren innen 14 dager skal stille bankgaranti etter bustadoppføringslova § 12. Denne skulle etter dagjeldende § 12 ha en størrelse på minst 3 % av kontraktssummen, dvs. minst 64500 kroner. Bankgarantien ble imidlertid ikke stilt innenfor de fristene bustadoppføringslova og kontrakten opererte med. Klageren har spurt innklagede om dette forholdet, og ikke fått annen tilbakemelding enn kopi av bankgaranti av 22. oktober 2007. Klageren legger til grunn at det ikke forelå bankgaranti før dette tidspunktet.

I henhold til Justisdepartementets lovavdelings uttalelse av 6. oktober 2006 (referert i Kredittilsynets rundskriv 9/2007 av 8. mars 2007) har entreprenør plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter avtaleinngåelse.

Klageren mener kontrakten er uforenelig med preseptorisk lovgivning og at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

I tillegg mener klageren at innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å følge opp at utbyggeren oppfyller sin plikt til å stille garanti. Ut fra de foreliggende opplysningene har det gått nesten fem måneder fra kontraktsinngåelse til garanti ble stilt. Klageren har ikke blitt orientert om at garanti ikke var stilt, og klageren mener at dette i seg selv er et brudd på god meglerskikk. Klageren mener hun burde blitt fortalt at hun kunne latt være å betale sitt vederlag (eventuelt kreve det tilbakebetalt) inntil garantien ble stilt.

Klagerenpåpeker at det heller ikke i forhold til innbetalingen av forskuddet ble opplyst at garantien ikke ble stilt før oktober 2007. Innklagede mener at forskuddet først ble utbetalt fra meglers klientkonto etter at garantien ble stilt. Klageren mener likevel at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Videre fremgår det i kontraktens punkt 7 at «selgeren har utstedt en sikringsobligasjon» til megler lydende på samlet kjøpesum. Vider fremgår det at «obligasjonen er tinglyst av megleren». Klageren har foretatt uthevingen og bemerker at disse punktene står i fortid. Klageren har tross forespørsler ikke mottatt informasjon som tilsier at slik sikringsobligasjon til innklagede foreligger og at det er tinglyst. Klageren begrensede undersøkelser i grunnboken tilsier at sikringsobligasjon ikke er tinglyst. Dersom sikringsobligasjonen ikke er tinglyst, er kjøperen eksponert for en større risiko ved oppgjøret enn det klageren etter kjøpekontrakten hadde grunn til å forvente. Klageren ber Nemnda ta stilling til hvorvidt innklagede har handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Klagerens advokat viser til at han har bedt innklagede oversende samtlige kontraktsdokumenter og bilag som omhandlet kjøpekontraktens punkt 15. Innklagede har ikke etterkommet dette, og klageren ber Nemnda fastslå at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Klageren viser til tidligere avgjørelser der Nemnda på generelt grunnlag har uttalt at det er i tråd med god meglerskikk å besvare henvendelser vedrørende oppdrag. Klageren viser til at dette særlig må gjelde der en kjøper har behov for å klarlegge sine posisjoner før en overtakelsesforretning som selgeren har innkalt til på kort varsel.

Klageren fremholder at hun er ung og førstegangskjøper. Hun påpeker at hun i løpet av prosessen ikke har mottatt orientering om at hun kunne være berettiget til å motsette seg utbyggerens krav om fristforlengelse. Klageren viser at det ligger i begrepet god meglerskikk å gjøre kjøperen oppmerksom på rettigheter etter bustadoppføringsloven der forholdene tilsier dette. Klageren viser til Nemndas klagesak nr 152/2007. Klageren påpeker at det som følge av at hun underskrev utbyggers anmodning om utsatt frist høsten 2008, kan tape dagmulktrettighetene hun etter kontrakten ville hatt.

Klageren påpeker at innklagede ikke har tatt noen skritt for å klargjøre klagerens rettigheter i forhold til spørsmålet om at hun må akseptere endring av bod og en kompensasjon bestående av varer til en verdi av 25 000 kroner. Klageren har opplevd at innklagede har vært utbyggerens forlengede arm, noe klageren mener ikke er i tråd med god meglerskikk.

Klageren ber Nemnda vurdere innklagedes erstatningsansvar overfor henne for de kapitalkostnader hun har hatt i anledning forskuddet hun betalte etter underskrift og frem til kontraktens og bustadoppføringslovens garantibestemmelser ble brakt i orden. Klageren mener hun har krav på kompensasjon for kredittkostnaden ved dette (skjønnsmessig fastsatt til 5 000 kroner). Klageren ber også om å få tilkjent saksomkostninger.

Innklagede anfører:

Innklagede opplyser at leiligheten ikke er overtatt da kjøpet er hevet ved forlik den 3. juni 2009. I denne forbindelse har klageren fått tilbakeført sitt innskudd ved kjøpet. Det fremgår av korrespondansen mellom partene at klageren ikke krever renter av det innbetalte beløpet.

Innklagede bestrider at han har vært i møte med klageren og utbygger i etterkant av kontraktssignering og mener således at klagerens påstander rundt dette er uriktige.

Innklagede mener kjøper via sin advokat har blitt oversendt bankgarantier for så vel forskudd som entreprenørgarantier. Innklagede har også bekreftet at ingen penger har blitt utbetalt før tilfredsstillende forskuddsgaranti var på plass. Innklagede opplyser at sikringsobligasjonene er tinglyst fra innklagedes kontor og at de blir slettet etter hvert som seksjonene blir overskjøtet.

Innklagede har vært i kontakt med samtlige kjøpere og informert kjøperne om muligheten for å tilbakeholde beløp i forbindelse med forsinkelsen av prosjektet. Innklagede opplyser at det fra utbyggerens side ikke ble informert om brevet om endring av overtakelse før brevet ble underskrevet av klageren og innklagede kan ikke se at han kan bebreides for dette forholdet.

Hva gjelder tvisten vedrørende kjøkkenløsningen opplyser innklagede at dette er en sak innklagede verken har drøftet med utbyggeren eller klageren. Partene har selv kommet til en minnelig løsning. Innklagede mener det er svært uriktig å betegne ham som utbyggerens forlengede arm.

Innklagede anser det økonomiske kravet om kompensasjon på 5 000 kroner for bortfalt ettersom det er inngått forlik med utbyggeren.

Innklagede kan ikke se at han skal belastes for saksomkostninger i en sak mellom klageren og utbyggeren der partene har kommettil enighet.

Klagerens ytterligere anførsler:

At saken er forlikt med selgeren er ikke til hinder for at det økonomiske tapet som er påført klageren søkes inndekket hos andre ansvarlige.

Klageren bekrefter at sikringsobligasjonene nå er tinglyst, men påpeker at det er skjedd for sent. Klageren mener det er nærliggende å tro at dette skyldes klagerens henvendelse.

Klageren påpeker at det ikke er alle forhold i klagen som er kommentert i tilsvaret.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av misnøye med innklagedes saksbehandling, herunder manglende informasjon.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53 og bustadoppføringslova.

Partene forklarer seg ulikt om hvorvidt innklagede har vært på møte med klageren og selgeren og Reklamasjonsnemnda har således ikke grunnlag for å vurdere hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda er ikke forelagt noe prospekt i saken, men bare en «Presentasjon av prosjektet». Av denne fremkommer det intet om kjøperens rettigheter og forpliktelser. Hvis denne «presentasjonen» også er prospektet, er dette svært mangelfullt og ikke i tråd med eiendomsmeglerens forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven.

Et spørsmål er om kjøpekontraktens punkt 5 er i strid med bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova § 12 inneholder ingen eksplisitt frist for når garantien skal stilles. Av bustadoppføringslova § 12 sjette ledd fremgår det at «Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag».I tolkningsuttalelsen fra Justisdepartementet av 6. oktober 2006 «antar Lovavdeling for sin del at entreprenøren plikter å stille garanti umiddelbart etter avtalens inngåelse». Dette bygger blant annet på at formålet med bestemmelsen er å sikre forbrukeren oppfyllelse av avtalen. Lovavdelingen uttalte også at «garantien skal stilles på et så tidlig tidspunkt at garantien vil innebære en reell sikkerhet for forbrukeren».

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det etter omstendighetene være forsvarlig å innta en 14 dagers frist for entreprenørens garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12. Innklagede kan således ikke kritiseres på dette punkt.

Reklamasjonsnemnda behandler så spørsmålet om oppfølgningen etter manglende garantistillelse. Ut fra foreliggende dokumentasjon legges det til grunn at garantien ble stilt 22. oktober 2007.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det av stor betydning for kjøper å vite hvorvidt garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12 er stilt, ettersom det er avgjørende for hvilket tidspunkt klageren/kjøperen plikter å innbetale (deler av) kjøpesummen. I kjøpekontraktens pkt 2 står det «Kjøper er kjent med at han ikke plikter å innbetale den del av kjøpesummen som har forfall 14 dager etter kontraktsinngåelse før selger har stilt slik garanti som fremgår av punkt 5». Innklagede har således opplyst at klageren ikke hadde betalingsplikt før § 12-garantien var stilt i tråd med bustadoppføringslova § 12 sjette ledd.

Slik saken står for Reklamasjonsnemnda, blir spørsmålet om innklagede skulle varslet klageren om at entreprenøren ikke hadde stilt garantien etter kontraktens punkt 5 og bustadoppføringslova § 12. Innklagede har ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at han har varslet klageren. I Kredittilsynets rundskriv 9/2007 punkt 3 om «Oppfølging av garantistillelse» fremgår det at megler plikter «snarest mulig å informere kjøper om selgers mislighold av kontrakten og om kjøpers rettigheter i forhold til dette». Kredittilsynet viste videre til bustadoppføringslova § 12 sjette ledd. Reklamasjonsnemnda deler Kredittilsynets syn på dette punkt, og mener at det ligger innenfor meglers opplysnings- og omsorgsplikt å informere om mislighold av avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1. Innklagede har således opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å varsle om at garanti ikke var stilt til rett tid. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan en slik manglende varsling utløse et erstatningsansvar overfor klageren. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at det foreligger noe dokumentert tap i dette tilfellet. Pengene på klientkonto ble ikke benyttet til fordel for selgeren og kjøpet er annullert. I forbindelse med annulleringen har klageren inngått forlik som blant annet innebar at klageren ikke hadde krav på renter på klientkonto.

Innklagede har etter det opplyste heller ikke gitt informasjon om manglende garantistillelse etter bustadoppføringslova § 47. Av kjøpekontraktens punkt 5 fremgår det at

«I tillegg skal selger stille sikkerhet i henhold til bustadoppføringsloven § 47 for det forskudd kjøper skal betale etter pkt. 2 dersom megler skal utbetale beløpet til selger eller disponere beløpet på annen måte før overtakelse. Megler er uberettiget til å disponere over forskuddet inntil slik sikkerhet er stillet. Garantien oppbevares hos Oppgjørsmegler på vegne av kjøperen. Dersom forskuddet skal bero på meglers konto inntil overtakelse, skal ikke selger stille garanti etter bustadoppføringsloven § 47».

Det følger således både av bustadoppføringslova og av avtalen at utbyggeren/selgeren ikke kan disponere over forskuddet uten at det stilles garanti etter bustadoppføringslova § 47. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning inntrer plikten til å stille garanti forut for det tidspunktet da selgeren får disponere over pengene. I det konkrete tilfellet ble garanti etter bustadoppføringslova § 47 stilt 22. oktober 2007. Utbetaling av forskudd herunder midler til innklagedes vederlag, ble foretatt 1. november 2007. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har forsømt seg ved ikke å varsle klageren på dette punktet.

Klageren fremholder at kjøpekontraktens punkt 7 gir et uriktig bilde av de faktiske forholdene. I den foreliggende saken er det ikke dokumentert på hvilket tidspunkt sikringsobligasjonen ble utstedt eller tinglyst. Reklamasjonsnemnda har således ikke grunnlag for å ta stilling til dette spørsmålet. Reklamasjonsnemnda bemerker likevel på generelt grunnlag at det er i strid med god meglerskikk å gi en kjøper inntrykk av at en kontraktsfestet sikringsobligasjon er utstedt og tinglyst dersom dette ikke er tilfellet.

Reklamasjonsnemnda vil også på generelt grunnlag bemerke at det kan være i strid med god meglerskikk ikke å svare på forespørsel fra en kjøpers advokat om oversending av dokumentasjon.

Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å rådgi henne i forbindelse med at utbyggeren ønsket utsatt overtakelse og underskriving av brev vedrørende fristforlengelsen. Innklagede mener han ikke har fått informasjon vedrørende dette forholdet før etter at dokumentet ble underskrevet. Ettersom kjøpet er annullert, har denne problemstillingen ikke lenger betydning i saken. Reklamasjonsnemnda viser imidlertid til sak 2009006 hvor Nemnda uttalte følgende:

«Slik kontrakten er formulert, kan det synes som om retten til dagbøter inntrer automatisk ved forsinkelse og uten at kjøperen må ta noe initiativ. I denforeliggende situasjonen burde innklagede orientert om klagernes rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen etter bustadoppføringslova § 31 jf § 24 for dekning av dagmulkt, sant deponeringsretten etter § 49. Når innklagede ikke har sørget for dette, har innklagede ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk».

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede presisert at klageren måtte kreve dagmulkt.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis for å tilkjenne saksomkostninger for Nemnda.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Dette gir ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.