RFE-2024-214
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Marthe Sacco Rågli
Advokatfirmaet SGB AS
Innklaget: Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen)
Saken gjelder: Undersøkelse av kjøpers finansiering. Brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 2. januar 2024 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes selveierleilighet. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 9 200 000 kroner. Den 5. mars 2024 kom det inn et bud på 8 995 000 kroner uten forbehold, som klagerne aksepterte. Budgiveren hadde signert med Bank-ID og oppgitt BN Bank som finansieringskilde. Megleren hadde tatt kontakt med oppgitte bank, som ikke kunne bekrefte finansieringen. Han hadde deretter henvendt seg direkte til budgiveren, som til slutt svarte at midlene var i utlandet. Da overtakelsesdagen kom, var kjøpesummen ikke innbetalt på meglers klientkonto. Det måtte derfor gjennomføres et dekningssalg, hvor man kun oppnådde en salgssum på 8 175 000 kroner.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med kontroll av kjøpers finansiering, samt om dette medfører erstatningsansvar. Prinsipalt krever klagerne erstattet sitt økonomiske tap i forbindelse med dekningssalget, på totalt 2 110 893 kroner.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Det ble inngått oppdragsavtale om salg av klagernes selveierleilighet. Anslått salgssum var 9 000 000 kroner. Salgsoppgave ble utarbeidet og leiligheten ble annonsert med prisantydning 9 390 000 kroner.
Den 5. mars 2024 ble klagerne informert via telefon av megler at det ville komme et bud på leiligheten fra en mann som skulle kjøpe bolig til datteren sin. I samtalen forklarte megler at budgiver ville gjøre transaksjonen gjennom en utenlandsk bank og at han ikke kunne fremlegge finansieringsbevis. Megler opplyste samtidig at han under sin tid som megler hadde gjennomført flere salg på denne måten, og at det alltid hadde gått fint. Han opplyste videre at han hadde en helt lik case på daværende tidspunkt. Dessuten kunne han forsikre at kjøper fremstod som en meget ryddig person, og at han var en anerkjent fotograf. Megler informerte også om at budgiver hadde verdier i Norge, herunder at han for eksempel eide en kostbar bolig og at han eide bil.
Megler solgte følgelig inn budet til klagerne som at dette var helt trygt å akseptere. Det var meglers innsalg av budet og forsikringer om at det var trygt å akseptere som gjorde at klagerne valgte å akseptere budet. Megler nevnte ikke på noe tidspunkt hvilken risiko klagerne løp ved å akseptere det. Megler ga videre inntrykk av med sine opplysninger om kjøpers eiendom og bil, at han hadde foretatt undersøkelser av kjøpers økonomiske situasjon.
Klagerne mottok ikke, verken skriftlig eller muntlig, noen informasjon om risikoen ved å akseptere budet.
Bud på 8 995 000 kroner ble inngitt samme dag av budgiveren. Selger aksepterte budet.
Noen dager etter, og i forbindelse med korrespondanse om kjøp av møbler, informerte megler om følgende i en e-post:
Presiserer igjen at når det er penger fra utlandet har vi ingen kontroll for å sjekke finansieringen. Jeg ville derfor avventet nytt kjøp, inngåelse av leieavtaler etc. Frem til vi faktisk har mottatt fult oppgjør.
Dette var første, og eneste gang klagerne mottok noen informasjon om at det faktisk var risiko for at oppgjør ikke ville mottas. På dette tidspunktet var klagerne allerede bundet av avtalen. Kjøpekontrakt ble deretter signert 5. mars 2024, med avtalt overtakelse 10. april 2024.
Etter hva klagerne har blitt opplyst om i ettertid, hadde megler allerede to uker før overtakelsen problemer med å få tak i kjøper. Dette ble ikke klagerne informert om. Kjøpesum var på overtakelsesdagen ikke innbetalt, og kjøper møtte ikke på overtakelsen. Megler forsøkte også å få tak i kjøper.
Først etter en måned fikk klagerne tak i kjøper. Som følge av kjøpers mislighold ble kjøpsavtalen hevet og dekningssalg iverksatt. I forbindelse med dekningssalget krevde megler ny oppdragsbekreftelse, og da også nytt salær for oppdraget. Dette til tross for bruddet på god meglerskikk.
Ved dekningssalget presset megler ned prisen på leiligheten, som til slutt ble solgt for 1 million kroner under opprinnelig kjøpesum, og følgelig også langt under de verdivurderinger megler hadde gitt på leiligheten. Overtakelsen var avtalt til 6. august 2024.
Det følger altså av retts- og nemndspraksis at megler plikter å sjekke finansiering. Det vises blant annet til LA-2020-73406 og RFE-2023-066. Dersom dette ikke lar seg gjøre, må megler informere selger om dette. Ved spesielle forhold hvor det foreligger en særlig risiko for selgers del, må selger få informasjon om risikoen.
Det er korrekt at klagerne mottok informasjon om at kjøper ikke hadde finansieringsbevis. Megler opplyste imidlertid samtidig at kjøper satt på betydelige verdier både i Norge og utlandet, og solgte følgelig inn kjøper og budet som at det ikke var snakk om noen risiko for selger.
I ettertid har det vist seg at megler umulig kan ha sjekket selgers økonomiske situasjon og eierskap til eiendom i Norge. Megler kan videre ikke ha sjekket hvorvidt selger faktisk var den anerkjente fotografen han utga seg for å være. Da misligholdet var et faktum, iverksatte selger selv undersøkelser. Disse svært enkle undersøkelsene avdekket at kjøper ikke er boligeier i Norge. Hva gjelder det forhold at kjøper skulle være en svært anerkjent fotograf, er det ingen opplysninger selger har funnet ved nettsøk som bekrefter eller tilsier at dette er korrekt.
Kjøper er altså ikke boligeier, og det er ikke tegn til at han har noen vesentlige verdier i Norge. Informasjonen megler ga selger ved innsalg av budet er følgelig stikk i strid med den faktiske informasjonen megler hadde tilgjengelig ved enkle søk. Da megler verken opplyste om risiko eller at megler ikke selv hadde sjekket informasjonen, gjorde ikke selger disse undersøkelsene før budet ble akseptert. Megler har følgelig gått god for hva kjøper har fortalt uten å tilsynelatende ha gjort noen form for undersøkelser selv.
Meglers brudd på god meglerskikk bestod i følgende:
- å gi uriktige opplysninger om kjøpers økonomiske situasjon til selger uten å informere om at informasjonen ikke er kontrollert.
- å informere selger om at aksept av budet ikke er forbundet med noen særlig risiko.
- å unnlate å gi selger informasjon om hvilken betydelig risiko selger løp ved å akseptere budet, herunder at kjøper ikke ville kunne betale kjøpesummen og at risikoen for at situasjonen som har oppstått nettopp kunne oppstå.
Megler skulle ha sjekket finansiering så langt det lar seg gjøre, samt gitt selger god og tydelig informasjon om hvilken risiko hun tok ved å akseptere budet. Slik informasjon skulle megler ha gitt skriftlig forut for budaksept, også for å sikre notoritet. Dette da opplegget rundt kjøper og midler fra utlandet åpenbart er risikofylt. Det å videreformidle uriktig informasjon om kjøpers økonomiske stilling, hvor megler tilsynelatende ikke har mottatt noen dokumentasjon på eller sjekket opplysningene, er også i strid med god meglerskikk.
Krav om erstatning
Klagerne har krav på erstatning for det tap hun er påført i saken. Det bemerkes at da kjøper ikke har noen form for verdier i Norge, er utsiktene til å få dekket tapet av kjøper svært lave.
Prinsipalt krever klagerne hele sitt tap erstattet fra megler, herunder differansen i kjøpesum mellom opprinnelig salg og dekningssalg samt merkostnader knyttet til at boligen ikke ble overtatt som opprinnelig avtalt.
Det totale tapet utgjør 2 110 893 kroner, og fordeler seg på følgende poster:
Meglerkostnader kr 347 419
Leiekostnad kr 105 000
Forsikring kr 2 500
Strøm kr 3 474
Felleskostnader kr 20 500
Forsinkelsesrenter opprinnelig kjøpesum kr 465 000
Differanse kjøpesum kr 1 025 000
Renter boliglån kr 142 000
Subsidiært kreves det at megler selv bærer kostnadene for dekningssalget, og at megler ikke har krav på vederlag for noen av salgene, all den tid megler har opptrådt erstatningsbetingende og påført klagerne et betydelig økonomisk tap. Omstridt beløp er i dag plassert på meglers klientkonto. Beløpes kreves frigitt til klagerne.
Totale kostnader for dekningssalget utgjør 95 883,75 kroner. Vederlaget for det første salget utgjør 44 975 kroner. Totalt blir dette 140 858,75 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Leiligheten ble ervervet for 7,1 millioner kroner den 25. mai 2022. Ut fra eiendomsverdi.no har prisene i dette området frem til dato for budaksept økt med 2 prosent som gir en verdi ved budaksept på 7,27 millioner kroner. Selger har i eiertiden pusset opp leiligheten.
Leiligheten ble annonsert ut i markedet med en prisantydning på 9,75 millioner kroner i oktober 2023 via en annen megler. Det ble ikke mottatt noe bud.
Megler hos innklagede befarer leiligheten 21. desember 2023 og påtar seg oppdraget med å selge, men presiserer at leiligheten bør legges ut med en prisantydning under 9 millioner kroner. Oppdragsavtale inngås og boligen presenteres ut i markedet i januar 2024 med prisantydning på 9,2 millioner kroner. Eiendommen hadde på det tidspunktet vært forsøkt solgt i et halvt år, uten at det kom noen bud. Manglende resultat førte til at leiligheten ble relansert den 26. februar 2024 til 8,99 millioner kroner. Det ble avholdt visning 3. og 4. mars.
Den 5. mars kl. 10:20 kom det inn et bud på 8 995 000 kroner uten forbehold. Budet var signert med Bank-ID av en budgiver bosatt på Østlandet med et norsk fødsels- og personnummer. Det var oppgitt BN bank som finansiering. Megler kontakter BN bank som ikke kunne bekrefte finansiering. Megler forsøkte deretter å ringe budgiver for å spørre om dette, uten å få svar. Megler sendte da en SMS og fikk svar kl. 10:35 at midlene er i utlandet.
Megler ringte den ene klageren og forklarte situasjonen med at de hadde mottatt et bud der midlene er i utlandet og at finansiering ikke kan bekreftes av norsk bank og at finansieringen da var usikker. Megler nevnte også at han hadde gjennomført et salg der kjøper var fransk, og at prosessen ved dette salget gikk fint. Megler presiserte imidlertid her at det foreligger risiko når budgiver opplyser at midlene er i utlandet, videre at man under enhver omstendighet ikke må kjøpe ny bolig eller dra på seg kostnader før man har mottatt det økonomiske oppgjøret. Etter denne samtalen ringte megler den andre klageren og informerte om det samme.
At megler har informert om at det er en risiko underbygges av hans e-post til selgerne 9. mars 2024.
Når det gjelder det fremsatte kravet, så er meglerkostnader for både salg og dekningssalg tatt med. Videre er det i differanse kjøpesum tatt med møbler de selv solgte til kjøper. Faktisk differanse kjøpesum ligger på 820 000 kroner.
I denne saken informerte megler selger om situasjonen med at de hadde mottatt et bud der midlene er i utlandet og at finansiering ikke kan bekreftes av norsk bank og at finansieringen da var usikker.
Meglerforetaket bestrider klagernes påstand om at megler har opplyst at kjøper satt på betydelige verdier både i Norge og utlandet, og at megler angivelig skal ha solgt inn kjøper og budet som at det ikke var noen risiko for selger.
Det er beklagelig at det ikke foreligger noe skriftlig i forhold til kommunikasjonen i forbindelse med dette. Det er imidlertid helt ubestridt at selger har vært fullt ut informert om budgivers finansiering av kjøpet. Dette underbygges av e-posten som megleren sendte til selgerne 9. mars 2024.
Under enhver omstendighet foreligger det ikke erstatningsbetingende uaktsomhet. I denne saken dreide det seg om ett bud fra den eneste interessenten. Det var ikke andre alternative tryggere interessenter eller innkomne bud som klagerne kunne vurdert å inngå kjøpsavtale med for å unngå risiko for dekningssalg.
Den reelle økonomiske risiko var begrenset all den tid klagerne ikke var forhindret fra å vurdere andre eksisterende bud, eller hadde utsikt for andre bud i nær fremtid. Det er usannsynlig og i strid med allmenn oppfatning, at klagerne med informasjon om risiko, ville ha valgt å avvise det eneste budet og dermed slippe budgiver fra en ellers bindende kjøpsavtale.
Uansett er det ikke årsakssammenheng mellom den anførte ansvarliggjørende handling og det påståtte økonomiske tapet. Det økonomiske tapet klagerne viser til, ville med sannsynlighet også ha oppstått om en tenker den anførte ansvarliggjørende handling borte.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers rådgivnings- og omsorgsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det ligger i eiendomsmeglerens omsorgsplikt at budgivers finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.3 og NOU 2021: 7 punkt 19.3.8. I saken her hadde megler avklart at finansieringen ikke kunne bekreftes av norsk bank. Megler kan ikke forventes å undersøke finansieringen nærmere når denne opplyses å befinne seg i utlandet, så lenge megler gjør selger (klagerne) oppmerksom på at budgiver ikke hadde finansieringsbevis og risikoen knyttet til dette.
Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan en sak avvises dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svar på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her.
Det vises til at partene har ulike fremstillinger av hva megler uttalte om risiko knyttet til å akseptere et bud uten finansieringsbevis. Slik saken her er opplyst under nemndas skriftlige behandling, fremstår det uklart hva megler eventuelt kommuniserte til klagerne om risiko knyttet til den usikre finansieringen før budaksept. Nemnda legger ikke avgjørende vekt på den etterfølgende e-posten fra megler der det fremgår at megler «igjen» presiserer at «når det er penger fra utlandet har vi ingen kontroll for å sjekke finansieringen». Nemnda bemerker at megler etter omstendighetene burde ha sikret notoritet om hva som var opplyst om risiko før budaksept. Når dette ikke er gjort, står saken «ord mot ord», og nemnda har ikke grunnlag for å treffe realitetsavgjørelse.
Etter dette avvises klagen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagen avvises.