RFE-2024-221

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Oslo Akershus AS avd. Hamar

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om erstatning, vederlagsnedsettelse, samt at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 18. april 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter råd fra megleren, valgte klageren å ikke foreta noen investeringer eller renoveringer av leiligheten. Omkring ett år etter oppdragsinngåelsen, var fortsatt ikke boligen solgt. På grunn av misnøye med den første meglere, fikk klageren tildelt en ny megler fra samme meglerforetak. Kort tid etter bytte av megler ble boligen solgt.

Spørsmålet er om den første megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi klageren tilstrekkelig veiledning om å renovere leiligheten, samt om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse og erstatning. I tillegg krever klageren at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren opplevde dårlig veiledning og service allerede fra starten av oppdraget. Salget to også lang tid, og endte med et dårlig resultat.

Klageren engasjerte meglerforetaket fordi han ikke hadde noen erfaring med boligsalg. Det eneste klageren ønsket, var å selge leiligheten så fort som mulig. Det bemerkes her at klageren var villig til å gjøre alt som var nødvendig for å selge leiligheten, herunder investere og renovere. Til tross for at klageren også var villig til å selge for en redusert pris, ønsket han ikke å selge for en så lav pris som han gjorde.

Før inngåelsen av oppdragsavtalen, ga megleren uttrykk for at leiligheten var i god stand, samt at det var en av de beste leilighetene i området. Megleren ga også uttrykk for at klageren ikke behøvde å gjøre noe særlig med den. Klageren hørte på megleren, og ønsket ikke å investere/renovere dersom det ikke var nødvendig.

Først ett og et halvt år etter oppdragsinngåelsen, forstod klageren at det ville vært nødvendig å renovere leiligheten før salg. På det tidspunktet var det imidlertid for sent, da klageren hadde brukt mye kapital på å betale utgifter knyttet til leiligheten. Klageren måtte derfor la være å renovere leiligheten, og heller akseptere en lavere salgssum.

Dersom megleren hadde rådet klageren til å renovere leiligheten fra start, hadde klageren hatt mulighet til å gjennomføre dette, samt solgt boligen raskere. Det bemerkes her at flere interessenter som deltok på visning, har gitt uttrykk for at de ikke ønsket å kjøpe leiligheten på grunn av renoveringsbehovet.

Underveis i salgsprosessen, måtte megleren ta en pause fra salget i omkring én måned. Bakgrunnen for dette var at megleren hadde ferie/pappaperm. Megleren fant imidlertid ingen stedfortreder i denne perioden, og klageren mistet dermed tid fra salget.

Megleren har for øvrig opptrådt uaktsomt og inaktivt. Etter visningene, måtte klageren vente flere dager før han fikk svar på hvordan det hadde gått. Klageren måtte selv sende megleren påminnelser for å få svar. Megleren gjorde heller ingenting for å gjøre leiligheten mer attraktiv eller interessant. Det var alltid klageren som måtte ta initiativ, og opplevde megleren som lite løsningsorientert og utilgjengelig. Megleren ønsket ikke å prate med klageren, og svarte alltid med korte SMS-er. Den siste gangen klageren snakket med megleren, foruten om SMS-korrespondanse, var i oktober 2023. Når klageren brukte masse tid på å prøve å nå megleren, var det dårlig av megleren å aldri svare eller gi beskjed om at han ville ringe tilbake.

Da klageren trodde leiligheten ville selges raskt, spurte han megleren om han kunne begynne å flytte ut møbler og inventar fra leiligheten. Megleren svarte at dette ikke ville ha betydning for salget. I ettertid har imidlertid klageren snakket med andre som mener at dette var feil. Megleren har dermed gitt klageren uriktig informasjon.

Megleren har heller ikke gitt klageren ærlige og nøyaktige tilbakemeldinger hva gjelder interessen rundt leiligheten. Klageren har kun fått noen få tilbakemeldinger, hvor megleren begrunnet den lave interessen med at leiligheten manglet heis og hadde høye felleskostnader. I tillegg ga megleren uttrykk for at det generelt var et dårlig marked på det tidspunktet. Etter hvert i salgsprosessen forstod klageren at leiligheten ikke var attraktiv. Det bemerkes her at klageren fulgte med på Finn.no, hvor blant annet andre leiligheter i samme bygg ble solgt før hans.

Etter omkring ett år med misnøye, sendte klageren sin første klage til megleren i juni 2024. Megleren ga da klageren en liste over de faktiske tilbakemeldingene han hadde fått fra visningsdeltakere. Det ble i den forbindelse påpekt omkring ti feil som klageren burde rettet opp i. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor ikke megleren fremla disse tilbakemeldingene før. Klageren var i utgangspunktet villig til å renovere, men avstod fra dette på bakgrunn av meglerens råd om å ikke gjøre dette.

Etter klageren fikk bytte megler fra 15. juli 2024, fikk klageren tilbakemeldingene som han skulle fått fra start. Dersom klageren hadde hatt den nye megleren fra start, hadde antakeligvis leiligheten blitt solgt raskere.

På grunn av den første meglerens forsømmelser og uaktsomme opptreden, ble ikke leiligheten solgt før det hadde gått omkring ett og et halvt år. Som følge av dette, har klageren lidt et økonomisk tap. Det bemerkes her at prisantydningen i utgangspunktet var 2 450 000 kroner, men leiligheten ble kun solgt for 1 800 000 kroner. Bakgrunnen for at klageren aksepterte en såpass lav salgssum, var fordi han ikke hadde mulighet til å betale for den lenger. På grunn av meglerens utilstrekkelige veiledning og uaktsomme opptreden, er det klageren som har lidt mest. Han krever derfor 50 000 kroner i erstatning, 10 000 kroner i vederlagsnedsettelse, samt at meglerforetaket frafaller 50 000 kroner av sitt betalingskrav.

Hva gjelder kravet om vederlagsnedsettelse, fikk klageren først et tilbudsbrev som ble gjennomgått sammen med megleren. Klageren aksepterte tilbudet uten at det var spesifisert noen minimumsprovisjon. Det eneste som ble spesifisert var at provisjonen ville utgjøre 1,5 prosent av salgssummen inkludert fellesgjeld. Det bemerkes her at megleren gjentatte ganger forklarte klageren at desto lavere salgssummen ble, desto lavere ville meglerforetakets provisjon bli.

Etter klageren aksepterte tilbudet og fikk oversendt oppdragsavtalen, spurte han om avtalen samsvarte med tilbudsbrevet. Megleren bekreftet dette, og klageren signerte deretter avtalen. Klageren fikk aldri noen kopi av oppdragsavtalen. I ettertid viste det seg at det hadde blitt tillagt et punkt i oppdragsavtalen uten at klageren ble informert om dette. Punktet innebærer en fastsettelse av minimumsprovisjon på 46 000 kroner. Da dette ikke samsvarer med tilbudsbrevet, har megleren gitt uriktige opplysninger. Dersom klageren hadde kjent til dette, ville det påvirket hans valg om å akseptere meglerens tilbud.

Det samme skjedde med løfting av Finn-annonse. Da klageren skulle redusere prisantydningen for første gang, informerte megleren om at det ikke ville påløpe ekstra utgifter. Klageren reduserte derfor prisantydningen flere ganger under den oppfatning at dette ikke vil koste noe. Klageren ble imidlertid fakturert for seks løftinger av Finn-annonsen. Dersom klageren hadde visst at det ville påløpe ekstra kostnader, ville han aldri redusert prisantydningen så mange ganger. Han føler seg dermed lurt, og synes det er urimelig at meglerforetaket har fakturert ham 175 000 kroner. Det vises her til at klageren leiligheten ble solgt for 700 000 kroner under opprinnelig prisantydning, samt at klageren til slutt ble nødt til å selge leiligheten på grunn av sin økonomiske situasjon.

Når det kommer til meglerforetakets anførsel om at det er inngått minnelig løsning mellom partene, er dette en misforståelse. Da meglerforetaket hadde fakturert klageren 21 000 kroner mer enn avtalt, aksepterte klageren en minnelig løsning på 15 000 kroner for å bli ferdig med denne delen av saken. Det gjenstår imidlertid andre viktige deler av klagen, herunder meglerens uaktsomme opptreden. Megleren har vært utilgjengelig, gitt klageren uriktig informasjon og utilstrekkelig veiledning. Dersom leiligheten hadde blitt renovert, ville flere vært interessert i å kjøpe den. Megleren sa imidlertid at dette ikke var nødvendig. Klageren har dermed blitt stilt i en situasjon hvor han har måttet selge leiligheten for en lavere pris enn ønsket samtidig som meglerforetaket har fått en ufortjent høy provisjon.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket slutter seg i all hovedsak til klagerens fremstilling av sakens faktiske forhold. Tvisten omhandler oppdragstakers oppfølging av oppdragsgiver, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt hva som er avtalt om oppdragstakers vederlag og utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven kapittel 7.

Etter oppgjøret ble utbetalt til klageren 28. oktober 2024, har partene vært i dialog ved flere anledninger. Det bemerkes her at partene har inngått minnelig løsning om utbetaling av 15 000 kroner for «alle forhold». Det vises i den forbindelse til meglerforetakets e-post av 1. november 2024, hvor det fremgår tydelig at tilbudet omfatter alle forhold som har vært diskutert. Det fremgår også at meglerforetaket vil anse saken som avsluttet dersom klageren aksepterer tilbudet. Klageren aksepterte tilbudet i sin e-post av 4. november 2024, hvor han samtidig bekreftet at saken kunne avsluttes. I tråd med tilbudet, ble kompensasjon utbetalt til klagerens konto.

Til tross for inngått forlik og utbetalt kompensasjon, ønsket klageren fortsatt at saken skulle behandles i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Hva gjelder klagerens anførsel om at forliket ikke omhandler samme punkter som klagen, stemmer ikke dette. Det vises her til e-postkorrespondansen mellom partene, hvor klagers misnøye over oppnådd salgssum trekkes frem.

Da klageren allerede har blitt kompensert for forholdende det klages på, har han ikke rett til ytterligere kompensasjon, herunder prisavslag, vederlagsnedsettelse eller erstatning. Etter alminnelige erstatningsrettslige prinsipper, kan man ikke få erstatning for samme forhold flere ganger.

På bakgrunn av det ovennevnte, må saken avvises, jf. punkt 5-1 bokstav b) i Avtale og Vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

For det tilfellet at saken ikke avvises, foreligger det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Differansen mellom forventet og oppnådd salgssum, danner heller ikke grunnlag for erstatning eller annen kompensasjon. Det er alltid markedet som bestemmer hvor mye en eiendom er verdt, og det er klageren selv som har valgt å akseptere bud. Meglerens oppfølging har vært systematisk, sporbar og i henhold til hva klageren kunne forvente. Oppdraget pågikk over lang tid, og klageren har selv valgt å fornye oppdraget to ganger før avtalen utløp på tid. I tillegg til ett og et halvt år med ukentlig dialog og 300 SMS-er, har det vært muntlig dialog mellom partene. Under hele oppdraget, har prisjustering, løfting av annonse og statusoppdateringer vært et tema for dialog. Megleren har også frarådet klageren å pusse opp leiligheten. Det bemerkes her at klagerens borettslag har fått høyere fellesgjeld og fellesutgifter som følge av oppussing av bad. Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag som berettiger klagerens krav om erstatning tilsvarende differansen mellom meglers prisantydning i april 2023 og endelig salgssum i september 2024.

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav b) kan en klage avvises dersom den er grunnløs. Dette vil blant annet være tilfellet hvis saken er forlikt før nemndsbehandling. Det tilføyes at nemnda etter vedtektenes punkt 1.4 behandler klager fra forbrukere, både selgere, kjøpere eller øvrige interessenter, som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot et eiendomsmeglingsforetak. Et slikt reelt behov vil ikke foreligge der partene har kommet til enighet om sakens tvistepunkter, og en klage kan også i slike tilfeller avvises, jf. punkt 5.1 bokstav d) i vedtektene.

Nemnda mener at partene her har kommet til enighet, og inngått avtale, om alle sakens tvistepunkter. Det vises til e-postkorrespondansen mellom partene 1.-4. november 2024. Meglerforetaket tilbød i e-post 1. november 2024 en kompensasjon på 15 000 kroner. Det fremgår – for det tilfellet at tilbudet aksepteres – at meglerforetaket da vil «anse saken som avsluttet». Klager bekreftet i e-post 4. november at tilbudet aksepteres og at «saken med dette kan avsluttes». Det er ingenting her som tilsier at klager bare anså deler av saken som avsluttet. Hvis klager mente dette, slik e-posten 10. november 2024 isolert kan tilsi, måtte dette ha vært synliggjort ved aksepten 4. november. Når det ikke ble gjort, mener nemnda at hele saken ble forlikt ved innklagedes tilbud og klagers aksept.

Nemnda har etter dette kommet til at klagen skal avvises.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

Klagen avvises.