RFE-2024-222

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Meglers håndtering av oppdraget. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. desember 2023 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av en selveiet leilighet. Kort tid etter oppdragsinngåelse, ble klageren informert om at megleren måtte fraskrive seg salgsoppdraget ettersom han skulle slutte i meglerforetaket. Klageren godtok dermed at oppdraget ble overført til en annen megler i samme meglerforetak. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele sitt krav på vederlag.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter oppdragsavtale ble inngått 1. desember 2023, igangsatte megleren (heretter megler 1) salgsarbeidet 6. desember 2023. Klageren hadde god dialog med megler 1 og var fornøyd med håndteringen av oppdraget. Leiligheten ble annonsert på Finn.no samt sosiale medier 14. januar 2024. Den 21. januar 2024 ble visning avholdt av megler 1 og klageren i fellesskap, det var da to påmeldte til visning.

Den 5. februar 2024 fikk klageren beskjed om at megler 1 måtte fraskrive seg salgsoppdraget ettersom han skulle slutte i meglerforetaket samme dag. Klageren stiller seg spørrende til hvorvidt megler 1 visste at han skulle slutte, og hvorfor hun ikke ble opplyst om dette ved oppdragsinngåelse. Det bemerkes at det normalt er tre måneders oppsigelsestid ved fast ansettelse.

Megler 1 uttrykte at det var uheldig at han måtte fraskrive seg oppdraget, og beklaget for dette. Samtidig anbefalte han en kollega til å overta oppdraget, noe klageren valgte å stole på. Det vises til SMS fra 5. februar 2024.

Det bemerkes at klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket på bakgrunn av tillit og god dialog med megler 1.

Den 6. februar 2024 ble klageren ringt av megleren som skulle overta oppdraget (heretter megler 2). Klageren og megler 2 hadde videre dialog pr. SMS om tidligere interessenter ved oppdraget.

Den 9. februar 2024 forespurte megler 2 om klageren kunne avholde en privatvisning, noe klageren sa ja til. Privatvisning ble dermed avtalt til 13. februar 2024. Det bemerkes at klageren på dette tidspunktet ennå ikke hadde møtt megler 2, og at dette fremstod lite betryggende.

Samme dag som privatvisningen ble avholdt, sendte megler 2 en SMS hvor hun spurte klageren hvordan det hadde gått. Klageren svarte at visningsdeltakerne hadde uttrykt at de var veldig interesserte, og spurte samtidig om megleren hadde fulgt dem opp pr. telefon. Megleren bekreftet da at hun hadde vært i dialog med interessenten. Det vises til SMS-korrespondanse fra 13. februar 2025.

Etter privatvisningen ble klageren kontaktet av interessenten pr. SMS som hadde flere spørsmål. Dette resulterte i at interessenten kommuniserte med klageren, fremfor megleren. Den 14. februar sendte klageren skjermbilde av SMS-korrespondansen til megler 2.

I utgangspunktet følte klageren seg utrygg i salgsprosessen, men dette ble ytterligere forsterket da megler 2 verken så behov for å møte klageren eller befare leiligheten. Megler 2 slet også med å følge opp interessenter.

Klageren avholdt totalt 10 visninger i perioden februar-august 2024, og opplevde at hun måtte følge opp interessentene ettersom megler 2 ikke tok initiativ til dette.

Første annonserte visning med megler 2 ble avholdt 30. mai 2024. Dette var også første gang klageren møtte megleren, henholdsvis fire måneder etter at hun overtok oppdraget. Ettersom megleren ikke kunne møte i forkant av visningen, måtte klageren improvisere for å få gitt informasjon om sikringsskap, vaskerom, boder med videre. Klagerens sønn avholdt derfor videosamtale med megleren. Selv om megleren ikke hadde sett leiligheten før, kom hun ti minutter før visningen startet.

Etter gjennomgang av oppdragsavtalen valgte klageren å si opp oppdragsavtalen 21. august 2024. Megler 2 uttrykte da at hun hadde forståelse for at klageren ikke ønsket å gå videre med meglerforetaket. Det vises til e-postkorrespondanse med meglerforetaket.

Sakens dokumenter viser at meglerforetaket ikke har levert i henhold til oppdragsavtalen. Dette til tross for at meglerforetaket, etter en gjennomgang av saken, hevder at oppdraget ble tilstrekkelig håndtert. Klageren stiller seg undrende til at meglerforetaket henviser til en gjennomgang de ikke kan dokumentere eller fremlegge for klageren. Meglerforetaket holder dermed tilbake opplysninger som de plikter å gjøre tilgjengelig for klageren.

Oppdraget er ikke håndtert i tråd med arbeidsbeskrivelsen som meglerforetaket garanterer for i oppdragsavtalen. Det vises i den anledning til oppdragsavtalen under avsnitt «[a]rbeidsbeskrivelse»:

Sem og Johnsen Eiendomsmegling tilstreber alltid et optimalt boligsalg og fornøyde kunder. Det er 7 avgjørende faser i et eiendomssalg som vil påvirke tid, pris og kunde tilfredshet, vi garanterer og dokumenterer en optimal leveranse på alle disse punkter:

Det foreligger således en betydelig pliktforsømmelse. Meglerforetaket har ikke kunnet dokumentere at oppdraget ble tilstrekkelig håndtert uten feil. I henhold til eiendomsmeglingsloven og forskrift om eiendomsmegling er eiendomsmeglere pålagt å loggføre samt dokumentere hele salgsprosessen. Disse reglene skal sikre åpenhet, etterprøvbarhet og ivaretakelse av kjøpers og selgers interesser.

Det vises til oppdragsavtalen under avsnitt «1 [f]orberedelse til salg». Det fremgår her at megleren skal sørge for «[f]orberedelse til befaring, prisundersøkelse, grunnbok m.m.», «[b]efaring inklusiv kjøring» og «[i]intervju med oppdragsgiver». Det bemerkes at megler 2 verken intervjuet klageren eller befarte leiligheten.

Videre vises det til avsnitt «2 [v]isning» i oppdragsavtalen. Det fremgår her at megleren skal sørge for «[f]orberedelse til visning», «[v]isninger, kjøring, klargjøring, skilting, hensyntar privatvisning og ca. 3 felles visninger», samt «[o]ppfølging av oppdragsgiver etter visning». Til tross for at meglerforetaket her tar høyde for tre privatvisninger, ble alle visningene gjennomført av klageren selv, familie og venner. Det ble totalt gjennomført ti privatvisninger uten meglerforetakets bistand.

Til slutt vises det til avsnitt «4 [o]ppfølging av interessenter» i oppdragsavtalen. I henhold til arbeidsbeskrivelsen skal megleren «[f]ølge opp visningslister/interessenter etter visning», «[b]idrag til å hjelpe interessenter med øk. rådgivning og hjelp til finansiering», «[s]kaffe eventuell tilleggsinformasjon til interessenter» og «[s]tatusrapport til oppdragsgiver». Det bemerkes at megler 2 fulgte opp interessenter hun ikke en gang hadde møtt, samt at hun jobbet med interessenter til en leilighet hun ikke hadde sett.

Etter klagerens mening er det utfordrende å selge en leilighet man ikke har befart, og det må anses avgjørende at megleren har inngående kunnskap om objektet som selges. Meglerforetaket har således opptrådt i strid med oppdragsavtalen og god meglerskikk. Meglerforetaket har ikke ivaretatt klagerens interesser som beskrevet i oppdragsavtalen.

På bakgrunn av ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket frafaller sitt krav på vederlag.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side
Kort oppsummert har to meglere forsøkt å selge klagerens leilighet uten å lykkes. Alle interessenter har blitt fulgt opp, og det er ikke avdekket feil ved meglerens håndtering. Klageren avsluttet oppdragsavtalen grunnet «lite bevegelse i markedet».

Etter utstedelse av faktura for avsluttet oppdrag, fremsatte klageren krav om vederlagsnedsettelse. Ifølge klageren var kravet begrunnet i meglerens muntlige uttalelse om at kostnadsposten «[t]ilrettelegging» skulle falle bort ved ikke-salg. Det bestrides imidlertid at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Sakens rettslige side
Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse i henhold til eiendomsmeglingsloven §7-7. Alle interessenter har blitt fulgt opp på adekvat måte, og det vises til fremlagt SMS-korrespondanse. Det er verken dokumentert eller påstått at interessenter har gått tapt som følge av meglerens håndtering, og det er ikke påvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

Klagerens påstand om at kostnadsposten «tilrettelegging» skulle falle bort ved ikke-salg bestrides. Klageren har bevisbyrden for muntlige avtaler.

Det bemerkes at det er gjennomført flere visninger enn den klageren har blitt belastet for. Honoraret som kreves er for øvrig svært begrenset i forhold til antall visninger og kundeoppfølging. Kostnadsposten «tilrettelegging» utgjør kun et minimumshonorar og inkluderer aktivering av lisenser i systemet, medgåtte timer for å registrere kunden, lage salgsoppgave med videre. Hvilke kostnader som påløper dersom oppdraget avsluttes fremgår av vilkårene i oppdragsavtalen.

Videre bemerkes det at meglerforetaket normalt er villig til å kreditere et par visninger dersom det anses nødvendig for å komme til en minnelig løsning. I herværende sak er det imidlertid ikke gjort andre feil enn at eiendommen ikke ble solgt. Det vises i den anledning til klagerens oppdragsoppsigelse, hvor klageren ikke anførte feil ved meglerens håndtering som oppsigelsesgrunn. Klageren har heller ikke kunnet vise til konkrete forsømmelser.

Hva gjelder innsyn, har meglerforetaket, i lys av saken, fremlagt relevant informasjon for klageren. Det vil være å dra saken ut av proporsjoner dersom samtlige hendelser i systemet skal måtte fremlegges.

På bakgrunn av det ovennevnte, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, og meglerforetaket fastholder oversendt faktura.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at meglerforetakets faktura er i henhold til oppdragsavtalen, og det er ikke sannsynliggjort at det ble muntlig avtalt at posten «tilrettelegging» ikke ville bli fakturert dersom salg ikke kom i stand.

Nemnda legger for øvrig betydelig vekt på at meglers oppdrag ble forlenget 22. mai 2024 uten merknader fra klager. Det er videre et tidsnært bevis som bør tillegges betydelig vekt, at klager i e-posten 21. august 2024 skrev følgende:

På grunn av lite bevegelse i markedet, ønsker jeg og si opp mine avtaler med Sem – Johnsen. Synd vi ikke fikk det til.

Det fremgår ingenting her om misnøye med meglers utføring av oppdraget. Det er dermed ikke sannsynliggjort at megler ikke har fulgt opp interessenter og visninger tilstrekkelig. Men nemnda mener at klager kunne forvente at megler nr. 2 befarte eiendommen. Når det ikke ble gjort, mener nemnda at dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir klager rett til redusert vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Nemnda bemerker at vederlaget i saken her er større enn det foretaket skriver. Det vises til at det er vederlagselementer både i postene markedspakke, visninger, tilrettelegging, elektronisk samhandling, lisens for publisering og behandlingsgebyr for betaling av fakturaer. Nemnda mener at vederlaget her er 38 730 kroner. Nemnda har kommet til at 10 000 kroner av dette skal krediteres klager.

Etter dette fører klagen delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS krediterer klager med 10 000 kroner. For øvrig gis klager ikke medhold.