Klage nr:
063/09
Avgjort:
25.06.2009
Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger vedrørende antall rom
Foretakets navn:
iHus avd. Grønland
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en 2-roms leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Budet ble akseptert 15. juli 2005 og overtakelse ble gjennomført 7. september 2005. I forbindelse med salget av denne eiendommen oppdaget klageren at soverommet ikke var stort nok til å bli kalt et soverom. Takst utført 1. april 2009 viste en lavere markedsverdi enn det klageren kjøpte leiligheten for. Klageren mener innklagede er erstatningsansvarlig.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet i juli 2005. Den var annonsert som en 2-roms leilighet. I oktober 2008 forsøkte klageren å selge leiligheten og i forbindelse med takseringen ble klageren opplyst av takstmann at leiligheten ikke var en 2-roms, men en ett-roms med sovealkove. Bakgrunnen for dette var at «soverommet» ikke oppfylte kravene i henhold til kvadrat/kubikk. Leiligheten ble som følge av dette taksert som en ett-roms med sovealkove og følgelig lavere takst.
Innklagede mener dette er et forhold mellom kjøper og selger, og kunne opplyse at selger som var organisert som et DA, ikke lenger eksisterer.
Innklagede anfører:
Klageren fikk aksept på sitt bud den 15. juli 2005 og overtakelse ble gjennomført 7. september 2005. Innklagede ber om at eventuell foreldelse hensyntas.
Den aktuelle leiligheten er en av tolv leiligheter i en rehabilitert gård som innklagede fikk i oppdrag å selge sommeren 2005. Borettslaget var ved salgsstart under stiftelse og avtale med forretningsfører var ikke inngått. Opplysningene som ble lagt til grunn for prosjektet, var gitt av selgeren og sivilarkitekten som sto for alle søknader til Plan- og bygningsetaten. All informasjon innklagede fikk gikk ut på at det skulle «bygges» 2- og 3-roms leiligheter.
Innklagede bemerker at taksten fra klageren er datert 1. april 2009.
Innklagede mener han ikke har opptrådt klanderverdig.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren opplyser at hun har vært i kontakt med kommunen og fått tak i tegningene over bygården. Hun opplyser at tegningene ikke stemmer med det reelle forholdet. I vedlegget til skrivet har klagerne sirklet inn riktig leilighet. Klageren har også lagt ved en 3D plantegning av leiligheten slik den fremstår i dag.
Klageren opplyser at bakgrunnen for mangel på takstpapirer fra salgstidspunktet er at leilighetene ikke ble taksert.
Klageren viser til salgsoppgaven innklagede har lagt ved og spør hvor denne er hentet fra. Ifølge klageren er dette ikke samme leilighet. Klageren opplyser at leiligheten ligger i 3. etasje.
Klageren viser til kjøpekontrakten innklagede har lagt ved, som viser at det er elleve andeler i borettslaget, ikke tolv slik innklagede hevder.
Klageren viser til det sivilarkitekten har skrevet om at «Alle leilighetene er 2 roms» og mener at kart og terreng ikke stemmer overens. Klageren mener man må vite hva slags objekt man megler.
Klageren viser til GAB-registeret, hvor det fremkommer at hennes leilighet skal være 2 roms.
Klageren mener vedlegget «Som bygget tegning» som innklagede har lagt ved, kan tilsvare leiligheten slik den er bygget, men den representerer ikke riktig etasje og ikke riktig leilighet.
Klageren mener det later til at innklagede ikke har kontroll på hva slags leilighet saken dreier seg om og klageren stiller seg undrende til om innklagede har kontroll på hva de selger.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har lagt ved en revidert tegning av leiligheten.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda finner at saken ikke er foreldet, jf. foreldelsesloven § 3, jf. § 10 da klagerne først fikk kjennskap til det påklagede forholdet ved takst datert 1. april 2009.
Boligen er solgt etter avhendingsloven. For å kunne selge etter avhendingsloven, må den være ferdig fra selgerens eller utbyggerens side på avhendingstidspunktet.
I salgsoppgaven er boligen benevnt som en 2 roms leilighet. I takst datert 1. april 2009 er boligen beskrevet med lukket sovealkove. Det fremgår videre at sovealkoven «har et volum på ca. 13,5 m3. Krav til volum for rom til varig opphold som f.eks. soverom er 15,0 m3».
I skriv fra sivilarkitekten til Plan- og bygningsetaten fremgår det at «Alle leilighetene er 2 roms». Videre står det i boligspesifikasjonen i GAB en oversikt over leiligheten i den aktuelle bygningen. Under punktet «Antall rom» står det to på samtlige, bortsett fra en leilighet med fire rom. Bruksarealet på tre av boligene med to rom er på 21,1m2. I tegningen «Som bygget tegning» mottatt hos Plan- og bygningsetaten den 10. august 2005 er det er rom som er benevnt som «sov». Det er uklart hvilken etasje denne tegningen skisserer. I klagesaken foreligger det også to andre lignende tegninger, som ikke betegner det aktuelle rommet som «sov».
Spørsmålet er om innklagede i denne saken kan kritiseres for at han vedmarkedsføringen av leiligheten har basert seg på arealangivelsen fra arkitekten. Reklamasjonsnemnda (Klagenemnda) har tidligere lagt seg på den praksis at en eiendomsmegler normalt kan stole på oppmålinger som er foretatt av en takstmann, jf. Klagenemndas avgjørelse 03/25. Reklamasjonsnemnda har vært i noe tvil om det samme gjelder arealangivelse gitt av arkitekt. Uansett kan Reklamasjonsnemnda ikke se at det er dokumentert at en eventuell forsømmelse fra innklagedes side har medført et tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.