RFE-2024-230
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Oslo Akershus AS avd. Fornebu
Saken gjelder: Støy. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2024 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter klageren overtok eiendommen, opplevde han støy i boligen fra forbipasserende veitrafikk. Klageren ble deretter kjent med at boligen lå innenfor en støysone. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke innta opplysninger om støy i salgsoppgaven, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagerens erstatningskrav mellom 150 000 og 175 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter klageren overtok boligen i slutten av juni 2024, har han opplevd betydelig støy i boligen fra forbipasserende veitrafikk. Støyen høres særlig godt i stua og på soverommene i hovedetasjen og kjelleren. Det bemerkes at klageren og hans kone arbeider hjemmefra, og at støyen er plagsom gjennom hele dagen.
Klageren ble verken opplyst om støy fra selgeren eller gjennom salgsoppgaven. Ifølge informasjon vedlagt i salgsoppgaven, var det lite støynivå på eiendommen. Dette viste imidlertid å ikke stemme. Da klageren oppdaget støyen, kontakten han kommunen som forklarte at eiendommen lå i rød/gul støysone. Klageren videreformidlet denne informasjonen til megleren 20. august 2024. Megleren rådet deretter klageren til å kontakte sitt boligkjøperforsikringsselskap. Etter saken ble registrert hos klagerens boligkjøperforsikringsselskap, fikk klageren svar 1. oktober 2024 om at forholdet måtte klages inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Klageren er av den oppfatning at megleren hadde ansvar for å innta opplysninger i salgsoppgaven om at boligen lå i rød støysone. Det vises her til andre eiendommer, hvor det i Finn-annonsene og salgsoppgavene er inntatt opplysninger om dette. Uavhengig av om eiendommen har et fremtidig utviklingspotensial eller ikke, vil en kjøper vanligvis hensynta usikkerhet knyttet til beliggenhet i støysone ved budgivningen. I dette tilfellet skulle megleren dermed inntatt opplysninger om støysone i salgsoppgaven.
Dersom klageren var kjent med at boligen befant seg i rød støysone, ville han handlet annerledes i forbindelse med budgivningen. Som følge av støy, må klageren bytte ut vinduer og iverksette tiltak. Klageren har ikke fått noe konkret pristilbud, men det antas at tiltakene vil koste mellom 150 til 175 000 kroner. Klageren krever disse utgiftene erstattet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ifølge klageren, opplever han betydelig støy i huset hver gang et kjøretøy kjører forbi. Klageren fremhever videre at han verken ble informert om dette av selgeren eller gjennom salgsoppgaven. Det bemerkes her at klageren deltok på privatvisning før budrunden.
Det var to budgivere som deltok i budrunden, hvor det første budet beløp seg til 7 290 000 kroner. Den andre budgiverens høyeste bud var på 7 820 000 kroner, og klageren kjøpte boligen for 7 850 000 kroner. Prisantydningen var 7 990 000 kroner. Klageren anfører at han ville betalt mindre for boligen dersom han var klar over tiltakene som måtte utføres. Det er imidlertid tvilsomt om klageren hadde fått tilslag på et lavere bud.
Huset, som klageren kjøpte, ble oppført i 1988, og selgeren hadde bodd der siden 2005. I henhold til tilstandsrapporten var vinduene originale, og det fremgikk ingenting om at huset var etterisolert eller lignende. Det måtte dermed påregnes at isolasjon i vegger og vindu mot veien ikke var tidsriktig og hadde passert sin levetid.
Eiendommen har en attraktiv beliggenhet med korte avstander til buss, tog, skole, barnehage, friluftsområder og kjøpesentre. En slik sentral beliggenhet resulterer i at mange søker seg til området. Det primære transportmiddelet er likevel bil.
Det følger av eiendomsmeglingsloven 6-7 annet ledd at megler plikter å gi kjøper en skriftlig oppgave som minst inneholder opplysninger til forhold til endelige offentlig planer. I dette tilfellet er det inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Denne opplysningen samsvarer med informasjonen som megleren innhentet fra kommunen. Ifølge kartet som ligger vedlagt kommunens informasjon, kan man se at eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, samt at den ene langsiden av huset ligger mot offentlig veigrunn.
Klageren har vist til nabolagsprofilen, hvor støynivået har fått en score på 79/100. Profilen er gjelder hele området, hvor scoren baserer seg på ulike respondenter. Den er med andre ord ikke laget særskilt for klagerens eiendom.
I løpet av salgsprosessen, har megleren innhentet reguleringskart, kommuneplankart, gjeldende planstatus og matrikkelinformasjon. Det fremgikk ikke særskilt av dokumentene at eiendommen lå i en støysone.
I salgsoppgaven var det inntatt informasjon om planopplysninger fra kommunen, herunder link til kommuneplanen. Kommuneplanen ble vedtatt av kommunestyret 15. mars 2023, og gjelder for perioden 2023 til 2034. I henhold til kommuneplanens punkt 10.1 om støyfølsomme bruksformål, er boliger, helsebygg, fritidsboliger, skoler og barnehager nevnt. Videre skal alle nye boenheter og andre støyfølsomme bruksformål tilfredsstille grenseverdiene i tabell 2 inntatt i T-1442/2021 Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen. Retningslinjene gjelder nye boenheter, ikke eksisterende. I dette tilfellet har meglerforetaket formidlet en bolig fra 1989. Boligen har ikke noe utviklings- eller utbyggingspotensiale, og den er heller ikke markedsført slik.
Det vises for øvrig til standarsskrivet som var vedlagt informasjonen fra kommunen. Under kulepunkt 6 i skrivet henvises det til at man kan gjøre oppslag på støysonekartet. Ifølge støysonekartet, ligger klagerens eiendom i gul støysone. Støykartet som er inntatt i kommuneplanen, ble vedtatt sammen med planen fra mars i 2015. Kartet er utformet etter målinger fra jernbaneverket, samt målinger rundt kommune- og fylkesveier. Det bemerkes her at eierne av eiendommer i gul eller rød støysone ikke var varsel om dette når det foretas nye målinger.
Etter meglerforetakets oppfatning, kan ikke megler være pålagt til å informere om reguleringsmessige forhold som gjelder nye boenheter. I dette tilfelle opplyste megleren om hva eiendommen var regulert til. Det bemerkes her at retningslinjene i kommuneplanen for støyfølsomme bruksformål gjelder for ny bebyggelse, ikke eksisterende. Eiendommen ble heller ikke markedsført eller solgt med et utviklings- eller utbyggingspotensial. Dersom man planlegger endringer i eksisterende bebyggelse, er det naturlig at man selv foretar undersøkelser knyttet til kommunens krav.
Før kjøpet var klageren på befaring og gjorde seg kjent med boligens beliggenhet, nærvei og området for øvrig. Boligen ligger i et sentralt område og er 36 år gammel. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme kvaliteter som et nytt bygg eller at megler skal bekoste dette. Tålegrensen for støy må anses som subjektiv, og uønsket lyd fra ytre støykilder er noen man kan venne seg til.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag som kan gi grunnlag for erstatning.
Hva gjelder klagerens erstatningskrav på opptil 175 000 kroner, er verken kravet eller tiltakene som kreves erstattet dokumentert. Klageren har heller ikke foretatt noe fradrag for eventuelle standardhevinger som måtte komme av tiltakene.
På vegne av meglerforetaket, er det fremsatt følgende påstand:
Klagen tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at megler ikke har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda kan ikke se at opplysninger om støysone i dette tilfellet faller inn under de særskilte punktene i bestemmelsens andre ledd. Etter andre ledd nr. 10 skal forholdet til endelige offentlige planer opplyses. Støysoner er regulert i kommuneplanen, som det var link til i salgsoppgaven. Nemnda oppfatter imidlertid at klagers bolig, som var bygd i 1989, faller utenfor retningslinjene.
Spørsmålet er da om det er tale om en opplysning som klager etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd hadde grunn til å regne med å få og som kunne få betydning for avtalen. Nemnda kan ikke se at megler hadde noen særlig foranledning til å opplyse om støyforholdene. Boligen ligger i nokså tett småhusbebyggelse, omkranset av veier og ikke langt fra [navn på motorvei], noe klager må ha observert under visninger el. før kjøp av eiendommen. Dessuten var vinduene originale og oppfattes ikke å være etterisolert. Nemnda mener at det var påregnelig for klager at det etter omstendighetene måtte forventes endel støy.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.