RFE-2024-233

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS avd. Åsane Bergen

Saken gjelder:               Markedsføring av soverom. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Høsten 2023 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten ble da markedsført med tre soverom. Etter kjøpet, ble imidlertid klageren kjent med at boligen kun har to godkjente soverom. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin markedsføring av leiligheten, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen i 2023, ble leiligheten markedsført med tre soverom. Antall soverom var inntatt i sentrale deler av annonsen, herunder i overskriften og nøkkelopplysningene. Ettersom boligen kun har to godkjente soverom, fremstod imidlertid markedsføringen villedende.

Selv om det finnes informasjon om boligens faktiske romfordeling i salgsoppgaven, skapte markedsføringen et uriktig inntrykk. Andre meglere har bekreftet at markedsføringen er ulovlig, samt at leiligheten ved et eventuelt videresalg må markedsføres med to soverom. Dette vil påvirke leilighetens salgspris.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 200 000 kroner i erstatning for økonomisk tap ved et eventuelt videresalg.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leiligheten 7. oktober 2023 for 3 100 000 kroner. Overtakelse ble avtalt til 8. januar 2024.

Da klageren kjøpte boligen, hadde Finn-annonsen vært aktiv siden 23. september 2023 med en prisantydning på 3 290 000 kroner. Under «nøkkelinfo» var det oppgitt at boligen hadde tre soverom. Det er korrekt at boligen fremstår med tre soverom, men det er imidlertid kun to av disse som er godkjent av kommunen. Byggetegningene viser at det tredje soverommet er betegnet som disponibelt rom.

Hovedregelen etter Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, er at boligen skal fremstilles slik den er på markedsføringstidspunktet. For markedsføring av soverom foreligger det imidlertid følgende presisering:

Når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer. Soverom som ikke er godkjent, eller soverom det hefter usikkerhet ved godkjenningen til, kan beskrives ellers i markedsføringen.

Presiseringen kom først inn i veiledningen som en anbefaling, fordi det ville gjøre det lettere for forbrukerne å sortere boligene. Anbefalingen om at kun godkjente soverom bør inkluderes i markedsføringen, har senere blitt endret til at det kun er disse som skal inkluderes.

Det bestrides ikke at det i henhold til Forbrukertilsynets veiledning skulle ha vært oppgitt to soverom i nøkkelinformasjonen, og ikke tre. Soverom som ikke er godkjent kan beskrives ellers i markedsføringen, men ikke inngå i filterfunksjoner som nøkkelinformasjon.

I salgsoppgaven er det opplyst om at den ene siden av loftsetasjen er betegnet som «disponibelt rom». Arealet er i dag innredet som bad og soverom. Basert på badets standard før renovering, er bruksendringen sannsynligvis foretatt omkring boligens ferdigstillelse i 1988. Endringene er således ikke foretatt av nåværende eier, og megler har ikke mottatt dokumentasjon på at endringene er byggemeldt. Det bemerkes at originale byggetegninger er vedlagt salgsoppgaven.

Det må legges til grunn at kjøperen er kjent med informasjon som fremgår av salgsoppgaven. Klagen gjelder imidlertid feil i markedsføringen. Selv om det i herværende sak er gjort en feil, foreligger det ikke nødvendigvis et økonomisk tap. Dersom interessentene var klar over hvilke rom som var godkjent, vil ikke feil angivelse i søkefelt på Finn.no medføre større betalingsvilje. Det vises til at en mindre leilighet med to soverom i samme nabolag ble solgt for 3 190 000 kroner i juni 2023.

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke et dokumentert økonomisk tap som har sammenheng med feil i nøkkelinformasjonen, eller markedsføringen for øvrig. Det må legges til grunn at et eventuelt uriktig inntrykk har blitt rettet opp gjennom opplysninger i salgsoppgaven.

Subsidiært er erstatningskravet for høyt, og kan ikke beregnes før det foreligger dokumentasjon på mulighetene for, samt kostnadene ved å få rommet godkjent som soverom. Det bemerkes at rommet er godkjent som bruksareal, og således har en bruksverdi.

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda er av den oppfatning at det var villedende at boligen var annonsert med tre soverom, mens det i realiteten bare var to godkjente soverom. Meglerforetaket har ikke bestridt at opplysningen var uriktig. Forholdet utgjør etter fast nemndspraksis brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. for eksempel RFE-2024-34. Det fremgår for øvrig i Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.2, at «[n]år antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer». Det foreligger dermed også brudd på markedsføringsloven § 8 og eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og viser til at det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler, jf. HR-2018-1234 avsnitt 41. Markedsføringen innebar helhetlig et klart budskap om at boligen hadde tre soverom, og det er ikke avgjørende for nemnda at det under punktet «Ferdigattest» fremgikk at den ene siden av loftsetasjen var «disponibelt rom», og at megler ikke hadde mottatt dokumentasjon på at endringene var byggemeldt.

Nemnda kan likevel ikke se at det er grunnlag for erstatningskravet. Det er klager som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. For å nå frem med erstatningskravet må klager sannsynliggjøre å ha lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at korrekte opplysninger fra megler ville ha medført at klager ikke ville ha betalt samme kjøpesum. Det er dermed ikke sannsynliggjort at megler har forårsaket noe økonomisk tap hos klager.

Megler har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Eiendomsmegler Vest AS avd. Åsane Bergen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men klager gis ikke medhold i erstatningskravet.