RFE-2024-237
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Vegar Dalen
Advokatfirmaet Dalen
Innklaget: Meglerhuset Borg AS
Saken gjelder: Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 25. januar 2022 inngikk klageren avtale om kjøp av en prosjektert leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Før avtaleinngåelsen i 2022 var klageren av den oppfatning at de månedlige felleskostnadene ikke ville øke de ti første årene. I februar 2024 ble imidlertid klageren kjent med at felleskostnadene var omtrent dobbelt så dyre enn først oppgitt. Klageren overtok aldri leiligheten, da avtalen mellom klageren og utbyggeren ble hevet.
Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å tilbakeholde informasjon knyttet til fellesgjeld og felleskostnader, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Som følge av hevingen, krever klageren erstattet den tapte verdistigningen, totalt 449 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte den prosjekterte leiligheten som følge av at hans mor trengte en nyere leilighet på ett plan som var bedre tilpasset hennes helse. Klageren innga bud på leiligheten i august 2021 og inngikk deretter kjøpekontrakt.
I kjøpekontrakten fremgår det en kjøpesum på 3 690 000 kroner, hvor egenkapitalen utgjør 1 895 000 kroner og andel fellesgjeld utgjør 1 895 000 kroner. Videre fremgår det:
Kjøper er kjent med at det med kjøp av andel i borettslaget medfølger et ansvar for å dekke andelens andel av de månedlige felleskostnadene. Andelens månedlige felleskostnader er ut fra blant annet erfaringstall stipulert til kr 4.513,- per mnd. for første driftsår. Kjøper er kjent med at felleskostnadene kan bli justert etter endringer i konsumprisindeks, vedlikeholdsbehov, borettslagets egne vedtak mm. Det tas forbehold om at selger kan justere felleskostnadene som følge av endringer i budsjettpostene.
Som vedlegg til kontrakten, er salgsoppgave, grunnboksutskrift, leveransebeskrivelse, reguleringsplan med reguleringsbestemmelser og kopi av avtale om kjøp nevnt.
For klageren var forutsigbarhet knyttet til månedlige utgifter viktig. Før kjøpet ville han derfor forsikre seg om at de faste felleskostnadene ikke ville øke drastisk. Dette var også en forutsetning for at klagerens mor skulle ha råd til å bo i leiligheten. Ved inngivelse av budet, la klageren til grunn at fellesgjelden hadde avdragsfrihet, samt at rentene var bundet i ti år fra overtakelse. Megler og selger bekreftet dette overfor klageren. Det var dermed først etter ti år at felleskostnadene ville øke.
Det fremgikk også av kjøpekontrakten, at felleskostnadene skulle være omkring 4 500 kroner, samt at endringer kunne påvirkes av konsumprisindeks, vedlikeholdsbehov og borettslagets egne vedtak. Renteendring ble ikke nevnt som noen faktor, da det var bekreftet av både megler og utbygger at renten var fast. Det vises her til e-post fra klageren til megleren 4. februar 2024:
Hei, I møter og dialog med [prosjektselger for utbyggeren] før signering av kontrakten ble jeg gjentakende informert om at rentene til prosjektet var bundet de neste 10-årene, så fellesutgiftene ville ikke øke med mindre sameiet bestemte seg for eventuelle oppgraderinger. Dette var noe jeg spesifikt etterspurte da jeg som deg forstår risikoen ved renteøkning og hvilken belastning dette vil gi økonomisk. For oss var det hele grunnen til at vi valgte akkurat dette prosjektet på kjøpetidspunktet for det ga en forutsigbar kostnad for oss pr måned frem til 2033.
Klageren ble derfor svært overrasket når han så en annen Finn-annonse fra prosjektet hvor felleskostnadene var stipulert til omtrent det dobbelte. Han kontaktet da meglerens representant som opplyste om at den faste månedlige fellesgjelden hadde mer enn doblet seg. Som følge av dette, reklamerte klageren til utbyggeren, og kjøpet ble hevet. Det bemerkes her at det var klageren og ikke utbyggeren som hevet kjøpet. Bakgrunnen for dette var meglers mislighold av opplysningsplikt vedrørende fellesgjeld. Det vises i den forbindelse til klagerens brev til meglerforetaket 12. mars 2024, samt utbyggers svar på reklamasjonen datert 1. mars 2024.
Meglerforetaket har vist til oversendelse av «økonomibilag» henholdsvis datert 25. juni 2021 og 30. januar 2024. Disse dokumentene ble imidlertid aldri forelagt klageren før avtaleinngåelsen, og er ikke en del av kjøpekontrakten. Meglerforetaket har gjentatte ganger blitt oppfordret til å dokumentere fremleggelsen av dokumentene uten at dette har blitt etterkommet. Klageren fikk først forelagt bilagene i en e-post av 8. februar 2024 i forbindelse med reklamasjonssaken mot utbyggeren. Siden bilagene ikke ble fremlagt for klageren før avtaleinngåelse, og de ikke er en del av kjøpekontrakten, må det anses som opplysninger som megleren har tilbakeholdt. Klageren burde fått opplysningene før avtaleinngåelsen.
Det bemerkes at meglerforetaket, under saksforberedelsene i herværende sak, verken har bestridt eller etterkommet klagerens anførsel om at korrekte opplysninger ikke ble forelagt klageren før avtaleinngåelsen. Det må derfor legges til grunn at klageren ikke fikk oversendt økonomibilagene før 8. februar 2024. Det vises her til e-postkorrespondanse fra februar 2024 hvor det blant annet vilkårene for fellesgjeld fremgår med 1,7 prosent rente.
Den 28. juni 2023 sendte klageren en e-post til megleren om et mulig videresalg av leiligheten. I e-posten nevnte klageren at finansieringen med fellesgjeld var fast rente og avdragsfritt de første ti årene:
Fordelen er som du vet at de 10 første årene er renten bundet og fellesutgiftene er på bare 4513,- pr mnd. Noe som gjør denne til ett billigere alternativ enn leilighetene i [adresse] som har gått for rimelig solide priser.
Det bemerkes her at megleren i sitt svar av 18. august 2023 ikke kommenterte eller korrigerte klagerens forståelse av vilkårene knyttet til fellesgjelden.
Siden klageren hevet kontrakten med utbyggeren, har klageren lidt et økonomisk tap som følge av tapt verdistigning og sakskostnader i forbindelse med reklamasjonen.
Etter kjøpet ble hevet, ble leiligheten videresolgt 4. juni 2024 for 2 344 000 kroner eksl. fellesgjeld.
Det følger direkte av loven at megler skal gi opplysninger om fellesgjeld og opplysninger om økonomien i borettslaget. Dette er ikke gjort på en forsvarlig måte i dette tilfellet. Ved å ikke gi klageren disse lovpålagte opplysningene, har megleren forsømt sitt profesjonsansvar, samt opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Forsømmelsen er en direkte årsak til at klageren hevet kjøpet og videre ble påført et økonomisk tap. Klageren krever derfor den tapte verdistigningen på 449 000 kroner erstattet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagen må anses som grunnløs. Klageren har hatt god tid til å betale avtalt forskudd og dermed ivareta sine interesser. Megleren har også bidratt til mange betalingsutsettelser for klageren. Det bemerkes her at meglerforetaket har hatt et ønske om at handelen skulle gjennomføres på avtalte vilkår.
Til tross for klagerens lovnader, ble aldri forskuddet innbetalt. Utbyggeren valgte dermed å heve avtalen. Det vises her til utbyggers brev til klageren datert 1. mars 2024. Da eiendommen aldri var i klagerens eie, kan han ikke høres med sitt krav om erstatning for tapt verdistigning.
Hva gjelder klagerens anførsel om at det var han som hevet kjøpet, er dette uten betydning. Uavhengig av hvem som hevet avtalen, er avtalen likevel hevet og klageren har ingen posisjon i saken.
Klagerens øvrige anførsler, kan forbli ukommentert fra meglerforetakets side. Klageren innfridde aldri avtalen om å betale forskudd, og har dermed ingen reell sak. Det bemerkes likevel at andre kjøpere i prosjektet har fått tilsvarende informasjon som klageren, uten at dette har blitt oppfattet slik at renten var låst i ti år. I tillegg bemerkes det at klageren har hatt et ønske om å gå fra handelen om renten ikke var låst.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke klageren anses for å ha lidt noe økonomisk tap. Dersom klageren skulle ivaretatt sin eventuelle verdistigning, måtte han overtatt eiendommen. Til tross for mange muligheter, gjorde aldri klageren dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på megler undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det er klager som må sannsynliggjøre at megler har handlet i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. I denne saken var det gitt opplysninger om fellesgjeld og stipulerte månedlige utgifter i kjøpekontrakten, men klager hevder at utbygger og megler har gitt ham opplysninger om at renten vil være bundet i ti år og at fellesutgiftene ville forbli på 4 513 kroner de ti første årene. Nemnda kan ikke se at dette er sannsynliggjort fra klagers side, og dette samsvarer heller ikke med kjøpekontraktens omtale av månedlige felleskostnader. Det foreligger dermed ikke noe ansvarsgrunnlag for erstatning for meglerforetaket.
Uansett kan ikke klager gis medhold i at meglerforetaket plikter å erstattet ham 449 000 kroner som følge av tapt verdistigning. Kjøpekontrakten med utbygger er hevet. Det er uenighet om hvem som hevet kontrakten. Dette trenger ikke nemnda ta stilling til, men nemnda har likevel merket seg at klager hevder å ha hevet kjøpet som følge av misligholdte opplysninger om fellesgjeld mv. Dersom det skal utmåles erstatning, skal denne svare til hvordan klager ville være stilt økonomisk dersom en eventuell skadevoldende handling – her den anført misligholdte opplysningsplikten – tenkes borte. Ettersom klager mener seg hevingsberettiget, kan ikke nemnda se at han ville ha inngått kjøpekontrakten dersom han hadde fått de opplysningene han hevder å ikke ha fått. Et krav basert på tapt verdistigning kan dermed ikke føre frem, ettersom dette ikke står i årsakssammenheng med den anførte forsømmelsen.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.