RFE-2024-241

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset Telemark AS (Meglerhuset & Partners, Telemark)

Saken gjelder:               Meglerforetakets krav på betaling ved avsluttet oppdrag. Krav om vederlagsnedsettelse.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. august 2023 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av fritidsbolig. Ettersom salg uteble, valgte klageren 14 måneder etter oppdragsinngåelse å avslutte oppdraget. I den anledning mottok klageren en faktura på 48 732 kroner fra meglerforetaket. Spørsmålet er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets vederlag settes ned fra 48 732 kroner til 30 232 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da boligen hadde vært annonsert i 14 måneder, avsluttet klageren oppdraget som følge av dårlig kommunikasjon og slett arbeid. I den anledning mottok klageren en faktura på 48 732 kroner fra meglerforetaket, samt beskjed om at han hadde brutt oppdragsavtalen.

Oppdragsavtalen hadde imidlertid en varighet på seks måneder, og oppsigelsen ble følgelig gitt åtte måneder etter avtalens utløp. Det bemerkes at en forlengelse av oppdraget verken ble diskutert eller inngått med megleren. Ettersom det ikke forelå en gyldig oppdragsavtale da oppdraget ble avsluttet, foreligger det ikke et kontraktsbrudd.

Hva gjelder kommunikasjonen mellom klageren og megleren, hevder meglerforetaket at det foreligger masse dokumentasjon. Dokumentasjonen har imidlertid ikke blitt fremlagt, til tross for at klageren har etterspurt denne.

Hva gjelder SMS-korrespondansen som meglerforetaket har fremlagt, er denne ufullstendig i meglerforetakets favør. Dersom korrespondansen fremlegges i sin helhet, vil det komme frem at meglerforetaket lyver.

Klageren stiller seg spørrende til meglerforetakets påstand om at klageren og den andre oppdragsgiveren ikke snakker sammen. Klageren og den andre oppdragsgiveren bor sammen, og har i fellesskap diskutert hva som skal formidles til megleren.

Det medfører riktighet at klageren ønsket å avvente ettersom han vurderte trekke salget grunnet et dårlig marked. Dette hadde imidlertid ingenting med en eventuell fornyelse av oppdraget å gjøre. Ny oppdragsavtale ble aldri oversendt, men det ble likevel diskutert å avholde nye visninger ettersom klageren fremdeles ønsket å selge boligen.

Det fremgår av SMS-korrespondansen at klageren 4. april 2024 ba megleren om å oversende oppdragsavtalen ettersom han ønsket å gjennomgå vilkårene. Det medfører ikke riktighet at meglerforetaket oversendte oppdragsavtalen for å purre på en fornyelse av oppdraget. Det foreligger verken dokumentasjon på at megleren etterspurte eller oversendte ny oppdragsavtale.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned fra 48 732 kroner til 30 232 kroner. Klageren ønsker verken å bli belastet for tilrettelegging eller visninger, men aksepterer betaling av vederlag samt direkte utlegg.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket har verken beskyldt klageren for brudd på oppdragsavtalen eller fakturert han som følge av dette. Faktura ble utstedt etter at klageren avsluttet oppdraget 15. oktober 2024.

Det medfører ikke riktighet at megleren aldri diskuterte fornyelse av oppdraget med klageren. Da oppdragsavtalen utløp, informerte meglerforetaket klageren om at det ikke kunne jobbe videre med oppdraget uten en gyldig oppdragsavtale. En fornyelse ble sendt ut for elektronisk signering, men klageren ga 30. april 2024 beskjed om at han ønsket å avvente fornyelsen. Dette skyldtes at han, som følge av liten interesse og aktivitet, vurderte å avslutte oppdraget.

Det har av flere årsaker vært utfordrende for megleren å arbeide med oppdraget. Megleren fikk ikke utlevert nøkkel til boligen, og det var heller ikke aktuelt for klageren å bruke nøkkelboks. Klageren har dessuten fjernet salgsplakaten fra boligveggen, og det har for øvrig vært vanskelig å gjennomføre visninger. På bakgrunn av dette, kan meglerforetaket vanskelig se at megleren kunne håndtert oppdraget på annen måte.

Til tross for et meget vanskelig marked og en for høy prisantydning, har megleren etter beste evne forsøkt å ivareta klagerens interesser. Klageren har imidlertid ikke ønsket å redusere prisantydningen, noe som har medført få interessenter og lite aktivitet. Det bemerkes at en slik prisstrategi ikke nødvendigvis er feil, men at den som oftest krever mye tålmodighet. Megleren kan ikke lastes for at markedet ikke har vært villig til å betale klagerens prisantydning.

Hva gjelder kommunikasjonen mellom megleren og klageren, foreligger det omfattende SMS-korrespondanse med informasjon og statusoppdateringer fra oppdragets start til slutt. Kommunikasjonen avtok likevel noe når oppdraget ble avsluttet. Meglerforetaket har imidlertid hovedsakelig kommunisert med den andre oppdragsgiveren, og det virker således som om klageren og den andre oppdragsgiveren ikke snakker sammen. Klageren sa dessuten at han skulle kontakte megleren for veien videre, uten at dette ble gjort.

Det fremgår av oppdragsavtalen under avsnitt «vederlag og utlegg» at meglerforetaket, ved opphør av oppdragsavtalen, har krav på rimelig vederlag, samt dekning av utgifter og eventuelle utlegg. Dette er også i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-5 (3). Når eiendommen ikke er solgt, vil beregningsgrunnlaget naturlig nok utgjøre medgåtte timer.

For tidsbruk og påløpt arbeid er klageren fakturert 15 000 kroner. Det bemerkes at klageren er gitt en rabatt, samt at det kun er fakturert for medgått tid og utførte tjenester. I oppdragsavtalen er timeprisen angitt til 2 500 kroner, og det er således kun fakturert for seks timers arbeid. På bakgrunn av mange måneders arbeid, må vederlaget anses rimelig.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke forsømt sitt arbeid, og klagerens krav om vederlagsnedsettelse kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at oppdrag skal forlenges skriftlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd tredje punktum. Det fremstår her å være forhold på kjøpersiden som gjorde at megler, så vidt oppfattes, ikke oppnådde noen skriftlig forlengelse av oppdragsavtalen. Det vises til meglerforetakets e-post 4. november 2024. Når en megler ikke lykkes med å oppnå en skriftlig forlengelse, foreligger ingen gyldig oppdragsavtale etter de første seks månedene, og megler skal ikke lenger jobbe med salg av eiendommen, og kan heller ikke ta seg betalt for det.

Nemnda har, slik saken er opplyst, ikke grunn til å anta at meglers vederlagskrav relaterer seg til tiden etter de seks første månedene.

Vederlaget er videre i samsvar med oppdragsavtalen, der følgende fremgår:

Oppdraget kan sies opp, med umiddelbar virkning, av begge parter. Ved opphør av timebaserte avtaler har oppdragstaker krav på dekning for påløpte timer (iht. ovennevnte timesats) frem til utløp/avslutning av oppdragsavtalen. Ved fast pris/provisjonsbasert oppdragsavtale har oppdragstaker krav på dekning for honorar for tilrettelegging og avholdte visninger. I tillegg faktureres inntil kr. 20.000,- for tidsbruk og påløpt arbeid med oppdraget. Uavhengig av vederlagsform har megler krav på dekning av utlegg i henhold til utleggsoversikten, samt påløpte markedsføringskostnader/markedspakker

Meglerforetaket har her krevd 15 000 kroner og ikke 20 000 for påløpt arbeid. Dette er fakturering for seks timers arbeid, foruten arbeid som omfattes av markedspakken, samt én visning. Vederlaget fremstår etter omstendighetene som rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Nemnda tilføyer at meglerforetaket har frafalt tilretteleggingshonoraret.

Nemnda kan heller ikke se at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, som gir rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.