RFE-2024-242

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Aktiv Eiendomsmegling Grefsen og Torshov
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring AS

Saken gjelder:               Oppgjør

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagen gjelder tvist om størrelsen på honorar og kostnader for salg av klagerens leilighet. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin rådgivnings- og omsorgsplikt, og dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som berettiger klageren til nedsatt meglerhonorar. Klageren krever at meglers honorar settes ned med 30 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter overtakelsen viste det seg å være flere feil og mangler ved leiligheten. Klageren måtte gjennom en omfattende prosess med advokat for å prøve å få tilbake noe av det hun hadde hatt i utlegg til å utbedre forholdene. I månedene som fulgte etter overtakelsen økte renteutgiftene på fellesgjelden fra ca. 9 000 kroner til oppimot 30 000 kroner. Klageren så da ingen annen utvei enn å selge leiligheten igjen, da hun er ufør og ikke har noen ekstra inntekt. Hun inngikk avtale med megleren som solgte henne leiligheten. Megleren hadde også tidligere solgt to leiligheter for klageren. Den ene av disse gikk det bra med, andre tapte hun en million på. Megleren ytret at hun burde få rabatt som ingen hadde sett maken til, og oppdragsavtalen ble signert. I avtalen så det ut for klageren som at provisjonen var beregnet til 45 000 kroner.

Leiligheten ble ikke solgt og klageren begynte å bli stresset og frustrert og deprimert. Prisen ble satt ned uten at det hjalp. Klageren innhentet tilbud fra banken om mellomfinansiering for å få bort fellesgjelden, da megler mente det ville gjøre det enklere å selge. Leiligheten ble ikke solgt og det ble forsøkt med ny styling og nye bilder. Også dette kostet klageren mye penger. Hun spurte derfor megleren om han kom til å ta provisjon av ny salgssum eller om den gamle fortsatt gjaldt. Han svarte at det ikke var det viktigste for han. Da leiligheten ble solgt hadde klageren måttet gå ned veldig mye i pris i tillegg til at hun hadde tapt veldig mye det året på de økte renteutgiftene. Hun takket derfor ja til salget.

Da oppgjørs oppstilling kom, hadde klageren bedt om en samtale i forkant med megleren for å få vite hvor mye hun egentlig skulle betale. Dette hadde han sagt ja til, men det ble aldri noe av samtalen. Klageren fikk ingen oversikt i forkant av oppgjøret, og ble ganske overrasket da han hadde tatt provisjon av den nye salgssummen selv om han hadde ytret noe annet. Det vi ikke er enig er at om er at han han har tatt full provisjon av nytt salgsbeløp, når jeg spurte spesifikt om han kom til å ta høyere provisjon når vi endret kjøpesummen etter at fellesgjelden ble gjort om til et privat lån. Ettersom megleren hadde sagt at dette ikke var viktig for han, regnet klageren med at provisjonen ble stående uendret. Klageren ba også om en ny oppdragsavtale ettersom den gamle hadde gått ut på dato. Megleren har dermed ikke krav på mer provisjon enn det som ble antatt i den opprinnelige oppdragsavtalen. Det var jo ingen hjelp i rabatt når megleren øker provisjonen med 30 000 kroner.

Klagerne ble ført bak lyset når hun kjøpte leiligheten, som megleren hadde prøvd å selge i over ett år, når hun kjøpte den. Megleren burde derfor hatt god kjennskap til leiligheten. Det var også opplyst feil felleskostnader i prospektet, noe han burde dobbeltsjekket med selger. Etter møtet med megleren der han sa at klageren kunne få tilbake provisjon dersom hun betalte det han mente hun hadde fått i rabatter, la klageren frem en lyd melding som tok megleren i å lyve da han benekter å ha sagt at han hadde snakket med styret om lånet. Megleren anklaget da klageren for brudd på personvern loven og prøvde å skremme henne.

Meglerforetaket kom aldri med noe klart skriftlig svar på hennes klage. Klageren har tapt over en million kroner på salget. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 30 000 kroner.

Kravet om nedsettelse av honorar er ikke begrunnet i tap som følge av nedgang i verdien på boligen i klagers eier tid. Boligen ble opprinnelig lagt ut for rundt 6 millioner med ca. 3 350 000 kroner i fellesgjeld. Beregnet provisjon var 60 000 kroner. Klager ble rådet til å fjerne fellesgjelden, da boligen ikke ble solgt. Klageren tok opp mellomfinansieringslån på beløpet for å redusere de høye utgiftene. Prisantydningen ble endret til over 9,6 millioner kroner. Dette ble den nye kjøpesummen som megleren beregnet seg provisjon ut fra, uten at han snakket med klageren om dette. Det eneste som ble svart da klageren stilte spørsmål om provisjonen ville bli beregnet av ny salgssum, var at det ikke var det viktigste for megleren. Klageren ba i forkant av salget om en prat rundt hvor mye hun skulle betale. Dette sa megleren ja til, uten at det ble noen samtale. Klageren visste ikke noe før etterpå når hun fikk seg oversendt oppgjørspapirene. Når det gjelder rabatten, så viste aldri megleren henne noen utregninger eller dokumentasjon på at klageren hadde fått noen rabatter. Dette kom heller ikke frem i oppgjørs papirene. Klageren fikk heller ikke skissert ulike løsninger for rabatter bortsett fra at på møtet vi hadde i høst, etter salg så sa megler at jeg kunne få den ekstra provisjon tilbake, men da måtte jeg betale det jeg hadde fått i rabatt tilbake. Jeg har aldri fått skissert noen rabatt, eller utregning eller engang at det var noen flere utgifter å betale. Jeg har ikke blitt opplyst om så jeg har heller ikke noe oversikt over hva som stemmer.

Når det gjelder kostnader for ekstrabilder, ikke betalt for løfting/republisering av annonsen, kun trukket en gang for opplysninger fra forretningsfører, og utlegg til styling, så er dette ting som klageren aldri har fått høre noe om. Det er derfor vanskelig å vite om dette er fiktive tall eller om det faktisk stemmer. Uansett har det ikke vært fremmet som forslag rundt dette i dialog med klageren. Når det gjelder de 23 boligene klageren sendte for gjennomgang og råd føring, var det megleren som foreslo at hun skulle sende disse over, dersom hun ville at megleren skulle se på dem. Dette har aldri vært en del av noe oppdragsavtale. Klageren trodde dette var en vennetjeneste. Megleren stemte stort sett ned alle boligen hun sendte han. Det var kun boligene han hadde for salg, som var interessante for klageren i meglers øyne.

Klageren fikk ingen dokumentasjon som viste at hun hadde fått 64 000 kroner i rabatt, og det ble heller aldri snakket om. Dette er noe megleren har funnet på i ettertid. Når det gjelder de åtte visningene som megler har hatt, inkludert privatvisninger, er klageren usikker på om tallet stemmer. Det var kun de to første månedene megleren avholdt visninger. Klageren som var nærmere å vise frem boligen har holdt ganske mange visninger selv, og megleren har kun måttet ringt til interessenter i etterkant. Om han har gjort det vet ikke klageren.

På salgstidspunktet forelå det ingen gyldig oppdragsavtale, da den gamle hadde gått ut på dato. Klageren ba om å få en fornyet oppdragsavtalen, men mottok aldri noen ny avtale. Fordi klageren stolte på megleren og var lojal mot han, har hun tapt mye penger. Hun sitter nå igjen med 4,2 millioner kroner, mot de 5, 8 millionene hun hadde når hun kjøpte leiligheten.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren krever at meglerens honorar skal settes ned med 30 000 kroner.

Kravet er delvis begrunnet i et påstått tap ved nedgang i verdien av boligen i løpet av klagerens eiertid. Videre at det er uenighet om forståelsen av oppdragsavtalen med hensyn til provisjonsgrunnlaget, samt at det skulle være avtalt en større rabatt enn det som er gitt.

Det er riktig at det var en marginal nedgang i salgsverdi i løpet av klagerens eiertid. Megler kan vanskelig holdes ansvarlig for markedets vurdering av boligen til enhver tid. Provisjonen regnes av total salgssum, det vil si kjøpesum inkludert fellesgjeld. Endringen av forholdet mellom fellesgjeld og øvrig salgssum, har derfor ikke påvirket provisjonens størrelse. Dette har blitt forklart for klageren underveis i prosessen, senest i møte i november 2024.

Underveis i salgsprosessen ble det også skisserte ulike løsninger for klageren, dog slik at forslagene lå innenfor en total rabattramme på 64 000 kroner, i forholdet til det som var avtalt i oppdragsavtalen. Klager kunne ikke akseptere dette, og mente hun skulle ha ytterligere 30 000 kroner i rabatt. Det kom ikke til enighet om nivået på rabatten, og oppgjøret ble da foretatt med følgende rabatter:

• Trukket kun for 1 vising – Skulle vært trukket for 8 visinger inkl. privatvisninger. – kr- 24 430,-
• Ikke betalt for ekstra bilder – kr. 5 000,-
• Ikke betalt for løfting av annonse à kr. 5 000,- pr løfting. – kr. 15 000,- (21.11.23/02.04.24/29.05.2024)
• Re publisering av annonse etter innfrielse av fellesgjeld, kr 5 000,-
• Trukket kun en gang for opplysninger forretningsfører kr. 4 313,- (kontrollert 2 ganger i salgsperioden)
• Ikke trukket for digitale signeringer – kr. 2 500,-
• Utlegg styling – Aktiv tok ikke påslag.
• 23 boliger sendt for gjennomgang og rådføring

Totalt ble kostnadene som følge av dette redusert med 64 000 kroner. Det er derfor ikke korrekt at klager ikke har fått rabatt ved dette oppdraget.

Provisjonen beregnes av salgssum pluss fellesgjeld noe som også er bransjepraksis. Endret fordeling på disse to postene ville derfor uansett ikke ha påvirket størrelsen på provisjonen. Avtalte kostnader ved salget fremgår av oppdragsavtalen som er lastet opp saken. Det fremgår her tydelig hvilke beløp som skal betales for de ulike tjenestene. Det må konstateres at det er ord mot ord i denne saken om hva som har blitt avtalt mellom partene. Vi mener det ikke er fremlagt dokumentasjon som tilsier at man skal fravike det som er avtalt i oppdragsavtalen.

Honorar er beregnet i samsvar med oppdragsavtalen og klageren ble gitt en betydelig rabatt. Klagers krav på at vederlaget settes ned med ytterligere 30 000 kroner, kan derfor ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav på vederlagsnedsettelse som følge av påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det fremgår av oppdragsavtalen at meglers provisjon er 1%, og at minimumsprovisjon er 45 000 kroner. Nemnda oppfatter klager dithen at hun skal ha vært av den oppfatning at meglers provisjon gjaldt salgssummen uten fellesgjeld. Hun mener videre at provisjonen fortsatt skulle beregnes på denne måten selv om hun betalte ned fellesgjelden, og kjøpesummen dermed ble økt tilsvarende. At klager har vært av denne oppfatningen kommer til syne i SMS-er til megler 22. og 24. juli 2024.

Meglerforetaket har på sin side gjort gjeldende at provisjonen regnes av total salgssum, det vil si kjøpesum inkludert fellesgjeld, og at endringen av forholdet mellom fellesgjeld og øvrig salgssum ikke har påvirket provisjonens størrelse. Det hevdes at dette har blitt forklart klager underveis i prosessen, senest i møte i november 2024.

Nemnda bemerker at provisjon i henhold til bransjepraksis regnes av kjøpesum og fellesgjeld. Nemnda mener imidlertid at dette burde ha fremgått av oppdragsavtalen. For en forbruker er det ikke gitt at provisjonen beregnes på denne måten, når det ikke fremgår uttrykkelig. At minimumsprovisjonen var beregnet til 45 000 kroner kan synes å underbygge den avtaleforståelsen klager tar til orde for. Når klager i SMS til megler reagerte på at provisjonen var beregnet til 93 000 kroner – altså kjøpesum og fellesgjeld – svarte ikke megler dette uttrykkelig ut per SMS, men nøyde seg med å påpeke hvilke rabatter klager hadde fått. Dersom megler tydelig hadde gjort klager oppmerksom på at provisjonen skulle regnes av salgssum og fellesgjeld, er det påfallende at megler her ikke ser ut til å korrigere den oppfatningen klager tilkjennegir. Det er heller ikke lagt frem SMS-er der megler eventuelt korrigerer klagers utsagn om at megler – på spørsmål fra klager om han kom til å ta provisjon av ny salgssum (etter nedbetalt fellesgjeld) eller gammel salgssum – skal ha svart at det ikke var det viktigste for ham.

Ved tvil om tolkningen av et avtalevilkår, skal vilkåret tolkes til fordel for forbrukeren, jf. avtaleloven § 37 nr. 3. Nemnda mener at den mest nærliggende tolkningen av oppdragsavtalen – også sett i lys av etterfølgende SMS-dialog – er at provisjonen skulle regnes av kjøpesum uten fellesgjeld, og at dette ikke kom til å endres når klager betalte ned fellesgjelden.

Meglerforetaket har vist til at klager er gitt rabatter på 64 000 kroner, som argument for at klager ikke har krav på nedsatt provisjon som krevd. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for det som hevdes å være rabatterte kostnader i oppdragsavtalen. Dette gjelder 5 000 kroner for ekstra bilder, 15 000 kroner for løfting av annonser, 5 000 kroner for republisering, 4 313 kroner for opplysninger fra forretningsfører og 2 500 kroner som er søk eller elektronisk signering. Sistnevnte post er oppført med 2 500 kroner i brev fra Tryg, men er oppført med 250 kroner i oppdragsavtalen. Det var ikke avtalt i oppdragsavtalen at klager skulle betale for dette, og det er heller ikke holdepunkter for at dette var avtalt senere. Oppsummert beløper ikke-reelle rabatter seg til 31 813 kroner.

Nemnda oppfatter, ut fra klagers saksfremstilling, at rabatter var tema før oppdragsavtale var inngått. Dette fremstår ikke bestridt. Nemnda bemerker at uansett om foretaket skal ha gitt tilsagn om rabatter i ettertid, er det ikke notoritet over at dette trer i stedet for provisjon beregnet av salgssum (eks. andel fellesgjeld). Nemnda mener dermed at megler bare kan kreve provisjon ut fra opprinnelig salgssum (uten fellesgjeld medregnet), og at klager har krav på rabatter i tillegg til dette. For nemnda er det uklart hva som var avtalt om rabattenes størrelse, og tar ikke stilling til dette. Kravet om nedsatt vederlag beløper seg – så langt – til 30 000 kroner.

Når det videre gjelder spørsmålet om oppdragsavtalen ble fornyet, har innklagede ikke svart ut dette. Nemnda har etterlyst informasjon om dette, uten at dette er inngitt. Nemnda mener dermed at det mest sannsynlig ikke forelå noen gyldig oppdragsavtale på det tidspunktet leiligheten ble solgt. Dette har som konsekvens at megler ikke kan kreve provisjon av salget, jf. RFE-2023-195 og RFE-2022-158 med videre henvisninger. I den siste avgjørelsen ble følgende uttalt:

Det kan fremstå som urimelig at innklagede ikke har krav på vederlag. Men nemnda vil i den forbindelse bemerke at for meglerforetak bør det generelt være enkelt å ha systemer som varsler når en oppdragsavtale begynner å nærme seg utløpstidspunktet, slik at man eventuelt kan sørge for å få fornyet avtalen på lovlig måte før den har utløpt.

Dette har som konsekvens at meglers krav på vederlag påløpt etter utløpet av oppdragsavtalen, herunder provisjonen og oppgjørsgebyret, bortfaller. Dette utgjør henholdsvis 93 000 kroner og 7 000 kroner, det vil si 100 000 kroner totalt.

Etter dette krediteres klager med 100 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] krediteres med 100 000 kroner.