RFE-2024-246

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                       v/ advokat Margrethe Stang Lund
Advokatene Alvik & Stang Lund

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Sørøst-Norge AS
v/ advokat Ingrid Elizabeth Johnsen
Claims Link

Saken gjelder:               Lovlighetsmangler. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 28. juni 2013 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Da klageren skulle selge i 2023, oppdaget den nye megleren at leiligheten hadde blitt ulovlig ombygget før klagerens eiertid, og at det manglet ferdigattest. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om boligens lovlighetsmangler, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever totalt 916 298 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I 2013 kjøpte klageren leiligheten i god tro om at megleren hadde formidlet alle relevante opplysninger. Da klageren ønsket å selge i 2023, oppdaget imidlertid den nye megleren at leiligheten hadde blitt ulovlig ombygget før klagerens eiertid, og at det manglet ferdigattest. Det bemerkes at lovlighetsmangelen ble avdekket gjennom alminnelige undersøkelser som megleren burde ha foretatt i 2013.

Dersom klageren hadde visst at leiligheten var ulovlig ombygget, hadde han enten ikke kjøpt leiligheten eller forespurt et prisavslag tilsvarende kostnaden for å få endringen godkjent.

Det er på det rene at opplysningene megleren innhentet i forbindelse med salget i 2013, ga grunn til ytterligere undersøkelser. Det vises til klagerens svarbrev til meglerforetakets ansvarsforsikring av 8. juli 2024, samt vedlagte dokumenter. Det fremgår av grunnboksutskriften at leiligheten ble reseksjonert 12. februar 1996. Dette ga i seg selv grunnlag for å undersøke om det forelå brukstillatelse eller ferdigattest for reseksjoneringen. Videre fremgår det av megleropplysningene fra kommunen at brukstillatelsen var fra 1989, og at ferdigattesten gjaldt rehabilitering av skorstein. På bakgrunn av disse opplysningene, forelå det en klar indikasjon på at det verken eksiterte brukstillatelse eller ferdigattest for reseksjoneringen. Megleren burde således undersøkt forholdet nærmere, og har dermed brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Dersom megleren hadde henvendt seg til kommunen og mottatt de siste godkjente tegningene, kunne klageren blitt opplyst om mangelen i forkant av kjøpet. For en privatperson, uten spesiell innsikt i plan- og bygningsrett, var det ikke grunn til å stille spørsmål ved den ferdigattesten som forelå.

Klageren forsøkte først å begrense tapet ved å selge leiligheten med opplysning om at ombyggingen manglet ferdigattest. Men ettersom bud uteble, valgte klageren å få ombyggingen omsøkt, samt reseksjoneringen gjennomført. Klageren måtte også oppføre en påkrevd brannvegg. Ferdigattest ble utstedt 2. januar 2024.

På dette tidspunktet var klageren, som følge av kostnader knyttet til søknadsprosessen og forsinket salg, påført et tap på 366 298 kroner. I april 2024 solgte dessuten klageren leiligheten til 550 000 kroner under prisantydning.

Det bemerkes at spørsmålet om foreldelse i herværende sak reguleres av foreldelsesloven § 9 første ledd. Foreldelsesfristen er således tre år etter den dag da skadelidte fikk eller burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Det var først i forbindelse med salget i 2023 klageren fikk vite at leiligheten manglet ferdigattest, og at det krevdes søknad samt oppføring av brannvegg for å få ombyggingen godkjent. Som følge av at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, burde klageren heller ikke ha skaffet seg kunnskap om forholdet før salget i 2023. Kravet er følgelig ikke foreldet.

På bakgrunn av et ovennevnte, krever klageren 916 298 kroner i erstatning. Det vises for øvrig til vedlagt kostnadsoversikt. Klageren er klar over at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester ikke vurderer krav om dekning av advokatkostnader, men bemerker likevel at det har påløpt 60 000 kroner i forbindelse med dette.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side
Hva gjelder de faktiske forhold, vises det til klagerens fremstilling av saken. Det medfører imidlertid ikke riktighet at opplysningene som ble innhentet i 2013 ga grunn til ytterligere undersøkelser. Det var ingenting ved opplysningene som tilsa at leiligheten ikke var godkjent for beboelse. Påstanden er grunnløs, og kan således ikke tas til følge. For øvrig vises det til vedlagte opplysninger fra kommunen om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

Sakens juridiske side
Det vises til HR-2018-1234-A avsnitt 42:

Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis. Videre er det avvik fra forsvarlig yrkesutøvelse som medfører ansvar. Hvorvidt dette er tilfellet, må avgjøres på bakgrunn av en konkret og samlet vurdering av meglerens opptreden.

Meglerforetaket avviser klagerens påstand om at megleren ikke foretok de nødvendige undersøkelser av ferdigattesten ved salget i 2013. I henhold til eiendomsmeglingsloven §6-7 plikter megleren ikke å kontrollere opplysningene han mottar, med mindre det foreligger grunn til å tro at de er uriktige. For øvrig vises det til opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven under avsnitt «[b]rukstillatelse/[f]erdigattest». Disse fremstår korrekte.

Videre følger det av forarbeidene at megleren skal avklare hvorvidt det foreligger ferdigattest, ikke om vilkårene for ferdigattest faktisk er oppfylt:

Vi antar på denne bakgrunn at den primære oppgaven er å avklare hvorvidt det i det hele tatt eksisterer ferdigattest eller brukstillatelse, slik at eiendommen lovlig kan tas i bruk. Det innebærer at det er nødvendig å kontakte kommunen, og vi anbefaler at meglerne i tillegg spør oppdragsgiver om hvorvidt slike dokumenter foreligger. Det siste er særlig aktuelt for nyere tiltak, for eksempel tiltak utført i oppdragsgivers eiertid.

Undersøkelsesplikten i forhold til disse dokumentene er ikke særlig omfattende, det er bare påkrevd å reagere ved «åpenbare misforhold» mellom ferdigattest eller brukstillatelse og bygget. Et eksempel kan være at huset er bygget på med en stor bygningsdel uten at denne er mulig å spore i ferdigattesten eller at det foreligger en ferdigattest selv om vesentlige elementer som vann og avløp ikke er tilkoblet eller at sikring av balkong med rekkverk ikke er utført.

Det bemerkes at det i herværende sak er tale om en ombygging som ikke ble foretatt i selgerens eiertid.

At megleren ikke foretok seg noe mer ved salget i 2013, finner man også støtte for i litteraturen. Det vises til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven: kommentarutgave (2013) s. 320:

Som utgangspunkt kreves det ikke at megler foretar undersøkelser av om bygningene er i overensstemmelse med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen, jf. NOU 2006: 1 s. 120 sml. Finanstilsynets brev 06.10.2011 (ref. 11/8833).

Videre bemerkes det at fokuset på lovlighetsmangler har endret seg betydelig fra 2013 og frem til i dag. Ny avhendingslov i 2022 medførte blant annet mer omfattende krav til hvilke opplysninger som innhentes på vegne av selgeren. At den nye megleren oppdaget forholdet ved salget i 2023, er ikke ensbetydende med at megleren burde ha oppdaget det i 2013. Det indikerer heller ikke at megleren har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven §6-7.

På bakgrunn av et ovennevnte, har megleren verken opptrådt i strid med god meglerskikk eller brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Megleren har heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er således ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skadeserstatningsloven §2-1. For øvrig vises det til RFE-2024-006.

Klagerens krav er uansett foreldet, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 3. Både den alminnelige foreldelsesfristen og tilleggsfristen er oversittet. Klagerens krav må følgelig anses å være tapt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8. skal salgsoppgaven gi opplysninger om «ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse». Som utgangspunkt kreves ikke at megler undersøker om bygningene er i overensstemmelse med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen, jf. NOU 2006: 1 side 120. Spørsmålet er om det her forelå forhold som ga megler foranledning til å foreta nærmere undesøkelser, jf. blant annet RFE-2024-006. I vurderingen må det ses hen til at det på dette området både i lovgivningen og med tanke på hva som er god meglerskikk har vært en utvikling som stiller større krav til megleren i dag. Nemnda mener likevel at megler i 2013 hadde grunn til å undersøke forholdet nærmere, når det i dokumentene fra kommunen fremgikk at ferdigattesten bare relaterte seg til skorsteinen og at boligen var reseksjonert i 1996 – etter at den midlertidige brukstillatelsen ble gitt i 1989. Det fremgikk av grunnboka, som megler innhentet, at boligen var reseksjonert i 1996. Megler ble i merknad fra Kartverket gjort oppmerksom på følgende:

Det gjøres oppmerksom på at boliger registrert i Matrikkelen i enkelte tilfeller kan være ikke godkjente boliger. For å få bekreftet om en bolig er godkjent henvises til bestilling av varenummer 1000 «Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest» og/ eller varenummer 900 «Godkjente bygningstegninger». Dersom dokumentasjon for godkjenning ikke kan fremfinnes fra arkiv, bør man ta direkte kontakt med virksomhet Byplan avd. Byggesak for avklaring. Det henvises forøvrig til kommunens vareutvalgsbeskrivelse i Infoland.

Nemnda mener at dersom megler hadde skaffet sist godkjente tegninger, ville det ved en sammenligning med den faktiske utformingen og størrelsen på leiligheten vist at reseksjoneringen ikke var godkjent.

I salgsoppgaven fremgikk det på side 6 under punktet «Brukstillatelse/Ferdigattest» følgende:

Eiendommen har en midlertidig brukstillatelse fra 26.06.1989. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av 2 stk teglskorsteiner, datert 26.01.2011.

Det fremgikk ikke at seksjonen var reseksjonert sju år etter.

Når megler hadde tilgang til disse opplysningene, som måtte forventes å ses i sammenheng, mener nemnda at det ga megler særlig foranledning til å undersøke forholdet nærmere. Når det ikke ble gjort, er det i strid med god meglerskikk og meglers undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Selv om megler har et visst spillerom før noe kan betraktes som erstatningsbetingende uaktsomt, gjelder et strengt profesjonsansvar, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42. Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt – selv bedømt etter datidens syn på hva som lå i kravet til god meglerskikk mv.

Nemnda finner det mest sannsynlig at klager ved budrunden ville ha betinget seg et prisavslag dersom forholdet var opplyst. Det fikk han ikke anledning til i 2013, og nemnda mener at kostnadene knyttet til å bringe forholdet i orden representerer et økonomisk tap på klagers hånd som står i årsakssammenheng med meglers forsømmelse. Tapet beløper seg til 366 298 kroner. Det er dermed årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og dette tapet. Nemnda kan ikke se at klagers salg til 550 000 kroner under prisantydning har noen sammenheng med meglers forsømmelse. Videre – som klager selv er inne på – tar ikke nemnda stilling til krav om dekning av sakskostnader.

Nemnda kan etter omstendighetene ikke se at klager selv hadde noen grunn til å fange opp den manglende godkjenningen før boligen skulle selges videre i 2023. Kravet er dermed ikke foreldet, jf. foreldelsesloven § 9.

Etter dette er meglerforetaket erstatningsansvarlig med 366 298 kroner, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Eiendomsmegler 1 Sørøst-Norge AS betaler 366 298 kroner i erstatning til [klageren].