RFE-2024-249

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Viken Eiendomsmegling AS (Aktiv Midt-Telemark)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen – krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdrag om salg av boligen sin via innklagede meglerforetak 20. oktober 2022. Oppdraget ble fornyet flere ganger, men boligen ble ikke solgt. Da oppdraget ble avsluttet sendte meglerforetaket faktura for utført arbeid i henhold til oppdragsavtalen. Klageren har pekt på flere forhold ved meglers håndtering av salgsprosessen som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet i saken er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetaket frafaller deler eller hele sitt krav om betaling.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Megler har kommunisert at sameie kan nekte rullestolbrukere å kjøpe leilighet
Megler tok kontakt etter at en interessent spurte om det var mulig å parkere elektrisk rullestol i gangen i bygget. Bygget har både rampe og rullestolheis. Klageren var usikker på om det var plass og megleren tok videre kontakt med selvutnevnt leder av sameiet som på dette tidspunktet ikke var opprettet. Vedkommende mente rullestolen var for stor. Det ble ikke fortatt nærmere undersøkelser og oppmålinger. Det ble heller ikke undersøkt om rullestolen faktisk var så stor at den ville sperre rømningsveier eller lignende. Klageren undersøkte lignende saker, samt tok kontakt med likestillingsombudet som mente meglers framgangsmåte var uforståelig. Megler kan ikke nekte noen å kjøpe på bakgrunn av synsing, noe megleren virket å være enig i. Likevel ville hun ikke gå videre med interessenten før lederen av sameie hadde sagt ja. Etter press fra klageren, gikk megler med på å ha interessenten på visning, men sa at hun måtte opplyse om at en av eierne i bygget ikke ville ha rullestolen i gangen. Klageren stiller seg uforstående til at megleren uten videre aksepterer at sameiet på vilkårlig grunnlag kan si nei til rullestolbrukere. Dette er kritikkverdig.

Klageren klager ikke på at leiligheten i denne omgangen ikke ble solgt, men på meglers saksbehandling som blant annet viser en manglende forståelse for loven. I forlengelse av dette burde megler også ha undersøkt og opplyst om at sameie ennå ikke var etablert. Sameiet ble opprettet kort etter denne aktuelle situasjonen.

Megler har gitt flere råd som ikke er i overenstemmelse med loven.
Klageren fikk beskjed fra megleren at man ikke kan avlyse framtidige visninger hvis noen ønsker å kjøpe før den er avholdt:

Vi kan dessverre ikke sette opp visning, og deretter avlyse pga. noen ønsker å kjøpe.Megleren har misforstått loven om budfrist etter siste visning. Interessenter kan ikke sette frist som er tidligere enn klokken tolv etter siste visning, men klageren kan akseptere bud før klokken tolv etter siste visning.

Meglerfeil og rot
Klageren måtte flere ganger kontakte megler for å få rette opp i feil i Finn-annonsen, samt oppdatere den slik at alle tilgjengelige muligheter kunne tas i bruk. Megleren satte også inn andre tider for visning enn det var enighet om på forhånd. Når endringene ble foretatt var også disse feil og måtte rettes på nytt. Det samme gjaldt fristen for når interessentene kunne melde seg på visning, fristen var også satt kortere enn andre meglere i området opererte med. Hun sa seg villig til å endre slik klageren ønsket, men når endringen ble gjort var det likevel satt en annen frist, og klageren måtte igjen ta kontakt. Klageren måttet holde øye med annonsen jevnlig, da slike feil dukket opp flere ganger. Klageren fant også at annonsen var fjernet fra meglerens nettside, så det ikke var mulig å melde seg på visning. Dette gjaldt bare klagerens annonse. Da hun tok kontakt med megler, sa hun at hun selv hadde måttet ta den av for å «få visningspåmelding riktig». Dette var en merkelig forklaring, spesielt siden annonsen var borte en god stund, men var oppe igjen straks klageren ga beskjed. Svaret hun fikk fra daglig leder, var at nettsiden hadde en oppdatering, som gjorde at flere annonser var nede en periode. Disse to forklaringene stemmer ikke overens.

Megler gir utilstrekkelig informasjon.
Megleren holdt sjelden klageren informert om hva som skjedde. Verken kontrakten eller saksgangen ble gjennomgått. Klageren stilte spørsmål om framdriftsplan uten å få noe mer konkret enn at hun kunne sette ned prisen med fem prosent for å få løftet Finn annonsen, eller annonsere i avisen. Det er ikke riktig som megler påstår at hun kom med flere forslag til videre fremdrift. Disse forslagene har hun i så fall ikke kommunisert til klageren. Etter visning tok megleren sjelden kontakt uten at klageren selv tok kontakt først.

Ved en anledning skulle klageren selv holde åpen visning med mulighet for påmelding. Påmeldingen gikk til megler. Et par meldte seg på, men megler ga ikke meg beskjed om at de kom, eller i det hele tatt at noen hadde meldt seg på. Hun spurte heller ikke om hvordan det hadde gått etterpå. Det er ikke riktig som megleren påstår at klageren var vanskelig å få tak i på telefon under salgsprosessen. Da klageren ba om dokumentasjon på dette, var svaret at det var vanskelig å framskaffe. Megler ringt bare en sjelden gang, og klageren tok stort sett alltid telefonen eller ringte opp igjen, noe telefonloggen også viser. Det stemmer at megleren tok kontakt de få gangene noen har bedt om å komme på visning utenom oppsatte tider, men det var stort sett klageren som tok kontakt om andre ting, for eksempel for å høre hvordan det hadde gått på visning.

Vanskelig å få til visninger
Det var klageren som måtte ta kontakt for å få satt opp visninger. Megler kom bare veldig sjelden med forslag til visninger selv, og det var svært få visninger som ble satt opp i høysesongen. Megleren har helst villet at interessenter selv skulle ta kontakt for visninger uten at tid var satt opp, men når det skjedde, var det regelen heller enn unntaket at hun ikke kunne stille, det ble heller ikke tilbudt noen vikar. Klageren har derfor måttet ta disse visningene selv.

Det er ikke riktig at klageren krevde å få satt opp visning «hver lørdag og en dag i uka i ukesvis». Tidlige på høsten ville klageren at megler skulle sette opp en del visninger framover siden det var lenge siden sist. Da megler spurte når klageren ønsket visningene, svarte hun at megleren gjerne kunne sette opp visning i en ukedag og en helgedag i noen uker framover, om det passet. Dette var ikke det samme som å kreve at det skulle settes opp visning «hver lørdag og en dag i uka i ukesvis». Klageren ble bedt om å komme med forslag, noe hun gjorde. Klageren godtok at megler ikke kunne holde visninger hver helg, men det hadde nesten ikke blitt satt opp noen visninger i løpet av våren og sommeren, så hun ønsket å øke trykket litt.

Megleren svarte kort at hun hadde nesten alle helgene fulle framover, og kom med to datoer hun kunne ha visning. Klageren ønsket å ha flere visninger, men det var mye fram og tilbake før det ble satt opp noen. Da klageren spurte om hun kunne ordne en vikar til å holde visning siste helgen i september, kunne hun plutselig likevel. 27 visninger over en avtaleperiode på to år, er ikke mer enn litt over en visning i måneden, og mange av dem ble satt opp i september og oktober. Noe som betyr at det i perioder har gått lang tid mellom oppsatte visninger.

Megler forteller usannheter og gjør aktivt en dårlig jobb som selger.
Klageren måtte ofte ta kontakt med megleren selv for å høre hvordan det hadde gått på visning. Når klageren spurte om megleren hadde tatt kontakt med interessentene etter visningen var svaret som regel at hun akkurat skulle til å gjøre det, eller at de ikke hadde tatt telefonen. Dette skjedde selv om klagerens spørsmål kom noen dager eller over en uke etter visning. Dette skjedd flere ganger, noe som fikk klageren til å stusse. Ved en anledning fikk klageren vite av en interessent at megler hadde sendt SMS etter visning, istedenfor å ringe, som ville vært naturlig at en megler gjorde. Da klageren konfronterte megleren med dette, sa hun at hun hadde ringt, men at det var opptatt. Interessenten fortalte imidlertid at han ikke hadde blitt oppringt av eller snakket med noen på telefon den dagen, og sendte skjermbilde av telefonloggen sin og korrespondansen med megler.

Da klageren noen uker før datoen for avtalefornying ba megler om å ringe opp to interessenter som megler ga meg inntrykk av at satt litt på gjerde, sa hun at det kunne hun gjøre. Den ene sa hun at «ville stå på budoppfølgningslista». Da klageren en stund senere spurte om hun hadde gjort det, svarte hun at de ikke var interesserte akkurat nå. Etter å ha spurte videre og presset på, kom det fram at megleren bare hadde tatt kontakt med dem den ene gangen, etter at de hadde vært på visning, og ikke gang nummer to, som det var avtalt at hun skulle gjøre.
Klageren har ikke bedt megleren mase på interessenter som klart har sagt fra at de ikke var interessert, men kun bedt megler om å ta kontakt med interessenter etter at de hadde vært på visning, eller interessenter megler ga klageren inntrykk av at satt på gjerdet.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagers fremstilling av salgsprosessen og fastholder sitt krav om dekning av vederlag og utlegg i henhold til oppdragsavtalen av 20. oktober 2022.

Sameiet og rullestol
Det var innhentet seksjonsbegjæring, registrert 31.oktober 2019 med utbygger som eier og rekvirent. Det var tidlig i oppdraget opplyst fra klageren, at

Det er ikke opprettet sameie enda, slik jeg har forstått det. [Utbyggers navn] har enda to leiligheter igjen å selge (han har eid alle i komplekset), så det er han som fremdeles ordner med felles ting. Nr. hans er …

Ved utsendelse av «opplysningsbrev til sameie» var det utbygger skrev under som styrets leder og hans selskap som forretningsfører. Under eventuell annen informasjon skrev han

[navn] sameie vil bli stiftet og meldt til Brønnøysundregistrene innen 1 år.

Med henvisningen fra klageren og utbyggers svar, var det naturlig å forholde seg til han som både kjente bygget og som ordnet med det klageren kalte «felles ting».

Interessenten klageren snakker om var på visning i leiligheten. Meglerforetaket er klar over at rullestolbrukere ikke kan nektes å kjøpe og det har heller ikke vært kommunisert til interessenten, men spørsmålet var om stolen ble for stor slik at den ville sperre nødvendig adkomst i gangen. Interessenten måtte også ha en plass hvor de kunne lade rullestolen. Det var snakk om å ha rullestolen ved hovedinngangen, og det var snakk om et eget stikk for å lade denne der. Interessenten var avhengig av rullestol utendørs, men brukte krykker innendørs. Megleren kontaktet derfor utbygger angående dette, og han spurte om mål på rullestolen ift. plassering av denne. Interessenten valgte å ikke gå videre med denne leiligheten som en kombinasjon av plassering av rullestol, det at leiligheten lå i 3 etasje og ønske om garasje.

Kan ikke loven.
I e-post fra megleren til klager stod det:

Vi kan dessverre ikke sette opp visning, og deretter avlyse pga noen ønsker å kjøpe. Det er ikke lov å omgå reglene om frist til kl. 12 dagen etter oppsatt visning.

Dialogen før hadde vært å sette opp visninger, men megleren spurte om de skulle vente med å annonsere ny visning til en interessent som nylig hadde vært på visning ga tilbakemelding på om de var interessert eller ikke. Svaret til megler kommer etter en e-post fra klageren hvor det stod:

Jeg tenker vi bare kan sette opp visninger så kan vi heller avlyse dersom de ønsker å kjøpe.

Her har nok klageren misforstått megler, og sett i etterkant kunne det nok også vært presisert tydeligere fra meglerens side.

En visning som er annonsert kan avlyses, men megler kan uansett ikke formidle bud som har kortere frist enn kl.12 første virkedag etter annonsert visning (uavhengig av om annonsert visning blir avlyst/ slettet). Det er få budgivere som ønsker å legge inn bud med lang frist og megler anbefaler heller ikke selger å akseptere et bud før det nærmer seg fristen, i tilfelle flere interessenter kommer på banen. Megler kan heller ikke videreformidle bud med forbehold om svar fra klageren på et tidligere tidspunkt.

Megler gjør feil og er slumsete.
Det var litt frem og tilbake med tanke på tidspunkter for visning da det var satt opp ønsker om dager uten datoer, og tidsfrister for påmelding til visning. Meglerforetaket håper på forståelse for at frister for påmelding til visning blir satt tidligere enn en time før annonsert visning da megler hadde ca. en times reisevei til boligen, og det måtte beregnes noe ekstra tid til klargjøring med bl.a. skilt før visningen.

Annonsen ble en kort periode borte fra hjemmesiden til meglerforetaket, dette skjedde dessverre med flere objekter i forbindelse med oppdatering av siden, leiligheten lå uansett ute på finn.no.

Megler gir ikke tilstrekkelig informasjon.
Når oppdraget ble liggende lenge uten noe form for interesse, var det lite nytt å informere klageren om. Megler tok kontakt med klageren så fort det skjedde noe, og kom med forslag til videre fremdrift. Utdrag fra e-post sendt fra megleren til klager:

Vi har som nevnt tidligere både endret bilde, pris, lagt til tekst/endret tekst, hatt avisannonse og gjennomført visning. Tilbakemeldingene fra kunden har vært at det ikke er det de leiter etter og ønsker større leilighet.

Klageren og megleren har stort sett hatt mailkorrespondanse, da megleren i starten fikk mye henvendelser fra klageren på e-post, og lite respons på telefon. Det er også slik at hvis en selger ønsker kun korrespondanse via telefon, er dette informasjon som klageren i tilfelle må gi til megler. Megleren var rask i sine tilbakemeldinger pr. epost og sms. Klageren ga ikke inntrykk av at hun heller ønsker å snakke på telefon.

Vanskelig å få til visninger
En gjennomgang av saken viser at det var satt opp 27 visninger på denne eiendommen. Megleren har forsøkt å sette opp visninger samlet, for å vise at det er interesse for leiligheten ved at flest mulig interessenter kom på samme visning. Boligen lå ute på finn.no over en lang periode. Når ingen meldte sin interesse, er erfaringen at heller ingen kommer på visning. Det var likevel satt opp visninger, men hvor noen ble avlyst fordi det ikke var noen påmeldte.

På nesten to år var det kun åtte interessenter som la igjen kontaktinformasjon. Når en bolig bli liggende ute i en så lang periode, er det gjerne normalt at de som setter seg på listen som interessenter, blir kontaktet direkte for å finne et ønsket tidspunkt for å avholde visning.

Megleren betjente meglerkontoret i en lengre periode alene. Hun hadde derfor ikke visningsassistenter eller andre som kunne ta visningene for seg. Meglerforetaket har et stort marked med mange objekter og fritidsboliger som gjerne har visninger i helgene. Det var derfor vanskelig å dele seg, og ha visning for klageren samtidig. Det er nok forskjellig blant meglerforetakene hvordan de løser dette med visninger, men meglerforetaket valgte å sette opp en god del fellesvisninger og utenom dette ta kontakt med de som meldte interesse eller at interessenter tok direkte kontakt med megler for å avtale et ønsket tidspunkt. Det var også slik at selger hadde mulighet til å holde felles eller privatvisninger om hun ønsket det.

Megler forteller usannheter og gjør aktivt en dårlig jobb som selger.
Megleren har fulgt opp hver enkelt interessent flere ganger, til og med de som allerede hadde gitt beskjed om at de ikke ønsket å kjøpe leiligheten. Samtlige interessenter ble fulgt opp. Når det kommer til visninger, har megleren stort sett prøvd å få det til når klageren ønsket, men når det er ønske om å sette opp visning hver lørdag, og en dag i uka i flere uker, er det ikke alltid det passer. Det er ikke noe poeng å sette opp så mange visninger uten noe interesse. Megleren har flere ganger sagt at hun ikke kan mase på interessenter som hadde sagt at de ikke var interessert, det virker mot sin hensikt. Megleren har både sendt sms og ringt de som var på listen.

Ut ifra bilder av sms’er som klageren har lagt frem, samt eposter på saken, ser det ut til at megleren har gitt tilbakemelding på interessenter og visninger til klageren.

Innklagede meglerforetak tilbakeviser på det sterkeste klagers påstander som at megler har «sabotert og løyet og vist svært lav fagkompetanse, og dermed brutt både god meglerskikk og avtalen». Foretaket omsetter årlig flere hundre eiendommer og har klare rutiner og jobber etter på alle oppdrag, dette gjelder også ved dette oppdraget. Underveis i salgsprosessen har det kommet mange e-poster med spørsmål fra klager både til megler, daglig leder og fagansvarlig, disse henvendelsene er fortløpende besvart og megleren har så godt som mulig forsøkt å innfri klagers ønsker og forventninger.  Klager forsøker også å så tvil om hva oppdraget gjelder, her henvises det til oppdragsavtalen som regulerer dette. Klageren har blitt fulgt opp underveis i prosessen og megleren har rådgitt både selger og interessenter, og kan ikke se hva annet som kunne vært gjort for å få solgt eiendommen.

Kontoret er daglig betjent av to meglere, i tillegg til at både daglig leder og fagansvarlig er til stede på kontoret minimum en dag pr uke.  Klager referer selv til at det er kostbart å bytte megler, dette viser at hun var kjent med at det i henhold til oppdragsavtalen ville komme en faktura på utlegg og vederlag for utført arbeid.  Meglerforetaket krav på utlegg og vederlag er i henhold til oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at det er klager som har bevisbyrden for at megler har handlet i strid med pliktene i eiendomsmeglingsloven. Når det gjelder de enkelte punktene som er fremsatt av klager, bemerker nemnda:

Rullestol
Nemnda kan ikke se at megler her har opptrådt kritikkverdig. Nemnda oppfatter at megler har forholdt seg til den personen som representerte sameiet før det formelt var opprettet, og som klager hadde vist til, samt opplysninger gitt av vedkommende om at rullestolen var for stor til å oppbevares i gangen. Påstanden om at megler har nektet en interessent å kjøpe leiligheten fremstår uten hold.

Råd som ikke er i overensstemmelse med loven
Nemnda bemerker at megler her kunne ha vært klarere i sin kommunikasjon med klager, men dette når isolert sett ikke opp til terskelen for «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Meglerfeil og rot
Slik saken er opplyst, med dels ulike fremstillinger av hendelsesforløpet, har ikke nemnda grunnlag for å rette kritikk mot megler.

Megler gir utilstrekkelig informasjon
Dette punktet stiller seg, slik nemnda ser det, tilsvarende som forrige punkt.

Vanskelig å få til visninger
Nemnda legger til grunn som uomstridt at det i løpet av to år ble avholdt 27 visninger av boligen, men at det var begrenset med interesse for boligen. Megler fremstår å ha tilpasset opplegget for visninger, med tanke på når disse ble avholdt, hyppigheten, om megler selv stilte på visning, om det skulle være visninger felles mv., ut fra markedssituasjonen og interessen for boligen. Nemnda finner dermed heller ikke grunnlag for å rette kritikk mot megler på dette punktet.

Megler forteller usannheter og gjør en dårlig jobb
Slik saken er opplyst, under nemndas skriftlige behandling, har ikke nemnda grunnlag for å gi klager medhold på dette punktet. Det bemerkes særlig at megler generelt fremstår å ha fulgt opp interessenter på en tilfredsstillende måte.

Avslutning
Det foreligger verken enkeltvis eller samlet noen pliktforsømmelse om kan karakteriseres som «ikke ubetydelig», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er dermed ikke grunnlag for bortfall eller nedsettelse av vederlaget.

Klager gis etter dette ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.