Klage nr:
066/09

Avgjort:
31.08.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Bergen Avdeling Vestkanten
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede som megler. I forbindelse med dette kjøpet solgte klageren sin leilighet til selgeren, som delbetaling for leiligheten.

Klagen gjelder innklagedes oppfølging av klagerens salg.

Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes betegnelsen «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Oppdragsavtalen gjaldt arbeid med kontrakt og oppgjør. Bakgrunnen for dette var at innklagedes saksbehandler foreslo at klagerens leilighet skulle være delbetaling for hennes kjøp av leilighet. Slik innklagede foreslo det skulle det utarbeides to kjøpekontrakter mellom de to partene, slik at

klageren kjøpte leilighet av selgeren for 2 450 000 kroner

2. klageren solgte sin leilighet til selgeren for 1 600 000 kroner samt at klageren skulle betale 950 000 kroner i mellomlegg

Klageren presiserer at klagen gjelder innklagede som oppdragstaker.

Ifølge klageren foreslo innklagede den beskrevne ordningen i e-post 11. november 2008, og 1-2 dager etter. Det ble i forslaget foreslått forbehold vedrørende blancoskjøte, finansiering og besiktigelse da innklagede skrev «avtalen forutsetter at det avtales blancoskjøte på (…) samt at selgers bank aksepterer ovennevnte løsning. Tar også et forbehold om at (kontraktsmotpart) ønsker å besiktige leiligheten eller få en stedfortreder til å utføre dette».

Også i e-post datert 18. november ga innklagede uttrykk for at det forelå et forbehold fra selgerens side, ref. «blancoskjøte for en periode». Innklagede skrev videre «da har vi nok en avtale». Delbetalingen ble satt til
1 600 000 kroner og innklagede ba om innbetalingen av forskuddet på 245 000 allerede på dette tidspunktet. Klageren mener dette tydelig viser at det var inngått avtale om kjøp mellom klageren og kjøperen. Av senere korrespondanse fremkommer det at de to andre forbeholdene, om finansiering og besiktigelse, fremdeles var fremme.

Den 24. november skrev innklagede om det praktiske som gjensto i forbindelse med kjøpet og overtakelsen. Ifølge klageren ga e-posten uttrykk for at de opprinnelige forbeholdene som ble tatt, ikke var aktuelle og at det var inngått avtale. Innklagedes signaler til klageren var så uforbeholdne at klageren hadde grunn til å oppfatte e-posten av 24. november som uttrykk for endelig avtale.

I mail av 28. november ble det opplyst at kjøperen hadde fått seg ny jobb og at han ikke kunne komme til X så raskt som først antatt. Det ble også opplyst at han måtte «få ordnet med sin langsiktige finansiering av leilighet (…)».

Fra innklagedes side ble det ikke signalisert at det ville bli aktuelt for kjøperen å påstå seg uforpliktet på grunn av at finansieringen ikke gikk i orden.

I e-post datert 1. desember sa innklagede at han skulle «maile kontraktene til (kjøper) slik at de får signert og returnert disse umiddelbart«.

Partene fikk oversendt de to kontraktene. Det fantes ingen spor av forbeholdene og signaliserte ikke noen form for usikkerhet. I e-post fra innklagede til klageren fremgår det at innklagede skulle innhente dokumentasjon knyttet til den tidligere seksjoneringsbegjæringen for klagerens leilighet. Klageren mener dette underbygger at partene var enighet om avtalen.

I e-post datert 5. desember fikk klageren beskjed om at en kamerat av kjøperen ville komme en tur innom klageren, at overtakelse innen nyttår ikke burde være noe problem, og at saken skulle iverksettes så snart finansieringen faller på plass.

Kjøperens representant kom for å besiktige kjøperens leilighet den 5. desember. I e-post fra innklagede datert 9. desember fremgår det «Riktignok var besiktigelse en forutsetning i avtalen da (kjøper) naturlig nok ville se leiligheten før endelig avtale. Nå gjenstår egentlig bare finansieringsløsningen (…)». I samme mail sto det «Under samtale med (kjøper) i går fikk jeg derimot bekreftet at han ønsker å stå ved avtalen.».

Den 10. desember ga innklagede beskjed om at kjøperen trakk seg fra avtalen. Bakgrunnen var ifølge innklagede «at de primært ikke ønsker å sitte på eiendom i […]». Klageren mener dette ikke var noe kjøperen tok forbehold om.

Klageren fremholder også at innklagede i e-post 10. desember skrev at kjøperen «har (…)tidligere (på mandag) signalisert at han mener prisen er feil og basert på hans venns besiktigelse ikke synes størrelsen på mellomlegget er riktig». Klageren mener det nødvendigvis må ha vært noe uriktig med innklagedes formidling av informasjon til klageren, ref. mail datert 9. desember.

Klageren viser til at innklagede hadde to selvstendige oppdrag, og at hvert av oppdragene må vurderes isolert. Innklagedes oppdrag gjaldt kontrakt og oppgjør.

Etter klagerens oppfatning burde innklagede fulgt opp kjøperen og sagt at han ikke var berettiget til å trekke seg fra handelen med den grunnen som ble oppgitt. Innklagede burde informert selgeren (klageren) at han ikke uten rettslige konsekvenser kunne trekke seg. I stedet lot innklagede kjøperen slippe, med den konsekvens at klageren mistet salget og måtte gjennomføre et dekningssalg.

Etter klagerens oppfatning hører det til en forsvarlig oppfølgning av et megleroppdrag, å holde fast ved en kjøper som uberettiget trekker seg fra en handel. Klageren mener innklagede ikke har håndtert oppdraget på en faglig forsvarlig måte og hun mener innklagede er ansvarlig for det tapet hun er blitt påført. Klageren krever tilbakebetalt differansen mellom det kjøper 1 skulle betalt og det leiligheten ble solgt for, 70 000 kroner. I tillegg har klageren hatt meglerutgifter på 38 250 kroner og andre diverse utlegg på 10 646 kroner, med fradrag av 5 129 som innklagede ville hatt krav på dekning av.

Innklagede anfører:

Innklagede mener klagen er basert på at klagerens eiendom utgjorde et selvstendig og uavhengig oppdrag. Innklagede mener dette ikke er tilfellet, da klagerens leilighet inngikk som delinnbetaling/innbytte for klagerens kjøp. Klageren ser bort fra at han måtte overta sin leilighet for å få gjennomført den forutsatte byttehandel. Ifølge innklagede var det den samlede handel som bortfalt. Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for krav og mener det ikke er sannsynliggjort noe tap.

Klager inngikk kjøpekontrakt med selger den 24. september 2008. Det ble tatt forbehold om salg av egen leilighet innen to måneder for minimum 1 600 000 kroner. Først 16. oktober ble klagerens leilighet lagt ut for salg gjennom et annet meglerforetak. Vel en uke før tidsbegrensingens utløp foreslo selgeren at han på visse betingelser kunne ta inn klagerens leilighet som delinnbetaling/innbytte. Tilbudet ble fremmet via innklagede til klageren. Tilbudet var opprinnelig på å overta leiligheten til 1 550 000 kroner, og det ble tatt forbehold om besiktigelse, blancoskjøte og aksept fra selgerens bank.

Partene ble til slutt enige om en innbyttepris på 1 600 000 kroner. Forbeholdene vedrørende innbytte fra kjøperens side var reelle og gyldige og ikke bortfalt, selv om de ikke ble gjentatt i hver e-post fra innklagedes side.

Klageren avsluttet salgsoppdraget med den andre megleren og det ble inngått oppdragsavtale med innklagede. I påvente av avklaring av forbeholdene ble forberedelser for gjennomføring av den samlede handel gjennomført.

Det at kjøper valgte å trekke seg etter besiktigelsen, er et forhold innklagede ikke kan holdes ansvarlig for. Innklagede anfører at det også er begrenset hva han kan gjøre for å «holde på» en part og bemerker at klageren 10. desember skrev «Takk skal du ha! Da parkerer jeg denne prosessen».

Innklagede viser til mail fra klageren datert 10. desember og mail datert 7. januar 2009 og mener at dette vanskelig kan betraktes på annen måte enn en aksept for at hele avtalekomplekset bortfalt.

Innklagede påstår seg frifunnet for det fremsatte krav.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede snur situasjonen fullstendig på hodet. Klageren viser til den faktiske redegjørelsen i klagen og påpeker at kjøperen av klagerens leilighet trakk seg med den begrunnelse at kjøperen ikke ønsket å besitte eiendom i den aktuelle byen. Klageren mener innklagede burde påpekt overfor kjøperen at han ikke var berettiget til å gå fra avtalen på et slikt grunnlag.

Da klageren etter hvert ble oppmerksom på at det ikke ville bli gjennomført noen handel, ga hun beskjed om at hun ikke ville gjennomføre kjøpet som leiligheten skulle være delbetaling for.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Da kjøperen av klagerens leilighet trakk seg, falt grunnlaget for gjennomføringen av klagerens kjøp bort. Ifølge innklagede ga klageren ikke uttrykk for at hun ønsket å gjennomføre handelen med sin leilighet som delbetaling/innbytte. Den 10. desember uttrykte klageren at hun parkerte prosessen og innklagede mener han ikke hadde incitament til å følge opp kjøperen ytterligere.

Innklagede påpeker at kjøperen ikke fikk solgt sin egen leilighet til 2 450 000 kroner, og at denne ble solgt på nytt for 2 265 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av manglende oppfølgning av kjøper etter at han trakk seg fra kjøpet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom kjøperen og selgeren ikke behandles, og at kjøperens berettigelse av å trekke seg fra kontrakten således ikke behandles.

Slik saken er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, synes det klart at kjøper trakk seg fra kjøpet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan megler ikke holdes ansvarlig for dette.

Klageren mener innklagede burde gitt beskjed til kjøperen om mulige misligholdskonsekvenser. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at det foreligger en situasjon som tilsier aktivitet fra innklagedes side utover den som er allerede er utvist.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger grunnlag for at innklagede skal bli erstatningsansvarlig for klagerens tap ved dekningssalget.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.