RFE-2025-034

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Ask Møller Eiendomsmegling AS (Ask Møller Fredrikstad)

Saken gjelder:               Nybygg. Brudd på god meglerskikk

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 2. februar 2022 kjøpte klageren en prosjektert halvpart av en tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klager kjøpte seksjonen til prisantydning på 8 200 000 kroner. Overtakelsesforretning ble gjennomført 30. juni 2023. I markedsføringsmaterialet var boligen fremstilt med «orkesterplass til [elven]» og ferdig planert tomt med stedlige masser. Dette viste seg å ikke være tilfellet. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin markedsføring av boligen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klager innga bud på eiendommen 1. februar 2022 og fikk aksept dagen etter. Kort tid før overtakelsen, som var den 20. april 2023, ble det oppdaget avvik mellom opplysningene gitt i salgsprosessen og de faktiske forholdene.

Formuleringen «orkesterplass med utsyn mot [elven]» gikk igjen i både prospekt og annonse på Finn.no, samt at tomten skulle leveres ferdig planert med stedlige masser og gress.

I realiteten var denne utsikten i all hovedsak ikke-eksisterende. Boligen hadde ikke en slik utsikt som nevnt i prospekt og Finn-annonse. Utearealer ble heller ikke ferdig planert. Spesielt utsikten ble brukt som et salgsfremmende argument i salgsprosessen for å tiltrekke seg flere interessenter og øke verdien på boligen.

Når uenigheten mellom klager og selger eskalerte våren 2023, ble annonsen på Finn.no slettet digitalt. Da klager kontaktet Finn kundeservice og fikk hentet annonsen tilbake (annonsen ble også brukt under rettssaken som bevis). Annonsen var tilgjengelig helt fra klager kjøpte boligen i begynnelsen av 2022 og fram til nevnte uenighet eskalerte, noe han finner merkelig.

I tillegg delte megler korrespondansen som hadde vært mellom han og klager, til utbygger i den hensikt å hjelpe utbygger i saken. Dette ble også brukt i den påfølgende rettsaken. Ingenting i denne korrespondansen viste seg riktignok å kunne hjelpe utbygger, men megler har likevel opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre innebærer det et kontraktsrettslig brudd som følgelig kan få kontraktsrettslige konsekvenser siden megler står ansvarlig for prospekt og annonse på Finn.no.

Klager har i etterkant fått opplyst fra utbygger at det var et stillas på tomten som var gjort tilgjengelig for kjøper. Klager ble aldri tilbudt om å klatre opp i et stillas eller en lignende konstruksjon. Det foreligger dessuten ingen dokumentasjon på at et slikt stilas var satt opp på tomten. Hvis det var tilfellet, burde megler klatret opp i stillaset for å gjøre nærmere undersøkelser rundt utsikten.

Utbygger har i etterkant vist til at klager hadde fritt valg mellom to boliger på det tidspunktet kontrakt ble inngått. Som det fremgår av premissene i tingrettsdommen ble kun én seksjon lagt ut for salg i det åpne markedet, og det var den som klager kjøpte. Den andre seksjonen ble solgt «off market». Klager stiller seg spørrende til hvordan han som forbruker kan velge en annen bolig, når denne aldri ble lagt ut for salg i det åpne marked. Det finnes ingen dokumentasjon på at utbygger eller megler har tilbud klager en annen bolig enn den han kjøpte.

Utbygger opplyste under rettssaken mellom utbygger og klager at megleren var blitt engasjert av dem ved flere anledninger tidligere. Sett hen til det tidligere samarbeidet utbygger og megler har hatt, finner klager det merkelig at ikke megler ikke gjorde ytterligere undersøkelser i forbindelse med salget. Selve bygget ble reist allerede høsten 2022, ca. 8 måneder før klager skulle flytte inn. På dette tidspunkt kunne man se at det ikke var noen «orkesterplass mot [elven]» slik som forespeilet, likevel informerte verken utbygger eller megler om dette.

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ivareta kjøpers interesser. En megler kan ikke fraskrive seg ansvaret for informasjon gitt i prospekt og Finn-annonse, uavhengig av når markedsføringsmaterialet ble utarbeidet. Etter hva klager forstår, utgjør dette et brudd på bustadoppføringslova § 7. Videre vises det til eiendomsmeglingsloven § 6-7 samt bustadoppføringslova § 3 som oppstiller et forbud mot ansvarsfraskrivelse fra megler. Det må også utgjøre uriktige eller villedende opplysninger i henhold til markedsføringsloven § 8.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren fikk forespørsel fra en utbygger 23. januar 2021 vedrørende ønske om salg av to prosjekterte boliger. Utbygger og megler møttes på befaring på tomten 25. januar 2021. Tomten var på dette tidspunktet en råtomt. Tomten var beliggende høyt med utsikt til omgivelsene og utsyn til elven. Utbygger informerte megler om høyder på prosjekterte hus og fremviste foreløpige tegninger. Boligene som var planlagt oppført strakk seg over tre etasjer, med blant annet store takterrasser. Utbygger informerte om at det ville bli flott elveutsikt fra disse terrassene. Det skulle også felles en del trær.

Den 26. oktober 2021 mottar megler en ny e-post fra utbygger med forespørsel om man skal klargjøre boligen for salg, herunder utarbeide prospekt mv. Utbygger hadde i perioden ferdigstilt søknader etc. Megler starter med arbeidet.

Megler henviste utbygger 18. januar 2022 til et firma som produserer 3D animasjoner. Megler er kjent med at dette firmaet og utbygger møttes på tomten hvor det skulle fotograferes med drone på korrekte høyder. Megleren var ikke til stede under fotograferingen.

Den 30 januar 2022 sendte megler en SMS til utbygger om det var noe endringer på 3D animasjonene. Utbygger svarer pr. e-post 31. januar at:

Bare bilde med baderomsmøbel som ikke stemmer, leveres ikke høyskap[.] Viktig å påpeke at bildene kun er illustrasjoner og at det som leveres kan avvike

 Det ble inntatt følgende forbehold i prospektet:

Alle illustrasjoner, 3D-perspektiver, skisser, møblerte plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan således ikke anses som endelig leveranse.

Megler var i god tro om at bildene gjenspeilet utsyn, interiør, farger etc. Det er vanskelig å kjenne til nøyaktig hvordan en prosjektert bolig fremstår som ferdig produkt og megler er helt avhengig av korrekt informasjon fra selger/utbygger. Det vises til RFE-2023-227 hvor dette er vurdert tidligere av nemnda.

Megler utarbeidet prospekt basert på tilsendte 3D animasjoner og befaring. Megler var på dette tidspunktet ikke informert om at det var satt opp stilas. Megler fortalte også dette i retten da han ble spurt om han hadde sett bildene av utsikten fra stillaset ved kjøpstidspunktet. Finn.no annonse og prospekt er godkjent av selger.

Klager har trukket frem frasen «orkesterplass med utsyn til [elven]» i prospekt. Det megler har ment med denne formuleringen er at boligen har orkesterplass til omgivelsene (ligger høyt) med utsyn til elven. Vedlagt prospektet lå et kart som viser hvor tomten er plassert, samt et satellittkart. Det kommer tydelig frem at boligen ikke ligger nede ved vannkanten.

Det bemerkes at megler ikke noe sted i prospektet har brukt uttrykket «orkesterplass til [elven]» som klager referer til, eller «panaromautsikt/flott utsikt til elven». I annonsen på Finn.no er elven ikke nevnt i overskriften, og det er i prospekt og annonse like mye fokus på utsynet over nærområdet.

På befaringen under rettsaken kan elven ses, selv om klagerens innsendte bilder ikke viser dette. I ettertid kan man være enig i at animasjonsbildet ikke gjenspeiler utsikten som 3D bildet viser. Dette har klageren fått prisavslag for. Boligen som ble oppført vegg i vegg har mer fritt utsyn. Basert på den informasjonen megleren hadde på salgstidspunktet har han ikke brutt god meglerskikk.

Videre har klager vist til at tomten ikke er planert slik han har oppfattet leveransebeskrivelsen. Her var det en uenighet mellom klager og utbygger om noe fjell. Megler har ikke noe ansvar for leveransen til utbygger, det er et forhold mellom kjøper og selger. Klager har også blitt kompensert for dette i form av prisavslag.

Klager hevder at megler har slettet annonsen på Finn.no etter at uenigheten mellom selger og kjøper eskalerte. Foretakets annonser merkes som «solgt» på Finn.no i en tre dagers periode. Deretter forsvinner annonsen fra Finn.no. Dette er en kjent standard for alle eiendomsmeglere som bruker Finn.no via ulike meglersystemer. Meglerforetaket er her usikker på hva klager mener, da megler på ingen måte har slettet noen annonser. Det har gått over ett år fra klager kjøpte boligen til klager påstår at megler slettet annonsen. Det er ukjent for meglerforetaket hvor lenge Finn.no lagrer disse annonsene. Meglerforetaket har heller ikke mottatt noen forespørsel fra klager på om hvorvidt de hadde lagret annonsen som kunne vært sendt til klager.

Videre viser klager til at megler har delt korrespondanse mellom megler og kjøper til utbygger, som ble brukt i retten, men innrømmer at denne korrespondansen ikke var av betydning for rettsaken. Megler ble innkalt som vitne av utbyggers advokat. Årsaken til innkallingen var å redegjøre for tidslinjer rundt kjøpet. Megler ga tydelig informasjon til utbygger og utbyggers advokat at megler er en uavhengig part. Dette ble også informert om av megler i rettsaken. Klager påstår at dette er et kontraktsrettslig brudd og kan få kontraktsrettslige konsekvenser. I tilknytning til dette understrekes det at verken megler eller meglerforetaket har noen kontrakt med kjøper.

Når det gjelder klagers anførsel om at megler har brutt bustadoppføringslova §§ 7 og 3, bemerkes det at det er utbygger/selger som er omfattet bustadoppføringslova.

Det er riktig at det var en seksjon som ble lagt ut for salg som klager fikk aksept på. Utbygger ønsket å selge begge enhetene, men hva som er kommunisert mellom selger og kjøper etter budaksept har ikke megler inngående kjennskap til.

Etter dette har megler verken opptrådt i strid med markedsføringsloven eller god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at megler ikke har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 om meglers opplysningsplikt når det gjelder opplysninger om utsikten. Nemnda mener at klager, ut fra salgsoppgaven, kunne forvente utsikt/utsyn over elven ved at det på side 5 og 22 var opplyst at boligen fra terrassen i andre etasje hadde «orkesterplass med utsyn til [elven]».

Søndre Østfold tingrett kom i dom 4. mars 2024 som gjaldt forholdet mellom klager og utbygger, til at det forelå mangel ved boligen etter bustadoppføringsloven med hensyn til blant annet utsikten, og at dette ga grunnlag for krav om prisavslag. Det fremgår av dommen at det er «klart at utsikten/utsynet over og til [elven] i beste fall må betegnes som svært begrenset. Man kunne enkelte steder på verandaen så vidt skimte [elven] gjennom trærne». Nemnda legger dette til grunn. Prisavslag som følge av manglende utsikt ble i dommen satt til 300 000 kroner.

Nemnda bemerker at det ansvaret tingretten kom til for utbygger ikke uten videre gjør seg tilsvarende gjeldende for megler. Som flertallet i Reklamasjonsnemnda bemerket i RFE-2023-227, er selger (utbygger) meglerens viktigste kilde når det gjelder innhenting av opplysninger ved et salg. Dette gjelder særlig for boliger som ikke er oppført på markedsføringstidspunktet. Nemnda er av den oppfatning at det ikke var opplysninger i materialet fra utbygger som tilsa at megler burde ha kontrollert opplysningene om utsiktsforholdene nærmere. Det vises særlig til at megler fikk opplyst fra utbygger at det kom til å bli flott elveutsikt fra takterrassene, og at megler 30. januar 2022 uttrykkelig spurte megler om det var noen endringer på 3D-animasjonene. Utbyggers svar, som er referert ovenfor, tilsa at det ikke var tilfellet. Nemnda mener at det ikke kunne forventes at megler foretok ytterligere undersøkelser utover dette.

Når det gjelder opplysninger i salgsoppgaven om at tomten skulle leveres ferdig planert med stedlige masser og gress, er dette et forhold mellom klager og utbygger. I den grad dette ikke er gjort, er ikke det noe megler hefter for.

Nemnda kan videre ikke se at det er noe kritikkverdig rundt sletting av annonsen på Finn.no, og viser til innklagedes fremstilling om dette.

Nemnda kan for øvrig ikke se at megler har videreformidlet noe til utbygger som var underlagt meglers taushetsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Det bemerkes at megler ikke står i et kontraktsforhold med klager, som kjøper.

Etter dette gis klager ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.