RFE-2025-056
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fana Sparebank Eiendom AS
Saken gjelder: Meglers håndtering av budrunden. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 14. februar 2025 kjøpte klageren en del av et rekkehus formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Prisantydningen var på 2 190 000 kroner. Mot slutten av budrunden var det kun klageren og en annen budgiver igjen. Etter at klageren hadde inngitt et bud på 3 000 000 kroner, kom den konkurrende budgiveren med et bud på 3 025 000 kroner. Ved en feil ble budvarsel sendt til selger, men ikke til klager. Megler ringte til klager for å opplyse om at det var kommet et bud fra den andre budgiveren, men partene er uenige i om megleren informerte om budets størrelse. Kort tid etter samtalen innga klageren nytt bud på 3 200 000 kroner, som ble akseptert av selger. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever erstatning med 125 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Mot slutten av budrunden innga klager et bud på 3 000 000 kroner med akseptfrist kl. 12:00. Klageren ble plutselig oppringt av megleren som kunne fortelle at det var en annen som hadde bydd over han. Denne budgiveren var ekstremt interessert i boligen og det virket nesten som han allerede hadde bestemt seg for at han ville ha den. Megleren sa ingenting om hvor mye over klagerens bud denne budgiveren hadde bydd, men rådet klageren til å legge inn et bud på 3 200 000 kroner fordi det var lurt å «vise muskler». Det endte med at klageren la inn et slikt bud, og fikk tilslaget.
I etterkant har klageren fått vite at budet fra den andre budgiveren var på 3 025 000 kroner, altså 25 000 kroner høyere enn klagerens nest siste bud. Med klagerens siste bud på 3 200 000 kroner, bøy han altså over den andre budgiveren igjen med 175 000 kroner.
Megleren sendte først ut budvarsel om budet på 3 025 000 kroner kl. 14:14, altså etter at klagerens siste bud var blitt akseptert av selger. Meglerforetaket hevder at megler formidlet budet til klager i en telefonsamtale forut for dette, men det stemmer ikke. Det var på dette tidspunkt klageren begynte å lure, da det virket som han hadde bydd veldig mye over den andre budgiveren. Klagerens nest siste bud på 3 000 000 kroner lå 1 million kroner over prisantydning. Det at den konkurrerende budgiveren da innga bud på 3 025 000 kroner, tyder på at budgiveren var på grensen av det han var villig til å by.
Klageren hadde forut for budet på 3 000 000 kroner, inngitt bud på 2 950 000 kroner. Det er ikke klagerens stil å by 175 000 kroner over budgiveren som hadde bydd 25 000 kroner over klagerens nest siste bud, så sent i en budrunde. Det riktige for klageren hadde vært å legge inn et bud på 3 075 000 kroner, i stedet for 3 200 000 kroner.
Meglerforetaket har trukket frem at det ikke er mulig å vite om den konkurrerende budgiveren ville fulgt opp med høyere bud ved en slik alternativ taktikk. Klageren vil understreke at det er meglerens feilaktige håndtering av budrunden som er grunnen til at de ikke har funnet ut av dette.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
For det første har megleren ikke bare en omsorgsplikt overfor selger, men også budgiverne. Megleren har ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor klageren som budgiver og førstegangskjøper. Under budrunden var megleren mest opptatt av å oppnå høyest mulig salgspris fremfor å ivareta klagerens interesser. Klageren endte derfor med å betale mer for huset enn det han hadde trengt, og føler seg nesten litt lurt.
Videre skal megler sørge for at budrunden skjer i et passende tempo for å unngå at noen ender opp med å ta en forhastet og dårlig beslutning. Meglerforetaket viser til at megler skal ha mottatt budet på 3 025 000 kroner kl. 12:04, ringt klager kl. 12:05, og så mottatt det siste budet fra klager kl. 12:06. Megleren forhastet her situasjonen, noe som gjorde at klageren ikke fikk nok tid til å tenke seg om.
Det at megleren aldri oppga størrelsen på det siste budet fra konkurrende budgiver i telefonsamtalen med klager, og at budet ikke ble videreformidlet skriftlig, viser at budrunden var ekstremt forhastet. Megleren har ikke avpasset tempoet. Megleren ringte klager kl. 12:05, og kl. 12:06 hadde klager lagt inn et bud på 3 200 000 kroner. Etter klagerens syn kan 30 sekunder neppe regnes som god tid til å ta en beslutning om 175 000 kroner.
Klageren krever 125 000 kroner i erstatning. Dette tilsvarer differansen mellom det vinnende budet til klageren og budet han hadde inngitt istedenfor dersom megleren hadde håndtert budrunden på riktig måte.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klager fikk tilslaget på eiendommen 14. februar 2025. I budrunden var det 5 budgivere. Etter at budrunden var nådd 3 000 000 kroner var det kun klager og en annen budgiver som innga bud. Klager innga et bud på 3 000 000 kroner kl. 11:58, med akseptfrist kl. 13:00. Den andre budgiveren innga da et bud på 3 025 000 kroner kl. 12:04 med akseptfrist kl. 12:40.
Megler ringte klager kl. 12:05 for at han skulle få tid til å vurdere budet på 3 025 000 kroner. Megler opplyste om budets størrelse og rådet klager til å legge inn et bud som var en del høyere for å dermed kunne ha større mulighet til å vinne budrunden.
Klager fulgte rådet og la inn et bud på 3 200 000 kroner med en gang samtalen var over. Megler mottok budet fra klager kl. 12:06. Budet hadde akseptfrist kl. 12:40. Budet til klager ble formidlet til andre interessenter kl. 12:10.
Budet på kr 3 025 000 kroner ble ved en feiltakelse kun formidlet skriftlig til selgerne kl. 12:05. Megler har ved en feil ikke krysset av i meglersystemet for at også øvrige interessenter skulle få dette budvarselet. Samtlige interessenter fikk imidlertid som nevnt klagers bud på 3 200 000 kroner kl. 12:06.
Klager ble imidlertid informert om budet muntlig i telefonsamtalen kl. 12:05 og fikk oversendt budet kl. 14:15 etter at megler ble klar over at han ikke hadde mottatt dette. Klager mottok også akseptbrev med budjournal kl. 13:44.
Meglerforetaket innser at budet på 3 025 000 kroner skulle vært formidlet skriftlig til samtlige interessenter, men ser ikke at denne feilen har ført til at klager har gitt mer enn han ellers ville for eiendommen. Klager hevder han ville inngitt et bud på 3 075 000 kroner dersom budet var formidlet skriftlig. Det er ikke mulig å vite om den andre budgiveren ville ha fulgt opp med høyere bud ved en slik alternativ taktikk.
Meglerforetaket kan ikke se at det er påvist et tap som har sammenheng med den feilen megler har gjort.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler skulle ha sørget for at alle interessentene fikk budet på 3 025 000 kroner formidlet skriftlig, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd fjerde punktum. Nemnda legger til grunn at det skyldes en avkryssingsfeil fra meglers side at dette ikke ble gjort. Nemnda bemerker at det er et visst rom for menneskelige feil før det kan konstateres brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Her ble feilen langt på vei «reparert» gjennom at interessentene – herunder klager – fikk muntlig beskjed om budet. Det uheldige ved at budet ikke ble formidlet skriftlig, er likevel at det mangler notoritet over hva som ble formidlet muntlig om dette budet. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, men innebærer ingen erstatningsbetingende uaktsomhet. Det vises til at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41.
Når det gjelder spørsmålet om hva som ble opplyst muntlig fra meglers side, oppfatter nemnda at det ikke er bestridt at klager kl. 12:05 – ett minutt etter at budet på 3 025 000 kroner var inngitt – fikk beskjed om dette i telefonsamtale med megler. Det er videre enighet om at megler ga råd om å legge inn et bud som var endel høyere enn budet på 3 025 000 kroner, slik at klager kunne vinne budrunden. Uenigheten består i om megler lot være å opplyse om dette budets størrelse. At klager bød så mye som 175 000 kroner over det forrige budet kan isolert trekke i retning av at klager ikke var klar over det forutgående budets størrelse, men kan også skyldes at megler var av den oppfatning at den andre budgiveren hadde «endel å gå på». Det er klager som må sannsynliggjøre at meglers håndtering av budrunden ikke var forsvarlig, og nemnda har ikke tilstrekkelige holdepunkter for å konkludere med at budets størrelse ikke ble opplyst. Nemnda mener at det har formodningen mot seg at klager ville ha lagt inn budet på 3 200 000 millioner kroner uten å ha informasjon om hva som var høyeste bud.
Klager innga budet på 3 200 000 kroner rett etter telefonsamtalen med megler. Det fremstår noe uklart om megler opplyste om at budet på 3 025 000 hadde akseptfrist kl. 12:40. Nemnda har imidlertid heller ikke tilstrekkelige holdepunkter for å legge til grunn at budrunden ikke ble forsvarlig avviklet på dette punktet, til tross for at det ved en feil ikke ble sendt ut skriftlige budvarsler, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Etter dette har megler opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sende ut skriftlige budvarsler, men klagen fører for øvrig ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Fana Sparebank Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sende ut skriftlige budvarsler. Klagen fører for øvrig ikke frem.