RFE-2024-194
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS (ASK Meglerverket)
Torget 5
1707 Sarpsborg
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 11. juni 2024 kjøpte klageren en andelsleilighet i rekke formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I forkant av kjøpet hadde klageren fått opplyst at strøm for leiligheten var inkludert i felleskostnadene. Dette viste seg imidlertid å være uriktig, ettersom felleskostnadene kun inkluderte strøm for fellesarealene. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet strømutgifter for en periode på tre år.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ettersom megleren var bortreist, ble visningen avholdt av en eiendomsmeglerfullmektig (fullmektigen). På visningen stilte klageren spørsmål ved opplysningene som var gitt om felleskostnadene i salgsoppgaven, herunder hva som mentes med «kostnader strøm». Fullmektigen ga da tydelig uttrykk for at både strøm i fellesarealene og selve leiligheten var inkludert. Til tross for at klageren syntes dette var noe merkelig, valgte han å stole på fullmektigen. Videre spurte klageren om det ville påløpe utgifter utover felleskostnader og lån, noe fullmektigen svarte nei til.
På overtakelsen fikk klageren imidlertid beskjed om at det kun var strøm for fellesarealene som var inkludert i felleskostnadene. Opplysningene som fullmektigen ga på visningen, og som dannet grunnlag for klagerens beslutning om å inngi bud, var dermed uriktige. Strøm er en betydelig kostnad, og hvorvidt dette er inkludert eller ikke, er av stor betydning. Klageren fikk dermed et feilaktig inntrykk av leilighetens faktiske kostnader.
Det bemerkes at klageren leste salgsoppgaven nøye, men at den ikke inneholdt noen presisering om at det kun var strøm for fellesarealene som var inkludert. Dette har også meglerforetaket bekreftet i sitt tilsvar.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning tilsvarende strømutgifter for en periode på tre år. Dette fremstår både som en rimelig løsning, og gjenspeiler det økonomiske tapet som de uriktige opplysningene har påført klageren. Det er for øvrig opp til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester å avgjøre det endelige erstatningsbeløpet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det bemerkes innledningsvis at meglerforetaket ikke er uenig i at det er gitt uriktige opplysninger. Etter samtale med klageren og fullmektigen, ble meglerforetaket gjort kjent med at det på visningen ble opplyst om at strøm var inkludert i felleskostnadene.
Meglerforetaket pleier vanligvis å skrive en frase om at strømmen som er inkludert i felleskostnadene begrenser seg til fellesarealene, men i herværende sak ble dette uteglemt. Det vises for øvrig til salgsoppgaven under avsnitt «[f]elleskostnader / felleskostnader inkluderer»:
Blant annet renter, avdrag, garasje, styrehonorar, revisjonshonorar, foretningsførerhonorar, vedlikehold, Kabel-TV, forsikringer fellesbygg, kommunale avgifter, eiendomsskatt, festeavgift, kostnader strøm, energi fellesområder og andre driftskostnader.
Det bemerkes likevel at det er svært uvanlig at strøm for selve leiligheten er inkludert i felleskostnadene, spesielt ved rekkehus. I de tilfellene hvor oppvarming er inkludert, er det for eksempel vanlig å fremheve dette på en tydelig måte, ettersom dette utgjør et stort salgsargument.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Meglerforetaket har erkjent at det var gitt feil opplysninger vedrørende at strøm var dekket under fellesutgiftene på visning. Videre var det uteglemt å ta inn en begrensning knyttet til at dette gjaldt strøm i fellesområdene under overskriften «felleskostnader» i salgsoppgaven.
Megler har således ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger ansvarsgrunnlag. Klageren har krav på erstatning for de merutgifter feilinformasjonen utgjør.
Det er vanlig praksis i nemnda å fastsette erstatningen til merutgifter i fem år, neddiskontert til nåverdi. Det er ikke nærmere dokumentert hva strømutgiftene utgjør, men det fremgår av energiattesten som fulgte salgsoppgaven at det gjennomsnittlige forbruket de siste tre år angitt til 11 555 kWh pr. år. Med en variabel strømpris må utmålingen utelukkende basere seg på skjønn. Det må tas hensyn til at Norgespris nå vil bli innført, samt at strømprisen har ligget over dette i 2024 og 2025, selv med strømstøtte. Det må også tas i betraktning at utgifter til nettleie har representert en merutgift for klager. Nemnda finner skjønnsmessig at de totale merutgifter klager er påført som følge av meglers forsømmelse beløper seg til 70 000 kroner etter neddiskontering.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS (ASK Meglerverket) har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, og meglerforetaket skal betale 70 000 kroner i erstatning til klager.