RFE-2024-247

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Drammen

Postboks 1227 Brandtenborg

3009 Drammen

 

Saken gjelder:               Meglers håndtering av budrunden. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 15. november 2024 kjøpte klageren en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klageren kjøpte boligen for 4 250 000 kroner. I budrunden var klageren en av tre budgivere. Mot slutten av budrunden hadde klager inngitt et bud på 4 150 000 kroner. Klager ble oppringt av megler som kunne fortelle at en av de andre budgiverne hadde lagt inn et bud på 4 200 000 kroner. Dette budet ble ikke formidlet skriftlig på SMS til klager og de øvrige interessentene, ei heller ført i budjournalen. På bakgrunn av den muntlige opplysningen forhøyet klageren budet sitt til 4 210 000 kroner. Like etter kontaktet megler klageren på nytt, og skal ifølge klager ha opplyst at det var et par som ventet på finansieringsbekreftelse fra banken og at det ville være lurt av ham å by 40 000 kroner mer for å skremme interessenten bort.

 

Spørsmålet i saken er om megleren har håndtert budrunden i strid med god meglerskikk, samt om meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Da budrunden nærmet seg slutten ble klager opplyst av megler at det hadde kommet inn et bud på 4 200 000 kroner fra en av de andre budgiverne. Dette viser seg i ettertid ikke å stemme. Budet er ikke ført inn i budjournalen. Klageren hadde tidligere inngitt et bud på 4 150 000 kroner, og dette ville han stå ved. Da megler fortalte om budet på 4 200 000 kroner, lurte klager på hvorfor han ikke hadde fått noe varsel om dette på SMS. Meglerens svar var at hun hadde oppdaget budet veldig sent og at det derfor ikke ble noen SMS-runde.

 

På bakgrunn av meglers opplysning la klager inn et bud på 4 210 000 kroner. Megler ringte deretter klager på nytt for å fortelle at det var et par som ventet på å få bekreftet finansieringen hos banken og at det var lurt å legge på 40 000 kroner ekstra for å skremme de bort. Dette viste seg i ettertid også å være en løgn. Klageren hørte dessverre på henne, og endte med å by 4 250 000 kroner. Budet ble akseptert av selger.

 

Klageren føler seg presset av megler under budrunden. Megleren har løyet om at det kom inn et bud på 4 200 000 kroner og at det senere var et par som ventet på finansieringsbekreftelse som det var lurt av klager å skremme bort.

 

Klageren krever erstatning med 100 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom budet hans på 4 250 000 kroner og kjøpesummen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket bestrider klagers påstand om at megler har løyet om et bud på 4 200 000 kroner fra en tidligere budgiver. Megler var på befaring på tidspunktet hun mottok budet på SMS og kunne dessverre ikke registrere det i systemet. Som følge av en forglemmelse ble det dessverre heller ikke ført i budjournalen. Det var likevel et høyst reelt bud, som ble fremlagt for selger som deretter avslo budet. Det er fremlagt SMS-er som viser kommunikasjon mellom budgiveren, selger og megler. Denne informasjonen har megler også sendt utklipp av til klager og tilbakevist hans påstander.

 

Den eneste feilen megler har gjort, er å ikke registrere budet i budjournalen før siste bud ble formidlingsført (solgt), noe megler selvfølgelig tar selvkritikk for. Systemet har en sperre for å kunne redigere en budrunde i etterkant, det er derfor lagt inn en kommentar på budgiveren med bud på 4 200 000 kroner i budjournalen.

 

Det bemerkes at klager også innga ett bud på 4 210 000 kroner, som ble skriftlig avslått pr. SMS av selger. Her hadde klager mulighet til å trekke seg fra videre budgiving, men valgte likevel å by 4 250 000 kroner. Det var rundt denne summen selger hadde gitt uttrykk for at de kunne akseptere, noe megler videreformidlet til klager. Opprinnelig prisantydning var på 4 500 000 kroner.

 

Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klagers påstand er tilbakevist og dokumentert av megler.

 

Da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, gjøres ingen stor drøftelse knyttet til spørsmål om årsakssammenheng og økonomisk tap, foruten at klager ikke har lidt noe økonomisk tap.

 

Meglerforetaket mener prinsipalt at saken bør avvises, subsidiært at klagen ikke fører frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Påstand om at megler har løyet underveis i budrunden

Klageren kan ikke høres med anførselen om at megler har løyet om at det var inngitt et bud på 4 200 000 kroner. Meglerforetaket har fremlagt dokumentasjon på budet. Det er derfor bevist at et slikt bud forelå. Til tross for at budet ikke ble formidlet skriftlig til klageren og de øvrige budgiverne, ei heller ført inn i budjournalen, er det likefult et reelt bud.

 

Når det gjelder klagerens påstand om at megleren informerte han om at det ville være lurt å legge på 40 000 kroner ekstra for å skremme bort et interessert par som ventet på finansieringsbekreftelse, står det påstand mot påstand. Det er klager som må sannsynliggjøre det faktum som hevdes. Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke sannsynliggjort at megleren har løyet om dette, og klagen fører ikke frem på dette punktet.

 

Manglende skriftlig orientering om bud

Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje punktum at:

 

Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.

 

Meglerforetaket har anført at megler var på befaring da hun mottok budet på SMS og derfor ikke kunne ikke registrere det i systemet. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette skulle forhindre megleren fra å få registrert budet i systemet. Megleren hadde andre handlingsalternativer, som for eksempel å kontakte en kollega på kontoret for å få hjelp til å registrere budet.

 

Da håndtering av budrunden er en sentral del av megleroppdraget, mener nemnda at megleren har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Manglende journalføring av bud

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 at eiendomsmeglingsforetak skal føre budjournal, og at hvert bud som meglerforetaket mottar snarest mulig skal innføres i denne. Opplysningene som er ramset opp i bokstav a-f skal i det minste fremgå av budjournalen.

 

I dette tilfellet har meglerforetaket erkjent at megler gjorde en feil ved ikke å journalføre budet på 4 200 000 kroner.

 

Budjournalen skal gi notoritet, og meglerforetaket må ta konsekvensene av å ikke ha sørget for etterviselighet av budgivningen slik eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 krever. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Erstatningskravet

Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å registrere budet i systemet, noe som resulterte i manglende skriftlig budvarsel til klager og de øvrige budgiverne samt at budet ikke ble journalført.

 

Klager krever erstatning med 100 000 kroner. Nemnda kan ikke se at klager har sannsynliggjort at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det påståtte økonomiske tapet. Det er klager som har bevisbyrden for at vilkårene for erstatning er oppfylt. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren ved EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Drammen har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.