RFE-2024-270

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bekkestua

Gamle Ringeriksvei 40A

1357 Bekkestua

 

Saken gjelder:               Off market-salg. Meglerforetakets krav på betaling. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 19. august 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Da oppdraget ikke skulle påbegynnes umiddelbart, men avventes til våren 2024, ble oppdragsavtalen fornyet 5. februar 2024. Før eiendommen ble annonsert, ble den solgt Off market. Da klageren mottok oppgjørsoppstillingen, oppdaget han imidlertid at meglerforetaket hadde trukket kostnader for markedsføringspakke fra oppgjøret. I tillegg til å mene at meglerforetaket ikke har krav på betaling for markedsføring, mener klageren at meglerens håndtering av oppdraget er kritikkverdig.

For det første er spørsmålet om meglerforetaket har krav på betaling for markedspakken. For det andre er spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 35 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført:
Før det var planlagt annonsering, ble boligen solgt Off market. Når kjøperen tok kontakt, var ikke boligen fotografert enda og det var ikke utarbeidet salgsoppgave.

Klageren fremhever særlig to forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige.

Kostnad for markedsføring
For det første påberoper meglerforetaket å ha krav på full betaling, også for kostnadsposter som ikke har påløpt. Meglerforetaket krever blant annet betaling for Finn-annonse og markedsføring i sosiale medier selv om disse tjenestene ikke er levert. Ifølge meglerforetaket åpner oppdragsavtalen for en slik tolkning. Klageren bestrider imidlertid dette, og viser til kontraktsmøtet. Under møtet understreket megleren at markedsføringsutgiftene var et foreløpig estimat ettersom markedsføringen ikke var diskutert enda.

Når det kommer til meglerforetakets oppdragsavtale, foreligger det uansett motstrid. Det vises her til punkt 8.2 hvor det fremgår at kostnad for markedspakke påløper, samt punkt 5 som beskriver hva som inngår av tjenester i produktet. Meglerforetaket har imidlertid ikke levert tjenestene som beskrives under punkt 5. Klageren krever derfor vederlagsnedsettelse for de deler av markedspakken som ikke er levert. Subsidiært krever klageren at tjenestene som inngår i markedspakken leveres fullt ut.

Dersom en avtale er uklar, er det den svake part, herunder forbrukeren, som skal beskyttes. Oppdragsavtalen som foreligger i herværende sak er uklar, og meglerforetakets tolkning til sin fordel kan dermed ikke legges til grunn.

Det er ikke tvil om at megleren informerte klageren om at markedsføringen måtte avklares nærmere. Når meglerforetaket bestrider dette i ettertid, må dette tolkes som posisjonering i en konflikt.

Meglerens opptreden og håndtering av oppdraget
For det andre har megleren gjennom hele salgsprosessen slurvet, samt overlatt både skriving og korrigering av salgsoppgaven til klageren. Når klageren oversendte tekstforslag, limte megleren inn forslagene ukritisk slik at det ikke passet inn. Klageren måtte også påminne megleren om å innta energirapport for boligen. I tillegg har han gjenbrukt tekst fra andre salg uten å tilpasse innholdet til klagerens bolig. Dette må anses som betydelige avvik, og kan dokumenteres gjennom de ulike versjonene som skal være lagret i meglersystemet. Det bemerkes her at klageren ikke har tilgang til disse versjonene lenger.

Klageren fremhever særlig dialogen med megleren 8. april. Det ble da laget tre versjoner av salgsoppgaven hvor alle inneholdt betydelige feil som klageren kommenterte. Omkring midnatt ga klageren opp, og han ringte derfor til megleren påfølgende dag for å få en avklaring. Siden klageren har brukt betydelig mer tid på salgsoppgaven enn megleren, er det ikke rimelig at meglerforetaket skal få fullt betalt.

Det bemerkes at megleren lovet å ferdigstille salgsoppgaven i god tid før påske. Da en potensiell kjøper hadde etterlyst dokumentasjon, endte imidlertid klageren opp med å ferdigstille teksten 8. april.

Megleren har heller ikke tatt initiativ i salgsprosessen, foruten om å spørre klageren om han kunne droppe overtakelsen ettersom det ikke var behov for ham. Det bemerkes her at kjøperen ble svært overrasket over at megleren ikke deltok på overtakelsen. Megleren hadde altså ikke spurt klageren om de var fortrolig med dette.

For øvrig vises det til at megleren har unngått arbeidsoppgavene sine, samt vært lite villig til å bidra. Klageren måtte gjentatte ganger kontakte megleren for å etterspørre fremdrift.

Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 35 000 kroner. Subsidiært krever klageren at tjenestene som ikke har blitt levert, leveres fullt ut. Dette innebærer at klageren må få rett til å annonsere eiendommen dersom han belastes for det. I henhold til avtale har klageren da rett til å beslutte utforming og innhold i annonsen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side
I forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen 18. august 2023, ble det avtalt at salget ikke skulle påbegynnes umiddelbart, men heller avventes til våren 2024. Oppdraget ble dermed fornyet 5. februar 2024, samt påbegynt etter avtale med klageren.

Utkast til salgsoppgaven ble oversendt klageren for godkjennelse i midten av april 2024. Den 12. april 2024 godkjente klageren utkastet uten kommentarer. Etter dette ble salgsoppgaven ferdigstilt.

Når det kommer til markedsføring, ble boligen først markedsført gjennom meglerforetakets såkalte «Boligmatch». Ved hjelp av «Boligmatch», kan meglerforetaket finne relevante kjøpere som er lagret i et boligkjøperregister. I dette tilfellet ble det funnet en interessent som senere dro på visning hos klageren. Avtale om kjøp ble deretter inngått direkte mellom klageren og kjøperen.

Kostnad for markedsføring
Kostnaden for markedsføring fremgår under «Faste vederlag» i oppdragsavtalen punkt 4. Hva markedsføringen inneholder, er videre beskrevet under punkt 5.

Etter oppdragsavtalen punkt 8.1, har meglerforetaket krav på dekning av påløpte vederlagsposter dersom handelen kommer i stand i oppdragstiden. Under punkt 8.2 fremgår det at:

Markedspakke påløper så snart eiendommen er matchet mot Krogsveens Boligsøkerregister og «kommer for salg» er utsendt.

 

Da kjøperen i dette tilfellet ble hentet ut fra meglerforetakets boligsøkerregister, har også markedspakken påløpt. Meglerforetaket har dermed krav på kostnaden for markedsføring. Det fremgår heller ingenting i oppdragsavtalen om at det er adgang til å lempe kostnadene ut fra hva som er levert.

Det vises her til RFE-2024-056, hvor det fremgår følgende om markedsføringspakken:

 

Klager har likevel plikt til å dekke denne fullt ut, jf. oppdragsavtalens punkt 4, selv om enkelte elementer i denne ikke var utført eller ferdigstilt.

 

Klageren har anført at megleren skal ha uttrykt at markedsføringsutgiftene var et foreløpig estimat. Dette stemmer imidlertid ikke.

Meglerens opptreden og håndtering av oppdraget
Megleren har ikke opptrådt slurvete gjennom salgsprosessen, og det bemerkes at klageren ikke har dokumentert påstandene sine knyttet til dette. Hva gjelder klagerens anførsel om at meglerforetaket besitter dokumentasjon knyttet til meglerens slurvete opptreden, bestrides dette.

I dette tilfellet utformet megleren en salgsoppgave som klageren ikke hadde noen kommentarer til. Det vises her til salgsoppgaven som klageren godkjente 12. april 2024.

Det er ikke uvanlig at det oppstår dialog mellom selger og megler knyttet til hva som skal inntas og fremheves i salgsoppgaven. Bakgrunnen for dette er at selger anses for å kjenne eiendommen best.

For øvrig bemerkes det at megleren aldri ga klageren lovnader eller garantier om at salgsoppgaven skulle bli ferdigstilt i god tid før påske. Ferdigstillelse av en salgsoppgave beror på flere uavhengige parter, og megleren stod aldri i en slik posisjon til å love dette. Ifølge megleren var planen å ferdigstille salgsoppgaven over påsken. Dette understøttes av at tilstandsrapporten ble ferdigstilt to dager før påske, altså 20. mars 2024. Det bemerkes her at fotograf var bestilt til over påske.

Oppsummering
Kostnaden som meglerforetaket har fakturert klageren er i tråd med oppdragsavtalen mellom partene. Det foreligger verken faktisk eller rettslig grunnlag for at meglerforetakets vederlag skal settes ned.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerforetakets krav på betaling, påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Om meglerforetaket kan kreve betaling av markedspakken

Nemnda har i dette spørsmålet delt seg i et flertall og et mindretall.

 

Flertallet, nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad, mener at spørsmålet om klager må dekke markedsføringspakken i det vesentlige står i samme stilling som i RFE-2024-56. Her uttalte nemnda om markedsføringspakken:

 

Denne er regulert av oppdragsavtalen punkt 4 som del av «Faste vederlag». I punkt 8.2 fremgår det at megler ved oppsigelse har krav på vederlagsposter i punkt 4 alternativ 1 eller 2 og ellers påløpte faste kostnader i punkt 4.1 og øvrige kostnader i punkt 4.2. Det følger videre av andre avsnitt at «Markedspakke påløper så snart eiendommen er matchet mot [meglerforetakets] Boligsøkerregister» og «kommer for salg» er utstedt. Det var tilfellet her, da klager sa opp avtalen. Det som er regulert om «påløpte» kostnader omfatter ikke markedsføringspakken. Klager har likevel plikt til å dekke denne fullt ut, jf. oppdragsavtalen punkt 4, selv om enkelte elementer i denne ikke var utført eller ferdigstilt.

 

I saken her ble ikke oppdraget sagt opp, men det som er uttalt om oppdragsavtalen punkt 8.2 andre avsnitt gjelder også der en avtale fornyes, som her. Oppregningen i punkt 5 kan dermed ikke tilsi at alle disse gjøremålene må være utført, for at markedspakken anses påløpt. Det er tilstrekkelig at eiendommen var matchet mot meglerforetakets boligsøkerregister. Dette var tilfellet, og markedspakken er dermed påløpt, jf. punkt 8.2 andre avsnitt i oppdragsavtalen. Selv om dette resultatet i dette tilfellet kan fremstå ubalansert og lite gunstig for forbruker, kan ikke flertallet se at tolkningen er tvilsom, slik at avtaleloven § 37 første ledd nr. 3 skulle komme til anvendelse. Flertallet mener at det heller ikke er tale om en slik urimelighet som kan lede til revisjon etter avtaleloven § 36, og viser til at oppdragsavtalen må ses helhetlig, og at dette er en av flere poster som avkreves forbruker ved fakturering av oppdraget. Oppdragsavtalen innebærer på dette punktet en viss standardisert prising av markedspakken som det må være rom for, uten krav om nærmere detaljregulering ut fra hva som faktisk er utført fra meglers side.

 

Meglerforetaket kan etter dette, slik flertallet ser det, kreve betaling for hele markedspakken.

 

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, er av den oppfatning at klageren ikke er forpliktet til å betale for markedspakken.

 

Det bemerkes innledningsvis at det var felles enighet mellom klageren og megleren på tidspunktet for signering av oppdragsavtalen 19.08.23 at arbeidet ikke skulle begynne før til våren. Klager skulle da ta kontakt. Ny kontakt og oppstart skjedde 5. februar 2024, og pga. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd måtte oppdraget da fornyes.

 

Handel kom deretter i stand på bakgrunn av at kjøper ble gjort kjent med boligen via meglerforetakets interne interessentregister. Utover dette begrensede markedsføringstiltaket, fremkommer det ikke at meglerforetaket utførte markedsføring i det åpne markedet eller øvrige markedsføringstiltak. Klager ble likevel fakturert for hele markedsføringspakken, kr 25 000,-.

 

Av oppdragsavtalen punkt 5 fremgår det følgende om innholdet i markedsføringspakken:

 

«5. Inkludert i Markedsføringspakken får Selger følgende

 

• Krogsveens Smartannonsering – målrettet digital annonsering i nettaviser og sosiale medier.
• Krogsveens Boligmatch – relevante kjøpere fra vårt Boligkjøperregister får informasjon om din bolig før markedsføring
• (Finn.no) i tillegg til invitasjon til visning.
• Digital salgsoppgave på Krogsveen.no med særskilt kundeoppfølgingssystem.
• Vindusutstilling av eiendommen
• Til Salgs-plakat og annet visningsmateriell
• Annonse på Finn.no. Dersom annonsen skal løftes så påløper i tillegg kr 2.900,- inkl. mva.»

Spørsmålet i saken er om meglerforetaket kan kreve betalt for en ytelse som hovedsakelig ikke er levert, herunder om avtalen lest i sammenheng må forstås slik.

 

Norsk kontrakts- og avtalerett er fundert på det overordnede prinsippet om ytelse mot ytelse. Dersom en kontraktspart ikke leverer sin ytelse helt eller delvis, kan motparten proporsjonalt holde tilbake sin motytelse. Slik sikres kontraktens balanse.

 

Dette utelukker likevel ikke at partene ved avtalens utforming kan avtale seg bort fra hva som er vanlig praksis eller pris i markedet. Det vil likevel ha formodningen mot seg at partene skulle ha avtalt en løsning som avviker fra vanlig kutyme i markedet. En avtalepart som ønsker å avvike handelspraksis i egen favør må uttrykke seg i klarhet. Særlig tyngde har denne regelen på forbrukerområdet, hvor avtaleloven § 37 første ledd nr. 3 fastsetter at ved tvil om tolkningen skal vilkåret tolkes i favør forbrukeren. Lovbestemmelsen gjennomfører forbrukeravtaledirektivet av 1993 nr. 13 hvor målestokken for om avtalevilkåret frembringer tolkningstvil skal foretas med utgangspunkt i en gjennomsnittlig opplyst, aktsom og oppmerksom forbruker, se eksempelvis EU-domstolens dom C‑782/19 (BNP Paribas) avsnitt 64.

 

Mindretallet ser deretter på oppdragsavtalens bestemmelser om meglerens vederlag.

 

Oppdragsavtalen kapittel 8 bestemmer hva megleren har krav på av vederlag og dekning av utlegg. Kapittelet er delt opp i flere underkapitler, hvoretter 8.1 og 8.2 fremstår som de sentrale.

 

Vilkårene lyder:

 

«8. Krogsveens krav på vederlag og dekning av utlegg

 

8.1 Dersom handel kommer i stand i oppdragstiden
Krogsveen har krav på dekning av påløpte vederlagsposter i punkt 4 (alternativ 1 eller 2), 4.1, 4.2 dersom handelen kommer i stand i oppdragstiden, selv om dette ikke skyldes Krogsveens innsats jf. emgl. § 7-3, 1 ledd.

 

8.2 Ved oppsigelse, fornyelse eller utløp av oppdraget
Krogsveen har krav på dekning av tilretteleggingsgebyr, samt øvrige påløpte vederlagsposter i punkt 4 (alternativ 1 eller 2) og ellers påløpte utlegg og utgifter i pkt 4.1 og 4.2. dersom avtalen sies opp, fornyes eller utløper. Dersom Selger sier opp oppdraget i oppdragsperioden, fornyer eller det utløper har Krogsveen også krav på dekning av Tilstandsrapporten. Er det tegnet BSF med Anticimex rapport, må selger betale grunnpremie dersom oppdraget tilbaketrekkes, dersom oppdraget utløper bortfaller kostnaden for Boligselgerforsikringen, se punkt 6.

 

Markedspakke påløper så snart eiendommen er matchet mot Krogsveens Boligsøkerregister og «kommer for salg» er utsendt.

 

Ved avtale om timebasert vederlag har Krogsveen krav på dekning av utført arbeid under punkt 4 (alternativ 2), samt påløpte utlegg og faste utgifter under punkt 4.1 samt påløpte utgifter under punkt 4.2.»

 

I forestående sak ble handel sluttet i oppdragstiden, og intet arbeid var utført på tidspunktet for fornyelsen. Mindretallet bemerker i denne forbindelse at tidligere behandlet sak for nemnda, RFE-2024-56 gir liten veiledning for denne saken. I nevnte sak kom ikke handel i stand, men oppdraget ble sagt opp.

 

Slik mindretallet leser avtalens kapittel 8, fremstår punkt 8.1 og 8.2 som alternative løsninger hva gjelder meglers rett på betaling. Det vises i denne forbindelse til underoverskriftene, som peker på ulike stadier i avtalens livsløp. I påfølgende tekst opprettholdes dette skillet ved at de forskjellige punktene har ulike løsninger hva gjelder meglers rett til betaling av en rekke poster i punkt 4.1 og 4.2. Dette gir mening all den tid meglerens ytelser vil være forskjellig ut fra hvor langt oppdraget er kommet og i hvilken grad oppdragsgiver har benyttet seg av valgfrie ytelser som boligselgerforsikring og visninger holdt av megler.

 

En naturlig språklig forståelse av «påløpte vederlagsposter» i punkt 8.1 er dermed at tjenester som er opplistet i oppdragsavtalen og utført for forbrukeren jf. punkt 4.1 og 4.2, påløper til betaling.

 

Meglerforetaket har anført at «påløpte vederlagsposter» i punkt 8.1, må forstås i lys av løsningen i punkt 8.2 om når markedspakken påløper. Et slikt resultat er unaturlig gitt at underkapitlene må forstås som alternative som nevnt ovenfor. Videre vil et slikt resultat bryte med det som øyensynlig har vært formålet med regelen i punkt 8.2 om å sikre meglerens positive kontraktsinteresse ved oppsigelse, og betaling for påløpte kostnader ved fornyelse eller utløp av avtalen.

 

Til slutt vil en forståelse av oppdragsavtalen slik meglerforetaket anfører, medføre at megleren får rett på betaling for ytelser som ikke er utført, herunder at foretaket i tillegg til påslag oppnår fortjeneste krone for krone for unngåtte utlegg forbundet med markedsføring på eksterne markedsplasser. Et slikt resultat fremstår ubalansert, og treffer forbrukeravtaledirektivets «gråliste» over vilkår som kan være urimelige, bokstav o: «å pålegge forbrukeren å oppfylle sine forpliktelser selv om den næringsdrivende ikke oppfyller sine egne forpliktelser.»

 

På denne bakgrunn måtte meglerforetaket ha inntatt en tydelig presisering i punkt 8.1 dersom det ønsket å avtalefeste en rett til betaling for hovedsakelig ikke levert markedsføringspakke i et slik tilfellet, da en slik lesning av avtalen fremstår unaturlig og dermed uklar for en alminnelig forbruker jf. avtaleloven § 37 første ledd nr. 3 og forbrukeravtaledirektivet. Etter dette må oppdragsavtalen tolkes dithen at markedsføringspakken må ha blitt gjennomført for å gi megler rett til hele vederlaget.

 

På denne bakgrunn finner mindretallet at oppdragsavtalen ikke hjemler rett til betaling for markedsføringspakken i dette tilfellet.

 

I tråd med flertallets syn, plikter klager etter dette å betale for markedspakken.

 

Øvrige klagepunkter

Når det gjelder de øvrige klagepunkter om meglers håndtering av oppdraget, har partene ulike fremstillinger av dette. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsloven. Nemnda finner enstemmig at det ikke er sannsynliggjort at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klager har dermed ikke krav på nedsatt vederlag.

 

Etter dette fører klagen ikke frem, og klager plikter å betale det avkrevde vederlaget.

 

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.