RFE-2025-003

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Stavanger

v/advokat Truls Holm

Tryg Forsikring

Postboks 7070

5020 Bergen

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelsesplikten knyttet til godkjent utleiedel og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Boligen i dødsboet etter klagerens far, ble formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det var begjært offentlig skifte og bostyrer var oppdragsgiver. Boligen hadde to adresser og ble markedsført med godkjent utleiedel i annonsen og salgsoppgaven. Kjelleren hadde vært utleid siden 2012. Det ble opplyst at boligen ikke hadde ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse utstedt 22. desember 1997. Etter salget ble kjøperne oppmerksomme på at boligens utleiedel i kjelleren likevel ikke var godkjent. Kjøperen krevde derfor at det ble utstedt ferdigattest og at overtakelsen ble utsatt til tre dager etter at forholdet var brakt i orden. Dette påførte boet store ekstra kostnader. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, og om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klager krever kostnadene med å få leiligheten godkjent, samt alle påløpte kostnader rundt bostyrers tidsbruk. I tillegg til renter fra opprinnelig overtakelsesdato.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

I forbindelse med at klagerens far gikk bort ble det opprettet offentlig skifte og oppnevnt bostyrer. Det ble deretter inngått oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av boligen hans. Boligen hadde en sokkelleilighet som hadde vært utleid. Boligen hadde også to adresser. Klageren antok at denne var godkjent som utleidel. Både klageren og bostyrer var i godt tro i forhold til at megler ville handle riktig og innhente nødvendig dokumentasjoner for å kunne gjennomføre salgsprosessen på en ryddig og riktig måte. Ved salg av dødsbo er meglers undersøkelsesplikt svært viktig.

Salgsoppgaven ble publisert med overskrift; Boligen har godkjent utleiedel. Bud ble akseptert 15. november 2024, og overtakelsesdato ble satt til 1. desember 2024 etter kjøpers ønske. Før overtakelsen fikk klageren en e-post fra megler via bostyrer. Kjøperen hadde henvendt seg til megler og informert om at de hadde funnet ut at eiendommen ikke hadde godkjent utleiedel. Dagen etter fikk klageren en ny e-post fra kjøper, som ønsker å utsette overtakelsen til tre dager etter at ferdigattest var på plass.

Megleren henvendte seg til bostyrer og mente at dette var den beste løsning for alle parter. Bostyrer videreformidlet dette til arvingene og var enig med megler, samt informerte om at kostnadene med å få dette på plass var noe boet måtte stå for. Klageren og de øvrige arvingene er ikke enig i dette. Hadde megler undersøkt grundig hadde det kommet frem at leiligheten ikke var godkjent. Boligen hadde da blitt lagt ut for salg med riktige opplysninger i tilstandsrapporten og i salgsoppgaven. Siden megler ikke har gjort dette, har det medført store kostnader i tillegg til at bostyrer har måttet bruke mange ekstra arbeidstimer.

Klageren sendte en mail til bostyrer 28. november 2024 om at arvingene ikke skulle belastes for kostnadene ved dette. Bostyrer svarte at hun ikke har gjort noen vurdering i forhold til megleransvaret, men lovet å ta dette videre med megler.

Den 29. november 2024 fikk de oppfølgende informasjon om at megleransvaret var meldt og bekreftet mottatt av megler som hadde videresendt klagen til fagansvarlig og juridisk avdeling hos meglerkjeden. Bostyrer opplyste også om at det er igangsatt tiltak/arbeid i forbindelse med oppfyllelsen av kommunens vilkår for å få ferdigattest. Den 2. januar 2025 etterlyste klageren status i saken, uten å få noen tilbakemelding fra meglerforetaket.

Klager krever alle kostnadene med å få leiligheten godkjent dekket av meglerforetaket. Det arbeides med å få fremskaffet ferdigattest for leiligheten. Det har påløpt 35 779,39 kroner i driftskostnader (strøm, kommunale avgifter og faste utgifter) i perioden. Videre har det påløpt juridiske kostnader til bostyrer (advokattimer, involvering av håndverkere og kommunen rundt ferdigstillelse) på 113 456,25 kroner. Videre kreves fradrag for oppgjør for ekstra utvask på 10 000 kroner og radonsikring på 40 000 kroner. Det vil tilkomme ytterligere utgifter til arkitekt og ansvarlig søker, innsetting av ny dør mellom hoveddelen og leiligheten, samt gebyrer for søknadsprosessen ovenfor kommunen. Disse utgiftene er det ennå ikke mottatt faktura på og disse utgiftene vil kunne dokumenters gjennom ettersendte fakturaer straks de foreligger.

I tillegg til dette krever klageren renter fra opprinnelig overtakelsesdato 2. desember 2024, hvilket utgjør 487 890 kroner for 212 dagers forsinkelse.

Det foreløpige samlede kravet utgjør 687 125,64 kroner som kreves dekket av meglerforetaket. Det kreves at meglerforetaket holdes ansvarlig for de økonomiske konsekvensene deres feilaktige opplysninger har påført dødsboet og klageren som arving.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klageren er arving i dødsboet etter hennes far. Ettersom det ble åpnet offentlig skifte er innklagede meglerforetaks oppdragsgiver dødsboet. Boet er ikke part i klagen, men det vises til at advokat for boet har videreformidlet arvingenes standpunkt til innklagede. Det er korrekt som det fremkommer at innklagede ikke har tatt stilling til kravet fra klageren Som det fremkommer av tilsvaret er innklagede uenig i klagers påstand.

Det er ingen opplysninger om hvorvidt det er øvrige arvinger i boet, eller opplysninger om klagerens arverett.

Megleren har ikke opptrådt kritikkverdig i saken. Innklagede innhentet informasjon fra kommunen i tråd med god meglerskikk. Det fremkom her at boligen manglet ferdigattest, men at det var gitt midlertidig brukstillatelse den 22. desember 1997. Vilkårene for tillatelsen var listet opp i 14 punkter, som alle ble inntatt i salgsoppgaven på side 5 under overskriften ferdigattest/brukstillatelse.

Det fremgår av punkt 12, at det skal være en egen boenhet i kjeller. I samme avsnitt opplyser megler at det er uklart om vilkårene/punktene er utført og at kjøper overtar ansvar for dette. Det opplyses videre at kommunen ikke lenger utsteder ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1998 hvilket var tilfelle i denne saken.

Megler fikk videre kopi av brev fra kommunen datert 7. juni 2012 hvor kommunen skriver følgende:

«I forbindelse med at ditt bygg har fått bygge godkjent en egen boenhet i kjelleren varsler vi herved at bygget får nye adresser.»

Med bakgrunn i den midlertidige brukstillatelsen og brevet fra kommunen i 2012, la megler til grunn at utleiedelen var godkjent, og dersom det var noen uklarheter om vilkårene var oppfylt, ble det tydelig opplyst at kjøper overtok ansvar for dette.

Når det gjelder brevet fra kommunen datert 14. desember 2016, hvor det fremkom at tillatelsen for kjeller var utgått og at det måtte søkes på nytt, fikk ikke megler kopi av brevet og heller ikke informasjon om dette fra verken arvingene eller boet.

Ut fra den informasjon megler hadde på oppdragstidspunktet kan ikke meglerforetaket se at det er grunnlag for å hevde at megler har opptrådt kritikkverdig.

Klagerne krever dekket alle kostnadene ved å få leiligheten godkjent samt kostnader som bostyrer er blitt påført i anledning saken.

Det skal også bemerkes at hvis man tenker den påståtte meglerfeilen borte, så ville disse kostnadene uansett ha påløpt. Alternativt at boligen ville ha blitt solgt til en lavere sum. Hvis dette hadde vært håndtert korrekt etter oppføring av boligen og før boet overtok ansvaret så ville boet vært i den samme økonomiske stillingen som nå. Vi kan derfor ikke se at klageren er påført noe økonomisk tap. Klagen kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Megleren har gjort de nødvendige undersøkelser og gitt all kjent informasjon knyttet til at boenheten i kjeller ikke hadde ferdigattest, men kun midlertidig brukstillatelse utstedt 22. desember 1997. Vilkårene for tillatelsen var listet opp i salgsoppgaven, med forbehold om uklarhet i forhold til om alle tiltakene var utført. Ansvaret for uklarheten ble opplyst overført til kjøper.

I pkt. 12 var blant annet ett av vilkårene for tillatelsen at «Ev. egen boenhet i kjelleren skal ha eget pipeløp». Dette sammenholdt med opplysningen i brev fra kommunen 7. juni 2012 hvor det stod følgende:

 

«I forbindelse med at ditt bygg har fått bygge godkjent en egen boenhet i kjelleren varsler vi herved at bygget får nye adresser.»

 

Dette ga grunn til å slutte at utleiedelen var godkjent. I tillegg ble det tatt forbehold om, samt overført risikoen for, uklarheter knyttet til om alle vilkårene for brukstillatelsen var oppfylt.

 

Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag.

 

Under enhver omstendighet har klager ikke dokumentert at det foreligger et økonomisk tap, som står i nødvendig årsakssammenheng med skaden.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 

Klager gis ikke medhold.