RFE-2025-031
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Trondheim
Fjordgata 82
7010 Trondheim
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Etter klageren kjøpte en kontraktposisjon formidlet gjennom innklagede meglerforetak, fant han det praktisk å engasjere samme meglerforetak til å selge sin tidligere bolig. Den 3. mai 2022 inngikk derfor klageren oppdragsavtale om salg med meglerforetaket. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren opptil 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Elektronisk signering
Klageren anser seg som en «digital sinke», og mener meglere mangler forståelse for at eldre mennesker er mindre fortrolige med digitale løsninger knyttet til kjøp og salg av bolig. Like før klageren kom i kontakt med megleren, hadde han akkurat tatt i bruk sin første smarttelefon. Til å begynne med var det krevende nok å ta telefonen, og det var umulig å fylle ut skjemaer på den.
Klageren måtte be om å få fylle ut kjøpekontrakten på papir. I den forbindelse måtte klageren spørre om hva han skulle skrive under spørsmålet om innflytting. Da megleren svarte at han skulle skrive «Q2», måtte klageren spørre om hva dette betydde. Klageren forstår at det foreligger en sjargong mellom de profesjonelle, men bemerker at utenforstående ikke er fortrolige med dette.
Vederlag
Etter kjøpet fant klageren det praktisk å benytte samme megler til salg av sin tidligere bolig. I forbindelse med inngåelse av oppdragsavtale, anbefalte megleren fastpris. Ifølge megleren ville dette være bedre for klageren enn timespris. Da klageren mottok faktura fra meglerforetaket, så han imidlertid at megleren hadde operert med timespris.
Boligselgerforsikring og tilstandsrapport
Siden klageren flyttet fra et borettslag som nettopp var blitt rehabilitert, så han ikke behov for å tegne boligselgerforsikring. Dagen før takstmannen skulle komme på befaring, fikk imidlertid klageren en e-post fra megleren hvor han anbefalte å tegne slik forsikring. På dagen for befaring, ringte takstmannen klokken 08:00 for å gjøre klageren oppmerksom på at han ikke kunne utføre arbeidet sitt før boligselgerforsikring var tegnet. Klageren følte seg dermed presset til å tegne forsikring. Da klageren spurte takstmannen om hva som hadde skjedd dersom han ikke tegnet forsikring, svarte han at klageren måtte engasjert en annen takstmann.
Det er megler som er den profesjonelle parten, og i dette tilfellet var det megleren som engasjerte takstmann. Før befaringen opplyste imidlertid ikke megleren om at forsikring var en forutsetning for takstmannens arbeid.
Etter takstmannen var på befaring, oppførte han en mangel ved at det knirket i trappa. Dette var imidlertid verken noe klageren eller hans besøkende hadde registrert tidligere i perioden mellom 1989 og 2022.
Da klageren fikk tilsendt tilstandsrapporten, fikk han mulighet til å kommentere den samt få ting endret. Klageren bemerket i den forbindelse at de positive sidene ved kjelleren ikke var inntatt. Til tross klagerens bemerkninger, ble det ikke rettet opp.
Det bemerkes her at klageren har vært i kontakt med takstmannens arbeidsgiver som informerte om at takstmannen har sluttet i jobben og dermed ikke kan være ansvarlig. Det virker som at meglerforetaket og takstmannens arbeidsgiver fraskriver seg ansvar.
Kjelleren og fotografering
Under klagerens første møte med megleren for å avtale visning og prisantydning, ønsket klageren at megleren skulle se på kjelleren som var pusset opp. I tillegg til å ha delt kjelleren i to, hvor det ene rommet var lagerrom og det andre en kjellerstue, var kjellerstuen lydisolert slik at lyden knapt kunne høres i overetasjen. Kjellerstuen var videre innredet med tapet og gulvbelegg. Megleren var imidlertid ikke interessert da han påsto å vite hvilken pris tilsvarende boliger ble solgt for. Det bemerkes her at et slikt utsagn forutsetter at prisen ikke avhenger av om kjelleren er innredet og oppgradert.
Etter fotografen, som megleren bestilte, hadde tatt bilder av første og andre etasje, ville han ta bilder av kjelleren. Da han så hvor uryddig det var, mente han imidlertid at det ville ikke være god reklame å vise bilder av kjelleren. Dersom megleren hadde opplyst klageren om at bilder av kjelleren var en del av fotograferingen, ville han selvfølgelig ryddet. Megleren hadde imidlertid gitt uttrykk for at han ikke ville se kjelleren, og klageren så dermed ingen grunn til å gjøre den presentabel før fotografen kom. Under fotograferingen, spurte også klageren om hvordan rutinene til fotografen var. Fotografen svarte at han i løpet av dagen skulle gjennomgå bildene og oversende disse til megleren. Megleren skulle deretter videresende bildene til klageren. Bildene ble imidlertid aldri oversendt eller forelagt klageren.
Tilbakelevering av salgsplakatene
I forbindelse med visning, satte megleren opp to salgplakater. Etter salget, ble klageren bedt om å levere tilbake plakatene på meglerforetakets kontor. Klageren så imidlertid ingen grunn til å gjøre dette, da det ikke burde være noe stort problem for megleren å gjøre dette selv. Det bemerkes her at megleren bodde like ved klagerens bolig. Dersom klageren skulle levert tilbake plakatene, måtte han tatt buss eller drosje omkring 12 kilometer. Klageren antar at det ikke er vanlig praksis hos meglerforetaket at selger skal levere tilbake salgsplakatene selv.
Formidling av bud
Etter visningen var det særlig en interessent som viste interesse. Klageren avslo imidlertid interessentens bud, og ble enig med megleren om at megleren skulle forsøke å få interessenten til å inngi et høyere bud. Da klageren skulle få nærmere informasjon av megleren, gjorde han megleren oppmerksom på at han ville befinne seg på et sted uten mobildekning. De ble derfor enige om at megleren skulle ringe klageren senere på ettermiddagen, da klageren var tilbake fra turen. Til tross for dette, ringte megleren omkring klokka 12:00. Dersom klageren hadde visst at megleren ville bryte avtalen, hadde klageren avlyst turen sin.
Overtakelsesdato
Klageren måtte nærmest presse megleren til å be kjøperen om senere overtakelsesdato. Siden klageren hadde bodd i boligen lenge, hadde han mye eiendeler å kvitte seg med.
Meglerens tilgjengelighet etter avsluttet arbeidsforhold
Da boligen var solgt, fortalte megleren at han skulle slutte hos meglerforetaket. Megleren ville likevel delta på overtakelsen, og ga uttrykk for at klageren kunne kontakte ham i mellomtiden. Det ble imidlertid vanskelig for klageren å oppnå kontakt med megleren. Til tross for at klageren både ringte og sendte e-post, fikk han ikke noe svar. Megleren dukket heller aldri opp på overtakelsen.
Overdragelsesgebyr
Siden klageren kjøpte sin nye leilighet av noen som allerede hadde kjøpt den, ble han belastet et overdragelsesgebyr på 200 000 kroner. Ifølge en avisartikkel i Adresseavisen kom det frem at dette var lettjente penger da overføringen ble gjort med et tastetrykk. Timeprisen ble her stipulert til flere tusen kroner, muligens over 10 000 kroner. Selv om det er boligbyggelaget som mottar merverdien, er klageren usikker på om meglerforetaket foretar overdragelsen gratis for dem.
Oppsummering. Krav om erstatning
Med unntak av megleren, har klageren inntrykk av at meglerforetaket for øvrig er seriøse og profesjonelle.
Klageren er ikke kjent med hva han eventuelt har tapt på at bilder av kjellerstuen ikke ble gjort kjent for interessentene, men antar at dette kan ha hatt betydning for budgivningen. Det er dermed rimelig å anta at tapet utgjør mellom 100 000 og 200 000 kroner. Klageren krever tapet erstattet.
Innklagede har i hovedsak anført:
Elektronisk signering
Meglerforetaket har i sin e-post til klager 14. august 2024 beklaget at det ikke er utvist bedre forståelse for klagerens fortrolighet knyttet til det digitale. I utgangspunktet legger meglerforetaket opp til elektronisk signering av dokumenter. Det er likevel anledning til å signere fysisk.
Vederlag
Meglerforetakets vederlag for klagerens salg er ikke fakturert basert på timespris. Meglerforetakets vederlag på 1,1 prosent av salgssummen er dermed trukket fra oppgjøret i tråd med inngått oppdragsavtale. Det vises her til selgers oppgjørsoppstilling. Det bemerkes at megler uansett er pålagt å opplyse om tidsbruk pr. oppdrag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd.
Boligselgerforsikring og tilstandsrapport
Det stemmer at meglerforetaket på generell basis alltid anbefaler selgere å tegne boligselgerforsikring. Bakgrunnen for dette er at selgere har ansvar for skjulte feil og mangler i fem år etter overtakelse, jf. avhendingslova. Det bemerkes her at kjøpere av nyere/rehabiliterte boliger vil ha større forventninger til boligens tilstand, noe som medfører at terskelen for å reklamere blir lavere.
Når det kommer til klagerens anførsel om at takstmannen ikke ville befare eiendommen før forsikring var tegnet, ble ikke megleren gjort kjent med dette før situasjonen oppstod. En takstmann skal befare eiendommen uavhengig av om boligselgerforsikring skal tegnes eller ikke. I dette tilfellet virker det imidlertid som at befaringen skulle skje samme morgen som selgers egenerklæringsskjema ble fylt ut. Det bemerkes her at det stilles krav om at slik egenerklæring er utfylt før befaring. Det stilles dermed spørsmål ved om det var dette takstmannen mente da han ringte klageren. Uavhengig av dette, kan likevel ikke meglerforetaket svare for takstmannens opptreden.
Selv om meglerforetaket ikke har kunnskap om hvordan klagerens dialog med takstmannen har vært, antas det å bero på en misforståelse. Det medfører riktighet at selger får tilsendt tilstandsrapporten for gjennomlesning, samt at vedkommende kan stille spørsmål og kommentere denne. Takstmannen har imidlertid ingen plikt til å etterkomme selgers ønsker om endringer. Tilstandsrapporten skal være en nøytral og objektiv angivelse av boligens standard, og det er takstmannen som avgjør hva som skal inngå og ikke.
Kjelleren og fotografering
Hva gjelder klagerens fremstilling knyttet til meglerens lave interesse for kjelleren, kjenner ikke megleren seg igjen i denne beskrivelsen.
Megleren opplyste klageren om når fotografen skulle komme, og ga samtidig beskjed om at boligen måtte se presentabel ut. Megleren kan uansett ikke lastes for at det ikke ble tatt bilder av kjelleren, når dette var noe selgeren og fotografen ble enige om. Dersom klageren ønsket at fotografen skulle ta bilder av kjelleren på en senere tidspunkt, måtte han avtalt dette direkte med fotografen.
Det bemerkes for øvrig at megleren ikke kan lastes for hva fotografen skal ha lovet klageren. Alle bildene ble uansett fremlagt og godkjent av klageren. Bildene ble dermed brukt i både Finn-annonsen og salgsoppgaven.
Tilbakelevering av salgsplakatene
Megleren spurte kun klageren om han kunne levere salgsplakatene til meglerforetakets kontor ved anledning. Dette var kun et spørsmål, og er ingen unormal eller avvikende praksis.
Formidling av bud
Ut fra klagerens anførsel, virker det som at denne gjelder klagerens kjøp av eiendom. Forholdet gjelder imidlertid klagerens salg. Slik det fremgår av budjournalen, ble det inngitt et bud på klagerens eiendom i tidsrommet hvor klageren var på tur. Til tross for at det ikke var et optimalt tidspunkt å ringe klageren på, var likevel megleren forpliktet til å orientere ham om budet.
Overtakelsesdato
Kjøperen ønsket å overta klagerens eiendom 1. april 2023. Det vises her til budjournalen. Etter ønske fra klageren, ble det imidlertid enighet om å flytte overtakelsen til 28. april 2023. Det er vanlig at det forekommer diskusjon knyttet til overtakelsesdato, og meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen av at megleren var avvisende rundt dette forholdet.
Meglerens tilgjengelighet etter avsluttet arbeidsforhold
På tidspunktet megleren skal ha vært vanskelig tilgjengelig, hadde megleren avsluttet sitt arbeidsforhold hos meglerforetaket. Meglerforetaket kan imidlertid ikke svare for meglerens opptreden etter avsluttet arbeidsforhold.
Kjøp av kontraktsposisjon
Når det kommer til klagerens kjøp, kjøpte han en kontraktsposisjon i et nybyggprosjekt for 200 000 kroner. Kjøpesummen representerer prisen for å tre inn i kontrakten og dermed overta opprinnelig kjøpers rettigheter og plikter ovenfor utbygger. Dette er fullt ut i tråd med regelverket, og det er penger som tilfaller opprinnelig kjøper for dekning av sine salgskostnader til megler og videresalgsgebyr til utbygger. Det bemerkes at videresalgsgebyrets størrelse var fastsatt i salgsoppgaven, og opprinnelig kjøper aksepterte dette. For øvrig finner ikke meglerforetaket det nødvendig å kommentere hvilket gebyr opprinnelig kjøper måtte betale utbyggeren.
Oppsummering. Krav om erstatning
Meglerforetaket kan ikke se at megleren har utvist noen erstatningspliktige handlinger eller unnlatelser. Klageren har uansett ikke dokumentert sitt påståtte økonomiske tap. Meglerforetaket må dermed frifinnes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at partene i stor grad har ulike fremstillinger av det som anføres å være kritikkverdig opptreden fra meglers side. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt kritikkverdig, og for at det er grunnlag for erstatning.
Elektronisk signering
Meglerforetaket har beklaget at megleren ikke utviste bedre forståelse for klagerens situasjon og fortrolighet med det digitale. Nemnda kan likevel ikke se at megleren har forsømt seg her, da klageren fikk mulighet til å signere dokumentene fysisk.
Meglerforetakets vederlag
Ifølge oppdragsavtalen punkt 4, er det avtalt provisjonsbasert vederlag på 1,1 prosent av salgssummen. Dette samsvarer med hva som er trukket fra oppgjøret. Når det kommer til timeliste for medgått tid på oppdraget, er meglerforetaket pliktig til å innta denne i oppgjørsoppstillingen, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 annet ledd.
Boligselgerforsikring og tilstandsrapport
Nemnda kan ikke se at klageren har sannsynliggjort at han ble presset til å tegne boligselgerforsikring. Det er ingenting i veien for at en megler kan anbefale å tegne slik forsikring, uten at dette hindrer selger fra å selv foreta valget. Det er ikke sannsynliggjort at det foreligger brudd på god meglerskikk på dette punktet.
Når det kommer til forholdene knyttet til innholdet i tilstandsrapporten, er dette et forhold mellom klageren og takstmannen. Det faller således utenfor nemndas saksområde å ta stilling til dette.
Kjelleren og fotografering
Her har partene ulike fremstillinger av hendelsesforløpet. Det er klageren som må sannsynliggjøre at megler har opptrådt kritikkverdig. Det er ikke sannsynliggjort her.
Tilbakelevering av salgsplakatene
Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for å rette kritikk mot megler for å ha spurt klageren om å levere tilbake salgsplakatene.
Formidling av bud
Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at megleren var kjent med at klageren var på tur uten mobildekning og at det derfor ikke var et optimalt tidspunkt å ringe ham på. Det er imidlertid utenfor meglerens kontroll på hvilket tidspunkt det inngis nye bud. Da det i dette tilfellet ble inngitt bud når klageren var på tur, var megleren pliktig til å videreformidle dette, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd. Dette var også i klagerens interesse.
Overtakelsesdato
Det er i utgangspunktet opp til kjøper og selger å bli enige om overtakelsestidspunktet. Eiendomsmegleren har likevel en plikt til å bidra til en avklaring av dette. Ifølge klageren måtte han nærmest presse megleren til å be kjøperen om en senere overtakelsesdato, men dette er verken dokumentert eller sannsynliggjort. Nemnda kan dermed ikke se at megleren har forsømt seg her.
Meglerens tilgjengelighet etter avsluttet arbeidsforhold
Klageren har ikke sannsynliggjort at megler har opptrådt kritikkverdig på dette punkt, og nemnda kan således ikke se at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Kjøp av kontraktsposisjon
Etter at klageren kjøpte seg inn i kontraktsposisjonen for en andelsleilighet under oppføring, signerte han en kjøpekontrakt med selgeren 3. mai 2022. Under punkt 4 i kjøpekontrakten fremgår det at kjøper skal betale selger et vederlag på 210 000 kroner. Videre fremgår det at vederlaget er å anse som kjøpesummen for kjøp av kontraktsposisjonen.
Slik saken er opplyst, er det uklart for nemnda hvilke plikter klageren mener at megleren har forsømt. Vederlaget for kjøp av kontraktsposisjonen er uansett et forhold mellom klageren og selgeren, og det faller således utenfor nemndas saksområde å ta stilling til størrelsen på dette og hvordan selgeren eventuelt disponerer beløpet.
Oppsummering
Nemnda kan ikke se at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller har handlet uaktsomt. Det foreligger dermed ikke noe ansvarsgrunnlag, og erstatningskravet fører følgelig ikke frem.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.