RFE-2024-264

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Nordvik St. Hanshaugen

v/Advokat Paul Henning Fjeldheim

Advokatfirmaet Fjeldheim AS

Postboks 21
1316 Eiksmarka

 

Saken gjelder:               Heving grunnet vesentlige mangler. Brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne inngikk avtale om kjøp av enebolig under oppføring formidlet gjennom innklagede foretak 3. februar 2024. Boligen var en del av et pågående boligprosjekt, bestående av fire likeartede eneboliger. Etter kjøpet avdekket klagerne tilbakeholdte opplysninger om alvorlige avvik ved eiendommen, og hevet kjøpet av boligen overfor selger den 21. mars 2024. Klagerne pådro seg betydelige advokatutgifter i forbindelse med hevingen av kjøpekontrakten med selger. Spørsmålet i saken er hvorvidt megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Videre om dette medfører at meglerforetaket kan gjøres ansvarlig for klagernes økonomiske tap de ikke får dekket gjennom oppgjøret med selger.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagen gjelder to hovedpunkter
1) Megler informerte ikke om en bekymringsmelding sendt til Plan- og bygningsetaten, som inneholdt vesentlige opplysninger for kjøpet. Klagerne ble først kjent med bekymringsmeldingen etter budaksept. Dette til tross for at innklagede hadde inngående kunnskap om meldingen forut for budrunden.

2) Kjøpekontrakten ble senere endret til ugunst for klager i strid med bustadoppføringslova, med blant annet utvidet reklamasjonsansvar og forkortet betalingsfrist. Disse forholdene utgjør bakgrunnen for klagen til nemnda, og er åpenbare brudd på innklagdes undersøkelsesplikt og opplysningsplikt overfor klager, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Selve kontraktshevingen og kostnadene tilknyttet det, er en direkte konsekvens av innklagedes mangelfulle arbeid. Klager ville aldri inngitt bud på eiendommen dersom innklagde hadde utført sitt arbeid i tråd med eiendomsmeglingsloven og sørget for å formidle alle relevante opplysninger.

Entreprenøren som var engasjert som utbyggers representant på byggeplassen sendte 16. januar 2024 en bekymringsmelding til Plan- og bygningsetaten. Bekymringsmeldingen inneholdt vesentlige opplysninger som var av avgjørende betydning for de potensielle kjøperne av eneboligen(e). Bekymringsmeldingen beskrev alvorlige og omfattende problemer ved byggeprosjektet. Den tok for seg kritiske feil knyttet til prosjektering, konstruksjonssikkerhet, tekniske anlegg, fuktproblemer, mugg og isolasjon. Boligen var beheftet med alvorlige byggetekniske feil, som blant annet utgjorde fare for liv og helse. Det har blitt stilt spørsmål ved behovet for å rive alle eneboligene og gjennomføre en fullstendig gjenoppbygging basert på ny og riktig prosjektering. Det foreligger senere rapporter fra andre fagkyndige som bekrefter konklusjonen i bekymringsmelding.

Den 25. januar 2024 ble det som følge av ovennevnte bekymringsmelding avholdt et møte mellom meglerforetakets kvalitetsansvarlig, tre representanter fra utbyggersiden og kjøperne av to av de øvrige eneboligene.  Hovedtemaet for møtet var den innsendte bekymringsmeldingen, som var årsaken til at kjøperne hadde hevet kjøpsavtalene den 17. januar 2024. Under møtet etterspurte kjøperne dokumentasjon som kunne avkrefte bekymringsmeldingens innhold, men selger nektet å utlevere dette. Sett i lys av kjøpernes aktive handling om heving av kjøpsavtalen samt selgers manglende evne til å betrygge de i møte med troverdig dokumentasjon, var det åpenbart at meglerforetaket måtte forstå hvilken betydelig innvirkning bekymringsmeldingen og dens alvorlige innhold kunne ha på en potensiell kjøpers vurdering.

Samme dag som møtet ble avholdt med de øvrige kjøperne, kontaktet megler klagerne for å høre om de hadde kommet videre med tanke på et bud. På daværende tidspunkt var megler godt kjent med viktige opplysninger som klagerne burde fått vite om eiendommen. Megler plikter i et slik tilfelle å gi kjøper all relevant informasjon om eiendommen, inkludert eventuelle kjente feil og mangler og annen informasjon som kan påvirke kjøperens beslutning.

Klagerne inngav bud på boligen i perioden fra 29. januar 2024 til budaksept 3. februar 2024, totalt uvitende om tidligere fremlagt bekymringsmelding. Kjøpekontrakten ble aldri signert, ettersom klagerne 22. februar ved en tilfeldighet selv oppdaget en innsendt bekymringsmelding knyttet til eiendommen.

Endringer i kjøpekontrakt
Den 17. februar 2024 sendte innklagde en oppdatert kjøpekontrakt med flere endringer. Disse var til ugunst for klager sammenlignet med kjøpekontrakten som lå ved salgsoppgaven og i strid med bustadoppføringslova. Endringene i bestemmelsene knyttet seg til reklamasjon og kjøpers mislighold.

Endringene det gjelder var følgende;
1) Punkt 12.1.1 ble utenfor forvarsel til kjøper utvidet med følgende avsnitt:

«Det gjøres oppmerksom på at det er kjøpers ansvar å dokumentere enhver mangel som danner grunnlag for reklamasjon. Ved udokumenterte og/eller uberettigede reklamasjoner, bærer kjøper fullt ansvar for alle kostnader som påløper, både direkte for selger, og indirekte gjennom selgers kontraktsmedhjelpere og øvrige leverandører. Dette inkluderer, men begrenser seg ikke til kostnader for saksbehandling, kommunikasjon mellom involverte parter, befaringer, vurderinger, utarbeidelse av rapporter, rigg-/drift, utførelse av arbeider, prosjekt- og byggeledelse, og andre arbeider/tjenester som ellers medfører kostnader i den sammenheng.»

Under punkt 12.2 andre avsnitt ble fristen for når kjøpers mislighold som følge av vesentlig forsinket betaling inntrer, redusert fra 30 til 14 dager. Avsnittet lød etter inntatt endring slik;

«Oppgjør fra kjøper regnes som vesentlig forsinket når det, uansett grunn, er forsinket over 14 – fjorten – dager etter forfallsdato. Ved vesentlig forsinkelse med å innbetale hele kjøpesummen og omkostningene, vil selger være berettiget til å heve kjøpet, jf. bustadoppføringslova § 57.»

Endringene er åpenbart til fordel for selger, og i strid med forbrukervernhensynet. Spesielt endringen inntatt i punkt 12.1.1 anses som en betydelig utvidelse av klagernes ansvar med hensyn til forpliktelsene etter kontrakten.

Både innklagde og forsikringsselskapet har tidligere argumentert for at bekymringsmeldingen eksistens ikke nødvendigvis har noe med hvordan situasjonen hadde stilt seg ved overlevering og at det følgelig ikke påvirket kjøpsbeslutningen for klager. Innklagde har på egne vegne, i e-post av 28. februar 2024, også skrevet at;

«Jeg har fulgt prosjektet tett og av den dokumentasjon som foreligger er det ingen objektive holdepunkter som tilsier at denne tvisten vil kunne få noen betydning for dere som kjøper, eller at selger ikke vil overlevere i kontraktsmessig stand (…)»

Meglerforetakets konklusjon om at tvisten som det hevdes at bekymringsmeldingen grunner i, ikke vil påvirke klagers beslutning eller overleveringen, er basert på rene antagelser. Det er ikke meglers oppgave å vurdere sluttproduktet, men å sikre at all relevant informasjon formidles, slik at interessenter kan gjøre egne undersøkelser. Det meddeles at samtlige kjøpere av de tre identiske nabohusene har hevet sine kjøpekontrakter med selger. To av kjøperne av har også gått til søksmål og fått fullt medhold i tingretten (sak 24-058893TVI-TOSL/03 og 24-058747TVI-TOSL/04).

Innklagde undergraver betydningen av bekymringsmeldingen ved å anføre at kommunen ikke valgte å iverksette umiddelbare tiltak etter innsendelsen. Dette er imidlertid irrelevant, gitt bekymringsmeldingens karakter og ikke minst; tingrettens vurdering. Kommunens etterfølgende handlinger kan ikke «frikjenne» meglerens opptreden før salget. Tingrettens konklusjon om antesipert mislighold vil uansett ha større vekt enn kommunens vurdering av eventuell videre forfølgelse av forholdene.

Rettslig vurdering
Innklagde har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det foreligger brudd på både kravet til god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og meglers opplysningsplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler var kjent med svært relevante og viktige opplysninger om eiendommen som ikke ble formidlet før budgivningen. I tillegg forsøkte han å få klager til å signere en kjøpekontrakt som inneholdt bestemmelser til ugunst for dem og i strid med forbrukervernhensyn. Megleren har også har en omsorgsplikt overfor en budgiver.

Innklagde har anført at forsinkelse ikke er tema i denne saken, hvilket er feil. Alvorlighetsgraden av de feilene og manglene som har blitt oppdaget har åpenbart hatt en betydelig påvirkning på fremdriften i prosjektet. Det sentrale spørsmålet er likevel hvorvidt boligen hadde så vesentlige mangler som, på eget grunnlag, kunne berettige heving. Oslo tingrett konkluderte i sin avgjørelse av 7. november 2024 med at det forelå et antesipert mislighold som følge av vesentlige mangler, og at kjøpers heving dermed var berettiget. Dette har direkte overføringsverdi til denne saken. Som følge av denne konklusjonen anså retten det ikke som nødvendig å ta stilling til spørsmålet om forsinkelse.

Ansvarsgrunnlag
Megler har utvist ansvarsbetingende uaktsomhet ved å tilbakeholde informasjon om bekymringsmeldingen, og handlingen representerer et klart brudd på innklagdes opplysningsplikt overfor klager.

Det er ubestridt at megleren hadde kunnskap om bekymringsmeldingen på tidspunktet for møtet med de andre kjøperne den 25. januar 2024. Dette var før klagerne hadde lagt inn bud på boligen. Det er videre et ubestridt og kjent faktum at både selger og megler i tillegg var godt kjent med bekymringsmeldingens alvorlige innhold før partene påbegynte reelle forhandlinger, særlig inngivelse av bud, knyttet til kjøpet. Megleren informerte likevel aldri klager om bekymringsmeldingen som han var kjent med. Tvert imot ble det i prosjektannonsen fremhevet at 3 av 4 boliger var solgt. Disse opplysningene var direkte villende for klagerne. Alle relevante opplysninger før handel inngås, spesielt de opplysninger kjøperen har grunn til å forvente og som kan påvirke avtalen, skal fremlegges. Innklagde skulle følgelig ha sørget for at informasjon om bekymringsmeldingen og dets innhold ble videreformidlet i forkant av inngivelse av bud.

Det er ikke riktig slik det anføres fra meglerforetaket at megler, på tidspunktet for bekymringsmeldingen, kun var kjent med innholdet i hevingserklæringen fra en av de øvrige kjøperne 16. januar 2024. Alle de øvrige kjøperne sendte sitt hevingsvarsel samme dag. Megler var derfor kjent med hevingsvarslene for samtlige solgte enheter før budgivning og salget til klagerne.

Det fremheves i den anledning at megler må reagere dersom han, basert på sin erfaring eller observasjoner, mistenker at nødvendige opplysninger ikke er gitt. Innklagde er en erfaren eiendomsmegler med mange års bransjeerfaring. Basert på reaksjonene fra de øvrige kjøperne burde han ha forstått at disse opplysningene var av stor interesse for klagerne, uavhengig av bekymringsmeldingens realitet. Bekymringsmeldingen inneholdt avgjørende dokumentasjon om boligprosjektets utvikling og tilstand som enhver kjøper ville forvente å få fremlagt. Kjøperne av de øvrige boligene reagerte umiddelbart på innholdet i bekymringsmeldingen og tok raskt skritt for å få hevet kjøpsavtalen. Dette understreker betydningen av bekymringsmeldingen for enhver potensiell kjøper.

Megler ga heller ingen kommentarer eller begrunnelse til hvorfor visse endringer i kjøpekontrakten av 17. februar ble inntatt, og frarådet heller ikke klagerne fra å akseptere endringene og/eller rådføre seg med advokat. Handlemåten fremstår særlig grov i lys av den informasjonen megleren på dette tidspunktet var i besittelse av om boligene, og følgelig et brudd på omsorgsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innvirkningsvilkåret er oppfylt. Det henvises til 24-058893TVI-TOSL/03 (side 25-26), som er avgjørelsen i tvisten med de andre kjøperne i prosjektet.

Følgende hitsettes fra avgjørelsen:

«Etter rettens utgjør hver av de manglene retten har konstatert ovenfor isolert sett «vesentleg avtalebrot» som gir [Klager1] og [Klager2] grunnlag for heving. Det er klart at det ikke er tale om mangler som enkelt kan utbedres for en avklart begrenset sum, jf. LH-2022-16505 med videre henvisninger til blant annet LB-2014-169626. Retten viser til at hver av manglene vil kreve svært omfattende arbeider for å utbedre, og at dette vil koste svært mye og kreve betydelig tid. [Klager] har forklart at for å utbedre CLT-dekkene, må disse skiftes ut, og hele konstruksjonen over CLTdekkene må fjernes for å løfte ut det ødelagte dekket og løfte på plass et nytt. Utbedring av kjellerveggene kan også ifølge [Klager] kreve at kjellerveggene rives og bygges opp på nytt. Konklusjonen om at det foreligger «vesentleg avtalebrot» styrkes når manglene ses i sammenheng.  Retten finner det også klart at manglene vil foreligge ved overleveringen av bygget. Retten viser til at [Adresse til bedrift] har bestridt at det foreligger mangler ved bygget, og har forsøkt å dokumentere dette ved å fremlegge kontrollrapporter. (…)»

Meglers ansvarsforsikringsselskapets argumentasjon om at manglene ikke ville foreligge ved overtakelse og derav heller ikke har innvirkning på kjøpet, bestrides. Sett i lys av overnevnte avgjørelse blir dette tydelig tilbakevist. Alvoret i bekymringsmeldingen, som megler hevdet ikke hadde noen betydning for kjøpet eller leveransen i kontraktsmessig stand, står i skarp kontrast med rettens konklusjon om at manglene klart ga grunnlag for heving av kjøpet. Dette viser at tilbakeholdelsen av informasjon om bekymringsmeldingens eksistens utvilsomt har innvirket på klagers beslutning om kjøp av eiendommen. Klager ville åpenbart ikke ha lagt inn bud på eiendommen dersom de hadde kunnskap om meldingen.

Innklagde har anført at avgjørelsene ikke har overføringsverdi til klagernes sak. Sakene knyttet til de øvrige boligene i prosjektet gjelder i all hovedsak de samme forholdene som i klagernes sak – vesentlige mangler ved boligen. Det er ingen tvil om at sakene gjelder samme byggeprosjekt, med de samme aktørene, den samme entreprenøren og de identiske mangelsforhold. Det er derfor ikke grunnlag for å avvise relevansen av de tidligere avgjørelsene. At avgjørelsene er anket, påvirker ikke nødvendigvis deres relevans som vurderingsgrunnlag.

Lagmannsretten avviste anken i sak 24-058893TVI-TOSL/03, avsagt den 07.november 2024.  Lagmannsretten fant at det var klar sannsynlighetsovervekt for at de manglene samlet klart utgjør «eit vesentleg avtalebrot», jf. bustadoppføringslova. § 34. Lagmannsretten var enig med tingretten i at betingelsen i bustadoppføringslova § 34 første ledd annet punktum for å heve på grunnlag av antesipert vesentlig avtalebrudd var oppfylt. Det var på hevingstidspunktet i mars 2024 klart at ytelsen ville komme til å ha vesentlige mangler på det avtalte overtakelsestidspunktet i juni samme år.

Årsaksammenheng
Det er en direkte årsakssammenheng mellom innklagdes handlinger (herunder tilbakeholdelse av informasjon) og det tap klager har lidt. Hadde innklagde informert om bekymringsmeldingen, ville klager ikke ha inngitt bud på eiendommen. Ettersom klager selv ikke fikk noe respons fra verken selger eller innklagde så de ikke noe annen utvei enn å søke om juridisk bistand for å komme seg ut av avtalen. Sett i lys av tilbakemelding fra innklagde som bagatelliserer betydningen av bekymringsmeldingen, hadde klager åpenbart behov for juridisk bistand for å komme seg ut av avtalen. Som følge av dette har selger truet med dekningssalg med en betydelig økonomisk risiko for klager.

Både megler og selger kan holdes prinsipalt solidarisk ansvarlige for økonomisk tap overfor kjøper som følge av opplysningssvik, jf. Rt-2005-870. I den sammenheng ble det fremhevet at megler som hovedregel har regressrett mot selger, hvilket også gjelder i denne saken. Selger opplyses å være nær konkurs, uten midler til å kunne betale klagerne erstatning for det tapet de har pådratt seg. Regnskapstallene viser at selskapet har svak likviditet, ikke tilfredsstillende lønnsomhet og ikke tilfredsstillende soliditet, og revisor har påpekt et ulovlig lån av betydelig størrelse.

Økonomisk tap
Det har vært nødvendig med bistand fra advokat og det har som følge av innklagdes og selgers opptreden medgått betydelige advokatkostnader i tillegg til tapt verdistigning på boligen som ble kjøpt.

Klagerne ber nemnda kun ta stilling til hvorvidt innklagde har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven.

Innklagede har i hovedsak anført:
Bekymringsmeldingen
Megler var på tidspunkt for «bekymringsmeldingen» kun kjent med innholdet i hevingserklæringen fra en av kjøperne i prosjektet og heving var her begrunnet med forsinkelse. Den aktuelle «bekymringsmeldingen» var ført i pennen av en aktør i prosessen som følge av økonomiske uenighet med utbygger.  Meglers vurdering av at «bekymringsmeldingen» ikke skulle fremlegges interessentene var basert på dette og at det i et boligbyggeprosjekt kan skje forskjellige ting underveis i prosessen og at dette ikke nødvendigvis har noe å gjøre med hvordan situasjonen blir ved overlevering.

Forholdene gjaldt heller ikke denne enheten spesielt. Det er ikke slik at selger og megler må forventes å opplyse om alle forhold som oppstår på vei mot et endelig produkt, særlig ikke når det vurderes å være forhold som vil være rettet opp/ikke aktuelle ved overlevering.  Meglers vurdering var overensstemmende med Oslo kommune, Plan- og bygningsetatens vurdering 18. mars 2024, hvor saken ble avsluttet og det ble konkludert med at

«[vi] vil ikke følge opp forholdene videre med tilsyn eller krav om uavhengig kontroll. Vi forutsetter at anbefalte og planlagte tiltak som er beskrevet i de innsendte rapportene blir fulgt opp i utførelsen».

Klagerne omtaler to avgjørelser avsagt av Oslo tingrett vedr. to av tre øvrige boliger i prosjektet. Begge disse avgjørelsene er hhv. den 09.12.2024 og den 13.12.2024 bragt inn for Borgarting lagmannsrett. Grunnlaget for avgjørelsen i disse sakene var antesipert mislighold og forsinkelse med overleveringen. Det kan ikke uprøvet legges til grunn samme faktum i nærværende sak. Forsinkelse er heller ikke tema i nærværende sak.

Det er korrekt at to av de øvrige kjøperne den 17. januar 2024 sendte «Varsel om heving» til utbygger, med megler i kopi. Det ble få dager etter dette avholdt et møte mellom partene på meglers kontor, og utbygger fastholdt at husene ville bli levert iht. TEK17. De to andre kjøperne sendte deretter 19. mars 2024 brev om heving av kjøpekontrakt, krav om erstatning og varsel om søksmål. Grunnlaget for heving var angitt å være antesiperte vesentlige mangler ved bygget, samt antesipert vesentlig forsinkelse. Varselet om heving ble følgelig ikke fulgt opp med noen hevingserklæring før om lag 2 måneder senere. Klagerne kjøpte boligen den 03. februar 2024 og det var først den 19. mars 2024 at disse to naboene erklærte heving.  Megler var på tidspunkt for «bekymringsmeldingen» kun kjent med innholdet i hevingserklæringen av 16. januar 2024 fra en av tre andre kjøperne og heving var her begrunnet med forsinkelse.

«Bekymringsmeldingen» fra Entreprenøren kom som en følge av uenighet om betaling m.m. i kontraktsforholdet med utbygger. Forholdene rundt bekymringsmeldingen ble politianmeldt av utbygger som brudd på straffeloven § 251(1). Bakgrunnen for «bekymringsmeldingen» tilsa at megler ikke fremla denne, men avventet Oslo kommunes behandling. Oslo kommune konkluderte den 18. februar 2024 med at de ikke ville følge opp forholdene videre med tilsyn eller krav om uavhengig kontroll, under forutsetning av at anbefalte og planlagte tiltak som er beskrevet i de innsendte rapportene ble fulgt opp.

Kjøpekontrakten
Forslaget til endringene i kjøpekontrakten var ment som presisering av gjeldende rett, herunder f.eks. at det er kravstiller som skal dokumentere et evt. krav, ref. ordlyden om at «Det gjøres oppmerksom på at det er kjøpers ansvar å dokumentere enhver mangel …». Punktet oppfattes verken å være kontroversielt eller i strid med bustadoppføringslova § 3.   Forslaget til endring vedr. tidsperioden for «vesentlig forsinket betaling» oppfattes heller ikke å være kontroversielt eller i strid med bustadoppføringslova § 3. Endringsforslagene ble oversendt kjøperne i e-post av 17. februar 2024, og både forrige versjon av kjøpekontrakten og revidert versjon/forslag var vedlagt. Videre var det tydelig presisert i e-posten hvilke punkter som var foreslått endret.  Ingen av de to aktuelle endringsforslagene ble videreført i den endelige kontrakten, og kan ikke under noen omstendighet være relevant når det gjelder et mulig erstatningskrav mot megler. Det bestrides at vilkårene for erstatning er oppfylt i nærværende sak.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Innklagede har ikke opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Nemnda bemerker at det verken er avgjørende hvordan domstolene eller kommunen har bedømt forholdet i ettertid, men hvordan opplysningene som hevdes tilbakeholdt fremsto for megler per tidspunktet for budaksept. Det er ikke omstridt at megler forut for budaksept var kjent med bekymringsmeldingen fra sivilingeniør [Etternavn] ved EP Entreprenør AS, som var en av entreprenørene i byggeprosjektet. Nemnda mener at innholdet i rapporten fremstår urovekkende, og var noe potensielle kjøpere hadde en klar interesse i å kjenne til. Det fremgår avslutningsvis i bekymringsmeldingen følgende:

I dette notatet er det påpekt forhold som pr. nå framstår med risiko for liv og helse. I hvilket omfang og i hvilken grad man da greier å tilfredsstille alle krav i teknisk forskrift, skal være usagt. Undertegnede ser dette fort som et omfattende tiltak. Uansett blir dette en gjennomføring som krever stor åpenhet og at kommunikasjonen mellom kjøper og selger må bli god.

I hvilken grad et vannskadet hus vil påvirke verdien av boligen ifbm et videre-salg, er vel også noe som bør hensyntas.

I den grad megler så meldingen i sammenheng med eventuelt manglende oppgjør til entreprenøren, kunne ikke det frita megler fra å se forholdet som vesentlig og bekymringsfullt etter sitt innhold. Varselet fremsto saklig og detaljrikt og var forfattet av en profesjonell aktør med ekspertise på området. Varselet omfattet samtlige enheter i prosjektet. Meglerforetaket har som utgangspunkt rett i at det i et byggeprosjekt kan skje forskjellige ting underveis i prosessen og at dette ikke nødvendigvis har noe å gjøre med hvordan situasjonen blir ved overlevering. Meglerforetaket kan imidlertid klart ikke høres med at dette fritok megler fra å opplyse klager om forholdene som ble varslet av entreprenøren. Det forsterket også forholdets preg av alvor at to andre kjøpere forut for klagers budaksept varslet heving knyttet til de samme forholdene. Også dette var megler kjent med.

Megler har dermed overtrådt eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, samt § 6-3 første ledd om god meglerskikk. Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men tar ikke stilling til øvrige vilkår for erstatning.

Når det gjelder endringene i kjøpekontrakten som megler tok inn, fremstår disse som vesentlige opplysninger om klagers rettsstilling. Nemnda tar ikke endelig stilling til om punkt 12.1.1 innebar en innskrenkning av klagers rettigheter etter budstadsoppføringslova. Punktet fremstår uansett, slik det er formulert, å være egnet til å avskrekke forbruker fra å gjøre mangelsansvar gjeldende mot utbygger. Etter Finanstilsynets rundskriv 7/2014 om «Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsmeglingsvirksomhet» fremgår det i punkt 2 at kontrakten skal være balansert og at det selv innenfor de fravikelige rammene vil kunne være i strid med god meglerskikk å formidle avtalevilkår som avviker fra normalordningen i kontraktsforhold og at «[u]nder enhver omstendighet skjerpes meglers opplysningsplikt ved vilkår som avviker fra kontraktslovens normalordning. Megler må kunne dokumentere sin informasjon og rådgivning overfor partene».

Nemnda mener at megler skulle ha søkt å forhindre at de endrede kontraktsvilkårene ble fremlagt for kjøper. Det var klart ikke tilstrekkelig å omtale dette kun som «tilpasninger fra selger», jf. meglers e-post 18. februar 2024. Også dette innebærer brudd på god meglerskikk, slik nemnda ser det. Nemnda kan imidlertid vanskelig se at det kan knytte seg noe erstatningsansvar til forholdet, ettersom punktene endte med å ikke bli del av den endelige kontrakten.

Etter dette gis klager medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Parken eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen) har opptrådt i strid med god meglerskikk mv., ved å unnlate å opplyse om en vesentlig bekymringsmelding vedrørende eiendommens tilstand, samt forsøkt å ta inn vilkår i kontrakten til skade for klager.