RFE-2024-256
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Stavanger sentrum
Knud Holms gate 8
4005 Stavanger
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til parkeringsplass. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 8. november 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Leiligheten ble solgt for prisantydning på 2 690 000 kroner den 3. desember 2021. Leiligheten ble markedsført med fast parkeringsplass. Da kjøperen skulle selge leiligheten i to år senere, ble samme meglerforetak engasjert til å forestå salget. I den forbindelse ble det oppdaget at andelen ikke disponerte den aktuelle parkeringsplassen. Kjøper reklamerte overfor klageren og krevde prisavslag som følge av uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8. Saken ble avgjort av tingretten i dom avsagt 14. oktober 2024 hvor klager ble dømt til å betale prisavslag med tillegg av forsinkelsesrenter samt sakskostnadene til kjøper. Klager betalte totalt 186 463 kroner til kjøper, og krever nå dette beløpet erstattet av meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klager engasjerte meglerforetaket til å bistå han i forbindelse med salget av en leilighet. Styret i borettslaget hadde hengt opp et skilt på utsiden av bygget hvor det sto:
Reservert parkering [Klagers adresse]. Leiligheten til klager var [Leilighetsnummer]. Meglerforetakets undersøkelser viste at skiltet hadde hengt på veggen siden 2018. Klager opplyste megler om at boligen hadde fast parkeringsplass og boligen ble markedsført og solgt med fast parkering. Både klager og kjøper har benyttet parkeringsplassen som sin egen i deres eiertid.
Da kjøper skulle selge leiligheten i september 2023 engasjerte hun en megler i det samme meglerforetaket som formidlet salget for klageren. Kjøper informerte i den forbindelse megleren om at det fulgte med en egen oppmerket parkeringsplass.
Megler fulgte sin undersøkelses- og opplysningsplikt og fant ut gjennom dialog med styret at parkeringsplassen ikke var tinglyst, og at de derfor ikke kunne markedsføre leiligheten med fast parkering.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 påhviler det et strengt aktsomhetskrav for megler når det gjelder å fremskaffe og fremstille opplysninger om eiendommen. Det kan se ut som megleren som kjøper engasjerte har gjort jobben sin til punkt og prikke, i motsetning til megleren som bisto klageren med salget i 2021.
Kjøper reklamerte så via sin boligkjøperforsikring, og fremsatte krav på 150 000 kroner pluss omkostninger. Klager ble opplyst at kravet egentlig var rettet mot megleren som hadde bistått han med salget, men at det var lettest for kjøper å gå til sak mot klager. I ettertid har klageren skjønt at boligkjøperforsikring kun dekker krav som rettes mot selger.
Klager vant saken i forliksrådet. Saken ble deretter bragt inn for tingretten, hvor retten kom til at det forelå mangel etter avhl. § 3-8 og klager ble dømt til å betale 125 000 kroner i prisavslag pluss forsinkelsesrenter, samt dekke selgers sakskostnader på 43 274 kroner.
Klageren har betalt totalt 186 463 kroner til kjøper.
Eiendomsmeglere har et strengt profesjonsansvar. Megleren har opptrådt klanderverdig. Megleren var og er en anerkjent eiendomsmegler og en av dem som solgte/selger mest i byen.
Dette ga klageren som oppdragsgiver en forventning om at megleren var en dyktig profesjonsutøver innenfor bransjen og at man kunne stole på at han ville gjøre en grundig jobb. Klageren tok det som en selvfølge at megleren kjenner til og følger sine lovpålagte plikter.
Særlig viktig er eiendomsmeglingsloven § 6-7. Opplysninger vedrørende parkeringsplass er opplysninger som en kjøper hadde grunn til å regne med å få. Megler har en plikt til å undersøke om det foreligger en tinglyst bruksrett for den aktuelle parkeringsplassen. Det er verken kostbart eller tidkrevende å undersøke og kontrollere opplysningene om parkeringsplass.
Klageren viser til Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) kapittel 9.2.4 der det presiseres at den store betydningen opplysninger om ikke-tinglyste forpliktelser ofte vil ha for kjøper av eiendommen, tilsier at megler må strekke seg langt for å bringe på det rene om det foreligger ikke-tinglyste forpliktelser.
Til støtte for at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i denne saken viser klageren til FinKn 2014-544, FinKn 2024-823, FinKn 2022-148. Det vises spesielt til FinKn 2023-54 der det uttales at utinglyste rettigheter bør fremgå av salgsoppgaven.
Meglerforetaket er ansvarlig for å dekke klagerens økonomiske tap.
Klageren hadde aldri havnet i denne situasjonen hvis megleren hadde gjort jobben sin. Meglerforetakets henvisning til at prisavslaget gjenoppretter balansen i kontraktsforholdet, blir kun spekulasjon, da både klageren og kjøperen deretter solgte leiligheten til en helt normal pris for dette borettslaget.
Basert på en e-post klageren mottok 2. september 2024 fra megleren som bisto kjøper med salget, virker det ikke som kjøper ville ha oppnådd noen høyere pris ved markedsføring av «egen» parkeringsplass.
Parkeringsplassen ble verdsatt til 125 000 kroner av tingretten, imens klager måtte betale over 186 000 kroner til kjøper. Det er således ingen tvil om at klageren sitter igjen med et økonomisk tap her.
Klageren krever erstatning med 186 463 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ansvarsgrunnlag
Ved befaringen av leiligheten observerte megler parkeringsplassen tilknyttet leiligheten. Det var på veggen tydelig skiltet med leilighetens leilighetsnummer «[Nummer]».
Videre innhentet megler informasjon fra sameiet gjennom forretningsfører og oppdragsgiver på sedvanlig vis. I «spørreskjema» som megler innhentet fra oppdragsgiver, ga klager følgende tilbakemelding vedrørende parkering:
Egen parkeringsplass på rett utenfor leilighet, på kortsiden/sørsiden. Ellers er det bare å parkere på ledig plass.
I boligopplysningene fra forretningsfører sto det:
Parkeringstype: Parkeringsplass
Parkeringsplassen var tydelig merket, og det er ikke unaturlig at leiligheter har egne spesifiserte parkeringsplasser. Det var ingenting ved parkeringsplassens utforming eller innhentet informasjon som indikerte at parkeringsplassen ikke tilhørte leiligheten.
Megler videreformidlet den innhentede informasjonen i salgsoppgaven. Megler verken visste eller burde vite at det tidligere styret ugyldig/urettmessig skal ha tildelt enkelte andelseiere egne parkeringsplasser. Følgelig ble dette heller ikke tematisert ved salget.
I forbindelse med kjøpers videresalg var det dukket opp tvil rundt disponeringen av parkeringsplassene. Selger opplyste eksplisitt at det var sjelden med egen p-plass i sameiet. Derfor ble styret kontaktet i forkant av salget, og det ble avdekket at ingen av andelene disponerte egne plasser. Styret var imidlertid kjent med skiltet, og praksisen med at den konkrete plassen ble disponert som egen plass for den aktuelle leiligheten. Etter meglers henvendelse til styret fjernet styret skiltet.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 3 plikter megler å innhente tinglyste bestemmelser, og videreformidle innhentet informasjon i salgsoppgaven. Når det gjelder avtaleforholdet om parkering, er det imidlertid ingen forutsetning at en slik rett skal være tinglyst.
Megler har overholdt sine plikter etter loven ved sine observasjoner på befaring, innhentet informasjon fra oppdragsgiver og forretningsfører, samt videreformidlingen av dette i salgsoppgaven. Det var ukjent for megler at leiligheten ikke hadde egen parkeringsplass, og det var heller ingen omstendigheter eller informasjon som indikerte at det ikke skulle være tilfelle. Parkeringsplassen fremstod med markering som tilhørende til aktuell andel. Forretningsfører og oppdragsgiver, som er meglers primærkilde til informasjon, ga også opplysninger om at det var tilhørende parkering. Det forelå ingen omstendigheter som foranlediget en utvidet undersøkelsesplikt.
Megler har ikke forsømt seg eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Økonomisk tap
Prisavslaget som klager ble dømt til å betale til kjøper utgjør ikke et økonomisk tap. Erstatningskravet som fremmes mot meglerforetaket er et regresskrav, etter at klager som selger har måtte tåle prisavslag. Det følger av rettspraksis, blant annet LA-2009-177115, LB-2004-8918 og LB-2002-1681, at prisavslag skal gjenopprette balansen i avtaleforholdet mellom kjøper og selger. Prisavslaget gjenspeiler at klager har fått en overpris for eiendommen som nå er gjenopprettet
Det foreligger ikke noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter. Nemnda har enstemmig kommet til at megler har brutt god meglerskikk, men at det ikke er grunnlag for klagers erstatningskrav. Nemndsmedlemmene har noe ulik begrunnelse for dette resultatet.
Flertallet, nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad, bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter andre ledd nr. 3 og 4 skal salgsoppgaven opplyse om tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter. Der en rettighet ikke er tinglyst, bør det fremgå av salgsoppgaven, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 312. I dette tilfellet fremgikk det ikke av salgsoppgaven at parkeringsplassen hørende til leiligheten ikke var tinglyst. Det burde ha fremgått, og flertallet mener at dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt § 6-7 andre ledd nr. 4.
Flertallet kan likevel ikke se at meglerforetaket er erstatningsansvarlig overfor klager. Megler har i stor grad basert seg på klagers egne opplysninger. Selgers opplysninger er meglers primærkilde for informasjon. Megler forholdt seg også til oppmerking på stedet, samt informasjon fra forretningsfører, og flertallet kan ikke se at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klager.
Megler har etter dette, slik flertallet ser det, handlet i strid med god meglerskikk mv. ved å ikke opplyse i salgsoppgaven at parkeringsretten, slik den fremsto, ikke var tinglyst. Erstatningskravet fører ikke frem.
Mindretallet, forbrukerrepresentanten Sandvik, har kommet til samme konklusjon som flertallet, men med annen begrunnelse. Mindretallet finner at klager ikke har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap som følge av meglers erstatningsbetingende forsømmelse, da prisavslaget er ment å rette opp den ubalansen som forelå ved salget av eiendommen med feilopplysninger om egen parkeringsplass. For øvrig er det ikke godtgjort at klageren har lidt annet tap som har sin årsak i meglers unnlatelse å opplyse om at parkeringsplassen ikke var tinglyst.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Megler ved DNB Eiendom AS avd. Stavanger sentrum har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.