Klage nr:
071/09

Avgjort:
17.09.2010

Saken gjelder:

Feilaktige/mangelfulle opplysninger om fellesgjeld

Foretakets navn:

Exact Kalbakken

Reklamasjonsnemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klageren har etter budgivningen blitt kjent med at kjøpesummen ikke inkluderte leilighetens andel fellesgjeld.

Klageren har i kjøpsprosessen vært bistått av sin far på grunn av mye skiftarbeid. Både klageren og hans far betegnes i det etterfølgende som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren besluttet sommeren 2008 å kjøpe seg en mindre og rimeligere bolig. Denne leiligheten ble annonsert med prisantydning kr 2 400 000, verditakst kr 2 400 000 og lånetakst kr 2 050 000. Videre ble andel fellesgjeld oppgitt til kr 703 000 og felleskostnader kr 6 755.

Klageren anfører at selgeren hadde visning selv og at klageren forsto selgeren slik at fellesgjelden på kr 700 000 var inkludert i prisantydningen på kr 2 400 000. Selgeren avviser dette i ettertid. Klageren tror ikke selgeren bevisst har gitt uriktige opplysninger, men anfører at det på visningen oppsto en misforståelse med hensyn til hvorvidt fellesgjelden var inkludert i prisantydningen. Klageren la inn bud på leiligheten. Klageren la inn et bud på kr 2 200 000. I budet var hans betalingsplan spesifisert som

Kontant ved kontraktsinngåelse 10% kr 220 000

Innen overtakelsekr 1 497 000

I løpet av budrunden ble budet øket med totalt kr 150 000. Dette ble aksepter av selgeren. Klageren anfører at han nå hadde forpliktet seg til å innbetale kjøpesum kr 1 647 000 innen overtakelse av leiligheten. Klageren mottok forslag til kjøpe-kontrakt og oppdraget da til sin forskrekkelse at han ble avkrevd å innbetale kr 2 354 600 som kjøpesum innen overtakelsen. Ved en gjennomgang av kontrakten viste det seg at fellesgjelden ikke var inkludert i kjøpesummen. Da klageren igjen gikk igjennom salgsoppgave og takst, viste det seg at det var kun på ett sted det fremkom at fellesgjelden kom i tillegg til prisantydningen og det var indirekte i takstdokumentet side 6 hvor det sto at teknisk verdi var anslått til kr 3 120 000.

Klageren tok umiddelbart kontakt med innklagede per telefon. Det ble opplyst at det forelå en misforståelse og at klageren hadde lagt til grunn at fellesgjelden var inkludert i budet på kr 2 350 000. Det ble gjort gjeldende at de feilaktige forutsetningene måtte ha vært synbare for innklagede og at innklagede burde ha oppklart misforståelsen da opplysningene i budskjemaet om kjøpesum var mye lavere enn kjøpesummen klageren ble avkrevd i kontrakten. Å legge kr 700 000 til kjøpesummen var for dyrt for klageren og han fremmet derfor forslag om at leiligheten kunne legges ut for salg igjen. Innklagede skal raskt ha blitt aggressiv i telefonsamtalen og skal ha sagt at det ikke var noen annen måte å markedsføre borettslagsleiligheter på enn å oppgi at fellesgjelden kom i tillegg og at klageren burde ha forstått dette. Han truet videre med at boligbyggelagets advokater ville bli trukket inn og at klageren risikerte tvangssalg med påfølgende tap dersom han ikke godtok å betale kr 2 354 000 ved overtakelse samt overta fellesgjelden på
kr 703 000.

Det ble på klagerens initiativ avholdt to møter med innklagede og selgeren, hvor klageren forsøkte å finne en løsning på den oppståtte situasjonen. Klageren anfører at innklagede avfeide klagerens anførsler med at han var eier i boligbyggelaget og at leiligheter i borettslag kun ble markedsført med prisantydning eksklusive fellesgjeld. Det medfører riktighet at klageren har eid leilighet i boligbyggelaget i flere år, men det er ikke korrekt at det kun er en måte å markedsføre fellesgjelden på. Klageren anfører at han ble mistenkeliggjort og latterliggjort da innklagede skal ha ment at det var helt ufattelig at noen kunne ha klart å misforstå dette og det var nesten så innklagede lurte på om klageren hadde gjort dette med vilje.

Det var en forferdelig situasjon for klageren og han gjorde gjentatte forsøk på å komme til en minnelig løsning med bl.a. godtgjørelse til selgeren, forhandling om ny pris m.v. Ingen av klagerens forslag ble godtatt. Innklagede fremholdt at budet var akseptert av selgeren og at klageren hadde en kontraktsrettslig plikt til å undertegnekjøpekontrakten. Under trussel om søksmål og erstatningskrav undertegnet klageren til slutt kjøpekontrakten.

Klageren bemerker at han har opplevd innklagede som en motpart under hele prosessen og han ber om en redegjørelse fra innklagede om hans forhold til selgeren, eventuelt selgerens far, da det kunne synes å foreligge et personlig kjennskapsforhold mellom dem.

Innklagede krever at innklagede betaler ham erstatning oppad begrenset til kr 703 000 med tillegg av lovens forsinkelsesrente. Subsidiært gjør han gjeldende at han skal ha erstatning på kr 354 000 som utgjør differansen mellom klagerens bud på kr 2 354 000 og høyeste bud på kr 2 000 000 som markedet var villig til å gi.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at han ikke er noe å bebreide for opplysninger som er gitt i salgsoppgave eller på visning. Det var vanlig praksis i 2008 å annonsere en borettslagsleilighet slik det var gjort i dette tilfellet. Det kom klart frem av forsiden på salgsoppgaven at det hørte en andel fellesgjeld på kr 703 000 til leiligheten. Videre kom det klart frem av verdiberegningen i taksten at den tekniske verdien var kr 3 120 000.

Klageren mener han forsto selgeren dit hen at fellesgjelden på kr 703 000 var inkludert i prisantydningen på kr 2 400 000. Selgeren på sin side mener han aldri har opplyst om dette, han var jo klart over at fellesgjelden ikke var inkludert i prisantydningen. Innklagede viser igjen til verdiberegningen i salgsoppgaven der det kommer klart frem at fellesgjelden ikke var inkludert. Klageren skriver selv i klagen at det ikke var noen grunn til å tro at selgeren av leiligheten bevisst har gitt uriktige opplysninger.

Klageren mener at innklagede burde ha forstått at han trodde at fellesgjelden var inkludert i prisantydningen på grunn av den betalingsplanen han la ved det første budet. Dette er innklagede ikke enig i. Innklagede tok kontakt med banken, som godtok full finansiering av leiligheten inkludert fellesgjelden. Det er dette som er det sentrale å undersøke når en kjøper legger inn et bud. Det fremkommer av klagen at klageren først leste nøye gjennom takstdokumentet etter at han hadde mottatt forslag til kjøpekontrakt. Etter innklagedes mening er det uaktsomt av kjøper ikke å lese et takstdokument som ligger i salgsoppgaven nøye før han legger inn et bud. Det er etter dette ikke noe å bebreide innklagede for i budprosessen.

I denne saken er det klageren som må påta seg ansvaret for at han ikke leste salgsoppgaven før han la inn bud. Det er ingenting ved de faktiske omstendigheter som tilsier at han ikkeskulle være bundet av budet sitt. Klageren mener at han ble satt i en vanskelig situasjon fordi han trodde fellesgjelden var inkludert i prisantydningen. Innklagede på sin side mener derimot at det er han og selgeren som ble satt i en vanskelig situasjon. Selgeren hadde allerede kjøpt en ny leilighet og det er derfor ikke rart at han ikke hadde mulighet til å starte en ny salgsrunde. Innklagede stiller seg videre uforstående til at han skal ha opptrådt hissig og truende under salgsprosessen. Innklagede var tydelig i forhold til at klagerne hadde en kontraktsmessig plikt til å undertegne kjøpekontrakten, men var ikke truende på noe tidspunkt.

Det er en forutsetning for å kunne kreve erstatning at det foreligger et økonomisk tap. I denne saken sitter klageren med en leilighet som i august 2008 hadde en teknisk verdi på kr 3 120 000. Den har neppe noen lavere verdi per i dag. Klageren har med andre ord ikke lidt noe økonomisk tap. Klageren har subsidiært gjort gjeldende at han skal ha en erstatning på kr 354 000 som utgjør differansen mellom klagerens bud på kr 2 354 600 og høyeste bud på kr 2 000 000 som markedet var villig til å gi. Dette kan ifølge innklagede heller ikke føre fram. Dette ville føre til helt urimelige løsninger dersom budgiver med det høyeste budet skulle kunne kreve erstattet det han betaler over det nest høyeste budet. Videre kan det ikke sies å foreligge noe økonomisk tap på kjøperens side her heller.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det medfører ikke riktighet at klageren ikke hadde lest gjennom taksten før han la inn bud på eiendommen. Klageren hadde lest igjennom så vel salgsoppgave som takst før han la inn budet.

Det anføres videre i tilsvaret at det er leilighetens tekniske verdi som skal legges til grunn ved en tapsberegning. Det er ikke korrekt. Teknisk verdi er kun takstmannens verdifastsettelse av bygningsmassen og er ikke ment å skulle reflektere markedsprisen for en leilighet.

Klageren gjør gjeldende at det er markedspris basert på budrunder som skal legges til grunn ved vurderingen av økonomisk tap. Klageren viser til Borgarting lagmannsretts dom av 4. april 2009 hvor erstatningsbeløpet ble basert på markedspris oppnådd ved bud.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feilaktige/villedende opplysninger vedrørende fellesgjeld. Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni2007 nr 73. Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at den ikke tar stilling til forholdet mellom kjøperen og selgeren, herunder hva selgeren skal ha opplyst på visningen, da dette ligger utenfor Reklamasjonsnemndas virkeområde.

Videre har partene forklart seg ulikt når det gjelder innklagedes opptreden i telefonsamtalen hvor klageren informerte om misforståelsen. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er skriftlig dokumentert, må saken avvises, da Reklamasjonsnemnda ikke kan tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres.

Innklagede har i salgsoppgaven listet opp prisantydning, verditakst, lånetakst, andel fellesgjeld og felleskostnader. Felleskostnader dekker bl.a. renter og eventuelle avdrag på fellesgjelden. Det er ikke anført av partene at noen av disse opplysningene var feil.

Bransjenorm for markedsføring av boliger i perioden 1. april 2007 til og med 14. desember 2008, sier følgende om pris:

«Det skal gis fullstendige prisopplysninger i salgsoppgave/prospekt. Alle kjente kostnader kjøper vil få ved kjøpet skal fremgå. Dette vil typisk være kjøpesum/prisantydning, andel fellesgjeld, størrelsen på andel av månedlige felleskostnader, samt de totalt omkostningene ved kjøpet. … I markedsføring der et priselement oppgis, skal kjøpesum/prisantydning, andel fellesgjeld og størrelsen på andel av månedlige felleskostnader oppgis. …»

Det var således ikke noe krav til angivelse av total kjøpesum ved markedsføring og salg av denne eiendommen.

Når det gjelder klagerens påstand om at innklagede burde «oppdaget og formidlet til [klageren] at budet var basert på uriktige forutsetninger», kan ikke Reklamasjonsnemnda ut fra budskjemaet se at innklagede burde ha forstått at klageren hadde misforstått opplysningene i salgsoppgaven.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.