RFE-2024-250
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Østlandet AS avd Jessheim
Postboks 385 Sentrum
0102 Oslo
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen – krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om bistand til salg av eiendommen sin 12. september 2023. Eiendommen ble ikke solgt, og meglerforetaket valgte ikke å fornye oppdraget etter at det løp ut på tid. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse og erstatning.
Klager krever at meglerforetaket frafaller sitt krav på betaling, videre krever klageren 150 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klager bestrider faktura fra meglerforetaket på 53 253 kroner, etter at meglerforetaket ønsket å trekke seg fra oppdraget.
Da oppdragsavtalen ble inngått ble det avtalt en fastpris som eiendommen skulle legges ut for. Eiendomsmeglerfullmektigen ville gjøre alt for at denne prisen kunne oppnås. Om dette ville ta tid var ikke noe problem, da ville megleren fornye avtalen automatisk med seks nye måneder. Ved kontraktsignering ble det avtalt, at salgsomkostningene skulle betales først etter at huset var solgt. Eiendomsmeklerfullmektigen nevnte aldri at meglerforetaket ville bryte avtalen, snarere tvert om ville de da fornye avtalen med ytterligere seks måneder. Dette var en muntlig avtale, og en muntlig avtale like bindende som en skriftlig avtale. Dette ble bekreftet skriftlig i oppdragsavtalen under pkt 2.
«Vi vil begynne arbeidet med oppdraget slik vi har avtalt, men siden fremdriften avhenger av leveranser fra eksterne leverandører kan det forekomme avvik i forhold til dette».
Takstmannen hadde glemt å legge til hele arealet i eiendommens størrelse. Oppfølgingen av dette og andre forhold som det elektriske anlegget, skulle eiendomsmeklerfullmektigen ta seg av i henhold til servicepakken, men det skjedde ikke.
Det er på salgstidspunktet man ser om ønsket pris kan oppnås eller ikke. Enten at man får et bud over eller under. Det er dette som er markedspris. Uavhengig av størrelsen på budet, så er det opp til selger i samråd med mekler om budet skal aksepteres eller forkastes. Det er irrelevant hva en mener er oppnåelig i dagens marked eller ikke, det avgjøres i budrunden. I dette tilfellet er det igjen, hva som ble erkjent av mulig pris oppnåelse under det initiale møte mellom eiendomsmeklerfullmektigen og selgeren. Under dette møtet inspiserte eiendomsmeklerfullmektigen huset, og uttrykte at det var et vakkert hus og at det ikke fantes lignende i området. Han sa videre at prisforlangende var litt høyt, men han trodde han ville få det til, men at salget trolig ville ta tid.
Klageren var innforstått med at dette, og hadde tillit til at megleren ville annonsere det på riktig måte og finne en fornøyd kjøper. Da klageren spurte om hva som ville skje om han bestemte seg for å leie ut huset om et år. Megleren svarte da at han ville forlenge kontrakten og at klageren kunne leie det ut i mellomtiden, inntil markedet bedret seg. Klageren hadde på dette tidspunktet allerede annonsert huset for salg gjennom Propr. Han hadde derfor allerede betalt for de kommunale opplysningene. Annonsen inkluderte vakre bilder, samt en verdivurdering og beskrivelse av boligens tilstand. Likevel anbefalte og oppfordret megleren sterkt til å ta nye bilder, inkludert dronebilder. Videre anbefalte han fotoinstallasjon av de nye møblene på bildene. Klager var skeptisk ettersom meglerpakken var ganske dyr.
Megleren insisterte på at han skulle bestille opplysningene på nytt gjennom han, samt fjerne annonsen fra FINN.no som var lagt ut gjennom Propr. Klager behøvde ikke bekymre seg for kostnadene, ettersom han først ville få faktura etter at huset var solgt. Megleren bekreftet også at han ville bistå til salget var gjennomført. Det var et veldig attraktivt hus, og prisen klageren ønsket var oppnåelig. Han nevnte aldri noe om at han kunne si opp kontrakten uten grunn.
Megleren sendte takstmannen hjem til klageren for å sjekke husets tekniske tilstand og gi en passende rapport. Takstmannen gjorde en grunnleggende feil ved å ikke gå inn på den andre tomten som huset ligger på, videre ble det ikke hensyntatt at det elektriske anlegget var nytt. Klageren ba megler sørge for endring og forbedring av taksten. Dette ble ikke gjort. Eiendommen ble heller ikke annonsert. Megleren gjorde ingenting for å selge huset, han kom bare for å signere oppdragsavtalen. Etter seks måneder brøt han kontrakten.
Klageren kastet bort et år med tid på å lete etter en ny kjøper. Samt kostnader til takst, megleropplysninger og nye bilder. Samlet sett innebar dette kostnader som oversteg 150 000 kroner. Megleren visste trolig fra starten av at huset ikke kunne selges for denne høye prisen og at det burde sette en mye lavere pris.
Klageren krever vederlagsnedsettelse i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det kreves at faktura for alle gebyrer kanselleres. Videre krever han faktura fra takstmannen annulleres, da det ikke ble sendte over en fullstendig rapport til megleren i tide. Klageren krever også erstatning på 150 000 kroner for tapt tid.
Klager er ikke enig i at det kun er forhold på hans side, som har medført at dette oppdraget ikke kunne løses.
Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdraget kom aldri så langt at det ble generert noen salgsoppgave, men alt var gjort klart.
Meglers ansvar for tilstandsrapporten
I tråd med oppdragsavtalen bestilte eiendomsmeglerfullmektigen forskriftsmessig tilstandsrapport fra sertifisert takstingeniør. Takstmannen var på befaring 9. oktober 2023. Klager fikk i etterkant av befaringen oversendt boligsalgsrapporten for godkjenning. Han var svært misfornøyd med rapporten da den ikke hensyntok de omfattende oppgraderingene og arbeidene han hadde gjort i boligen.
Fullmektigen opplyste da at selv om boligen var vesentlig oppgradert, var selve bygningskroppen fra 1979. En bygning som er 44 år gammel resulterer automatisk i dårligere tilstandsgrader. Klager insisterer på at eiendomsmeglerfullmektigen skulle ta kontakt med takstmannen og be han oppdatere rapporten sin med bedre tilstandsgrader. Megler forklarte da at han verken kunne påvirke den bygningskyndige eller boligsalgsrapportens innhold. Det ble også forklart at megler ikke hadde tilstrekkelig teknisk kompetanse til å gjennomføre en slik dialog. Han oppfordret derfor klageren til å gå i direkte dialog med takstmannen, ettersom det var han som hadde best innsikt i hvilke forbedringer som var gjort og hvordan disse var utført.
Eiendomsmeglerfullmektig og klager hadde dialog om dette flere ganger, uten at det førte til at klager og takstmannen var i kontakt med hverandre. Takstmannen opplyste at også han hadde forsøkt å få kontakt med klager flere ganger uten hell. Han mottok aldri noen godkjennelse av boligsalgsrapporten.
Det følger av oppdragsavtalen at klager skulle motta faktura fra takstmannen direkte og betale denne selv. Etter det meglerforetaket forstår har klager mottatt fakturaen, men ikke betalt den. Kravet ble derfor sendt for inndrivelse. Meglerforetaket har ingen ytterligere informasjon om betalingen knyttet til taksten.
Misnøye med meglers arbeid med salgsoppdraget, herunder meglerforetakets oppsigelse av oppdraget.
Klagers firma kjøpte eiendommen for 1 030 000 kroner 30. august 2016. Eiendommen var et rehabiliterings objekt og den ble overdratt fra klagers firma til klager for l 133 000 kroner den 13. november 2016. Klager forsøkte selv å selge eiendommen via selvsalgstjenesten Proper.
Eiendommen ble lagt ut i markedet den 17. november 2021 med en prisantydning på 8 650 000 kroner. Prisen ble så redusert 4 ganger, ned til 8150 000 kroner, ned til 7 950 000 kroner, ned til 7 150 000 kroner og så til 6 780 000 kroner. Boligen ble ikke solgt og den ble siden trukket fra markedet. Det at klager har lagt eiendommen ut i markedet med ovennevnte prisantydninger, underbygger eiendomsmeglerfullmektigens vurdering av at klagers prisforlangende var for høyt.
Eiendomsmeglerfullmektigen var på første befaring av eiendommen den 16. mai 2023. Klageren fikk da en gjennomgang av priser på solgte boliger i området hentet fra Eiendomsverdi og det oppstod diskusjon om prisen på klagers bolig. Befaringen ble avsluttet med at klager ikke ønsket å benytte seg av megler på daværende tidspunkt, fordi det var stort avvik mellom den prisen klager ønsket og det som eiendomsmeglerfullmektigen mente var riktig markedspris. Klager tok likevel kontakt med eiendomsmeglerfullmektigen etter noen måneder, og han var på ny befaring på eiendommen den 13. september 2023. Megler gjennomgikk salgsprosessen og oppdragsavtalen ble forklart. Igjen ble pris ett tema. Klager og klagers kone var begge til stede på befaringen. De ønsket å få en vurdering av hvilken pris de måtte gå ut med for å få til et raskt salg.
Eiendomsmeglerfullmektigens vurdering var at klager burde gå ut med en prisantydning på mellom 4,5 til 5 millioner kroner for å få et raskt salg. Han opplyste videre at 5,5 millioner kroner kunne være oppnåelig, men da ville salgsprosessen ta lengre tid. Klager var uenig i meglers vurdering, og mente at rett pris på boligen ville være 7,3 millioner kroner med bakgrunn i alt arbeidet som var lagt ned i boligen. Megler var av den oppfatning av at klagers prisestimat ikke var oppnåelig, noe han også redegjorde for.
Boligen var betydelig oppgradert, men bygnings-kroppen var eldre. Boligen lå i tillegg landlig til og det var ingen eiendommer i området som var blitt solgt til den pris klager ønsket. Megler stilte seg derfor tvilende til at markedet var villig til å betale den prisen klager mente den var verdt. Megler sa seg likevel villig til å prøve å selge boligen, men anbefalte at boligen skulle markedsføres med en betydelig lavere prisantydning. Oppdragsavtalen ble signert 14. september 2023, og det var avtalt at boligen skulle legges ut i markedet så snart som mulig. I tråd med oppdragsavtalen rekvirerte eiendomsmeglerfullmektigen boligsalgsrapport samt all annen nødvendig og lovpålagt dokumentasjon.
Eiendomsmeglerfullmektigen ferdigstilte arbeidet med salgsoppgaven og alt var klar til markedsføring, straks klager godkjente boligsalgsrapporten. Klager ba eiendomsmeglerfullmektigen i SMS av 11. mai 2024, om å legge ut boligen ut i markedet da det hastet å få solgt eiendommen. Eiendomsmeglerfullmektigen forklarte da at han ikke kunne gjøre dette uten at det forelå en godkjent boligsalgsrapport, annonse og salgsoppgave. Det er riktig at det er frivillig å selge boliger med boligsalgsrapport. Likevel selges 100% av boligene hos meglerforetaket med slik rapport, og eiendomsmeglerfullmektigen var avhengig av å få korrekte arealer av den bygningssakkyndige. Han var også av den formening av at kombinasjonen med at klager hadde utført flere arbeider på eiendommen selv, manglende ekstern kontroll fra uavhengig bygningssakkyndig, og høyere prisantydning enn det som var vanlig i markedet, ville skremme bort alle interessenter. Det var derfor viktig å få utferdiget og godkjent tilstandsrapporten.
Oppdraget gikk ut på tid og situasjonen var fastlåst siden klager ikke gikk i dialog med bygningssakkyndig. Etter seks måneder var man ikke kommet noe nærmere en godkjennelse av boligsalgsrapporten, og det var usikkert om og når eiendommen kunne legges ut i markedet. Eiendomsmeglerfullmektigen valgte dermed ikke å forlenge oppdragsavtalen. Klager uttrykte misnøye med dette. Han mente meglerforetaket var pliktige til å fortsette arbeidet med oppdraget, og anså manglende forlengelse til å være kontraktsbrudd fra foretakets side. Klager ble forklart at når et oppdrag går ut på tid, kan det fornyes, men at verken selger eller megler er forpliktet til å fornye oppdraget. Eiendomsmeglerfullmektigen så ikke for seg hvordan dette oppdraget kunne løses, når klagers prisforventninger lå langt over det han anså at markedet villig til å betale for og klager ei heller aksepterte den eksterne tilstandsvurderingen av eiendommen.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5, 1, at oppdrag skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder og at det kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Det følger derfor direkte av lovteksten at partene kan enes om en forlengelse, men at ingen av partene er forpliktet til å forlenge avtalen. Oppdragsavtalens ordlyder er i tråd med lovteksten. Det følger av § 6-5, 2, at oppdragstakeren, dvs. meglerforetaket har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren og dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
I dette tilfelle ble ikke oppdraget sagt opp, men det var mellom partene avtalt følgende i pkt. 7:
«7. Hva som er avtalt dersom handel ikke kommer i stand, oppdraget sies opp eller utløper. Ved avtalt provisjon/fastpris, har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr. 15 000,- for utført arbeid. I tillegg kommer vederlag for avtalt markedsføring, visninger, tilretteleggingshonorar, samt eksterne utlegg. Ved avtalt timebetaling har oppdragstaker rett til betaling for det antall timer som er medgått, samt alle utlegg. Oppdragstaker har krav på et rimelig vederlag stort kr 15 000,- dersom det er oppnådd bud på avtalt prisantydning og oppdragsgiver likevel velger å avslå budet, og oppdraget senere sies opp, utløper eller handel ikke kommer i stand. Ved avtalt timebetaling har oppdragstaker rett til betaling for det antall timer som er medgått. På alle avtaler kommer påløpte utlegg i tillegg og må dekkes av oppdragsgiver.»
Med bakgrunn i manglende godkjenninger og manglende respons på gjentatte oppfordringer om å ta kontakt med bygningssakkyndig, så oppfattet meglerforetaket ikke at det forelå noe grunnlag for å fortsette arbeidet med oppdraget. Klager fikk tilbud om å bytte megler internt, dersom han ønsket dette. Klager hadde et møte med potensiell ny megleren, men ønsket ikke å gå videre, da de ikke ble enige om hvilken pris som var oppnåelig for boligen i markedet. Klager hentet nøkkelen til eiendommen på meglerkontoret kort etter.
Når det gjelder betaling av fakturaen fra takstmannen så medfører det ikke riktighet at det var inngått avtale om at denne skulle forskutteres av meglerforetaket. Det at klager har fått tilsendt fakturaen direkte underbygger dette. Det medfører riktighet at betaling av vederlag og direkte utlegg, som var forskuttert av foretaket, kunne skje etter at boligen var solgt Disse utleggene var det avtalt at skulle trekkes i oppgjøret som meglerforetaket skulle foreta etter salget.
Når boligen ikke ble solgt, følger det av oppdragsavtalen at klager må betale vederlag og utlegg, ettersom det ikke gjennomføres noe økonomisk oppgjør som det kan foretas fradrag i. Klager skriver at det er irrelevant hva megler mener er oppnåelig pris, siden dette avgjøres i budrunden. Til dette vil vi nevne at det følger av bestemmelsene om god meglerskikk at megler ikke må opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til egen integritet og uavhengighet, samt at han skal gi selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Megler skal vurdere markedsprisen og gi oppdragsgiveren råd og veiledning i forhold til dette. Det klager skriver underbygger hvorfor diskusjonen om pris har vært et tema på første befaring, på andre befaring, underoppdragstiden og også ble et tema med den megleren som klager ble tilbudt at kunne overta oppdraget Når det gjelder anførselen om at takstmannen glemt å legge til hele arealet i eiendommens størrelse ble dette ivaretatt av megleren, men meglerforetaket forstår ikke hva klager mener fullmektigen skulle gjort med det elektriske anlegget og hvilken servicepakke det vises til. Det klager skriver er helt ukjent for megler. Oppdragsgiver står selvsagt fritt til å vurdere råd, veiledninger og tilbakemeldinger som blir gitt av profesjonelle medhjelpere som han har engasjert, være seg bygningssakkyndig eller eiendomsmegler, men det medfører ikke at han slippe rå betale for de tjenester som er utført.
Det at oppdragsgiver ønsket å gå heft egne veier, måtte han forstå at kunne få betydning for oppdragsgjennomføringen. Fakturaen av 15. mai 2024, som klager har fått tilsendt er i tråd med oppdragsavtalen, klager er fakturert for utlegg, tilrettelegging og vederlag som tilkommer ved utløp av avtalen. Utleggsbestillingene er i tråd med avtale/signert oppdragsskjema.
I perioden etter dette var det mye korrespondanse mellom partene og klageren varslet at de ville klage inn meglerforetaket til nemnda. Meglerforetaket bekreftet at de ikke ville foreta seg noe med hensyn til innkreving av fakturaen, så lenge saken var til behandling der. Først den 11. desember 2024, nærmere 7 måneder etter at fakturaen ble sendt ut, opplyste klagers representant at saken var oversendt. Da hadde meglerforetaket allerede gitt opp klager og sendt saken for innkreving. Meglerforetaket stanset da innkrevingsprosessen og bekreftet dette ovenfor klagers representant. Foretaket beklaget at det likevel ble sendt en henvendelse til klager fra inkassoselskapet. Instruks om stansing ble sendt straks klager skrev at saken var oversendt nemnda.
Det er ikke utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse jf. eiendomsmeglingsloven§ 7-7. Det er forhold på klagerens side som har resultert i at oppdraget ikke kunne løses. Meglerforetaket har etter innsendt klage tilbudt klager å kreditere avbruddsgebyret på 15 000 kroner. Tilbudet er ikke en innrømmelse av feil, men et forsøk på å løse saken. Klageren har ikke akseptert innenfor fristen. Det er heller ikke grunnlag for klagerens krav på 150 000 kroner i erstatning. Klager har ikke lidt noe økonomisk tap, og meglerforetaket kan ikke se at de skal være årsaken til et eventuelt tap og at dette på noen måter er sannsynliggjort. Verken kravet om vederlagsnedsettelse eller erstatning kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klager ikke gis medhold. Det foreligger verken en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir rett til nedsatt eller bortfalt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, eller noen uaktsomhet fra meglers side som gir grunnlag for erstatning. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Det har klager ikke sannsynliggjort i dette tilfellet.
Nemnda bemerker at misnøyen med meglers utførelse av oppdraget primært synes å ha sammenheng med klagers urealistiske forventninger til hvilken pris som kunne oppnås ved salg av boligen. Eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd innebærer at megler står fritt til å ikke videreføre oppdraget når den første perioden gikk ut på tid. Det har formodningen mot seg at megler skal ha inngått avtale om avkall på denne retten. Megler sto derfor fritt til å ikke fornye oppdragsavtalen, og det kreves ingen nærmere begrunnelse for dette, se til sammenlikning situasjonen der megler sier opp oppdraget, jf. RFE-2025-251.
Fakturaen fra meglerforetaket av 15. mai 2024 er i tråd med oppdragsavtalen, og klager plikter å betale denne. Vederlaget er rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd.
For øvrig nevnes at takstmannen er selvstendig i utførelsen av sitt arbeid, og at megler ikke skal ha innflytelse på dennes arbeid. Takstmannen arbeidet her for klager, noe som underbygges av at klager har fått tilsendt faktura for tilstandsrapporten. Dette er i overensstemmelse med oppdragsavtalen punkt 4 om at dersom ikke annet er avtalt vil megler bestille bygningssakkyndig for oppdragsgivers regning.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.