RFE-2024-245
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Slemmestad
Kirkealleen 1
3470 Slemmestad
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 17. februar 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin enebolig med innklagede meglerforetak. I forkant hadde klageren mottatt en verdivurdering på 7 250 000 kroner. Boligen ble imidlertid annonsert til en prisantydning på 6 990 000 kroner, og solgt for 5 600 000 kroner. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering som han mener er kritikkverdige.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 210 000 kroner i erstatning. Videre er spørsmålet om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Den 9. desember 2022 mottok klageren en verdivurdering på 7 250 000 kroner fra meglerforetaket. For klageren fremstod det imidlertid lite sannsynlig å få solgt til denne prisen, og han regnet således med at han måtte gå ned noen hundre tusen ved et eventuelt salg. Likevel lå klageren an til å gå i pluss.
I februar 2023 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom meglerforetaket. Til tross for at klageren var eneste budgiver, presset megleren budene opp mot takst. Klageren var i utgangspunktet skeptisk til å kjøpe før et eventuelt salg, men megleren påstod at han kunne selge klagerens bolig for en svært god pris. Da klageren fikk tilslag på sitt bud, ble overtakelse avtalt til 1. juni 2023.
Den 17. februar 2023 inngikk klageren oppdragsavtale med meglerforetaket om salg av sin bolig. Megleren foreslo da å annonsere boligen til 6 990 000 kroner.
Våren 2023 ble det avholdt en rekke visninger, både av megleren og klageren selv. Det var få eller ingen som deltok, og det ble ikke inngitt noen bud. Ett par antydet likevel at de vurderte å inngi bud på 5 600 000 kroner. Megleren avslo imidlertid dette fordi han mente boligen var verdt prisantydning. Paret unnlot derfor å inngi et formelt bud.
Som følge av manglende interesse, ble prisantydningen nedjustert til 6 690 000 kroner.
Da megleren mente at det ikke lenger var gunstig å annonsere boligen, ble vi enige om å ta den av markedet. Meglerforetaket skulle imidlertid fremdeles ha boligen passivt for salg, ved at den ble tilbudt aktuelle interessenter.
Da klageren ikke hadde hørt noe fra megleren innen våren 2024, besøkte han meglerforetaket for å forsikre seg om at megleren fremdeles arbeidet med salget. Klageren tydeliggjorde også den økonomiske belastningen ved uteblitt salg.
Ettersom megleren fremdeles ikke tok kontakt, besluttet klageren å ringe megleren. Klageren ble da informert om at oppdragsavtalen var utløpt, og det ble inngått fornyelse av oppdraget. Megleren gjenopptok dermed salgsarbeidet. Ettersom det hadde gått mer enn seks måneder, påløp det også 6 000 kroner for ny tilstandsrapport. Klageren tok også i bruk stylist til en merkostnad på 2 500 kroner.
I april 2024 ble boligen annonsert med en pris på 6 450 000 kroner, og visning ble avholdt 26. mai uten resultater. I juni uttrykte klageren at han ikke kunne leve med situasjonen lenger, og at prisantydningen måtte justeres slik at boligen var interessant. Boligen ble dermed annonsert til 5 990 000 kroner, noe som medførte større interesse og flere visningsdeltakere.
Det bemerkes at prisantydningen på 5 990 000 skulle fremstilles som en absolutt minstepris, og at klageren forventet at megleren skulle presse prisen opp, slik han gjorde da klageren kjøpte leilighet i 2023.
Den 19. juni 2024 ble det inngitt bud på 5 300 000 kroner. Budrunden endte på 5 600 000 kroner, og av økonomiske hensyn så klageren seg nødt til å akseptere dette. Det bemerkes likevel at boligen ble solgt 1 650 000 kroner under verdivurderingen av 2022.
I budrunden opplevde klageren at kjøperens interesser ble ivaretatt i større grad enn hans egne. Klageren har som følge av dialog med kjøperen blitt kjent med at megleren verken formidlet at boligen opprinnelig var annonsert til 6 990 000 kroner, eller at 5 990 000 kroner var en absolutt minstepris.
Klageren har fremholdt flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige.
Prisstrategi
Det var utvilsomt ødeleggende for salgsprosessen at boligen ble annonsert med en for høy pris, ettersom dette medførte lite aktivitet. Dersom boligen hadde blitt annonsert med en lavere pris våren 2023, ville det antakeligvis både ført til et raskere salg og en høyere salgssum. For øvrig fremstår meglerens verdivurdering på 7 250 000 kroner i 2022 som en strategi for å få klageren til å inngå oppdragsavtale.
Meglerforetakets påstand om at klageren forledet megleren til å fastsette en høy verdivurdering, fremstår urimelig. Det er likevel mulig at ikke all informasjon ble fremlagt under befaringen i 2022. Opplysningene som klageren angivelig skal ha tilbakeholdt, er imidlertid umulig å holde tilbake. Kommunale tegninger viser hva som er godkjent, og megleren har en selvstendig undersøkelsesplikt.
Klageren ønsket derimot at boligen skulle selges uten betydningsfulle mangler, og opplyste derfor om flere forhold som kunne ha betydning for prisantydningen. For det første spurte klageren om det hadde betydning for salget at det ene soverommet ikke var godkjent. For det andre ble det opplyst om fuktproblemer i trappeoppgangen. Dette ble imidlertid utbedret før visning, og kostet klageren omkring 100 000 kroner. Det samme gjaldt utbedring av kondens i tak/pipe, henholdsvis til en kostnad på omkring 60 000 kroner.
Meglerforetakets anførsel om at klageren, under befaringen i 2022, fremla en takst fra et annet meglerforetak, samt bekreftet at kjelleren var godkjent, kan ikke vektlegges i stor grad. Taksten meglerforetaket sikter til, utgjør i realiteten en verdivurdering i forbindelse med refinansiering, og ble fremlagt til hjelp for megleren. For øvrig ble meglerforetaket som utarbeidet taksten informert om at kjelleren ikke var godkjent, noe megleren i herværende sak også var kjent med.
I løpet av salgsprosessen ble det ikke nevnt at prisantydningen var fastsatt på feil grunnlag. Det bemerkes at megleren i løpet av ett og et halvt år kunne ha justert verdivurderingen dersom han mente den var uriktig. Dessuten visste megleren at klageren var avhengig av å få solgt egen bolig for å kunne finansiere kjøpet av en ny. Dette skjerper meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven §6-3.
Underveis i salgsprosessen var klageren i kontakt med en byggekonsulent vedrørende godkjenning av kjelleren, som estimerte kostnadene til omkring 70-80 000 kroner. Klageren stiller seg dermed spørrende til hvor mye lavere meglerforetaket mener at prisantydningen burde ha vært. Tatt i betraktning den endelige salgsprisen, ville en prisantydning på omkring 7 000 000 kroner uansett ha vært i strid med god meglerskikk. Det bemerkes at klageren hadde tatt kostnadene ved godkjenning dersom megleren hadde rådet ham til det.
Megleren ble engasjert for å gi profesjonelle råd, og klageren må således kunne stole på meglerens verdivurdering. Dette var årsaken til at klageren heller ikke protesterte på prisantydningen. Men etter hvert som tillitten til megleren forsvant i salgsprosessen, ba klageren om justering av prisen for å øke interessen. Dette skyldtes at klageren ikke lenger kunne bære kostnadene ved uteblitt salg, og ikke at klageren mente at boligen var mindre verdt.
Det medfører riktighet at klageren under befaringen 8. desember 2022 uttrykte at han var tilfreds med meglerens verdivurdering, samt at dette ville være et komfortabelt nivå å selge på. Dette skyldtes at klageren stolte på at prisantydningen ble fastsatt til en salgbar pris.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at prisantydningen ble fastsatt med utgangpunkt i sammenlignbare objekter, bemerkes det at boligfeltet ble utviklet på 1960-tallet samt at nyere boliger har tilkommet de siste tiårene. Enkelte boliger er dessuten totalrenovert, slik at standarden er svært forskjellig. Listen over sammenlignbare objekter som meglerforetaket henviser til, inkluderer verken boligenes areal eller standard, og er således lite relevant.
Klageren har gjennom et eget utvalg av sammenlignbare objekter funnet at prisantydningen burde ha blitt fastsatt i en størrelsesorden omkring 4 620 000 – 6 055 000 kroner. Klageren har imidlertid verken grunnlag for å vurdere objektenes standard eller størrelse, men ut fra det han kan se er det tale om eneboliger.
Det medfører ikke riktighet at klageren ikke var villig til å selge under meglerens prisantydning. Det var klageren som ved flere anledninger ba megleren om å nedjustere prisen, ettersom han forstod at meglerens prisantydning ikke ville lede til salg.
Meglerforetaket virker ikke å ha den nødvendige forståelse for at det forvalter eiendom, og at boligsalg for mange er avgjørende for livssituasjonen. Ved meglerens verdivurdering ble klageren forespeilet en helt annen livssituasjon enn den han nå står i. Klageren har inntrykket av at megleren i større grad har ønsket å innkassere provisjonen, enn å bistå et godt boligsalg.
Salg av tilleggstjenester
I forbindelse med markedsføringen, anbefalte megleren å annonsere boligen i lokalaviser og lignende. Normalt kostet dette 11 000 kroner, men megleren kunne imidlertid tilby tjenesten til 5 500 kroner. Da klageren hadde akseptert tilbudet, informerte megleren at han likevel måtte betale fullpris. Det bemerkes at klageren ikke hadde kjøpt tjenesten dersom den ikke var rabattert, og at megleren sannsynligvis var kjent med den faktiske prisen.
Tekst i salgsannonsen
Det bemerkes at boligen har fire soverom, men at det ene ikke er godkjent. Forut for salgsprosessen spurte imidlertid klageren om det ville være lønnsomt å få dette omsøkt. Megleren mente da at det var svært mange boliger med liknende avvik, og at dette ikke var noe interessenter brydde seg om. Klageren ble derfor rådet til å ikke bruke penger på dette, noe som står i sterk kontrast til meglerforetakets påstand om at dette var avgjørende for oppnådd salgspris. Det bemerkes at klageren allerede hadde vært i kontakt med kommunen og fått utarbeidet en plan for gjennomføring, men at han dermed ikke foretok seg noe mer.
Til tross for meglerens anbefaling, ble det fremhevet i annonsen at det ene soverommet ikke var godkjent. Boligen ble dermed annonsert med kun tre soverom. Det bemerkes at en bolig vil være vesentlig mindre verdt med tre kontra fire soverom.
Da oppdragsavtalen ble fornyet våren 2024 og boligen skulle annonseres på nytt, bekreftet megleren at boligen kunne annonseres med fire soverom. Ved oversendelse av salgsmateriale, ble det imidlertid opplyst at boligen måtte annonseres med tre soverom. Samtidig ble andre boliger med tilsvarende mangler annonsert uten særlige merknader.
Gjennom sin annonsering har megleren fremstilt boligen i et svært dårlig lys, noe som trolig har skremt bort potensielle kjøpere.
Visningstidspunkt
I april ble boligen annonsert med visning 26. mai 2024. Klageren var da svært spent, og fulgte med på øvrige boliger i markedet. Få dager før visningen, annonserte imidlertid meglerforetaket to konkurrerende boliger med samme visningsdato. Dette førte til få interessenter på klagerens visning og ingen bud. De to andre boligene ble i motsetning til klagerens, solgt uten betydelig tap. Det bemerkes at den ene boligen også hadde rom som ikke var godkjent, men at annonsen ikke vektla dette i like stor grad.
Meglerens råd til interessenten som ville inngi bud
Et interessert par valgte å avstå fra å inngi bud på 5 600 000 kroner da megleren uttrykte at et slikt bud var uaktuelt. Dette underbygges av brev datert 3. juli 2025. Da boligen senere ble solgt til denne prisen, mener klageren at det var feil av megleren å avskjære budet.
Bytte av megler
Før handel var kommet i stand, ønsket klageren å bytte megler. Dette skyldtes kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget. Selv om klageren hadde avtalt salgsgaranti i oppdragsavtalen, antar han at det ville påløpt vesentlige merkostnader ved bytte av meglerforetak. Klageren henvendte seg derfor til meglerforetakets daglige leder, og spurte forgjeves om han eller en annen megler i foretaket kunne overta oppdraget.
Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket frafaller sitt krav på betaling, totalt 125 980 kroner.
Krav om erstatning
Da klageren hadde kjøpt ny bolig med overtakelse 1. juni 2023, ble han påført store kostnader ved uteblitt salg. Som følge av dette, krever klageren erstatning for påløpte kostnader.
Klageren ble blant annet nødt til å leie ut leiligheten han hadde kjøpt, henholdsvis til en månedlig nettoinntekt på 14 000 kroner. I tillegg påløp månedlige felleskostnader og kommunale avgifter på omkring 7 000 kroner, totalt 105 000 kroner for 15 måneder.
Klageren hadde i tillegg et mellomfinansieringslån på 4 480 000 kroner, som kostet han nærmere 30 000 kroner i måneden. Lånet ble senere omgjort til et ordinært boliglån med månedlige kostnader på 26 389 kroner, hvorav rentene utgjorde omkring 21 000 kroner. På 15 måneder hadde klageren rentekostnader på omkring 340 000 kroner.
Fratrukket leieinntektene, ble klageren totalt påført et månedlig tap på 14 000 kroner ved uteblitt salg. På 15 måneder har altså klageren blitt påført et tap på 210 000 kroner som han krever erstattet.
Dersom megleren hadde håndtert salgsprosessen slik han burde, ville boligen mest sannsynlig vært solgt innen 1. juli 2023. Dette understøttes av at ett par våren 2023, vurderte å inngi bud på 5 600 000 kroner. Kravet er derfor beregnet fra 1. juli 2023.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisstrategi
Den 9. desember 2022 ble klagerens bolig verdivurdert til 7 250 000 kroner, og det vises til meglerforetakets e-takst av samme dato. Under befaringen 8. desember 2022 uttrykte klageren at han var fornøyd med meglerens verdivurdering, samt at dette var et komfortabelt nivå å selge på. Megleren forstod det slik at klageren ikke var villig til å selge under meglerens verdivurdering.
Den 24. mars 2023 ble klagerens bolig annonsert med en prisantydning på 6 990 000 kroner. Det er flere mulige årsaker til at prisantydningen senere måtte justeres tre ganger, hvorav lovlighetsmangelen trolig var en av dem. Videre var det et fall i boligprisene fra verdivurderingen ble gitt i desember 2022, og frem til salget sommeren 2024. Dette resulterte i lang omsetningstid, og i 2023 tok det i gjennomsnitt 76 dager å selge en enebolig i klagerens område. Til sammenligning var omsetningstiden i 2022 kun 18 dager. Prisantydningen ble derfor justert på bakgrunn av en meglerfaglig vurdering.
Etter forespørsel fra klageren ble prisantydningen redusert til 5 990 000 kroner i juni 2024. Det er ikke uvanlig at selgere ønsker fortgang i salgsprosessen, og at de etterspør prisjusteringer. Megleren ville også ha redusert prisen ytterligere dersom klageren ikke hadde kommet han i forkjøpet.
Det bemerkes at en verdivurdering alltid vil være skjønnsmessig, og at det i et utfordrende marked vil kunne forekomme relativt store avvik mellom estimert og faktisk pris. Slike avvik er imidlertid ikke ensbetydende med at megleren kan klandres, særlig ikke når det foreligger lovlighetsmangler som kan påvirke prisen.
For øvrig bemerkes det at verdivurderingen baseres på øvrige salg i området, og at megleren i herværende sak foretok en nøye utvelgelse av sammenlignbare objekter. Det anføres dermed at verdivurderingen ble utført på en forsvarlig og aktsom måte. Megleren foretok også en objektiv vurdering, hvor han sammenholdt klagerens bolig med daværende boliger på markedet.
Ved klargjøring av salget, viste det seg at kjelleren ikke var godkjent for varig opphold. Dette var ikke i tråd med opplysningene megleren hadde fått under verdivurderingen 9. desember 2022. Ettersom boligen verken hadde godkjent soverom eller hybel i kjelleren, måtte prisantydningen justeres. Prisantydningen ble dermed fastsatt til 6 990 000 kroner ved annonsering.
I løpet av salgsprosessen vurderte klageren å sørge for godkjenning av kjelleren, og han henvendte seg således til megleren for råd. Megleren forstod klageren dithen at han ikke var villig til å bruke 70-80 000 kroner på en slik prosess. På bakgrunn av skjønn og tidligere erfaring, mente megleren at det kunne være like gunstig å selge objektet slik det var. Dette skyldtes blant annet at trappen i kjelleren hadde blitt flyttet, og at det således var tale om en omfattende søknadsprosess, som både kunne bli kostbar og tidkrevende. Det er imidlertid oppdragsgiveren selv som tar den endelige beslutningen.
Hva gjelder den manglende godkjenningen av kjelleren, viste tilbakemeldingene fra interessentene at dette var av mindre betydning. Det bemerkes likevel at enkelte var opptatt av det, men at det for kjøperen ikke hadde betydning.
Den 24. juni 2024 ble boligen solgt for 5 600 000 kroner, og ifølge meglerforetaket oppnådde klageren markedspris for sin bolig. Det er ikke uvanlig å kjøpe ny bolig før et eventuelt salg, og i denne saken har megleren arbeidet for å oppnå en høyest mulig pris. Det blir ren spekulasjon å påstå at boligen kunne ha blitt solgt raskere eller til en annen pris. Det må særlig ses hen til lovlighetsmangelen som både har kunnet vanskeliggjøre og trenere salget. Lovlighetsmangelens markedsverdi lar seg imidlertid ikke tallfeste.
Meglerens råd til interessenten som ville inngi bud
Meglerforetaket bestrider påstanden om at megler forhindret interessenten fra å legge inn bud på 5 600 000 kroner i juni 2023. Det er selger, og ikke megler, som godtar eller avslår et bud. Det megleren gjør er å rådgi selgeren i prosessen. På tidspunktet interessenten signaliserte at det kunne være aktuelt med et bud på 5 600 000 kroner, var det grunn til å anta at det var mulig å oppnå en bedre pris. Megleren ga derfor beskjed til interessenten om at budet var antatt for lavt. Det var et riktig råd fra megler på dette tidspunktet. Interessenten stod imidlertid fritt til å formalisere budet og ble ikke på noen måte nektet å fremme et slikt bud.
Oppsummering. Klagerens krav.
Megleren har verken opptrådt klanderverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap.
Klagerens erstatningskrav kan ikke føre frem. Det samme gjelder kravet om vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kan ikke se at meglers verdivurdering innebærer brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er klager som må bevise at megler har handlet i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Dette er ikke sannsynliggjort her. Nemnda bemerker at en verdivurdering beror på et meglerfaglig skjønn. Megler har her opplyst å ha sett hen til øvrige sammenliknbare salg i området. At den prisen klager etterhvert oppnådde for boligen avvek betydelig fra meglers verdivurdering og den første prisantydningen, synes først å fremst å ha sammenheng med den negative markedsutviklingen, og ikke uforsvarlig utført oppdrag fra meglers side. Her var det også lovlighetsmangler som kunne være egnet til å påvirke prisen, selv om utviklingen i markedet synes å være den vesentligste årsaken til det trege salget.
Megler har etter dette ikke opptrådt uaktsomt ved verdivurderingen av eiendommen. Det er dermed ikke grunnlag for erstatningskravet. Det foreligger heller ingen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir grunnlag for nedsatt eller bortfalt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
De øvrige klagepunkter gir ikke grunnlag for noen annen vurdering. Nemnda nøyer seg her med å påpeke at det er i tråd med markedsføringsloven § 8 og god meglerskikk, at megler ikke markedsfører ikke-godkjente soverom. Det var heller ingenting kritikkverdig i at megler i juni 2023 til en interessent som signaliserte at det kunne være aktuelt å inngi bud på 5,6 millioner kroner ga beskjed om at det antakelig var for lavt. Dette var på et tidspunkt der var grunn til anta at det var mulig å oppnå en bedre pris, og meglers opplysning hindret ikke interessenten i å inngi bud.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.