RFE-2024-243
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Z Megleren AS
Strandgaten 10
5013 Bergen
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2024 inngikk klagerens foreldre en oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, samt om dette gir grunnlag for erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Sakens faktiske side
Klageren har vært jurist i 25 år, og møtt flere eiendomsmeglere gjennom tiden. Dette har stort sett vært problemfritt, men i dette tilfellet ble klageren sjokkert over måten megleren og meglerforetaket forringet hans verdier på.
Klageren var deleier i en leilighet sammen med sine foreldre. Etter å ha blitt enige om å selge leiligheten, inngikk klagerens mor oppdragsavtale om salg med meglerforetaket. Bakgrunnen for salget, var klagerens behov for å frigjøre midler. I norsk rett er det reelle eierforholdet avgjørende, ikke hvem som formelt sett er registrert i grunnboka eller andre registre. Da klageren overleverte nøklene til megleren sommeren 2024, ga han derfor klart uttrykk for at han var deleier i boligen, samt at det var han som hadde tilknytning til den. Det bemerkes at det var klageren som møtte interiørdesigneren noen dager etter nøkkelleveringen, samt at det var han som diskuterte møbler med henne.
Da klageren og hans foreldre kjøpte leiligheten i september 2021, betalte klageren 50 prosent av kjøpesummen. I tillegg bekostet han alt inventar i boligen. Det vises her til sameieloven § 2, samt Rt. 1990 s. 240. Klagerens foreldre var knapt i leiligheten, og hadde ikke noe tilknytning til den. Leiligheten har tidligere blitt leid ut og klageren har selv bodd der periodevis.
Etter kjøpet av leiligheten, ble klageren og hans foreldre enige om at foreldrene skulle registreres som eiere av en halv andel hver i grunnboka. Ifølge meglerforetaket er grunnboka avgjørende for et formuesgode. Dette vil imidlertid medføre at folk som er i et reelt sameie, men som ikke står oppført i grunnboka blir rettsløse.
Meglerforetaket har forsøkt å innhente støtte fra klagerens foreldre ved at å vise til at de var fornøyde med megleren. Salget av klagerens foreldre sin andel er imidlertid ikke relevant for herværende sak. Herværende sak omhandler nemlig klageren og hans rettigheter i forbindelse med salget av hans eierbrøk.
Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig.
Da klageren og hans foreldre kjøpte leiligheten for 4 000 0000 kroner i 2021, var kvadratmeterprisen på knappe 61 000 kroner. Frem til andre kvartal av 2024, hadde imidlertid kvadratmeterprisen i området steget til 67 153 kroner. Det bemerkes at klagerens leilighet hadde biloppstillingsplass, terrasse, samt tilgang til felles hage. Til tross for dette ble leiligheten solgt for 200 000 kroner mindre enn kjøpesummen i 2021. Etter salget, har klageren hatt flere meglere på befaring hvor alle har uttrykt at leiligheten ble solgt under markedspris.
Klageren stusser over meglerens fremgangsmåte ved at det kun ble avholdt én visning 12. august 2024, samt at leiligheten ble solgt påfølgende dag. Megleren gjorde altså ingenting for å oppnå reell markedspris. Dette gir inntrykk av et hastesalg og reflekterer ikke omsorgen som megler har overfor selger. Det vises til at Finn-annonsen hadde over 3125 klikk, noe som viste stor interesse. I ettertid har klageren snakket med kjøperen som også var forundret over at han fikk kjøpe leiligheten såpass billig.
Som deleier ble ikke klageren informert, og han samtykket ikke til å selge leiligheten for en såpass lav sum. Dersom en bolig selges uten nødvendig samtykke, kan den krenkede kreve avtalen mellom deleier og kjøper omstøtt ved dom. Dette gjelder uavhengig av om kjøper var klar over at boligen ble solgt uten samtykke fra den andre deleieren. Ved manglende samtykke, er risikoen klart til stedet for at megleren kommer i ansvar. Det vises her til at Høyesterett tar utgangspunkt i at det gjelder en streng aktsomhetsnorm for profesjonsutøvere, jf. Rt. 1995 s. 1350. Dette ansvaret styrkes ved at megleren i dette tilfellet også var partner i meglerforetaket. Som megler er det viktig å sørge for at det foreligger samtykke fra alle parter før salg igangsettes. Det er også viktig at det fremgår klart hva samtykket omfatter.
Megleren har videre kun forholdt seg til klagerens mor på 77 år og sviktende helse. Det er nærliggende å tro at megleren visste at klageren ikke ville akseptere en så lav salgssum, og dermed holdt ham utenfor salgsprosessen. Da klageren konfronterte meglerforetaket med at han ikke hadde samtykket til salget, fikk han aldri noe svar. Dersom klageren ikke var deleier, ville det uansett vært ryddig av megleren å konferere med andre familiemedlemmer før et eventuelt salg. Klageren sitter igjen med inntrykk at megleren gjennomførte et hastesalg, samt at han utnyttet morens helsetilstand.
Uten å informere klageren, har megleren fjernet et skap i leiligheten hvor reservenøkkelen til klagerens bil lå. Til tross for klagerens anmodning om å få skapet returnert, har ikke meglerforetaket etterkommet dette. Klageren har derfor lagt til grunn at dette må utgjøre tyveri eller skadeverk, jf. straffeloven § 291. Meglerforetaket har brukt et samtykke fra klagerens mor til å rettferdiggjøre at skapet med nøkkelen ble fjernet. Dette viser kun en kynisk holdning.
Etter å ha uttrykt sin misnøye overfor meglerforetaket i sitt brev av 14. august 2024, varslet klageren om rettslige skritt i brev av 3. september 2024. Det bemerkes her at meglerforetaket ikke har gitt klageren informasjon om sitt ansvarsforsikringsselskap.
Sakens rettslige side
Spørsmålet i saken er om megleren har handlet erstatningsbetingende uaktsomt overfor klageren i forbindelse med salget.
Megler anses som den profesjonelle part, og man kan dermed stille høye krav til utførelsen av oppdraget. Brudd på gjeldende lovverk, vil automatisk utløse brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette bekreftes av Norges Eiendomsmeglingsforbund ved at alle medlemmene plikter å overholde de til enhver tid gjeldende lover og regler for yrket.
For kravet om god meglerskikk, vises det til Ot.prp. nr. 59 (1988-89) side 20. Kravet må også fastlegges i lys av eiendomsmeglingslovens formål i § 1-1. Når det kommer til videreføringen av god meglerskikk til dagens lov, vises det til Ot.prp.nr. 16 (2006-2007) side 149. I forarbeidene sluttet departementet seg til lovutvalgets forslag i NOU 2006:1 om å videreføre den rettslige standarden. Videreføringen skulle likevel skje på en slik måte at pliktene som kunne utledes fra kravet til god meglerskikk skulle fremgå eksplisitt av loven.
Meglere håndterer store verdier ved omsetning av fast eiendom. Det er derfor i alle parters interesse at oppdrag blir gjennomført på en forsvarlig måte. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 plikter megler å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. Videre fremgår det at megler ikke må opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til meglers integritet og uavhengighet. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund innebærer god meglerskikk å utføre oppdrag i samsvar med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket.
Klagerens krav er fremsatt på grunnlag av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Hva gjelder meglers ansvar, er det naturlig å se hen til Rt. 1995 s. 1350 og HR-2022-1316-A. Hva gjelder dommen fra 2022, vises det særlig til avsnitt 32 flg., 41 flg., 44 til 45 og 49 til 54.
Det sentrale spørsmålet ved aktsomhetsvurderingen, er om megleren ved utførelsen av oppdraget har opptrådt i samsvar med krav som kan utledes av eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter, samt gjeldene bransjenormer. Aktsomhetsvurderingen skal ellers skje med utgangspunkt i hvilke krav som kan stilles til den alminnelige gode profesjonsutøveren i bransjen. Det vises her til Rt. 1994 s. 1430 hvor en advokat ble kjent erstatningsansvarlig for advokatfullmektigens forsømmelse ved inngåelsen av et rettsforlik. Advokatfullmektigens begrensede erfaring kunne etter førstvoterendes syn ikke medføre at man stiller mindre krav til ham enn man ville gjort til en alminnelig erfaren advokat.
Herværende sak viser at det er på høy tid at det kommer et lovforslag som gjør bolighandel tryggere for folk. Det vises her til Finansdepartementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven av 21. januar 2025. Dersom denne saken gjenspeiler meglerforetakets kutyme, er det mange boligkjøpere som står i fare.
Krav
Klagerens tap av skap og reservenøkler utgjør omkring 27 000 kroner.
I tillegg ble leiligheten solgt med tap i en tid hvor det har vært en prisstigning på ti prosent. I løpet av de tre årene som klageren eide leiligheten, skulle dette tilsi en prisstigning på omkring 400 000 kroner.
Klageren krever også erstatning for tort og svie, samt nødvendige sakskostnader med å fremme klagen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket inngikk oppdragsavtale med klagerens foreldre som er hjemmelshavere til leiligheten. Det vises her til utskrift av grunnboka hvor kun foreldrene står oppført som rettighetshavere til eiendommen. Meglerforetaket har altså aldri hatt noe oppdrag for klageren.
Meglerforetaket og klagerens foreldre er sjokkert over klagerens påstander og fremstilling av salgsprosessen. Meglerforetaket er også forundret over klagerens krav. Hva gjelder klagerens påstand om at et skap med en bilnøkkel skal ha blitt stjålet, betalte klagerens mor stylisten for å levere skapet til en gjenvinningsstasjon. Det vises her til en e-post fra stylisten som bekrefter dette.
Klagerens foreldre var meget fornøyd med gjennomføringen av salget. Meglerforetaket har også utført oppdraget i tråd med det som var avtalt. Det bemerkes her at meglerforetaket alltid har hatt og fortsatt har en god dialog med klagerens foreldre. Meglerforetaket har solgt flere eiendommer for dem.
Før salgsprosessen ble iverksatt, ble hjemmelshaverne informert om at de betalte veldig mye for leiligheten da de kjøpte den off market for 3 900 000 kroner i 2021. Hjemmelshaverne var enige i dette, og ble opplyst om at det ikke var noen garanti for å oppnå samme pris ved eventuelt salg. Til tross for dette, ønsket hjemmelshaverne å iverksette salget. Leiligheten ble deretter markedsført med prisantydning på 3 675 000 kroner og solgt for 3 800 000 kroner.
Klagerens foreldre var i sin fulle rett til å selge leiligheten som de var hjemmelshavere til. Det forelå heller ingen urådighet på eiendommen. Meglerforetaket har ikke på noe tidspunkt blitt informert om at klageren skal samtykke til noe i forbindelse med salget. Det er mulig at klageren har hatt en intern avtale med sine foreldre, men meglerforetaket har forholdt seg til sin oppdragsgiver som også var hjemmelshavere til leiligheten.
I forbindelse med oppdraget, har meglerforetaket mottatt en rekke e-poster med absurde påstander fra klageren. Etter meglerforetaket mottok den andre e-posten, så de behov for å rådføre seg med advokat. Meglerforetaket informerte også klagerens foreldre om e-postene og innholdet i dem. Da meglerforetaket oppfattet e-postene som trakassering og trusler, tok meglerforetaket kontakt med politiet som anbefalte å ikke besvare e-postene.
Det bemerkes for øvrig at klageren politianmeldte meglerforetaket. Den 9. oktober 2024 henla imidlertid politiet saken, da de ikke så rimelig grunn til å etterforske forholdene.
Nemnda bes om å foreta en vurdering av om klageren har klagerett, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4. Videre avviser meglerforetaket alle krav som klageren måtte ha, og mener klagen må avvises, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav b).
Avslutningsvis vises det til hjemmelshavernes erklæring av 26. januar 2025, hvor det fremgår:
Som tidligere eiere av [adresse, seksjon], kan vi bekrefte at Z megleren ved eiendomsmegler [navn] gjennomførte salget i tråd med det vi var blitt enige om.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Etter nemndas vedtekter punkt 1.4 første ledd behandler nemnda klager fra forbrukere, både selgere, kjøpere eller øvrige interessenter, som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot en advokat/eiendomsmeglingsforetak som kan klages inn for nemnda. Ettersom klager pretenderer å være deleier i leiligheten, finner ikke nemnda at det er grunnlag for avvisning etter vedtektene punkt 5.1 bokstav d, jf. 1.4.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem. Megler har ved salget forholdt seg til registrerte hjemmelshavere, som har inngått oppdragsavtalen med megler. Megler må normalt kunne forholde seg til det som fremgår av grunnboka uten å gjøre nærmere undersøkelser, jf. for eksempel RFE-2024-254.
Påstanden om at megler har stjålet klagers bilnøkkel fremstår uten hold. Det vises til at klagers mor har opplyst at hun har betalt en stylist for å levere det aktuelle skapet, der nøkkelen skal ha befunnet seg, til gjenvinning.
Megler har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og heller ikke erstatningsbetingende uaktsomt. Det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.