RFE-2024-227
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim/Tore Bråthen, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik/ Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS,
Grilstadporten
7452 Trondheim
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen – Brudd på meglers undersøkelse- og opplysningsplikt, omsorgs- og rådgivningsplikt samt god meglerskikk.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klager kjøpte andelsleilighet til sin datter formidlet gjennom innklagede meglerforetak sommeren 2021. Leiligheten lå ute med en prisantydning 1 990 000 kroner. Visning ble avholdt 16. juni med budrunde dagen etter, klageren la inn høyeste bud på 2 260 000 kroner som ble akseptert av selger. Overtakelsen ble avtalt til 19. juli 2021. Klager har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det foreligger brudd på markedsføringsloven ved markedsføringen av leiligheten som en to-roms leilighet. Videre er det spørsmål om megler har opptrådt i strid med omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk ved gjennomføringen av selve salgsprosessen.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Feil opplysninger lagt inn i salgsportalen til Finn.no
Klager fant leiligheten etter å ha lagt inn søk i portalen til Finn.no. Blant annet var det angitt «Soverom: 1» og «Rom: 2». Dersom megler hadde markedsført leiligheten korrekt med 0 soverom og 1 rom, ville filterfunksjonen i søkemotoren utelatt denne leiligheten og den ville ikke ha kommet opp blant treffene på klagers søk, og leiligheten hadde ikke vært et tema for klageren. Det vises til at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester tidligere har fastslått at samme meglerforetak har brutt kravet til god meglerskikk, da en leilighet ble opplyst å ha ett rom for mye i salgsoppgaven. I salgsoppgaven fremgår ikke markedsføringen under hvert bilde, slik den gjorde i Finn-annonsen. For å forstå markedsføringen må det ses hen til salgsannonsen på Finn.
Feil angivelse av totalpris og areal i salgsoppgave, annonsering, og kontraktsvedlegg.
Feil totalpris var angitt på forsiden av salgsoppgaven som ble utlevert i papirversjon på visningen 16. juni 2021. Det var på forsiden angitt «Totalpris 1 998 454 inkl. omk.» På forsiden av salgsprospektet sto det «Primærrom 29 m2». I tilsendte skattemeldinger fra Skatteetaten var det angitt at «P-rom/Boareal (i hele m2)» var på 28 m2, ergo ikke 29 m2. Samme feil i totalpris og areal var beholdt, uten noen form for korreksjon, på første side i salgsoppgave som var vedlegg til kontrakten. Feilene ble aldri opplyst om eller korrigert på noen som helst måte av megler, og ble oppdaget av kjøper først etter at kjøpet var gjort.
Foreldet versjon av kontraktsvedlegg i meglerforetakets webportal.
Kontraktsvedlegget «Viktig informasjon til selger og kjøper» ble av megler lagt i meglerforetakets webportalløsning både 22. juni 2021 og 23. juni 2021 sammen med øvrige kontraktsvedlegg. Klager måtte kunne stole på at det var korrekte dokumenter som var lagt inn i portalen. Imidlertid har det i ettertid blitt oppdaget at megler hadde lagt en gammel versjon av dette kontraktsvedlegget i webportalen, nærmere bestemt sist oppdatert 01. januar 2020. I e-post av 23. juni 2021 med emne «Invitasjon og utkast kjøpekontrakt/ 33210080/ [eiendommens adresse]» fulgte det med tre vedlegg, hvorav det ene vedlegget var kontraktsvedlegget «Viktig informasjon til selger og kjøper» sist oppdatert 01. januar 2021. Begge versjoner av vedlegget var på 16 sider. Det er sannsynlig at en eller flere av andelseierne kan ha lest gjennom feil versjon av dette kontraktsvedlegget før kontraktsignering som følge av meglers slums. Megler har ikke gitt opplysning om at han hadde lagt ut feil versjon i webportalen. Klageren oppdaget dette selv lenge etterpå.
Informasjonen «Partene vil i forkant av overtakelsen motta sms med lenke til elektronisk overtakelsesprotokoll» dukket opp i dokumentet datert 01. januar 2021, men stod ikke i dokumentet datert 01. januar 2020. 2020-dokumentet var det klager feilaktig mottok fra meglerforetaket via webportal minst to ganger relatert til kontraktsigneringen. Dermed kom «knotingen», styrt av selger på hennes lille mobil under overtakelsen, overraskende på klager. Hadde klageren vært klar over dette, ville hun ha krevd utfylling av overtakelsesprotokoll på papir.
Tilbakehold av kontraktsvedlegg i fire måneder etter kontraktsignering.
Vedlegget viste seg spesifikt å dokumentere at leiligheten var en ett-roms og ikke en to-roms slik den var annonsert og markedsført. Dokumentet ble holdt tilbake av megler frem til 01. november 2021. Dokumentet ble ikke lagt frem godvillig. Klager måtte etterlyse det, siste gang i e-post av 28. oktober 2021. Det ble først lagt frem etter gjentatte purringer 4,5 måneder etter visning/budrunde og 4 måneder etter kontraktsignering. I det tilbakeholdte kontraktsvedlegget angis det spesifikt at leiligheten har «Antall rom: 1».
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-7 er digital avtaleinngåelse kun akseptabel dersom «avtalens innhold i sin helhet er tilgjengelig ved avtaleinngåelsen». Meglerforetaket har overhodet ikke kommentert at de holdt tilbake et kontraktsvedlegg i mange måneder i tilsvaret. At klageren skulle satt seg inn i dokumentasjon hun ikke hadde mottatt, mottok feil versjon av, samt at hun skulle ha avslørt meglerforetakets overdrevne markedsføring for slik å unngå «negative overraskelser», er urimelig.
Misvisende opplysninger om dokumentasjon
Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven. Relevant regelverk relatert til krav til innhold i salgsdokumenter er en del av kunnskapsgrunnlaget eiendomsmeglere utdannes innen og autoriseres ut fra. Det falt ikke klager inn at en autorisert megler skulle hausse opp markedsføring på «betalte regninger» som viste seg å være et dokument som ikke var verdt papiret det var skrevet på. Personen det var stilet til hadde aldri hadde hatt eierskap til leiligheten. Ved kontakt med konkursbestyrer en måneds tid etter kjøpet av leiligheten, fikk klageren opplyst at ingen regnskapspapirer var å oppdrive for håndverkerfirmaet som hadde utstedt fakturaen. Likevel valgte altså megler på eget initiativ å skrive under ett av bildene på finn.no, at
«Badet ble, som med resten av leiligheten, oppusset i 2018. Arbeidet er gjort av innleide håndverkere og dokumentasjon foreligger.»
En papirlapp med tilfeldig, irrelevant og/eller svært mangelfull informasjon kan ikke defineres som dokumentasjon for transaksjoner/kjøp/salg-aktiviteter, og det er sjokkerende at et meglerforetak kan virke å ha vurdert dette som gangbart.
I e-post fra megler til klager 24. juni 2021 avviste megler at dokumentasjonen som leiligheten ble tungt markedsført med, skulle være del av avtalegrunnlaget for handelen. Fra tidspunktet for mottak av denne e-posten kom en gryende mistanke om at megler hadde lurt klager gjennom oversalg, dårlig ivaretatt undersøkelses- og opplysningsplikt samt dårlig ivaretatt omsorgs- og rådgivningsplikt.
Først på slutten av kontraktsmøtet 30. juni 2021 fikk klager opplyst at håndverkerfirmaet som hadde pusset opp leiligheten for forutgående eier, var gått konkurs. Denne plutselige, avsluttende opplysningen fremsto i et underlig lys sett med bakgrunn i at megler dagen før kontraktsmøtet i en epost ønsket oss «lykke til» med å «forsøke å kontakte firmaet som sto for arbeidet». Det kan også nevnes et annet eksempel: samsvarserklæringen som angivelig skal gjelde varmekabler på bad installert under forutgående selgers eierskap, har ingen referanse til leilighetens adresse og med en tiltakshaver som ikke fantes på bestillings- og utføringstidspunktet. Ved våre senere undersøkelser viste det seg at forutgående salg av leiligheten fra en såkalt boligflipper til klagerens selger ble foretatt tre år tidligere av samme meglerforetak, slik at leilighetens beskaffenhet, eier- og oppussingshistorikk fra 2018 dermed måtte forutsettes kjent for megler.
Dom avsagt av tingretten (sivil sak mellom kjøper og selger av leiligheten), viser at megleren ensidig har hatt omsorg for selger og ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til hva som var i kjøpers interesse. At megler virker å ha bistått selger med å utforme egenerklæringsskjemaets ordlyd helt i tråd med hva man kan komme unna med ut fra det i dommen refererte avsnitt fra Avhendingslova med kommentarer, side 166, fremstår for klager som en faglig fundert unnamanøver fra plikten til å ivareta både kjøper og selgers interesser i prosessen.
Takstrapporter fra 2018 og 2021 var nær identiske
Takstmannen hadde øyensynlig spart på dokumentene fra 2018 da han skrev takstrapport for samme leilighet i 2021, Meglerforetaket unnlot å fange opp at TG0 ble satt etter over tre års bruk, hvorav ett år med utleie.
Feildateringer i kontaktens pkt. 12 vedlegg, samt rotete navngivning av vedleggene i listen
I ettertid av signeringen oppdaget klager at megler hadde skrevet feil dato tilknyttet tre dokumenter i vedleggslisten og unnlatt å angi dato for grunnboksutskriften. Håndskrevne notater om feil datoer, en manglende dato samt et manglende dokument. Klager reagerte imidlertid også på at megler ikke gjenga dokumentnavnene ordrett i vedleggslisten. Dette rotet gjorde at klager ikke før etterpå oppdaget hva som var feil, og at noe manglet. Megler som den profesjonelle part skulle ha holdt styring på dette og sørget for at det ble korrekt.
Feilregistrering av pant i leiligheten
Meglerforetaket utstedte gang på gang kjøpskontrakt der det fremgikk at det skulle tas pant i leiligheten ved klagers kjøp, noe som ikke stemte. Dette skjedde i kontraktstekst mottatt pr. epost 18. juni 2021, pr. epost 23. juni 2021, via meglerforetakets webportal 23. juni 2021 og i den endelige signerte kontrakten av 29. juni 2021. Ikke nok med det, bare minutter før oppstart av overtakelsen 19. juli 2021 kl.10:00 så var det på igjen, med stressende SMS-kommunikasjon fra og til meglerforetaket, om at de ikke hadde mottatt pantedokumentet. Og det var ingen støtte å få fra megler ved selve overtakelsen eller rett etterpå, da megler ikke tok seg tid til å delta der.
Feil i innsendelsen til Kartverket, feil i andeler og utregning av eierbrøk.
At kjøper besto av tre andelseiere, opplyste klager muntlig allerede under visningen. At datteren ikke var registrert som budgivere i budprosessen, skyldtes at hun kun var 18 år og ikke var ansett som kredittverdig av banken. Dette ble tydelig kommunisert til megler.
Deretter ble dette gjentatt muntlig, og eierbrøker ble så for klarhetens skyld skriftlig meddelt til megler via e-post 22. juni 2021, men dette rotet megler grundig til. Meglers feilregistrering av eierbrøk skjedde til tross for at megler, i e-post til klager 24.juni 2021 påsto at det med eierbrøker skulle være i orden. Megler forsøkte å få kjøper til å foreta et internt salg de felles andelseiere imellom. Denne feilen medførte svært mange timers arbeid for klager, frustrasjon, telefonsamtaler, chat’er og telefoner med Kartverket, gjennomlesninger, korrigerende input inn til megler, skaffe vitner, sende rekommandert sending, osv.
Ansvarlig megler sendte etter hvert en e-post 24. august 2021med spørsmål om hva status for tilbakeholdet var og om det gikk mot sak. Megler hadde dynget ned klager med merarbeid sommeren 2021, men det var ikke hans sak, tydeligvis. Det siteres igjen fra kjøpskontrakten: Eiendomsmegleren har like stor omsorg for begge parters interesser. En omsorg som ikke var tilstede for klagers del.
Forsinket sletting av selgers banks pant
Sletting av selgers banks pant i eiendommen hadde også et forsinket forløp. Den 03. august 2021 oppdaget klager at selgers bank ennå sto med pant i leiligheten, og tok da kontakt med egen bank om dette. I tillegg sendte klager samme dag en forespørsel til meglerforetaket om det. Først to dager senere svarte meglerforetaket. Det var altså klager som kjøper som også tok tak i dette. Den 09. august 2021 var klager lei av å vente på fremdrift, og tok da selv kontakt med selgers bank, og mottok svar derfra 11. august 2021.
Meglers habilitet
Megler og selgers samboer er bekjente fra barndom/ungdom. I tingretten hevdet megler på forespørsel om dette fra klagers daværende advokat, at de ikke hadde pleiet sosial omgang på mange år, samtidig som han fant det riktig å skryte av hvor redelig og hyggelig selger var. Eneste økt der selgers samboer ikke var til stede i rettssalen var for øvrig under meglers vitneforklaring. Klager fikk ingen ros fra megler, til tross for all utvist tålmodighet ved uventede mengder merarbeid for blant annet å bidra til å rydde opp i det kaoset megler bidro til å skape i dette oppdraget. På toppen av dette ble klager påført relativt store økonomiske tap.
Ved forutgående salg i 2018, var det det samme meglerforetak som sto for salget. En måtte da kunne forvente at meglerforetaket ved markedsføring og salg i 2021 allerede hadde dokumentasjon fra 2018 på leiligheten i arkivet. Da klager en stund etter kjøpet i 2021 undersøkte forutgående salg av leiligheten, slo det henne at det virket vanlig at meglerforetaket lot meglerne sine selge leiligheter for bekjente. Facebook delinger av annonsen i 2018 tilsier det, noe som gjør at det kan reises grunnleggende tvil om meglers omsorg for både selger og kjøper.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klager har fremsatt klage mot meglerforetaket knyttet til følgende punkter:
Klage over markedsføringen av boligen hvor det er oppgitt at boligen har et soverom
Klage på uriktig totalpris på førstesiden i papirutgaven av salgsoppgaven som ble utlevert på visning
Uriktig angivelse av areal på boligen
Foreldet versjon av kontraktsvedlegg i meglerforetakets kundeweb
Klage på misvisende dokumentasjon for arbeider utført på leiligheten
Feil dateringer i vedleggslisten og av grunnboksutskriften
Feil hjemmelsforhold tinglyst i Kartverket
Forsinket sletting av selgers pant i leiligheten
Markedsføring av antall soverom
I Forbrukertilsynets veileder om markedsføring av bolig er det bestemmelser om markedsføring av antall soverom. I oppdatering av veilederen som ble publisert 07. oktober 2022, ble det blant annet inntatt en presisering om antall soverom. Forbrukertilsynet anbefalte at kun rom som er godkjent til bruk som soverom skal oppgis i antallet. Denne boligen ble solgt 17. juni 2021 og reglene for markedsføring av soverom var ikke i samme grad gjeldende på dette tidspunktet. På dette tidspunkt var det praksis at soverom ble markedsført så lenge bruken av soverommet ikke var til fare for liv og helse og soverommet ikke opprinnelig bestod av boligens tilleggsdel (kjeller, boder og lagringsareal).
Uriktig totalpris på førstesiden i papirutgaven av salgsoppgaven som ble utlevert på visning Leilighetens totalpris i markedsføringen var 2 079 950 kroner. Leiligheten ble markedsført med korrekt totalpris i Finn annonsen. På side 2 og på side 29 i salgsoppgaven ble det angitt korrekt totalpris for boligen, og en detaljert utregning som viste hvordan totalprisen fremkom. På første side i salgsoppgaven var det angitt totalpris på 1 998 454 kroner, men det ble samtidig spesifisert at prisantydningen var 1 990 000 kroner og at fellesgjelden var på 81 496 kroner. Meglerforetaket ser at det det på forsiden av salgsoppgaven skulle ha stått totalpris ekskl. fellesgjeld, men dette er tydelig rettet og informert om lenger bak i salgsoppgaven.
Påstand om uriktig areal
Megler engasjerte en bygningssakyndig takstmann til å forestå oppmåling av leiligheten. Leiligheten ble målt til 29 kvm bruksareal og 29 kvm primærareal etter de målereglene som gjaldt på det tidspunktet. Takstmannen er uavhengig og vi som megler verken vil eler kan legge føringer for takstmannens vurderinger av areal eler tilstand for øvrig. Vi har ingen grunn til å betvile takstmannens oppmåling av leiligheten. Det er den faktiske målte arealet som blir benyttet i markedsføringen, altså 29 kvm. Vi kan ikke legge skatteetatens tall til grunn når leiligheten faktisk er oppmålt til 29 kvm.
Foreldet versjon av kontrakts vedlegg i meglerforetakets kundeweb
Det er beklagelig at feil dokument ble oversendt kjøper i forbindelse med eiendomsoverdragelsen. De endringer som ble gjort i dokumentet følger vedlagt og er anmerket i rødt.
Dokumentasjon på at leiligheten er en ettroms leilighet
Megler opplyste i salgsoppgaven at soverommet ikke var byggemeldt og utgjorde et avvik fra hva som var godkjent hos byggesakskontoret i kommunen. I salgsoppgaven var areal og soverom omtalt flere ganger. Blant annet ble interessentene gjort oppmerksom på at hva som ble definert som P-rom og S-rom og at dette tok utgangspunkt i bruken av de aktuelle rommene på salgstidspunktet, selv om enkelte rom ikke var byggemeldt og godkjent til det de ble brukt som. Hva angår soverommet så ble interessentene eksplisitt bedt om å lese nærmere hva som stor under punktet «andre relevante opplysninger» hvor følgende var inntatt:
Det er hevet over enhver tvil at megler har orientert om soverommets status og kjøper har fått all nødvendig informasjon om soverommet. Det må legges til grunn at kjøper leser salgsdokumentasjonen, dette er i kjernen av kjøperens undersøkelsesplikt og også noe megleren eksplisitt oppfordrer til i salgsoppgaven hvor følgende er inntatt:
«Vi anbefaler at eiendommen besiktiges og oppfordrer interessentene til å sette seg grundig inn i opplysningene som gis i salgsdokumentene, slik at negative overraskelser unngås.»
Misvisende dokumentasjon vedrørende arbeider utført på leiligheten
Ifølge selger av leiligheten var oppussingen utført av et firma som drev med denne type virksomhet. Det var forrige eier som hadde forestått oppussingen av leiligheten og engasjerte selskapettil å forestå utbedringene. Ifølge firmaattesten var selskapets virksomhet oppføring av bygninger og bygningsmessig vedlikehold og andre produkter/tjenester som naturlig hører til dette. Selskapet gikk konkurs og ble slettet i foretaksregisteret i 2020. Som dokumentasjon på utførte arbeider kunne selger fremvise sluttfaktura fra selskept overfor megler. At håndverkere som ble benyttet ved oppussingen av leiligheten går konkurs, kan megler verken ta ansvar eller risiko for.
Feil dateringer i vedleggslisten
Det ble dessverre ombyttet dato på selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten i vedleggslisten. Grunnbokutskriften er datert i dokumentet.
Feilregistrering om at det ikke skulle tas pant i leiligheten
Dette ble avklart før overtagelsen kunne finne sted, noe som ble bekreftet av megler på mail til klager.
Feil registering av hjemmel
I forbindelse med budgivningen skulle det være to eiere av andelen. Klager ringte noen dager etter budaksepten og ønsket at en 3. person skulle ha hjemmel i tillegg til de opprinnelige eierne. Megler rettet kjøpekontrakten, men rettet ikke hjemmelsoverføringsdokumentet. Det ble derfor tinglyst feil eierbrøk i Statens Kartverk. Megler tilbød seg å rette hjemmelsforholdet. Vi foreslo at vi kunne rette feilen med elektronisk signering av skjøte slik at hjemmelsforholdet ble korrekt. Slik elektronisk tinglysning fungerte på den tiden slik at vi bare utføre en elektronisk signering av hjemmelsdokument pr. sak. Vi måtte opprette et «skyggeoppdrag» for å få løst dette. Vi ville i så fall ha gjort et notat i oppdragsjournalen om formålet med skyggeoppdraget. Klager motsatte seg dette og krevde at saken skulle løses med en inkuriesak i Statens Kartverk. Vi orienterte kjøper om at inkuriepåtegning benyttes stort sett i de tilfellene hvor en retting kan utløse dokumentavgift og at vi i så fall var avhengig av papirskjøter for å få det til og at dette ville være en tungvint løsning for klager. Klager ønsker det slik og hjemmelsforholdet ble rettet på denne måten.
Sletting av selgers pant i leiligheten
Det fremgår av kjøpekontrakten at eiendommen skal overtas av kjøper fri for selgers heftelser. Eiendommen ble overtatt 19. juli 2021 og selgers pant ble slettet 11. august 2021. I kjøpekontrakten har megler påberopt seg 10 til 14 virkedager før oppgjøret er utbetalt til selger. I dette tilfellet ble oppgjøret utbetalt til selger og selgers bank etter 10 dager, og banken brukte 7 virkedager på å få slettet selgers pant. I en periode med ferieavvikling kan ikke vi se at verken megler eller banken har vært sendrektig med utbetaling av oppgjør eller sletting av pant.
Med bakgrunn i det ovennevnte megler av den klare oppfatning at megler har oppfylt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven, da kjøper har fått opplysninger om forhold kjøper har «grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen». jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Dersom kjøper ikke i tilstrekkelig grad har satt seg inn i salgsdokumentasjonen, er dette en risiko som kjøper selv er nærmest til å bære.
Med bakgrunn i det ovennevnte fremsettes påstand om at megler ikke har brutt god meglerskikk i denne saken, og klagers krav om erstatning avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, samt omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at partene i stor grad har ulike fremstillinger av det som anføres å være kritikkverdig opptreden fra meglers side. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt kritikkverdig. Nemnda kommenterer de enkelte klagepunkter i det følgende.
Feil lagt inn i salgsportalen til Finn.no
Det fremgår av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, slik den lyder fra oktober 2022, punkt 3.3.2, at «[n]år antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer.» Hvorvidt megler har markedsført boligen uriktig må bedømmes ut fra datidens krav til markedsføring. Meglerforetaket har anført at det i 2021 var «praksis at soverom ble markedsført så lenge bruken av soverommet ikke var til fare for liv og helse og soverommet ikke opprinnelig bestod av boligens tilleggsdel (kjeller, boder og lagringsareal)». Nemnda er ikke enig i det. Det bemerkes at det i annonsen på Finn.no fremgikk at boligen har «Soverom:1» og «Rom: 2». Videre ble boligen omtalt som en 2-roms, og det stod at boligen har «stue med åpen kjøkkenløsning, bad og soverom». Dette er uriktige opplysninger som var egnet til å villede potensielle kjøpere om boligens hovedegenskaper, jf. markedsføringsloven § 7 (1) b. Uavhengig av hvilken versjon av Forbrukertilsynets veiledning som var gjeldende på markedsføringstidspunktet, var dette et klart lovbrudd også etter rettstilstanden i 2021.
I Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, som var gjeldende i 2021, var det for øvrig flere uttalelser som understreket at det var forbudt å gi uriktige opplysninger, eller å utelate/skjule opplysninger. For eksempel fremgikk det i punkt 3.4.1:
«Det er viktig å understreke at dersom en boligannonse i seg selv gir et villedende inntrykk av boligen, hjelper det ikke at det villedende inntrykket rettes opp i salgsoppgaven, på visning eller i en mer utfyllende annonse et klikk unna.»
Punkt 3.3.6 handler om bruk av bilder og illustrasjoner i markedsføringen. Her står det blant annet:
«Dersom deler av boligen er innredet i strid med godkjent bruk, og den næringsdrivende har kunnskap om dette, vil markedsføringen lett anses som villedende dersom forbrukeren ikke blir gjort tydelig oppmerksom på dette. (…) Dersom den næringsdrivende er kjent med at kjelleretasjen ikke er godkjent til varig opphold, men bildene i annonsen viser soverom innredet med sengeplasser i denne etasjen, er markedsføringen villedende dersom ikke dette tydelig fremgår. Selv om forholdet fremgår av salgsoppgaven og/eller annonsen, må også bildene merkes tydelig.»
I saken her finnes bildene fra Finn-annonsen i vedlegg V02B. Her er det to bilder av det megler i bildeteksten kaller «soverommet». I bildeteksten informerer megler om plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det gis derimot ingen informasjon om at det lille rommet ikke er et godkjent soverom.
Markedsføringen av boligen var etter dette i strid med markedsføringsloven, og dermed heller ikke i tråd med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd eller bestemmelsen om god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd.
Når det gjelder klagers påstand om at megler først fire måneder etter kontraktssignering la frem et vedlegg som belyste antall rom, er ikke dette punktet tilstrekkelig belyst til at nemnda har grunnlag for å rette kritikk mot megler.
Feil angivelse av totalpris og areal i salgsoppgave, annonsering og kontraktsvedlegg
Megler har her forholdt seg til takstmannens oppmåling, og nemnda kan ikke se at megler har gitt uriktig opplysning i salgsmateriellet om boligens areal.
Det er ikke bestridt at det på forsiden av salgsoppgaven var angitt uriktig totalpris. Korrekt salgspris, inkludert fellesgjeld, var imidlertid oppgitt ellers i salgsoppgaven og i Finn-annonsen. Etter omstendighetene mener nemnda at den uriktige opplysningen, som var lite fremtredende, og korrigert ellers i salgsoppgaven, ikke utgjør brudd på god meglerskikk og meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og 6-7 annet ledd nr. 12.
Foreldet versjon av kontraktsvedlegg i meglerforetakets webportal
Det er her ubestridt at megler først sendte over en foreldet versjon av vedlegget «Viktig informasjon til selger og kjøper». Riktig versjon ble sendt over dagen etter. Megler kunne med fordel ha klargjort at det sist tilsendte vedlegget erstattet det først tilsendte, men nemnda finner etter omstendighetene ikke grunn til å rette kritikk mot megler. Det vises til at det bare var mindre ulikheter mellom de to versjonene.
Misvisende opplysninger om dokumentasjon
Nemnda kan ikke se at meglers undersøkelses- og kontrollplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd strekker seg så langt som til å kontrollere dokumentasjon fremlagt av selger på utførte håndverkertjenester.
Takstrapporter fra 2018 og 2021 var nær identiske
Nemnda mener at megler som et klart utgangspunkt må kunne forholde seg til takstmannens vurdering, uten å foreta en «overprøving» av denne. Takstmannen er fagkyndig når det gjelder vurdering av eiendommens befatning, herunder tilstandsgrad, og arbeider uavhengig av megler, kjøper og selger. Det var etter omstendighetene ikke noe som ga megler grunn til å foreta ytterligere undersøkelser her, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr. 1.
Feildateringer i kontaktens pkt. 12, vedlegg, samt rotete navngivning av vedleggene i listen
Meglerforetaket har erkjent en «datoombytting» her. Nemnda mener at feilen fremstår mindre betydningsfull, og kan ikke se at megler har brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 eller 6-7.
Feilregistrering av pant i leiligheten
Nemnda legger til grunn at dette ble avklart før overtakelse, og kan ikke se at det er grunnlag for å rette kritikk mot megler på dette punktet.
Feil i innsendelsen til Kartverket, feil i andeler og utregning av eierbrøk
Meglerforetaket har erkjent at megler, i forbindelse med at en tredje person skulle ha hjemmel til leiligheten, ikke sørget for å rette hjemmelsoverføringsdokumentet. Dette resulterte i at det ble tinglyst feil eierbrøk hos Statens Kartverk. Feilen ble foreslått rettet av megler på en måte som klager ikke ønsket. Nemnda bemerker at det er begått en feil av megler, som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, men som ble tilbudt rettet av megler.
Forsinket sletting av selgers banks pant
Nemnda mener at selgers pant er slettet i tråd med kjøpekontrakten, og finner ikke grunn til å rette kritikk mot megler på dette punktet. Den forsinkede slettingen fremstår først å fremst å ha sammenheng med ferieavvikling.
Meglers habilitet
Nemnda kan ikke se at de forholdene klager trekker frem innebærer at megler har opptrådt på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Avslutning
Foruten feil ved romangivelsen i Finn-annonsen og innsendelse til Kartverket, kan ikke nemnda se at megler har overtrådt bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Megler har i utgangspunktet opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved den uriktige romangivelsen, men nemnda kan likevel ikke se at meglerforetaket er erstatningsansvarlig. For at klager skal ha krav på erstatning, må klager sannsynliggjøre at hun ville ha betalt en lavere salgssum dersom meglers feil tenkes borte. Etter omstendighetene er det ikke sannsynliggjort at klager er påført et økonomisk tap som følge av denne feilen. Det vises blant annet til at det av salgsoppgaven – som heller ikke fremstår å være i tråd med markedsføringsloven, men som ikke har vært tema under nemndas klagebehandling på dette punktet – fremgår at soverommet ikke er godkjent. Nemnda bemerker at det som utgangspunkt forventes at en interessent gjennomgår det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud, jf. RFE-2010-63, som det også er vist til i en rekke andre avgjørelser.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Grilstadporten har opptrådt i strid med god meglerskikk mv., men erstatningskravet fører ikke frem.