RFE-2024-225
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandefjord og Andebu Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Sandefjord og Andebu)
Rådhusgata 17
3211 Sandefjord
Saken gjelder: Veirett. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 23. august 2023 kjøpte klageren en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at naboen hevdet å ha veirett over eiendommen. Veiretten var ikke tinglyst, og det forelå ingen skriftlig avtale knyttet til dette. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å ikke informere om naboens påståtte veirett. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 100 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Etter klageren kjøpte eiendommen, informerte klagerens nabo den 11. oktober 2024 om at han hevdet veirett over eiendommen. Naboen hevdet å ha veirett over eiendommens tun, samt to meter fra muren til våningshuset. Veiretten innebar at det periodevis skulle transporteres tømmer med tungt maskinelt utstyr. I tillegg skulle det jevnlig benyttes motorisert persontransport inn i skogen.
Naboens hevdede veirett utgjør en vesentlig heftelse ved eiendommen, og har stor betydning for verdien. Veiretten samsvarer ikke med klagerens formål med kjøpet, som var å tilegne seg et sted med privat vei hvor hun kunne ha et inngjerdet tun for dyra til å gå løs. Klageren hadde aldri kjøpt eiendommen dersom hun var kjent med naboens veirett. Det bemerkes her at saken knyttet til naboens påståtte hevd er ressurskrevende å håndtere.
Naboens hevdede veirett var ikke tinglyst, og klageren ble ikke informert om den før kjøpet. Den ble verken nevnt i salgsoppgaven eller annen salgsdokumentasjon. Dette utgjør et alvorlig brudd på meglers opplysningsplikt, og hadde avgjørende betydning for klagerens kjøp.
Etter klageren ble kjent med naboens veirett 11. oktober 2024, fremsatte hun først krav om prisavslag overfor selgers boligselgerforsikringsselskap hvor megleren var satt på kopi. I boligselgerforsikringsselskapets avslag av 22. november 2024, ble det vist til meglerens SMS samme kveld som visningen 22. august 2023. I SMS-en opplyste megleren om at naboen hadde dukket opp på visningen og gitt utrykk for at han hadde en hevdet veirett. På tidspunktet for budgivningen var altså megleren klar over at det forelå en alvorlig heftelse ved eiendommen, samt en nabotvist knyttet til denne.
I SMS-en fulgte opplysningen om naboens hevdede veirett nærmest som en fotnote etter meglerens standardtekst om budgivningen. Dette fikk veiretten til å fremstå som en ikke-sak. Megleren skrev videre at veiretten ikke var tinglyst, samt at det ikke forelå noen skriftlig avtale om dette. Ifølge SMS-en skal selgeren ha informert om at naboen ikke hadde benyttet veien til adkomst på 40 år, samt at de bestridte at det forelå en slik veirett. Selv om megleren ikke kunne vite hvorvidt dette var en usannhet fra selgerens side, burde hun vite at hevd av bruksrett som ikke viser seg ved synlig innretning har en foreldelsestid på 50 år, jf. hevdslova § 8.
Klageren ble aldri forelagt meglerens SMS før hun fikk tilsendt boligselgerforsikringsselskapets avslag. Det vises her til klagerens telefonlogg. Klageren registrerte seg som interessent, og benyttet sin jobbtelefon. Da klageren hadde ferie i tidsrommet hvor SMS-en skal ha bli sendt, er det utelukket at den ble «borte» i et hav av annen informasjon.
I meglerforetakets avslag direkte til klageren 13. desember 2024, er det vist til at megleren skal ha sendt klageren ni SMS-er samme kveld som visningen. Ifølge meglerforetaket skal klageren ha besvart en tidligere SMS, men dette er ikke dokumentert. Meglerforetaket har fremlagt skjermbilder av klagerens angivelige svar, men dette er ikke svar på meldingene som meglerforetaket viser til. Uansett om klageren tidligere har mottatt og besvart SMS-er fra megleren, er dette uvesentlig for herværende sak. Det utelukker ikke at klageren aldri mottok SMS-en med informasjon om veiretten.
Klageren stiller seg uansett spørrende til hvorfor det var nødvendig å sende klageren flere meldinger på samme tidspunkt. Dette vitner om problemer med meglersystemet.
Det bemerkes at naboen som hevdet veirett, også registrerte seg som interessent og dermed mottok alle budvarsler for eiendommen. I likhet med klageren, mottok aldri naboen meglerens SMS om veirett. Det vises her til naboens e-post til klageren 27. november 2024. I meglerforetakets avslag av 13. desember 2024, fremgår det at megleren ikke sendte SMS-en til naboen, da han åpenbart var kjent med den hevdede veiretten. Klageren stiller imidlertid spørsmål om hvorfor naboen ikke fikk tilsendt SMS-en da den også inneholdt informasjon om budgivningen.
I boligselgerforsikringsselskapets avslag, er det vedlagt et skjermbilde av meglerens SMS. Det bemerkes her at det ut fra skjermbilde ikke virker som meldingen ble sendt som en ordinær SMS, men som en såkalt «RCS». Alle telefoner er ikke satt opp til å motta alle typer RCS, og dette burde megleren vært kjent med. SMS er uansett et usikkert medium. Viktig informasjon med betydning for kontraktsinngåelse, burde dermed verifiseres som sendt og mottatt på annen måte.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
I henhold til kravet om god meglerskikk, skulle megleren spurt selgeren om det forelå noen form for hevd eller tvist med naboene før utarbeidelse av salgsoppgaven. Uavhengig av årsak, skulle informasjon om veiretten vært inntatt i salgsoppgaven da dette var informasjon kjøper måtte kunne forvente å få. Det bemerkes for øvrig at klageren ikke ble forelagt selgers egenerklæring, og det ble ikke holdt noe kontraktsmøte. Dette kunne imidlertid bidratt til å avdekke informasjon om veiretten.
Etter megleren sendte ut SMS-en samme kveld som visningen, skulle megleren undersøkt om klageren hadde mottatt og forstått innholdet i meldingen. De første timene av budrunden var klageren den eneste budgiveren, og klageren snakket med megleren før hun innga sitt første bud. Megleren burde altså forsikret seg om at klageren var kjent med at hun innga bud på en eiendom hvor det forelå en alvorlig nabotvist. Det var ikke tilstrekkelig at megleren kun sendte ut en SMS om forholdet.
Klageren kan ikke forstå at meglerforetakets representant som jurist, kan bagatellisere hevd av veirett og gi uttrykk for at dette verken utgjorde en heftelse ved eiendommen eller en tvist. En hevdet veirett er noe annet enn en påstått veirett. Hevd har sterkt rettsvern i Norge. I dette tilfellet er det snakk om hevd som har pågått i minst to generasjoner, og herunder 30 år i selgers eierskap.
Dersom selgeren tydelig har bestridt naboens hevd, og naboen dermed ikke har vært i god tro, kan klageren muligens få kjent hevdet ugyldig. Klageren har på bakgrunn av dette spurt megleren om dokumentasjon på selgerens bestridelse av hevdet. Klageren har imidlertid ikke blitt forelagt dette. Meglerforetakets anførsel om at det ikke var noen ting som tilsa at megleren skulle vært klar over heftelsen, ei heller vært kjent med nabotvisten, stemmer derfor ikke. Megleren var klar over veiretten og nabotvisten allerede 22. august 2023. Slik det fremgår av meglerens SMS av samme dato, hadde selgeren på det tidspunktet informert om at naboens veirett var bestridt.
Krav om erstatning
Hensikten med klagen, er at megleren skal skjerpe sin praksis med å undersøke eventuelle heftelser på eiendommene hun formidler. På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren et skjønnsmessig erstatningsbeløp på 100 000 kroner. Beløpet skal tilsvare verditapet som veiretten har påført eiendommen.
Klageren betalte kun tomteverdi for eiendommen, men anslår at den hevdede veiretten vil medføre en verdiforringelse på 25 prosent ved videresalg, altså omkring 400 000 kroner. Dette må anses som et moderat anslag, da veiretten er en betydelig inngripende aktivitet kun én meter fra inngangspartiet til klagerens våningshus. Veitraseen kan ikke flyttes til noe annet sted på eiendommen. Uansett hvilken løsning klageren velger, vil hun påføres et økonomisk tap. Klageren har kun to alternativer – enten godta den hevede veiretten, eller ta ut søksmål mot naboen.
Hva gjelder det første alternativet, bemerkes det at verdien av et godt naboskap er uvurderlig. Klageren ønsker derfor å imøtekomme veiretten til en viss grad ved å inngå en avtale med naboen som blir tinglyst. På den måten vil fremtidig kjøper av eiendommen unngå å bli påført samme konsekvenser og økonomisk tap som klageren.
Dersom klageren tar ut søksmål mot naboen for å bevise at naboens bruk av veien ikke har skjedd i god tro, kan dette medføre advokatkostnader på omkring 200 000 til 300 000 kroner dersom hun taper saken. En sak mot naboen, vil uansett avhenge av om selgeren vil dokumentere at de overfor naboen har bestridt hans bruk av veien.
Innklagede har i hovedsak anført:
Veirett
Naboens påståtte veirett var bestridt av både selgeren og selgerens forfedre. Det forelå ingen tinglyst veirett, og det var for øvrig ingen andre omstendigheter som skulle tilsi at det forelå noen veirett. Det kan dermed ikke anses å være konstatert noen heftelse ved klagerens eiendom. Dette er kun en påstand fra naboen.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren har på vanlig vis innhentet meglerpakka fra kommunen, hvor alt av opplysninger om eiendommen fremgikk. Det fremgikk imidlertid ingenting om at det forelå noen veirett. Sammen med opplysninger fra selgeren, må megleren kunne stole på opplysninger fra kommunen. Verken selgerens eller kommunens opplysninger ga megleren foranledning til å undersøke forholdet nærmere eller opplyse om dette.
Klageren har anført at det ikke forelå noen egenerklæring fra selgeren. Dette stemmer imidlertid ikke. Det vises her til salgsoppgaven, hvor egenerklæringen er vedlagt. Ifølge egenerklæringen hadde selgeren begrenset kunnskap om eiendommen ettersom de ikke hadde bodd der. Det er for øvrig korrekt at det ikke ble avholdt noe kontraktsmøte, da kontrakten ble signert digitalt. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at dette er i strid med meglers plikter.
Megleren ble først kjent med naboens påståtte veirett, da han ga uttrykk for dette under visningen. Megleren tok umiddelbart opp forholdet med selgeren som bestred at det forelå noen slik veirett. For ordens skyld, besluttet likevel megleren å informere interessentene om opplysningen hun hadde fått. Hun gjorde deretter det eneste hun kunne gjøre, nemlig å sende ut en SMS med informasjon til interessentene. Da naboen åpenbart var klar over forholdet, anså ikke megleren det som nødvendig å sende ham en SMS om dette. Naboen fikk likevel tilsendt en SMS med informasjon om hvordan han kunne inngi bud. Det vises her til skjermbilde av SMS-en i meglersystemet som ble sendt til naboen 22. august 2023.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan det ikke være tvilsomt at megleren overholdt sin opplysningsplikt. Hva gjelder klagerens anførsel om at hun aldri mottok meglerens SMS, vises det til skjermbilde av meglersystemet hvor SMS-en er sendt og levert til klagerens telefonnummer 22. august 2023 klokken 21:08. Det bemerkes her at megleren tidligere har sendt SMS-er til klageren gjennom systemet, henholdsvis 27. mai og 23. juni 2023. SMS-ene ble sendt fra meglersystemet, men hos mottakeren vil meglerens telefonnummer stå som avsender. Klageren besvarte begge disse SMS-ene, og det var således ingen grunn for megleren til å anta at klageren ikke mottok informasjonen om veirett.
Det var for øvrig ingen andre interessenter som ga beskjed om at de ikke hadde mottatt meglerens SMS-er.
Klageren anfører at megleren har sendt henne flere meldinger på samme tidspunkt, og at det virker å være et problem med meglersystemet. Det bemerkes her at teksten i SMS-en var såpass lang at den teknisk sett ble delt opp i flere SMS-er. I realiteten ble imidlertid SMS-en sendt og vist til klageren som én SMS.
Det må i alle tilfeller være på det rene at megleren har overholdt sin opplysningsplikt og kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Megleren sendte ut informasjon til interessentene straks hun ble kjent med forholdet. Det forelå heller ikke noen grunn for megler å betvile at informasjonen var mottatt.
Erstatningskrav
Klageren har fremsatt krav om erstatning tilsvarende 125 000 kroner. Det økonomiske tapet fremstår imidlertid uklart, og er i alle tilfeller ikke dokumentert. Kravet fremstår som et krav om tort og svie, noe som ikke erstatningsrettslig vernet etter norsk erstatningsrett. Klageren kan kun kreve et eventuelt økonomisk tap som følge av meglerens ansvarsbetingende handling. Tapet må videre være sannsynliggjort og dokumentert. Det foreligger ikke noe slikt tap i herværende sak.
Dersom det eventuelt skulle stadfestes at det foreligger en veirett på eiendommen, kan det stilles spørsmål om hvorvidt dette ville medført noe verditap. Det vises i den forbindelse til at veiretten i så fall kun benyttes i korte perioder med mange års mellomrom.
Klageren har anført at hun bare har to alternativer – enten godta den påståtte veiretten, eller ta ut søksmål mot naboen. Meglerforetaket stiller imidlertid spørsmål ved om det finnes et tredje alternativ, nemlig at klageren kan bestride den påståtte veiretten overfor naboen. Siden der er naboen som påstår å ha slik veirett, vil det være naboen som må dokumentere og sannsynliggjøre at veiretten er gyldig etablert gjennom hevd.
Avslutning
Meglerforetaket kan verken se at det foreligger brudd på god meglerskikk eller at megleren har opptrådt uaktsomt. Klageren har uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap. Klagen kan dermed ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker innledningsvis at selgeren var meglerens nærmeste kilde til informasjon om naboens hevdede veirett. Siden det verken var tinglyst noen veirett eller avtale om dette, hadde ikke megleren forutsetninger for å vite eller tilegne seg nærmere kunnskap om den fra andre enn selgeren.
Nemnda legger til grunn at megleren først ble kjent med naboens hevdede veirett under en visning. Samme kveld som megleren ble kjent med forholdet, sendte hun følgende SMS til interessentene:
[…] Til orientering er det en nabo som har vært i kontakt ifm at de viser til å ha adkomstrett for å kunne ta ut tømmer. Dette er ikke tinglyst eller noe skriftlig avtale om. Eier informerer om at nabo heller ikke har benyttet adkomst siste 40 år. Kontakt megler ved eventuelle spm.
Megleren har her gitt potensielle kjøpere all den informasjon om forholdet som hun selv besatt. Slik saken er opplyst, er det heller ingenting som ga megleren forutsetninger eller foranledning til å undersøke forholdet nærmere. Selgeren hadde ikke bebodd eiendommen, og hadde ikke kjennskap til naboens hevdede veirett eller eiendommen for øvrig. Det vises her til selgers egenerklæring, som var vedlagt salgsoppgaven, hvor selgeren har krysset av for «nei» på spørsmålet om han har kjennskap til eiendommen.
Klageren har anført at hun aldri mottok meglerens SMS med informasjon om naboens hevdede veirett. Spørsmålet er dermed om megleren skulle foretatt ytterligere tiltak for å forsikre seg om at klageren var blitt kjent med informasjonen. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for dette. Megleren sendte ut en felles SMS til interessentene, og måtte kunne stole på at SMS-en ble levert og mottatt.
Nemnda kan ikke se at megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har dermed heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klageren, og det er ikke grunnlag for noe erstatningskrav.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.