RFE-2024-267
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka)
Sofienberggata 23 C
0558 Oslo
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 2. oktober 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Da leiligheten ikke var solgt 1. april 2024, ble oppdraget fornyet for seks måneder. Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved sin håndtering av oppdraget. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Etter klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket 2. oktober 2023, ble ikke leiligheten solgt. I juli 2024 sendte derfor klageren en e-post til meglerforetaket hvor hun ga uttrykk for sin misnøye med meglerens håndtering av salgsprosessen. Klageren måtte avholde alle visningene foruten om den første selv, og var ikke fornøyd med meglerens oppfølging av interessenter. På det tidspunktet var det heller ikke inngitt noen bud.
Da klageren ønsket å forhøre seg om hun kunne avslutte oppdraget mot et minnelig oppgjør, eventuelt om hun kunne bytte megler, sendte hun en omfattende e-post med sine klagepunkter til meglerforetaket 8. juli 2024. På det tidspunktet hadde klageren betalt for nye bilder, styling og løfting av Finn-annonse. Det bemerkes her at annonsen hadde vært inaktiv en hel måned fordi megleren var på ferie. Når annonsen hadde blitt tatt av markedet, føltes dette som et svik for klageren.
Klageren fikk aldri noen tilbakemelding på klagepunktene, kun at meglerforetaket ville avslutte oppdraget og dermed sende klageren en faktura innen tre dager. Dersom klageren ikke godkjente fakturaen innen tre dager, ville meglerforetaket anse den som akseptert.
Fakturaen som klageren mottok beløp seg til omkring 60 000 kroner. Fakturaen var meget urimelig, hvor flere kostnadsposter ikke stemte. Klageren påpekte dette overfor meglerforetaket i rød skrift, men fikk aldri noe svar.
Senere ble partene enige om å fortsette oppdraget med en eiendomsmeglerfullmektig. Fullmektigen hadde tidligere vært med under den første visningen. Det bemerkes at det i annonsen ble presentert to eiendomsmeglerfullmektiger, noe som virket uprofesjonelt.
Før meglerforetaket ville gå videre med oppdraget og salget, ville de imidlertid at klageren skulle betale fakturaen på 60 000 kroner. Dette var utpressing da klageren ikke hadde 60 000 kroner på det tidspunktet. Meglerforetaket var etter hvert villige til å redusere betalingskravet med 13 000 kroner. Klageren ønsket imidlertid en reduksjon på 15 000 kroner, noe meglerforetaket ikke aksepterte. I stedet for å etterkomme klagerens ønske, økte megleren prisantydningen med 100 000 kroner. Dette til tross for at klageren hadde gitt meglerforetaket en ny sjanse.
Etter eiendomsmeglerfullmektigen avholdt visninger med totalt ni deltakere 8. og 9. august 2024, ble det fortsatt ikke inngitt noen bud. Det ble deretter avholdt en privatvisning som endte med at visningsdeltakeren innga bud. Fullmektigen ga uttrykk for at han verken ville kreve betaling for visningene eller løfting av Finn-annonsen. Bakgrunnen for dette var at klageren hadde redusert prisantydningen med 500 000 kroner, samt at fullmektigen hadde tro på salg etter at klageren hadde betalt for nye bilder og styling.
Når det kommer til budgiveren, innga han først et bud på 2 700 000 kroner uten å ha sett leiligheten. Klageren var på det tidspunktet langt unna, og hadde i utgangspunktet ikke mulighet til å avholde privatvisning. Eiendomsmeglerfullmektigen klandret klageren for dette, og oppførte seg som om klageren hadde ødelagt muligheten for salg. Klageren hastet seg derfor på en nattbuss slik at hun fikk avholdt privatvisning dagen etter. Budgiveren innga deretter et bud på 2 800 000 kroner, altså 550 000 kroner under den allerede lave prisantydningen.
Etter budgivningen, ba klageren om å løfte annonsen med en prisantydning på 3 450 000 kroner, altså øke den med 200 000 kroner. Bakgrunnen for dette var at det var annonsert tre andre leiligheter i borettslaget på Finn.no, og klageren ønsket at leilighetens prisnivå skulle samsvare med disse. Meglerforetaket nektet imidlertid dette, og ønsket et møte før leiligheten ble annonsert på nytt.
Da klageren dro til meglerforetakets kontor 30. august 2024, snakket hun med eiendomsmeglerfullmektigen som anbefalte klageren å engasjere et nytt meglerforetak. Fullmektigen foreslo ett spesifikt meglerforetaket som angivelig kunne betale ut innklagede meglerforetaks faktura på forskudd dersom de påtok seg oppdraget. Etter møtet, tok klageren kontakt med det foreslåtte foretaket som forklarte at fullmektigens uttalelse ikke stemte, men at de gjerne ønsket oppdraget likevel. Videre ga det foreslåtte meglerforetaket uttrykk for at meglerforetakets betalingskrav virket urimelig. Siden det var meglerforetaket som ville avslutte oppdraget, mente det foreslåtte meglerforetaket at 20 000 kroner ville vært rimelig som minnelig løsning.
Etter å ha snakket med det foreslåtte meglerforetaket, sendte klageren en e-post til meglerforetaket hvor hun spurte om en minnelig løsning. Dette medførte en e-postutveksling frem og tilbake, og endte med at meglerforetaket ikke var villig til å redusere sitt betalingskrav. Meglerforetaket ville heller ikke annonsere leiligheten på nytt etter annonsen hadde vært inaktiv i to måneder, og de slettet ikke pantet på 5 025 000 kroner. Først 10. oktober 2024 satte meglerforetaket pantet ned til 70 000 kroner uten klagerens samtykke.
Etter meglerforetaket satte ned pantet, fikk klagerens nye megler annonsert leiligheten. Klageren fortsatte imidlertid å diskutere med meglerforetaket. Den 1. november 2024 fikk klageren tilbud om å betale 35 000 kroner som et endelig oppgjør. Klageren kunne selv velge hvilken nedbetalingstid hun ønsket. Klageren svarte meglerforetaket at hun som følge av meglerens håndtering av oppdraget, ikke ønsket å betale noe og hvert fall ikke mer enn 20 000 kroner. Da det var meglerforetaket som sa opp oppdraget, måtte 20 000 kroner være tilstrekkelig for å dekke faktiske utlegg. Da klageren ikke fikk noe svar, betalte hun deretter deler av fakturaen 20. november 2024. Flere uker senere, svarte meglerforetaket omsider at de opprettholdt kravet på 70 000 kroner. Det bemerkes her at meglerforetaket ikke ville bekrefte overfor klageren at de hadde mottatt innbetalingen på 35 000 kroner.
Det bemerkes at meglerforetaket tilbød klageren så lang nedbetalingstid som hun måtte ønske. Dette måtte bety at klageren kunne betale i tre omganger, herunder 20. november, 4. desember og 20. desember. Klageren betalte altså hele beløpet innen to måneder. Siden klageren har store bo- og levekostnader, ville hun normalt kun hatt mulighet til å betale 1 000 kroner i måneden. Dette ville medført en nedbetalingstid på omkring tre år.
Omkring 10. desember 2024 bekreftet meglerforetaket innbetalingen på 35 000 kroner. De ønsket imidlertid fortatt 32 500 kroner fra klageren, og nektet å slette pantet på 70 000 kroner. Klageren oppfattet dette som svært uetisk og urimelig. For klageren virket det som at meglerforetaket ble grådige etter det ble kjent at leiligheten ble solgt gjennom et annet meglerforetak. Det er helt urimelig at klageren skulle betale 70 000 kroner, når hun allerede hadde betalt 35 000 kroner slik som meglerforetaket ga henne tilbud om. Det bemerkes her at klagerens nye meglerforetak antydet at 20 000 kroner ville vært rimelig som minnelig løsning. I tillegg bemerkes det at klageren betalte hele summen på 35 000 kroner uten nedbetalingstid på tre år. Meglerforetaket fikk dermed en bedre løsning enn først skissert.
Klageren stiller seg spørrende til meglerforetakets integritet. Klageren er en privatperson og meglerforetaket er profesjonelle. Meglerforetaket har holdt tilbake salget i to måneder hvor klageren kunne solgt leiligheten til en høyere pris. Det bemerkes her at perioden hvor annonsen var inaktiv, var de beste månedene med stor aktivitet i markedet.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket sletter pantet på 69 000 kroner. I tillegg krever hun tilbakebetalt 15 000 kroner av meglerforetakets betalingskrav på 35 000 kroner. Dersom meglerforetaket sletter pantet og godtar klagerens innbetaling på 35 000, er dette greit for klageren. Klageren krever likevel erstatning for de to månedene annonsen var inaktiv.
Klageren viser til at det har påløpt ekstra kostnader ved at hun måtte bytte meglerforetak, herunder «Informasjon forretningsfører» på 3 875 kroner, «Eiendomsregister E-sign» på 2 000 kroner, «Ferdigattest» på 732 kroner, «Grunnbok» på 240 kroner og «Tinglysningsgebyr» på 500 kroner. Klageren har altså måtte betale for samme kostnad to ganger. Siden det var meglerforetaket som avsluttet oppdraget, krever klageren at også disse kostandene trekkes fra betalingskravet på 35 000 kroner som klageren allerede har betalt.
Innklagede har i hovedsak anført:
Sakens faktiske side
Etter oppdragsavtalen ble inngått 2. oktober 2023, ble oppdraget gjennomført på vanlig måte. Megleren innhentet lovpålagt informasjon, utarbeidet salgsoppgave og annonserte boligen. Deretter ble det avholdt visninger og interessentene ble fulgt opp. Den 1. april 2024 ble oppdraget fornyet i seks måneder.
Ved annonsering ble leiligheten markedsført med en prisantydning på 4 370 000 kroner eksklusive fellesgjeld. I samråd med klageren ble prisantydningen redusert til 3 650 000 kroner den 22. juni 2024. Deretter ble den redusert til 3 150 000 kroner den 31. juli 2024, og 3 250 000 den 1. august 2024. Fellesgjelden var da omkring 4 129 901 kroner.
Megleren har fulgt opp interessentene gjennom hele salgsprosessen. Dette er dokumentert gjennom rapporter fra oppdraget. I tillegg er det dokumentert at ansvarlig megler og eiendomsmeglerfullmektig avholdt åtte visninger.
Slik det fremgår av budjournalen, ble det inngitt tre bud av samme budgiver. Det siste budet var 50 000 kroner under den siste prisantydningen. Klageren avslo budet uten å gi noe motbud. Etter at klageren avslo det siste budet, valgte meglerforetaket å innkalle klageren til et møte om veien videre. Klager møtte ikke opp, og terminerte oppdraget pr. e-post 2. september 2024. I forbindelse med oppsigelsen, ble det utstedt en faktura til klageren. Kort tid etter at oppdraget ble sagt opp, ble også meglerforetakets pant nedkvittert til fakturaens pålydende, herunder 68 854 kroner. For at klageren kunne fortsette salgsprosessen med ny megler, ble urådigheten slettet.
Oppdragsavtalen regulerer meglerforetakets rett til vederlag ved oppsigelse av oppdraget. Dette inkluderer kompensasjon for utført arbeid av megler, samt direkte utlegg for lovpålagt informasjon og markedsføring. I dette tilfellet reguleres meglerforetakets vederlag ved avslutning av oppdraget av oppdragsavtalen punkt 4.5 tredje avsnitt. Slik det fremgår, har meglerforetaket krav på betaling for påløpte timer, oppad begrenset til minimumsprovisjon på 45 000 kroner. I henhold til punkt 4.2 og 4.3, har også meglerforetaket krav på dekning av påløpte kostnader, herav utlegg. I tillegg til direkte utlegg, fremgår det av oppdragsavtalen punkt 4.3 at det påløper kostander til blant annet grunnpakke, tilrettelegging og visninger. Det bemerkes at det i oppdragsavtalen også er inntatt opplysninger om at sikringsobligasjonen slettes ved avslutning av oppdraget og innbetaling av utestående til oppdragstaker.
For å få en rask avslutning på saken, valgte meglerforetaket å tilby klageren å redusere fakturaen til 35 000 kroner. Klageren avslo imidlertid tilbudet, og meglerforetaket valgte dermed å forholde seg til den opprinnelige fakturaen. Som sikkerhet for sitt utestående krav, beholdt også meglerforetaket pantedokumentet tinglyst på eiendommen. I ettertid ønsket klageren å takke ja til tilbudet likevel, og hun betalte deretter 35 000 kroner. Meglerforetaket har imidlertid vært tydelig på at det opprinnelige tilbudet ikke lenger var aktuelt etter klageren avslo det.
Den 20. desember 2024 ble meglerforetaket kontaktet av et annet meglerforetak som ba om innfrielse av pantet ettersom eiendommen var solgt. Meglerforetaket besvarte henvendelsen med sitt utestående krav.
I forbindelse med oppgjøret gjennomført av det andre meglerforetaket, motsatte klageren seg innfrielse av meglerforetakets pant. Klageren truet med å havarere sitt eget salg ved å nekte overtakelse dersom meglerforetaket ikke slettet sitt pantedokument. Til tross for at meglerforetakets beregnede vederlag var i tråd med oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven, valgte meglerforetaket å slette pantedokumentet slik at klagerens overtakelse kunne gjennomføres som avtalt. Meglerforetaket informerte imidlertid klageren om at kravet om vederlag ikke ble frafalt i forbindelse med slettingen av pantet. Meglerforetaket ga kun avkall på sin sikkerhet for kravet.
Sakens rettslige side
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 plikter megler å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Dette innebærer blant annet å tilrettelegge for et godt salg for selger, følge opp interessenter og gjennomføre en profesjonell salgsprosess.
I dette tilfellet er det avholdt flere visninger, og megleren har fulgt opp interessenter. I tillegg har megleren videreformidlet bud til klageren. Meglerforetaket kan dermed ikke se at megleren har forsømt seg ved sin håndtering av oppdraget.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
Fakturaen som ble utstedt til klageren beløp seg til 68 854,75 kroner, hvorav 14 254,75 kroner var direkte utlegg. Vederlagspostene beløp seg dermed til 54 600 kroner. Kostnaden for grunnpakken innebærer blant annet kostnader for stor annonse på Finn.no, samt trykking av salgsoppgaver. Det reelle vederlaget i dette tilfellet er derfor langt lavere enn 54 600 kroner.
Megleren har lagt ned betydelig arbeid i dette oppdraget. På tidspunktet da klageren sa opp oppdraget, var det også inngitt bud på eiendommen. Meglerforetaket har ikke beregnet noe vederlag for påløpte timer, og megleren har kun tatt betalt for tre av åtte visninger. Sett i lys av arbeidet som er lagt ned, må det beregnede vederlaget anses som rimelig.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan meglerforetaket verken se at det beregnede vederlaget eller krav på dekning av utlegg er i strid med oppdragsavtalen eller eiendomsmeglingsloven § 6-5.
Klageren har fått tilbud om minnelig løsning og redusert vederlag, noe som viser at meglerforetaket har forsøkt å løse saken på en måte som er rimelig for klageren. Meglerforetaket har også nedkvittert pantedokumentet, samt slettet urådigheten så snart det var mulig etter oppsigelsen av oppdraget. Videre ble pantedokumentet slettet i sin helhet da klageren fremsatte trusler om at hun ville nekte overtakelse og holde meglerforetaket økonomisk ansvarlig.
I dette tilfellet har meglerforetaket strukket seg langt for å imøtekomme klageren. Det er vanskelig å se at meglerforetaket har handlet i strid med god meglerskikk, og det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse, samt erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at meglerforetakets faktura på 68 854,75 kroner, som ble fremsatt etter at klager avsluttet oppdraget 2. september 2024, er i tråd med oppdragsavtalen punkt 4.5 punktet «Betaling av vederlag ved avslutning av oppdraget», jf. punkt 4.2 og 4.3. Nemnda oppfatter at megler har hatt betydelig jobb med oppdraget. Sett i lys av dette, fremstår det beregnede vederlaget som rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd.
Selv om det av e-postutvekslingen i juli 2024 fremgikk at meglerforetaket ønsket å avslutte oppdraget, ble det først avsluttet ved klagers e-post 2. september 2024. Nemnda oppfatter, ut fra klagers saksfremstilling, at pantet ble nedskrevet og urådigheten ble slettet 10. oktober 2024. Sluttfaktura er datert 18. oktober 2024. Nemnda kan ikke se at nedskrivingen ikke ble gjort innen rimelig tid etter at oppdraget ble avsluttet, jf. RFE-2024-116 med videre henvisninger. Tidsrommet fra 2. september til 10. oktober 2024 oppfattes å ha sammenheng med at det var dialog mellom partene om hva klager skulle betale.
Meglerforetaket foreslo en minnelig løsning der klager betalte 35 000 kroner av fakturaen. Det godtok ikke klager. I ettertid ønsket klager likevel å takke ja til tilbudet, og betalte samlet inn 35 000 kroner i to omganger. Meglerforetakets tilbud sto ikke da lenger ved lag. Nemnda oppfatter at innbetalingen på 35 000 kroner, som ble bekreftet mottatt av megler 11. desember 2024, likevel ikke medførte noen ytterligere nedkvittering av meglers pant før klager solgte boligen gjennom et annet meglerforetak. Pantet ble etter det opplyste fullstendig nedskrevet 11. januar 2024. Nemnda bemerker at pantet skulle vært nedskrevet raskt etter at innbetalingen av de 35 000 kronene var bekreftet. Når dette ikke ble gjort, handlet megler i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Ut fra nemndas praksis utgjør dette normalt et ikke ubetydelig pliktbrudd som gir rett til nedsatt vederlag. I dette tilfellet var det imidlertid kun snakk om en delvis nedkvittering og oversittelsen var ikke altfor lang. Nemnda mener derfor at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Når det gjelder de øvrige innvendinger som er rettet mot meglers utførelse av oppdraget, fører klagen ikke frem. Det vises til at partene har ulike fremstillinger av hvordan megler har utført oppdraget, og at det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven, herunder bestemmelsen om god meglerskikk. Klager har ikke sannsynliggjort at megler ikke har dratt tilstrekkelig omsorg for henne eller interessenter. Nemnda nevner videre at den oppfatter at grunnen til at Finn-annonsen var inaktiv en periode sommeren 2024, synes å ha sammenheng med ferieavvikling hos meglerforetaket, dialog om hvem som skulle håndtere oppdraget, og om det eventuelt skulle avsluttes.
Etter dette har klagen ikke ført frem, bortsett fra bruddet på god meglerskikk knyttet til for sen nedkvittering av pantobligasjon.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka) har handlet i strid med god meglerskikk, men kravet om erstatning og vederlagsnedsettelse fører ikke frem.