RFE-2024-271
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Lillehammer Fritid
Kirkegata 72-74
2609 Lillehammer
Saken gjelder: Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 19. januar 2024 kjøpte klageren en fritidsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at sameiet og velforeningen organiserer og krever felleskostnader for brøyting og drift av fellesarealer. Etter kjøpet ble imidlertid klageren kjent med at det ville påløpe ekstra felleskostnader til sameiet som fritidsboligen var tilknyttet. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om sameiets felleskostnader, samt om dette gir grunnlag for erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter kjøpet ble klageren kjent med at det ville påløpe løpende kostnader til sameiet som fritidsboligen er tilknyttet. Kostnadene ble verken spesifisert i salgsoppgaven eller forelagt klageren før inngivelse av bud.
Når det kommer til omtalen av velforeningen og sameie i salgsoppgaven, var denne både uryddig og upresis. Det bemerkes her at kostnadene, som ble presentert under avsnittet «Økonomi», lett kunne misforstås til å gjelde både velforeningen og sameiet.
Meglerforetaket har vist til selgers boligselgerforsikringsselskap sitt avslag av 24. juli 2024, hvor det fremgår at salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at sameiet og velforeningen organiserer og krever felleskostnader for brøyting og drift av fellesarealer. Videre viser boligselgerforsikringsselskapet til at salgsoppgaven inneholdt opplysninger om de årlige kommunale avgiftene på 18 524 kroner, samt at disse omfattet abonnement og forbruk av vann og avløp, renovasjon, brannsyn feiing og eiendomsskatt. I tillegg vises det til at velforeningsavgiften ble oppgitt å være 3 000 kroner i 2022, samt at det i 2023 hadde blitt sagt ja til en kollektiv brebåndsavtale som kostet 5 388 kroner årlig.
Klageren bestrider ingen av disse kostnadene, da disse var dokumentert i salgsoppgaven. Klageren mener imidlertid at selgers boligselgerforsikringsselskap omtaler de økonomiske forholdene som om velforeningen og sameiet er én enhet. Dette er en følge av hvordan forholdene er beskrevet i salgsoppgaven. Velforeningen og sameiet er imidlertid to ulike enheter. Når selgers boligselgerforsikringsselskap ikke klarer å skille disse, illustrerer dette klagerens poeng om at kostnadene knyttet til de to ulike enhetene er uryddig omtalt i salgsoppgaven.
Under avsnittet «Økonomi» i salgsoppgaven, ble det ikke inntatt informasjon om sameiets felleskostnader foruten om at sameiet og velforeningen organiserer og krever felleskostnader for brøyting og drift av fellesarealer. Når den årlige velforeningsavgiften som er oppgitt ikke er fullt ut dekkende, er salgsoppgaven formulert uklart. Det er kun felleskostnadene til velforeningen som er beskrevet, og det fremgår ingenting om de årlige utgiftene til sameiet.
I salgsoppgaven burde det som minimum vært inntatt en overskrift om årlig kostnader til sameiet. Under overskriften burde det blitt opplyst om at kostandene kun var stipulert, eventuelt ukjent. Da det kun ble inntatt opplysninger om den årlige velforeningsavgiften, må dette anses som villedende. Salgsoppgaven gir leseren inntrykk av at den totale kostnaden for blant annet brøyting er inkludert i den årlige velforeningsavgiften på 3 000 kroner. Dette stemmer imidlertid ikke, og det vises ger til sameiets budsjett og regnskap.
Selgers boligselgerforsikringsselskap har også gitt uttrykk for at det er på det rene at kjøper har blitt forespeilet en ekstra kostnad hva gjelder fellesutgifter til sameiet, samt at sameiets styre har kompetanse til å øke eller redusere disse. Klageren oppfatter det slik at selgers boligselgerforsikringsselskap her har misforstått. Salgsoppgaven inneholder ikke opplysninger om økte felleskostnader i sameiet. Det er kun inntatt opplysninger om at velforeningen har inngått en bredbåndsavtale som medfører en økning i den årlige velforeningsavgiften. Dette illustrer nok en gang en uryddig omtale av de økonomiske forholdene, da forsikringsselskapet ikke klarer å skille mellom velforeningen og sameiet.
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal megler blant annet gi kjøper «spesifikasjon over faste løpende kostnader». I dette tilfellet var imidlertid opplysninger om forventede felleskostnader utelatt fra salgsoppgaven, og megleren har dermed ikke oppfylt lovens krav. Megleren har dermed opptrådt kritikkverdig, samt erstatningsbetingende uaktsomt.
Etter kjøpet har det fremkommet opplysninger om at kostnadene til sameiet er forventet å utgjøre mellom 14 000 og 17 000 kroner. Dersom opplysninger om dette hadde vært inntatt i salgsoppgaven, ville det påvirket klagerens budgivning. Som følge av at de årlige kostnadene til sameiet ikke ble informert om i salgsoppgaven, har klageren blitt påført et økonomisk tap som hun krever erstattet, totalt 150 000 kroner.
Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at det ikke er sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med meglerens påståtte kritikkverdige adferd, vises det til at meglerens manglende opplysninger om sameiets årlige felleskostnader påvirket klagerens budgivning. Det vises for øvrig til budsjettfilen for sameiet. Filen viser at det allerede på tidspunktet for salg måtte være kjent at sameiet krevde faste kostander for forhold som utvendig vedlikehold. I tillegg kommer kostnader for snøbrøyting, forsikring og øvrig vedlikehold av bygg og eiendom.
Innklagede har i korte trekk anført:
Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Alle vilkårene må være oppfylt, og det er den som krever erstatning som har bevisbyrden.
Ansvarsgrunnlag
Slik meglerforetaket forstår det, mener klageren at megleren ikke har oppfylt sin opplysningsplikt knyttet til eiendommens faste og løpende kostnader. Meglerforetaket bestrider imidlertid klagerens fremstilling av saken.
I likhet med andre salg, har megleren i dette tilfellet innhentet opplysninger fra ulike instanser, herunder offentlige etater, bygningssakkyndig og selger. Informasjonen ble deretter videreformidlet til klageren og andre interessenter.
Under avsnittet «Om sameiet» i salgsoppgaven fremgår det:
Sameiet og velforeningen organiserer brøyting og drift av fellesarealer m.v. og krever inn felleskostnader for dette.
I salgsoppgaven er det også inntatt opplysninger om at kommune avgifter beløper seg til 18 524 kroner pr. år, og under avsnitt «Info kommunale avgifter» følger det:
I dette beløpet er abonnement og forbruk vann, abonnement og forbruk avløp, renovasjon, brannsyn feiing og eiendomsskatt.
Videre fremgår det under avsnitt «Velforening»:
Velforeningsavgiften i 2022 var på kr 3000,‑. I 2023 så er det blitt sagt ja til kollektiv bredbåndsavtale som da koster kr 449,‑ pr mnd, kr 5.388,‑ pr år som vil bli fakturert pr halvår på egen faktura da i januar og i juni.
Megleren har dermed opplyst om det hun kjente til av kostnader. Da megleren på forespørsel ikke fikk spesifisert andre beløp utover dette, kunne hun følgelig ikke gjøre annet enn å informere om at det ville tilkomme ekstra kostnader til brøyting og drift av fellesareal. Selgerens boligselgerforsikringsselskap, konkluderte også i sitt avslag av 27. juli 2024 med at det er gitt tilstrekkelige opplysninger om dette.
På bakgrunn av det ovennevnte, bestrider meglerforetaket at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger dermed ikke grunnlag for erstatning.
Økonomisk tap og årsakssammenheng
Det er uansett ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med meglerens påståtte kritikkverdige adferd.
Dersom det foreligger et økonomisk tap, er dette likevel svært begrenset. Det vises her til informasjonen som klageren fikk før kjøpet.
Klagerens krav tar verken hensyn til hva som uttrykkelig fremgikk av salgsoppgaven eller det samlede informasjonsbildet. I salgsoppgaven ble det blant annet opplyst om at sameiet og velforeningen organiserer brøyting og drift av fellesarealer, samt at de krever felleskostnader for dette. Det er følgelig på det rene at klageren fikk informasjon om at det ville påløpe ytterligere påregnelige kostnader i tillegg til det som var konkret oppgitt i kroner. Videre ble det opplyst om kommunale avgifter og avgiften til velforeningen. Dette underbygger at klageren uttrykkelig og samlet sett ble forespeilet at det måtte forventes å påløpe ekstra kostnader i tillegg til de spesifiserte beløpene.
Subsidiært anføres det at kostnadene var påregnelige og/eller nødvendige i tillegg til de spesifiserte beløpene. Klageren kan dermed ikke anses for å ha lidt noe økonomisk tap. Det foreligger dermed ikke noe dokumentert økonomisk tap som står i årsakssammenheng til et eventuelt ansvarsgrunnlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11 skal salgsoppgaven gi en spesifikasjon over faste løpende kostnader. Det innebærer at megleren må sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker. For kjøperen kan det være viktig at det gis en slik spesifikasjon, fordi det kan gi mulighet for å gjøre seg opp en mening om hvilke utgifter som kommer i tillegg til fellesutgiftene. Kravet til spesifikasjon skal forhindre at det kommer overraskende beløp i tillegg, jf. RFE-2011-046.
I salgsoppgaven i saken her fremgikk det på side 11 under punktet «Vei, vann og avløp» at «Eiendommen er tilknyttet privat vei. Kostnader rundt drift og vedlikeholdt, -brøyting vil tilkomme». På side 12 under punktet «Om sameiet» fremgår det at «Sameiet og velforeningen organiserer brøyting og drift av fellesarealer m.v. og krever inn felleskostnader for dette».
Megler har opplyst at hun ga de opplysninger om kostnader hun kjente til, og da hun på forespørsel ikke fikk spesifisert andre beløp utover dette, kunne hun ikke gjøre annet enn å informere om at det ville tilkomme ytterligere utgifter.
Nemnda mener at megler burde ha kommunisert tydeligere usikkerheten rundt hva de årlige kostnadene ville beløpe seg til, eller uttrykkelig oppfordre kjøper til å undersøke dette nærmere med sameiet/velforeningen. Nemnda bemerker at den informasjonen som er gitt om løpende kostnader synes presentert på en uhensiktsmessig måte, og at det samlede opplysningsbildet er egnet til å villede forbrukerne. Nemnda mener at dette er strid med markedsføringsloven § 8, og dermed i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Nemnda mener likevel at erstatningskravet ikke fører frem. Det vises til at megler ikke har gitt direkte uriktige opplysninger, og at det ikke er sannsynliggjort at det ville ha påvirket salgssummen dersom klageren hadde fått et fullstendig bilde av de årlige kostnadene.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved DNB Eiendom AS avd. Lillehammer Fritid har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.