RFE-2024-273
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fana Sparebank Eiendom AS
Østre Nesttunvegen 1
5221 Bergen
Saken gjelder: Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 31. oktober 2024 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det oppgitt at det ikke forelå planer for borettslaget som kunne medføre økte felleskostnader. Tre uker etter overtakelse, varslet imidlertid styret om en økning på 20 prosent. I tillegg inneholdt salgsoppgaven feil opplysninger knyttet til forhåndsutlysing av forkjøpsrett. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt og dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen, var det oppgitt at det ikke forelå planer for borettslaget som kunne medføre økte felleskostnader. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[d]iverse».
Etter overtakelsen, mottok imidlertid klageren et varsel om økning i felleskostnadene. Det vises til e-post fra forretningsføreren datert 29. november 2024:
Det varsles med dette om 20% økning i felleskostnader fra 01.01.25. Borettslaget sliter med ett stort vedlikeholdsetterslep og vi er nødt til å øke felleskostnader for å gjennomføre borettslagets sine vedlikeholdsplikter. BOB har utarbeidet en 10 års vedlikeholdsplan som må vedtaes gjennomført på en Generalforsamling. Det vil kalles inn til eget møte om dette på nyåret.
Det bemerkes at klageren har svak økonomi. En plutselig og vesentlig økning i felleskostnadene er derfor svært krevende for ham.
Klageren har tidligere bedt megleren om å dokumentere når beslutningen om å øke felleskostnadene ble vedtatt. Dokumentasjonen ble imidlertid ikke mottatt innen den fastsatte fristen 20. desember 2024, og har heller ikke blitt fremlagt i ettertid. Så lenge det ikke kan dokumenteres at økningen ble vedtatt etter kontraktsinngåelsen, har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Klageren har vanskelig for å forstå at verken styrelederen eller forretningsføreren var kjent med behovet for å øke felleskostnadene før kontraktsignering. Videre er klageren kritisk til at megleren ikke foretok seg mer for å avklare dette under salgsprosessen.
Kjøpekontrakt med vedlegg ble mottatt 31. oktober 2024, og ble signert av både klageren og selgeren påfølgende dag. Blant vedleggene var en innkalling til ordinær generalforsamling 20. juni 2024, hvor det under avsnitt «[ø]konomi» blant annet fremgår:
Styret har besluttet å søke om avdragsfrihet for lånet i DNB en periode, grunnet negativ utvikling i disponible midler over tid. Vi er også nødt til å øke andel felleskostnader noe for å komme i balanse.
Videre er det under avsnitt «[b]omiljø/[v]edlikehold» opplyst om borettslagets vedlikeholdsbehov, samt at forretningsføreren var bedt om å utarbeide en vedlikeholdsplan. I lys av dette, kan megleren ikke høres med at han ikke hadde forutsetninger for å avdekke økningen i felleskostnadene forut for salget. Styrelederens tilbakeholdne opplysninger burde uansett gitt megleren foranledning til å foreta nærmere undersøkelser.
Det vises for øvrig til Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig punkt 3.2.1, hvor det fremgår at det ved annonsering skal gis opplysninger om:
Vedtatte kostnadsøkninger, og forhold som kan føre til økte felleskostnader.
Det er urovekkende at megleren, som den profesjonelle part, ikke gir opplysninger i salgsoppgaven om at generalforsamlingen flere måneder før salget ble orientert om behovet for å øke felleskostnadene.
For øvrig bemerkes det at borettslagets manglende notoritet knyttet til økningen i felleskostnadene er bekymringsfull.
Det bemerkes også at salgsoppgaven, i forkant av kjøpet, inneholdt feil. Under avsnitt «[d]iverse» stod det at forkjøpsretten var forhåndsutlyst, mens det under avsnitt «[f]orkjøpsrett» stod at forkjøpsretten ville bli lyst ut etter at boligen var solgt. Da klageren gjorde oppmerksom på dette, bekreftet megleren at det forelå en feil, og at forkjøpsretten ville bli lyst ut etter budaksept. Salgsoppgaven ble deretter korrigert og lastet opp i ny versjon.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Høsten 2024 formidlet megleren både naboleiligheten og leiligheten klageren kjøpte. De to oppdragsavtalene ble signert henholdsvis 14. august 2024 og 21. september 2024. Megleren var derfor i kontakt med borettslagets styreleder mellom 14. august og 6. september, og utarbeidet i denne forbindelse et referat som er inntatt i salgsoppgaven under avsnitt «[d]iverse».
Hva gjelder felleskostnadene, avkreftet styrelederen at det forelå planer for borettslaget som kunne medføre økt fellesgjeld og/eller felleskostnader. Styrelederen avkreftet også at det var uavklarte problemer på bygningsmassen, samt at det forelå andre forhold man burde være oppmerksom på.
Overtakelse ble gjennomført 8. november 2024, og økningen i felleskostnadene ble varslet 29. november 2024.
Den 2. desember 2024 mottok megleren en henvendelse fra klageren om hvorfor det ikke hadde blitt informert om økningen i felleskostnadene ved annonsering av leiligheten. Megleren påtok seg da å undersøke hvorfor styrelederen ikke hadde varslet om økningen i forkant av salget. Ettersom det var vanskelig å komme i kontakt med styrelederen, henvendte megleren seg til forretningsføreren for å høre når vedtaket om å øke felleskostnadene hadde blitt fattet. Ifølge dem hadde beboerne blitt varslet straks det forelå underretning fra styret om økningen.
Den 17. desember 2024 oppnådde megleren kontakt med styrelederen, som informerte om at styret hadde avholdt et møte omtrent én måned før varselet ble utstedt. Styrelederen var derimot tydelig på at han ikke hadde informert noen om økningen i forkant. Megleren forsøkte likevel å innhente en konkret dato for når vedtaket ble fattet, slik at dette kunne videreformidles til klageren. Styrelederen ville imidlertid ikke angi noen dato, og presiserte at verken beboere eller meglere informeres om slike planlagte økninger. Det vises til SMS-korrespondanse mellom megleren og styrelederen.
Det bemerkes at megleren heller ikke mottok opplysninger om økningen av forretningsføreren. Det vises i denne forbindelse til det mottatte meglerbrevet.
Hva gjelder klagerens påstander knyttet til styrets innkalling til ordinær generalforsamling 20. juni 2024, har meglerforetaket pr. januar 2025 igjen vært i kontakt med styrelederen for å innhente hans kommentarer. Det vises til vedlagt e-postkorrespondanse, hvor det fremgår at styret vurderte en økning av felleskostnadene sommeren 2024, men at dette ikke ble gjort. Ny vurdering ble imidlertid foretatt ved mottak av vedlikeholdsrapporten fra forretningsføreren, henholdsvis i november 2024.
Megleren har ikke hatt forutsetninger for å kunne avdekke den fremtidige økningen i felleskostnadene forut for salget. Megleren er avhengig av å få slike opplysninger fra selger, styreleder eller forretningsfører. Det bemerkes at selgeren var helt uvitende, og at forretningsføreren ikke visste om økningen før 29. november 2024. Styrelederen har derimot verken gitt opplysninger om den planlagte økningen, eller borettslagets vedlikeholdsetterslep, noe han med fordel kunne ha gjort.
Hva gjelder feil i salgsoppgaven knyttet til utlysning av forkjøpsretten, ble dette avdekket og rettet før budgivning.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Megleren har således verken opptrådt klanderverdig eller erstatningsbetingende.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Når det gjelder spørsmålet om megler har forsømt sin undersøkelsesplikt når det gjelder økningen i fellesutgifter, finner nemnda at megler ikke kan kritiseres her. Det var ikke noe formelt vedtak om økning i fellesutgifter før salget.
Det kan stille seg annerledes hvis det er besluttet eller på det rene at det kommer en økning, noe som ikke er dokumentert her. Tvert imot ble det ikke besluttet noen økning av fellesutgiftene på generalforsamlingen den 20. juni. Megler har opplyst å ha vært i løpende kontakt med forretningsfører/styreleder etter dette, nærmere bestemt i perioden 14. august til 9. september i anledning flere salg i samme borettslag. På spørsmål om planer for borettslaget/sameiet som kan medføre økt fellesgjeld og/eller økte fellesutgifter, var svaret som ble referert i salgsoppgaven: «Det er ingen pr. dags dato.»
Opplysningene i salgsoppgaven om fellesutgiftenes størrelse var korrekt. Vedtak om økning av felleskostnadene skjedde etter at bindende avtale var inngått. Nemnda har forståelse for at klageren reagerte på økningen i fellesutgiftene, men nemnda kan ikke se at megler her har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det vil være å strekke undersøkelses- og opplysningsplikten for langt hvis megler skal foreta nærmere undersøkelser her, og da gjerne på et tidspunkt hvor det i styret i borettslaget ikke var truffet noen beslutning om økning av fellesutgiftene.
Megleren har med dette ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Det følger av dette at erstatningskravet ikke fører frem.
Avklaring av forkjøpsrett
Feil i salgsoppgaven knyttet til utlysning av forkjøpsretten, ble rettet før klagers inngivelse av bud. Nemnda kan således ikke se at dette har påført klageren noe tap.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.