RFE-2024-276

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Partners Eiendomsmegling avd. Gjøvik

 

 

Saken gjelder:               Oppgjør. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 13. februar 2024 inngikk klageren og hennes tidligere samboer oppdragsavtale om salg av felles bolig med innklagede meglerforetak. I henhold til grunnboken eide partene hver sin ideelle halvdel av eiendommen. Da det skulle foretas oppgjør, ble imidlertid netto salgssum tilbakeholdt på meglerforetakets klientkonto. Dette skyldtes at det forelå uenighet mellom partene knyttet til fordelingen. Pr. desember 2024 hadde klageren fremdeles ikke mottatt sin andel av oppgjøret. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta oppgjør i tråd med tinglyst eierbrøk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Videre er spørsmålet om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da boligen var solgt, ble eiendommen tinglyst over på nye eiere 7. august 2024. Forut for salget eide klageren og hennes tidligere samboer hver sin ideelle halvdel av eiendommen. Det vises til grunnboksutskrift av 19. april 2024.

I forbindelse med oppgjøret, har megleren urettmessig tilbakeholdt klagerens andel av salgssummen. Det bemerkes at det forelå uenighet mellom klageren og hennes tidligere samboer om fordelingen av oppgjøret, men at megleren i fravær av annen avtale skal forholde seg til den tinglyste eierbrøken. Dette følger av nemndas praksis, og det vises til RFE-2016-92, RFE-2019-29, RFE-2020-283 og RFE-2023-180. Nemnda har også presisert at megleren ikke kan tilbakeholde oppgjøret som følge av uenighet mellom tidligere samboere.

I henhold til grunnboken har klageren krav på halve salgssummen. Til tross for flere henvendelser, har megleren imidlertid ikke etterkommet klagerens anmodning om utbetaling. Dette utgjør et grovt pliktbrudd, og er ikke forenlig med meglerens rolle som uavhengig mellommann. Megleren skal ikke opptre som tvisteløser i private konflikter.

Pr. desember 2024 stod netto salgssum fremdeles tilbakeholdt på meglerforetakets klientkonto, henholdsvis 2 296 000 kroner, hvorav klageren har krav på 1 148 000 kroner.

Det bemerkes at klagerens tidligere samboer i desember 2024 fremsatte begjæring om midlertidig forføyning mot meglerforetaket. Begjæringen ble imidlertid trukket tilbake, og det vises til e-post fra den tidligere samboerens representant av 9. desember 2024.

Megleren har uriktig vektlagt begjæringen om midlertidig forføyning som begrunnelse for tilbakeholdet. Dette er problematisk ettersom begjæringen ikke gir grunnlag for tilbakehold, men sikring av et eventuelt krav. Saken var berammet til 5. mars 2025. Med mindre det er nedlagt rettslig forbud mot utbetaling, kan megleren ikke stanse oppgjøret. Tilbakeholdet er således ikke tilstrekkelig juridisk begrunnet.

Det bemerkes også at klagerens tidligere samboer har begjært arrest i klagerens andel av oppgjøret, men at dette fremstår grunnløst. Det vises til brev av 23. desember 2024.

Det medfører ikke riktighet at klageren og hennes tidligere samboer har deltatt i et muntlig forhandlingsmøte for tingretten. Partene ble ikke innkalt, slik det fremgår av e-posten fra den tidligere samboerens representant av 9. desember 2024. Det er av vesentlig betydning at det ikke har funnet sted noen rettslig behandling for tingretten, ettersom dette kunne fått betydning for utfallet i herværende sak. Meglerforetaket kan dermed ikke påberope seg argumenter som forutsetter at saken har blitt forelagt tingretten.

Hva gjelder meglerforetakets påstand om at utbetaling i henhold til grunnboken forutsetter god tro om eierforholdet, bemerkes det at det ikke foreligger dokumentasjon som indikerer at den tinglyste eierbrøken er uriktig. Videre foreligger det verken rettskraftig dom eller avtale om annen fordeling.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd skal megleren utbetale oppgjør i tråd med grunnboken, med mindre det foreligger annen avtale mellom partene. I herværende sak er det kun klagerens tidligere samboer som har motsatt seg utbetalingen, mens klageren krever sin andel utbetalt. Megleren har derfor handlet i strid med plikten til å følge den tinglyste eierbrøken.

På bakgrunn av det ovennevnte, har klageren fremsatt en rekke krav. Klageren krever for det første umiddelbar utbetaling av sin andel av netto salgssum, henholdsvis 1 148 000 kroner. For det annet krever klageren erstatning i form av forsinkelsesrenter, henholdsvis beregnet fra 7. august 2024. For det tredje krever klageren erstatning for påløpte advokatkostnader, henholdsvis 42 000 kroner pr. 10. februar 2024. For det fjerde krever klageren at meglerforetakets vederlag bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side
Allerede ved oppdragsinngåelse ble megleren kjent med at det forelå samlivsbrudd mellom partene, samt at det forelå uenighet om fordelingen av det økonomiske oppgjøret knyttet til eiendeler og bolig.

Ved utarbeidelse av tilstandsrapport ønsket klagerens tidligere samboer at garasjen skulle holdes adskilt fra boligen. Dette skyldtes at han mente å ha krav på pengene for garasjen. Etter dialog med takstmannen, ble tilstandsrapporten imidlertid utarbeidet for eiendommen samlet. Det bemerkes at det var takstmannen som orienterte megleren om situasjonen.

Det bemerkes at både klageren og hennes tidligere samboer har deltatt i salgsprosessen, blant annet ved godkjenning av salgsmateriell og budaksept.

Den 6. mai 2024 ble boligen solgt, og overtakelse ble avtalt til 31. juli 2024. Både klageren og hennes tidligere samboer uttrykte da at de var fornøyde med salgsprisen. Partene ble deretter tilsendt oppgjørsskjema for signering, henholdsvis 10. mai, 29. mai, 10. juni og 11. juni 2024. Det bemerkes at det er tale om automatiske utsendelser fra meglersystemet.

Da partene skulle fylle ut oppgjørsskjemaet, uttrykte begge at det fremdeles forelå uenighet om fordelingen av oppgjøret. Megleren rådet derfor partene til å ikke signere skjemaet. Dette fordi dersom klageren eksempelvis fylte ut oppgjørsskjemaet med en halvpart til hver, og klagerens tidligere samboer endret dette til 30/70, kunne fordelingen bli registrert i meglersystemet uten mulighet for klageren til å kontrollere endringen.

Dagen før overtakelsen, sendte klageren en SMS der hun spurte hvor lenge pengene kunne stå på meglerforetekts klientkonto. Megleren svarte da «lenge».

Etter overtakelsen var partene fremdeles ikke kommet til enighet, og det ble opplyst om advokatbistand på begge sider. For at partene ikke skulle bli påført lånekostnader i tiden det forelå uenighet, inngikk megleren dialog med oppgjørsavdelingen om innfrielse av eiendommens panteheftelser. Partene bekreftet også pr. SMS at dette var i orden. Lånet ble dermed innfridd 8. august 2024, og det ble foretatt deloppgjør.

I telefonsamtale med klagerens representant 2. oktober 2024, bekreftet megleren at lånet var innfridd, samt at netto salgssum var tilbakeholdt på klientkonto. Den 29. november 2024 fremmet klagerens representant krav om utbetaling av oppgjøret.

Da megleren oppfattet situasjonen som krevende, henvendte hun seg til fagansvarlig, som igjen kontaktet advokat. Ifølge advokaten forutsatte utbetaling etter tinglyst eierbrøk at megleren var i god tro om det faktiske eierforholdet.

På bakgrunn av den tydelige uenigheten mellom partene, ønsket megleren ikke å foreta oppgjør. Meglerforetaket sendte derfor ut et brev til partene 2. desember 2024, med frist for å motsette seg en eventuell utbetaling i tråd med grunnboken. Innsigelser ble fremmet av klagerens tidligere samboer samme dag, og det ble varslet om arrest i oppgjøret. Kopi av innsendt begjæring ble mottatt av meglerforetaket samme uke. Det vises til e-post fra den tidligere samboerens representant av 2. desember 2024.

Den 8. desember 2024 bekreftet meglerforetaket, overfor partenes representanter, at netto salgssum ikke ville bli utbetalt før det forelå enighet eller rettslig avgjørelse.

Den 9. desember 2024 opplyste den tidligere samboerens representant, at det var iverksatt en rettslig prosess mellom partene, samt at en dommer snarlig ville kalle dem inn til et muntlig forhandlingsmøte. Likevel fremmet klageren i perioden 9.-13. desember krav om utbetaling av oppgjøret.

Sakens rettslige side
Utbetaling i henhold til eierbrøk forutsetter aktsom god tro, og følger av regelen om grunnbokens negative troverdighet, jf. tinglysingsloven § 21 (1). Megleren kan derimot ikke utbetale i henhold til grunnboken dersom det foreligger dokumentasjon eller andre opplysninger som tilsier at det faktiske eierforholdet avviker fra den tinglyste eierbrøken, for eksempel en ektepakt eller samboeravtale.

I herværende sak er det ikke tvilsomt at det forelå tvist mellom partene knyttet til fordelingen av oppgjøret, og at megleren således ikke kunne være sikker på at den tinglyste eierbrøken var korrekt. Dette viste seg særlig da klagerens tidligere samboer reiste innsigelser mot meglerforetakets brev av 2. desember 2024.

Videre har partene hatt lang tid til å avklare sine eierposisjoner og motstående krav. Uenigheten mellom partene var allerede kjent for megleren i februar, og i tiden mellom budaksept og overtakelse hadde partene god mulighet til å avklare sameieforholdet. Det bemerkes at klageren helt siden oktober har vurdert å iverksette rettslige skritt i forbindelse med samboeroppgjøret.

Gjennom salgsprosessen har megleren opptrådt nøkternt og ryddig. Megleren har vært i kontinuerlig dialog med partene, og har forsøkt å begrense både tap og kostnader. Det bemerkes at det ikke ble uttrykt misnøye med klagerens håndtering før i desember 2024.

Det bemerkes at det har vært konsultert med meglerforetakets faglige ledelse underveis i saken, samt at partene ble orientert om dette. Foretakets rutiner for å sikre lovmessig oppgjør pålegger meglerforetaket å handle slik det i herværende sak har gjort. Dette er også bekreftet av advokat.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger således ikke grunnlag for erstatning. Det bemerkes at klageren i minst ni måneder har kunnet reise krav om utbetaling mot den tidligere samboeren, og at hun således ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megleren skal forholde seg til eierforholdene i grunnboken ved utbetaling av nettoprovenyet, med mindre partene er enige om en annen fordeling, jf. RFE-2016-92, RFE-2019-29, RFE-2020-283 og RFE-2023-180. Megleren må ikke involvere seg i eller ta stilling til eventuell tvist mellom de tidligere samboerne om grunnboken samsvarer med de reelle eierforhold. Dette må eventuelt avgjøres av domstolene hvis partene ikke blir enige.

Bakgrunnen for at innklagede har tilbakeholdt klagerens andel av nettoprovenyet, er tvisten mellom klager og hennes tidligere samboer og at den tidligere samboer har motsatt seg utbetaling i henhold til grunnboka. I RFE-2019-29 uttalte nemnda:

Nemnda mener at i en slik situasjon kan ikke innklagede holde tilbake klagerens halvpart av nettoprovenyet, og at innklagedes fremgangsmåte her er urettmessig. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Dersom klagerens tidligere samboer mener å ha et pengekrav overfor klageren, må han eventuelt ta skritt for å få inndrevet dette på vanlig måte, det vil si i første omgang ved å ta ut forliksklage. Han har også anledning til å begjære arrest i klagerens andel av nettoprovenyet, og det vil da være opp til domstolene å ta stilling til om vilkårene for arrest foreligger. […]

Innklagedes tilbakehold av klagerens andel av nettoprovenyet, innebærer at den tidligere samboeren på en urettmessig måte har fått en «sikkerhet» for det påståtte kravet overfor klageren, som setter klageren i en urimelig situasjon. I realiteten «tvinger» innklagedes tilbakehold henne til eventuelt å ta rettslige skritt hvis hun vil bestride kravet.

Når det gjelder fordelingen av og utbetalingen av nettoprovenyet, må en megler holde seg til de eierforhold som fremgår av grunnboken med mindre partene blir enige om noe annet. Ellers vil en megler lett kunne komme i ansvar.

Konklusjonen blir et innklagede må betale ut klagerens halvpart av nettoprovenyet

Nemnda bemerker at det klare utgangspunktet, ut fra ovennevnte nemndspraksis, er at megler forholder seg til grunnboka og utbetaler nettoprovenyet ut fra dette, når det ikke foreligger rettslig grunnlag for noen annen fordeling, for eksempel i oppdragsavtalen. Praksisen åpner samtidig for at en part for eksempel kan begjære arrest eller midlertidig forføyning for å hindre utbetaling i henhold til den brøken som følger av grunnboka. Nemnda kan ikke se at tidligere nemndspraksis har omtalt hvordan dette praktisk gjøres der det på tidspunktet for fremsettelse av krav om utbetaling av nettoprovenyet enda ikke foreligger noen rettslig beslutning om arrest eller midlertidig forføyning. Selv om dette er prioriterte sakstyper i domstolene vil det nødvendigvis kunne ta noen dager å fremsette begjæring om midlertidig sikring. Der begjæringen ikke blir tatt til følge umiddelbart, vil det også kunne gå noe tid før det gjennomføres muntlige forhandlinger. Det vil dermed være en upraktisk ordning å kreve at en rettslig beslutning om midlertidig sikring må foreligge for at megler tillates å avvente utbetaling. Nemnda mener derfor at megler må innrømmes en kort frist for å avklare om midlertidig sikring vil bli begjært, der megler er kjent med at fordeling etter grunnboka er bestridt.

I saken her fremmet klagers representant 29. november 2024 krav om utbetaling av oppgjøret. Meglerforetaket, som var vel kjent med at klager og den tidligere samboeren var uenige i at oppgjøret skulle fordeles etter eierbrøken i grunnboka, satte 2. desember 2024 en frist på fem dager for den tidligere samboeren til å fremsette begjæring om arrest. Begjæring ble fremsatt 5. desember 2024. Muntlige forhandlinger ble gjennomført 5. mars 2025, og kjennelse om arrest forelå 25. mars 2025. Nemnda mener at megler måtte kunne sette en slik kort frist for fremsettelse av begjæring om midlertidig sikring, og at megler kunne avvente utbetaling når det ble klart at begjæring om arrest var fremsatt. Nemnda tilføyer på generelt grunnlag at det er viktig at meglere allerede på et tidlig tidspunkt søker å få avklart hvordan oppgjøret kan gjennomføres dersom det ligger an til at dette vil være omtvistet på oppgjørstidspunktet.

Megler har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og har dermed heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda mener dermed at det ikke er grunnlag for klagers erstatningskrav. Det er heller ikke grunnlag for forsinkelsesrenter, ettersom megler inntil videre ikke har pliktet å utbetale klagers nettoproveny.

Ettersom nemnda mener at innklagede var berettiget til å holde tilbake nettoprovenyet, foreligger det heller ingen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som skulle gi grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter dette gis klager ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.