Klage nr:
074/09

Avgjort:
31.08.2009

Saken gjelder:
Meglers vederlag og utlegg

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eierleilighet. Oppdrag ble inngått 28. mars 2008. Oppdraget ble fornyet på samme vilkår 16. september 2008 og 20. mars 2009. Siste fornyelse også på samme vilkår som opprinnelig oppdrag, med unntak for timehonorar som angitt i samme avtale som ble endret til kr 1 500 pr time.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever at innklagede frafaller krav på honorar for 35 timer da det ble gjort en dårlig meglerjobb som mellommann («telefonvakt») fra London og at det kun faktureres for faktiske fire timers visningsjobb. Videre krever klageren at alle ikke-dokumenterte utlegg frafalles.

Innklagede har ifølge klageren ikke fulgt regningslinjene for meglingsvirksomhet i henhold til eiendomsmeglingsloven med hensyn til kontraktsskriving, forhåndsangivelse av forventede kostnader/utgifter/utlegg splittet på oppgaver, heller ikke dokumentasjon av de faktiske utgiftene. Det er også angitt og fakturert for 15 timer for fire visninger som hver hadde en avtalt varighet på en time. Det var ikke inngått noen avtale om kompensering for kjøring. Innklagede har ifølge klageren heller ikke fulgt betingelsene han ga for forlengelse av oppdraget som angitt i signert oppdragsforlengelse med hensyn til redusert timerate fra 2 000 til 1 500. Dette var en forutsetning for videreføring av oppdraget etter anbefaling fra innklagede, da klageren på dette tidspunkt var misfornøyd med innklagedes oppfølging av budgivere og mulige andre interessenter.

Innklagede har heller ikke på noe som helst tidspunkt angitt hvor store utgiftene ville bli slik innklagede etter loven er pålagt. Meglerjobben som ikke førte frem, er angitt på fakturaen som provisjon, dette er ikke korrekt betegnelse i henhold til regnskapsloven.

Klageren anfører at han av denne grunn ikke har vært i stand til å vurdere konsekvensen av oppdraget, forlengelsen eller kontroll på meglingen som innklagedes saksbehandler foretok fra London. Det var dessuten innklagede som foreslo at klageren burde forlenge oppdraget da han hadde stor tro på at videre megling ville føre fram til et salg. Det ble også uttalt ved inngåelse av avtalen om meglerjobben som har tatt ett og et halvt år at huset ville være en lett salgsjobb. Men med manglende påtrykk fra innklagede viste det seg at dette ikke var tilfelle.

Innklagede anfører:

Det er inngått avtale om at innklagede skal ha vederlag dersom handel ikke er kommet i stand. Det er avtalt vederlag for utført arbeid med kr 2 000 pr time, begrenset oppad til kr 31 250. Innklagede har i henhold til dette oversendt faktura for betaling av vederlag i henhold til minimumssats. Det totale timeantallet fra oppdragsinngåelse 23. mars 2008 og frem til oppsigelse av oppdraget 20. mars 2009, er på 65 timer i henhold til oversendt fakturagrunnlag/timer.

Oppdragsavtalen ble undertegnet 28. mars 2008. På dette tidspunktet var det ennå en del diskusjoner vedrørende praksisen rundt å gi timetilbud og det er derfor ikke inntatt i oppdragsskjemaet som et eget avkrysningspunkt slik det er i dag. Innklagedes første tilbud ble sendt klageren 7. november 2006.

Innklagede har ingen kommentarer til klagerens bemerkninger vedrørende timer, da oppdraget er avtalt med provisjonsavlønning og at innklagedes krav gjelder minimumssats for vederlag fordi handel ikke er kommet i stand. Innklagede vil likevel presisere at det ved forlengelse av oppdrag er sendt ut to identiske brev for begge forlengelsene og at klageren selv har rettet på returtekst før oversendelse av oppdragsforlengelsen. Innklagede har valgt ikke å kommentere dette i SMS-historikken da oppdraget er inngått på provisjonsbasert vederlag.

Vedrørende forlengelse av oppdraget har dette vært en forutsetning for å kunne sluttføre handelen, hvilket innklagede nesten kom i mål med før klageren trakk oppdraget.

Klageren har innhentet takst via egen lokalkjent takstmann og boligen ble presentert i markedet først 27. september 2008 med en «teaser» i Aftenposten. Første visning var 5. og 6. oktober 2008. Etter dette har det vært mange visninger av boligen, totalt fem felles annonserte og flere privatvisninger. Innklagede har hatt mange interessenter som i et meget tregt marked har krev utrolig tett oppfølging. At selgeren selv velger å si opp oppdraget fremfor å komme til enighet om de siste kr 50 000 i budrunden er ikke fordi innklagede har gjort en slett meglerjobb. Klageren refererer til at det ikke har vært mulig å kontrollere meglingen som ble utført da innklagede var på ferie i London. Dette stiller innklagede seg svært uforstående til daSMS historikken viser at det har vært betydelig aktivitet med å megle frem en enighet mellom partene. Den budgiveren som var svært nær ved å komme til enighet med selgeren, har økt budet sitt fra kr 4 400 000 til kr 4 700 000 for å imøtekomme klageren og synes han hadde strukket seg meget langt da han sa stopp på
kr 4 700 000. Dette var klageren uenig i og sa dermed opp oppdraget. Alle de andre interessentene innklagede har vært i kontakt med i forkant av dette, har ikke vært interessert i å komme med bud eller har uttalt at boligen har vært for dyr i forhold til andre objekter i området.

Innklagede opprettholder sitt krav om vederlag for minimumssats og dekning av utlegg i henhold til oppdragsskjema.

Innklagede anfører i tilleggsinformasjon at klageren har inngått et oppgjørsoppdrag med annet meglerforetak
den 23. juni 2009. Dette med en kjøper som også var budgiver gjennom innklagede og med kjøpesum på kr 4 700 000. Dette er samme kjøper og samme kjøpesum som innklagede hadde da klageren sa opp oppdraget fordi budgiveren ikke ønsket å øke budet sitt ytterligere.

Innklagede mener at dette er gjort bevisst som et forsøk på svindel for å unngå å betale og han vil gå videre rettslig med saken. Innklagede legger til grunn at handelen er inngått innen tre måneder og regning på full provisjon vil bli sendt klageren. Den tidligere tilsendte regningen som er sendt Reklamasjonsnemnda, vil bli kreditert klageren samtidig som ny regning sendes ham.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er ikke foretatt noe ulovlig i denne saken. Salget er foretatt gjennom annet meglerforetak.

Innklagede kontaktet klageren i november 2006 med forespørsel om han kunne få selge huset. Årsaken var at klagerens samboer solgte sin leilighet gjennom samme meglerkontor og var fornøyd med salget. Innklagede gjennomførte en befaring 6. november 2009 (?) av huset, men det var enighet om å vente med salget da klageren ikke hadde hastverk med å selge huset. Dette har også vært situasjonen senere helt frem til salget den 23. juni 2009 hvor klagerens økonomiske situasjon i forbindelse med husbyggingen ble endret. Klageren inngikk en avtale med innklagede 28. mars 2008. Imidlertid var det ingen bevegelse med hensyn til salget i avtaleperioden på seks måneder. Det var derfor enighet om en fornyelse av oppdraget. Dette ble bekreftet ved signering datert 16. september 2008 med ytterligere nye seks måneder frem til 16. mars 2009. Innklagede ble kontaktet per telefon 13. mars 2009 om at klageren ønsket å avslutte oppdraget og forsøke med en annen lokal megler. Imidlertid insisterte innklagede på at han ville forsøke å få til en budrunde, oppdraget ble derfor forlenget frem til 20. mars 2009 kl 1200 med den forutsetning at timeprisen ble redusert fra kr 2 000 til kr 1 500 for forlenget oppdragsperiode. Dette ble også poengtert til innklagedes medarbeider da saksbehandleren selv var på ferie utenlands. Det ble også gitt beskjed per sms omendringen.

Taksten på huset var kr 5,3 millioner. Budrunden endte med et bud på kr 4 700 000, noe klagerens syntes var for lavt og han ønsket derfor å avslutte oppdraget. Tilliten til innklagedes meglerjobb var da dårlig og klageren ønsket å forsøke med en lokal megler.

Klageren tok kontakt med nytt meglerforetak. Han ble enig med den nye megleren om at denne skulle forberede nytt forsøk på salg av eiendommen. Det ble diskutert om hvorvidt huset skulle legges ut for salg før fellesferien eller etter skolestart.

Forberedelsene til salg startet mai/juni. Tidligere budgiver kontaktet ny megler 21. juni 2009 med forespørsel om eiendommen snart kom for salg. Han ønsket å komme med et tilbud hvilket megleren syntes var helt greit. Tilbudet var det samme som han hadde lagt inn som bud til innklagede. Megleren kontaktet klageren og de hadde et møte 22. juni 2009. Megleren sa da at han ikke ville klare å få til visning før etter sommerferien, mest sannsynlig i august/september. Klageren ville da komme i tidsnød i forhold til behov for egenkapital til byggeprosjektet. Klageren gjorde da et regnestykke ut fra provisjon, annonsering, reklamemateriell osv. inkludert honorar til innklagede. Den nye megleren kjente godt til eiendomsmarkedet i området og anbefalte derfor et direkte salg til budgiveren. Klageren tok betenkningstid og ga beskjed til megleren 23. juni 2009 at han kunne selge til budgiveren.

Den nye megleren gjennomførte salget til budgiveren etter bransjens regningslinjer og etter å ha gjennomgått kontrakten klageren hadde med innklagede.

Klageren håper denne avklaringen er tilstrekkelig. Klageren er usikker på hva han skal gjøre med fakturaen og kreditnotaen fra innklagede. Salget av eiendommen ble gjennomført etter tre måneders fristen. Klageren ønsker en anbefaling fra Reklamasjonsnemnda på hva han bør gjøre.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har kontaktet klagerens nye megler og fikk der opplyst at det er tegnet et oppgjørsoppdrag med klageren. Innklagede finner et svært merkelig at en megler tegner et oppgjørsoppdrag med en oppdragsgiver dersom kjøperen ikke er kjent på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Innklagede stiller seg derfor tvilende til klagerens fremstilling.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Oppgjørsoppdraget med ny megler ble først tegnet 23. juli 2009 da klageren hadde bestemt seg til å selge til budgiveren. Før dette hadde klageren muntlige avtaler og diskusjoner med ny megler vedrørende salg av boligen.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Det vesentlige her er ikke når oppdraget ble inngått, men når handelen ble inngått.

Da innklagede hadde disse to partene i budrunde hadde de samtidig e-postutveksling seg imellom, samtidig som innklagede forhandlet i budrunden. Dette er med på å forsterke innklagedes inntrykk av at partene har blitt enige i løpet av de fire månedene som har gått fra oppdraget ble sagt opp midt i budforhandlingene til oppgjørsoppdrag er inngått hos annen megler og videre at klageren har ønsket å vente med å formalisere handelen for å slippe å betale for alt arbeidet innklagede har lagt ned i salget av boligen hans.

Innklagede anfører at klageren har klaget ham inn til Reklamasjonsnemnda for forsøk på å unngå å betale minimumsvederlaget som han er blitt fakturert for i henhold til oppdragsskjemaet etter at han sa opp oppdraget. Når handel likevel er gjort med samme budgiver og klageren tydelig har vist at han ikke ønsker å betale for sine meglertjenester er det fra innklagedes synspunkt helt åpenbart forsøk på bedrageri. Det er stor prisforskjell på honoraret for et oppgjørsoppdrag, hvor oppdragsgiveren allerede har funnet sin kjøper, og på et salgsoppdrag hvor man begynner med helt blanke ark.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Budgiveren og klageren hadde kontakt under budrunden da budgiveren hadde flere spørsmål vedrørende huset som innklagede ikke kunne svar e på. Det ble ikke gjort noen avtale om handel i disse samtalene. Innklagede hadde pålagt klageren å holde seg unna både pris og meglerrelaterte oppgaver.

Klageren har heller ikke hatt noen ønsker om å unngå å betale innklagede for utført arbeid i forbindelse med oppdraget. Det har han også gitt uttrykk for i brevet til innklagede før oversendelse av saken til Reklamasjonsnemnda. Klageren ønsker en uavhengig vurdering av kontraktsutformingen i inngåtte avtaler med innklagede og dokumentasjonen av utgiftene i mottatt faktura.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder meglers krav på utlegg og vederlag i henhold til fornyet oppdrag og meglerens krav på vederlag etter eiendomsmeglingslovens § 7-3.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gir denne saken opphav til spørsmål som gjør den uegnet for behandling i Nemnda.

Konklusjon:

Klagen avvises.