RFE-2024-278
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS avd. Bergen
Krinkelkroken 1
5014 Bergen
Saken gjelder: God meglerskikk. Misnøye med saksbehandlingen. Meglerforetakets krav på betaling.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 4. mars 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av to boliger med innklagede meglerforetak. Boligene ble ikke solgt i løpet av oppdragstiden, og meglerforetaket utstedte faktura for påløpte kostnader. Klageren hevder at meglerforetaket ikke har krav på betaling av vederlag, ettersom han i kraft av sitt LO-medlemskap er omfattet av en trygghetsgaranti. Klageren har også trukket frem sider ved meglerens formidling av den ene boligen som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er hva som er avtalt mellom partene når det gjelder meglerforetakets krav på betaling når handel ikke er kommet i stand.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 4. mars 2024 inngikk klageren to oppdragsavtaler med meglerforetaket om salg av en enebolig og en leilighet. Da oppdragene løp ut på tid i september 2024, var handel enda ikke kommet i stand, og klageren mottok således faktura for påløpte kostnader. Meglerforetaket krever totalt 49 550 kroner i vederlag, henholdsvis 24 775 kroner pr. oppdrag.
Meglerforetaket har inngått en avtale med Landsorganisasjonen i Norge (LO) som gir LO-medlemmer gunstige salgsbetingelser (LO-favør trygghetsgaranti). Ordningen innebærer blant annet at medlemmene ikke må betale meglerhonorar, herunder visnings-, tilretteleggings- og oppsigelseshonorar, dersom handel ikke kommer i stand. Ettersom klageren har vært LO-medlem gjennom Fagforbundet siden 2006, har han krav på slik trygghetsgaranti. Klagerens medlemskap er bekreftet i en e-post fra Fagforbundet av 10. oktober 2024.
Det bemerkes imidlertid at klagerens LO-medlemskap har vært inaktivt de siste årene, blant annet fordi han har vært student. Medlemskapet lar seg dog enkelt aktivere ved underretning til Fagforbundet.
Forut for oppdragsinngåelsen mottok klageren verken utkast til oppdragsavtale, eller spørsmål om LO-medlemskap. Klageren mottok kun link til signering av ferdig utfylte oppdragsavtaler, hvor megleren hadde krysset av for at klageren ikke var LO-medlem. Klageren oppdaget imidlertid ikke dette før oppdragsavtalene var signert, og det bemerkes at han i etterkant ikke mottok kopier av de signerte oppdragsavtalene.
Klageren ble først oppmerksom på at meglerforetaket tilbød LO-favør trygghetsgaranti da han i oktober 2024 engasjerte et annet meglerforetak for salg av en tredje bolig. Ved oppdragsinngåelsen ble klageren spurt om han var, eller hadde vært LO-medlem, og ble orientert om fordelene det ville ha for ham. Klageren aktiverte derfor medlemskapet sitt, og fikk LO-favør trygghetsgaranti. Følgende fremgår av oppdragsavtalen med det andre meglerforetaket under avsnitt «[e]iendommen»
Kunden har LOfavør trygghetsgaranti med følgende vilkår: – Dersom boligen ikke blir solgt, blir medlemmene ikke fakturert for timene megler har brukt. Dette inkluderer tilretteleggings-, visnings- og oppsigelseshonorar. – Ingen oppsigelseshonorar. – Etakst inkluderes i salgsoppdraget. For at medlemmet skal kunne kreve medlemsfordelen, er det krav om at eiendommen aktivt er markedsført til salgs.
På bakgrunn av det ovennevnte, ligger det innenfor god meglerskikk å avklare hvorvidt oppdragsgiveren er LO-medlem. Det samme gjelder hvorvidt oppdragsgiveren kan være omfattet av andre gunstige avtaler som meglerforetaket har inngått. Megleren opptrådte således i strid med god meglerskikk når han ved oppdragsinngåelsen ikke avklarte om klageren var LO-medlem. Dette må ha som konsekvens at klageren ikke skal betale mer enn det som følger av LO-favør trygghetsgarantien.
For øvrig er klageren misfornøyd med meglerens formidling av eneboligen. Klageren fikk blant annet ikke beskjed om at megleren, kun noen dager etter annonsering i juni 2024, skulle ha én måned sommerferie. Megleren sendte kun en SMS der han opplyste om at en eiendomsmeglerfullmektig ville være hans stedfortreder. Det bemerkes at dersom klageren hadde visst at megleren skulle avvikle ferie, hadde han utsatt annonseringen til etter sommeren.
Videre bemerkes det at oppdragsavtalen ikke inneholder opplysninger om at en eiendomsmeglerfullmektig kan bistå oppdraget. Det foreligger dermed brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 11, hvor det fremgår at oppdragsavtalen skal inneholde hvem som er ansvarlig megler for oppdraget, samt eventuelle eiendomsmeglerfullmektiger som skal arbeide med oppdraget. Dette må ha som konsekvens at vederlaget reduseres.
Som minnelig løsning har klageren tilbudt seg å betale et samlet vederlag på 10 000 kroner inkludert mva. Meglerforetaket har imidlertid avslått tilbudet, og det er dermed bortfalt.
Det bemerkes at det ikke er knyttet innsigelser til meglerforetakets utlegg, samt at disse er betalt.
På bakgrunn av det ovennevnte, har meglerforetaket ikke krav på betaling av vederlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Som følge av foranliggende spørsmål fra megleren, er det i oppdragsavtalene krysset av for at klageren ikke er LO-medlem. Det fremstår dermed lite troverdig at klageren, etter signering, påstår at han verken ble spurt om han var LO-medlem eller leste oppdragsavtalene. Når oppdragsavtaler oversendes for elektronisk signering, kan man på sedvanlig vis lese gjennom dokumentet før signering. Det bemerkes at signeringen aldri oversendes separat.
Da oppdragene løp ut på tid, utstedte meglerforetaket faktura for utført arbeid i tråd med oppdragsavtalen. I den forbindelse påstod klageren at han var LO-medlem, og oversendte påfølgende bekreftelse fra Fagforbundet. Da meglerforetaket foretok nærmere undersøkelser viste det seg imidlertid at klageren ikke var medlem av Fagforbundet ved oppdragsinngåelse. Det vises til meglerforetakets e-postkorrespondanse med Fagforbundet av 10. oktober 2024. Det fremgår her at klageren ikke var betalende medlem på oppdragstidspunktet, samt at forbundet beklager for å ha avgitt slik erklæring. Avkrysningen i oppdragsavtalen var således korrekt.
Klageren viser til at et annet meglerforetak har praktisert avtalen med LO på annen måte enn meglerforetaket. Meglerforetaket har ingen kommentarer til påstanden. Det bemerkes likevel at det i henhold til avtalens retningslinjer er LO-medlemmer som har krav på trygghetsgaranti.
Retningslinjene pålegger derimot ikke meglerforetaket å oppfordre til LO-medlemskap, eller undersøke hvorvidt oppdragsgivere er LO-medlemmer. Som for andre fordelsprogram, er det oppdragsgiverne selv som må informere om at de er LO-medlem. Av dokumentasjonshensyn avklares likevel dette på en nøytral måte gjennom avkrysning i oppdragsavtalen.
Hva gjelder klagerens påstand om at megleren avviklet ferie kort tid etter annonsering av eneboligen, bemerkes det at oppdragsavtalen ble inngått 4. mars 2024, samt at klageren ikke ønsket å annonsere boligen før i begynnelsen av juni. Dette skyldtes blant annet utbedring av merknader i tilstandsrapporten. Fellesvisning ble avholdt 12. juni 2024.
Da det nærmet seg ordinær ferieavvikling, ble klageren på sedvanlig vis underrettet om meglerens stedfortreder. Det kan neppe anses kritikkverdig at megleren ikke informerte om ferieavviklingen på oppdragstidspunktet. Det bemerkes at megleren var tilgjengelig for stedfortrederen under hele ferien, samt at klageren ikke fremmet innsigelser mot dette i fraværsperioden. Det var først når oppdraget løp ut på tid i september 2024 at klageren problematiserte forholdet.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke grunnlag for å fravike oppdragsavtalen og meglerforetaket opprettholder således sitt betalingskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt meglerforetakets krav på betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at Fagforbundet har bekreftet at klager ikke var betalende medlem i LO-forbund på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Dette samsvarer med klagers egen avkryssing i oppdragsavtalene, der det fremgår at han har krysset av for at han ikke var LO-medlem. Han hadde derfor ikke rett til fordelene som følger av «LO-Favør Trygghetsgaranti». For at han skulle ha dette, måtte han ha vært registrert og betalende medlem på tidspunktet for oppdragsinngåelsen. Det var han ikke.
Nemnda mener at en reaktivering av medlemskapet måtte være opp til klager. Megler hevder at klager ble spurt om han var medlem av LO før oppdragsavtalene ble inngått. Det fremstår å være bestridt, men er uansett ikke avgjørende for nemnda. Klager hadde selv foranledning til å aktivere medlemskapet sitt før han skrev under oppdragsavtalen, hvor det uttrykkelig var spurt om dette. Nemnda mener det ikke ligger i kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, at megler aktivt må opplyse en oppdragstaker om fordelene ved å være LO-medlem. Megler har derfor ikke handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet.
Nemnda kan heller ikke se at det er tilfellet for de andre sidene ved meglers utføring av oppdraget som er trukket frem av klager. Etter det opplyste gikk megler ut i ferie i slutten av juni. Det hadde da vært avholdt visninger i april, mai, samt 12. juni 2024. En stedfortreder ved meglers kontor var tilgjengelig under ferieavviklingen. Det foreligger ingen tidsnære protester fra klager på hvordan dette ble håndtert av meglerforetaket, og klager problematiserte forholdet først når oppdraget løp ut på tid i september 2024. Dette svekker klagers argumentasjon. Nemnda kan for øvrig ikke se at det ligger i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 11 at det må fremgå av oppdragsavtalen hvem som kommer til å håndtere megleroppdraget under ordinær ferieavvikling.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.