RFE-2025-001
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS avd. Ullevål
Sognsveien 70A
0855 Oslo
Saken gjelder: Arealavvik. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. juli 2024 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 4 275 000 kroner. Da klageren kjøpte leilighet, fremgikk det av salgsoppgaven at BRA-i og BRA-e utgjorde henholdsvis 40 og 3 kvadratmeter. Etter overtakelse, ble klageren imidlertid kjent med at korrekt areal utgjør BRA-i 37 kvadratmeter og BRA-e 3 kvadratmeter. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren har fremsatt følgende erstatningskrav: prinsipalt 360 625 kroner, subsidiært 282 000 kroner, og atter subsidiært erstatning tilsvarende leilighetens verdiminus.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte leiligheten, fremgikk det av salgsoppgaven at BRA-i og BRA-e henholdsvis utgjorde 40 og 3 kvadratmeter. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[i]nformasjon om eiendommen». Korrekt areal er imidlertid BRA-i 37 kvadratmeter og BRA-e 3 kvadratmeter.
Det er på det rene at Finn-annonsen kan trekkes inn i avtalegrunnlaget, jf. Rt. 1992 s. 166. Leiligheten ble her annonsert med en prisantydning på 3 690 000 kroner eksklusiv andel fellesgjeld på 78 891 kroner. Videre fremgikk det at prisantydningen var beregnet etter BRA-i, samt at kvadratmeterprisen utgjorde 94 000 kroner. Dette gir en totalpris på 3 768 891, som dividert på opplyst BRA-i tilsvarer den annonserte kvadratmeterprisen. Det er derfor klart at Finn-annonsen ga uttrykk for at BRA-i var 40 kvadratmeter.
Videre er totalt BRA oppgitt til 43 kvadratmeter i salgsoppgaven under avsnitt «[i]nformasjon om eiendommen». Leilighetens areal er imidlertid også oppgitt ved bruk av primærrom – en arealstandard som ikke lenger benyttes i praksis. Enhver forbruker ville dermed sett hen til opplysningene om BRA-i, og ikke primærrom.
Det er først under salgsoppgavens vedlegg at det er opplyst at BRA-i er 37 kvadratmeter. Det vises til tilstandsrapporten under avsnitt «[a]realer».
Megleren har gitt uriktige og villedende opplysninger om leilighetens areal. Det bemerkes at klageren ved to anledninger hadde telefonisk kontakt med megleren forut for kjøpet. I det ene tilfellet diskuterte partene kvadratmeterprisen, uten at megleren antydet at det var gitt uriktige opplysninger i salgsmaterialet. Klageren ble dermed ikke gitt foranledning til å foreta nærmere undersøkelser, og kjøpte leiligheten i god tro om at BRA-i var 40 kvadratmeter.
Det foreligger utvilsomt et økonomisk tap idet et arealavvik utgjør en mangel etter avhendingslova. På bakgrunn av ovennevnte beregninger, er det også klart at det foreligger adekvat årsakssammenheng.
Ansvarsgrunnlaget må vurderes på bakgrunn av det alminnelige profesjonsansvaret, jf. Rt. 1995 s. 1350. Til tross for at det skal gis et visst slingringsmonn, er det åpenbart at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det gjelder et strengt profesjonsansvar og megleren har klart gitt villedende opplysninger om leilighetens areal. Megleren hadde dessuten mulighet til å korrigere opplysningene forut for kjøpet, særlig ved diskusjon om kvadratmeterprisen pr. telefon. Dette understreker at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Det bemerkes at det isolert sett er klanderverdig å oppgi uriktig areal. Dette gjelder særlig i et aggressivt marked der kvadratmeterprisen vil kunne drive prisen opp betydelig. Det vil være uheldig om slik opptreden, samt utnyttelse av godtroende forbrukere, ikke sanksjoneres.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at det er klagerens ansvar å klargjøre en eventuell usikkerhet knyttet til leilighetens areal, er det et alminnelig obligasjonsrettslig prinsipp at selgerens opplysningssvikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt. Megleren kan dermed ikke lempe ansvaret for de uriktige og villedende opplysningene over på klageren. Klageren ble ikke oppfordret til å foreta nærmere undersøkelser, og det ble ikke formidlet at det forelå motstridende arealopplysninger. Opplysningsrisikoen påhviler derfor megleren.
Videre har meglerforetaket fremhevet at klageren kan klandres ettersom han ikke deltok på visning. Undersøkelsesplikten strekker seg imidlertid ikke lenger enn hva en alminnelig forbruker vil kunne gjøre seg kjent med på befaring. I herværende sak er det åpenbart at en alminnelig forbruker ikke ville ha oppdaget at leiligheten var tre kvadratmeter mindre enn opplyst. Manglende deltakelse på visning er derfor ikke tilstrekkelig for å lempe ansvaret over på klageren.
På bakgrunn av det ovennevnte, er vilkårene for erstatning oppfylt. Det bemerkes at erstatningskravene i det følgende er beregnet på grunnlag av avhendingslova § 4-12.
Prinsipalt krever klageren 360 625 kroner i erstatning. Beløpet tilsvarer en kvadratmeterpris på 106 875 kroner, multiplisert med tre. Kvadratmeterprisen er beregnet med utgangspunkt i kjøpesummen på 4 275 000 kroner, dividert med opplyst BRA-i på 40 kvadratmeter.
Subsidiært krever klageren 282 000 kroner i erstatning. Beløpet tilsvarer den opplyste kvadratmeterprisen på 94 000 kroner, multiplisert med tre.
Atter subsidiært, krever klageren erstatning tilsvarende leilighetens verdiminus.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket bestrider ikke at det ble gitt motstridende arealopplysninger i salgsmaterialet. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[i]nformasjon om eiendommen».
Som følge av en feil under inntasting ble BRA-i oppgitt til 40 kvadratmeter, både i salgsoppgaven og Finn-annonsen. Ved en inkurie ble det imidlertid også inntatt opplysninger om primærrom i salgsoppgaven, og det fremgikk således at leilighetens primærrom utgjorde 37 kvadratmeter. Videre fremgikk det at leiligheten hadde et bruksareal på 40 kvadratmeter.
Klageren burde dermed ha oppdaget at det forelå til dels motstridende opplysninger, og burde således undersøkt tilstandsrapporten nærmere. I tilstandsrapporten er arealet korrekt angitt til BRA-i 37 kvadratmeter og BRA-e 3 kvadratmeter, totalt 40 kvadratmeter. Det vises til tilstandsrapportens forside hvor arealet er oppgitt i uthevet skrift, samt avsnitt «[a]realer, byggetegninger og brannceller» og «[a]realer».
Slik meglerforetaket forstår det, mener klageren at interessenter ikke kan forventes å oppdage motstridende arealopplysninger ettersom tilstandsrapporten er plassert langt bak i salgsdokumentene. Tilstandsrapporten er imidlertid salgsoppgavens første vedlegg, og utgjør et sentralt dokument som det forventes at interessenter leser. Det er også eksplisitt henvist til tilstandsrapporten ved arealangivelsen i salgsoppgaven.
Det bemerkes dessuten at klageren, før han inngå bud, bekreftet at han hadde lest salgsoppgaven, herunder tilstandsrapporten.
Selv om megleren til dels kan kritiseres for de motstridende opplysningene, var det relativt enkelt for klageren å oppdage disse. Dersom leilighetens nøyaktige areal var av stor betydning for klageren, burde han således stilt spørsmål ved dette. Det bemerkes at leiligheten samsvarer med plantegningen i salgsoppgaven, og for øvrig har de rom og funksjoner som er angitt i salgsmaterialet.
Hva gjelder erstatningskravet, må det tas utgangspunkt i det ulovfestede profesjonsansvaret. Videre forutsetter et eventuelt ansvar at de tre kumulative vilkårene for erstatning er til stede.
Selv om det som nevnt kan rettes en viss kritikk mot megleren, foreligger det ikke tilstrekkelig grunnlag for å hevde at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det fremgår av Rt. 1995 s. 1350 at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Det bemerkes i den forbindelse at klageren kjøpte leiligheten usett, og at det på bakgrunn av hans påstander fremstår som om han ikke leste hele salgsoppgaven før han innga bud.
Det er uansett ikke dokumentert at de delvis uriktige opplysningene har hatt avgjørende betydning for leilighetens markedsverdi. Forut for salget ble leilighetens prisantydning fastsatt på bakgrunn av korrekt areal, og i senere tid har det blitt solgt en tilnærmet lik leilighet i samme bygg for cirka lik pris.
Hva gjelder klagerens tapsberegning, er denne knyttet til beregning av prisavslag i avhendingslova. Meglerforetaket er uenig i at det er denne fremgangsmåten som skal benyttes ved en eventuell erstatningsutmåling. Den kan likevel gi en viss veiledning, og det bemerkes at korrekt prisavslag i tråd med fast praksis beregnes med utgangspunkt i kjøpesummen på 4 275 000, dividert med 43. Dette gir 99 418 kroner, som igjen må multipliseres med tre. Det matematiske beregnede tapet utgjør dermed 298 255 kroner. Fra dette beløpet må det imidlertid gjøres fradrag for én tredjedel, slik at et prisavslag ville ha endt på 199 831 kroner.
Dersom man i tillegg hensyntar at klageren verken deltok på visning eller leste salgsdokumentene grundig, foreligger det ikke grunnlag for å hevde at klageren er påført et økonomisk tap. Eventuelt må erstatningen settes betydelig lavere enn et ordinært prisavslag. Det må også legges vekt på at det er dokumentert at leilighetens markedsverdi samsvarer med kjøpesummen.
På bakgrunn av det ovennevnte, er det ikke dokumentert at vilkårene for erstatning er oppfylt. Klagen kan således ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 2 skal megler i salgsoppgaven opplyse om bebyggelsens arealer. I saken her har megler både i salgsoppgaven og Finn-annonsen feilaktig oppgitt at BRA-i var tre kvadratmeter større enn det i realiteten var. Dette er i strid med nevnte bestemmelse, samt eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk, samt markedsføringsloven § 7 første ledd bokstav b). Nemnda mener at forholdet er erstatningsbetingende uaktsomt, og at meglers forsømmelse ikke avhjelpes av at primærrom – som for øvrig var en utdatert romangivelse – ble opplyst å være 37 kvadratmeter. Meglers forsømmelse avhjelpes heller ikke av at arealet var korrekt angitt i tilstandsrapporten. Opplysningene som er oppregnet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd skal fremgå korrekt av selve salgsoppgaven. Nemnda tilføyer at opplysninger om areal er en nøkkelopplysning om boligen som en forbruker i alminnelighet vil legge stor vekt på. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41.
Nemnda har likevel kommet til at erstatningskravet ikke fører frem. Megler står ikke i et kontraktsforhold med kjøperen, og avhendingslova kommer ikke til anvendelse. Det avgjørende er hvordan salget og budprosessen ville ha forløpt om forsømmelsen tenkes borte. Det er klager som må sannsynliggjøre at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. Slik nemnda ser det, har ikke klager sannsynliggjort at han ville ha gitt mindre for boligen om riktige opplysninger var gitt i salgsoppgaven og Finn-annonsen. Dessuten kommer det inn i årsaksvurderingen at en interessent forventes å gjennomgå det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud, jf. blant annet RFE-2010-63. Et eventuelt tap her synes dermed i alle fall dels å skyldes klagers egen unnlatelse av å sette seg tilstrekkelig inn i salgsmaterialet.
Etter dette har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved EiendomsMegler 1 Sør-Norge AS avd. Ullevål har handlet i strid med god meglerskikk mv., men erstatningskravet fører ikke frem.