RFE-2025-008
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proaktiv Drammen og Lier
Albums gate 15
3016 Drammen
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om antall soverom. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 11. november 2024 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble markedsført med fire soverom, hvorav to av disse var i kjelleretasjen. I forbindelse med at klageren skulle videreselge boligen i 2025, oppdaget den nye megleren at det ene soverommet i kjelleretasjen ikke var godkjent. Spørsmålet i saken er om megler har brutt god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved markedsføringen av boligen. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for erstatning. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Boligen var markedsført med fire soverom i både salgsoppgaven og Finn-annonsen. Megleren opplyste også på visning at begge soverommene i kjelleretasjen var godkjent.
Da klageren skulle legge boligen ut for salg i 2025 ble det oppdaget at det kun var ett godkjent soverom i kjelleretasjen, og ikke to slik som beskrevet i salgsmaterialet. Avviket har stor betydning for prisen på boligen og vil medføre et økonomisk tap for klageren i forbindelse med salget.
Klager har forsøkt å løse saken med meglerforetaket, uten å lykkes. Derfor lar han Reklamasjonsnemnda avgjøre saken.
Tre godkjente soverom i stedet for fire vil innebære en verdireduksjon på 200 000 kroner når boligen legges ut for salg. Klageren krever verdireduksjonen erstattet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Basert på godkjente tegninger har huset opprinnelig tre godkjente soverom i hovedetasjen. I etterkant av byggeåret har det blitt søkt bruksendret og godkjent ett rom i kjelleretasjen til soverom, slik at boligen formelt har fire godkjente soverom ref. tegninger.
Stridens kjerne er det ene rommet i kjelleretasjen, som er innredet til et femte soverom. Ifølge godkjente tegninger er dette et rom for «Brensel». Meglerforetaket ser i ettertid at rommet ikke har blitt søkt bruksendret, og at megler har begått en feil. Dette beklages.
Meglerforetaket har forsøkt å komme i dialog med klager, og tilbudt han hjelp med å få omsøkt dette rommet. Meglerforetaket har vært i kontakt med byggesaksavdelingen i kommunen, som har gitt positive signaler til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Kostnaden for en slik godkjenning skal meglerforetaket ta.
Det ble gjort forsøk på å komme i kontakt med klager de siste 14 dagene før inngivelse av tilsvar, uten å lykkes. Meglerforetaket har senere i saksforberedelsen vært i dialog med klageren på telefon og SMS. Klageren ønsker ikke meglerforetakets hjelp med søknaden, og har avslått deres tilbud om dette pr. nå. Meglerforetaket har vært imøtekommende for å løse saken, og står fortsatt ved tilbudet om å få dette i orden.
Det bemerkes at klager heller ikke har forsøkt å løse saken med meglerforetaket før klage ble sendt til Reklamasjonsnemda. Kravet som klager har fremsatt er uforholdsmessig og urimelig. Saken kan løses på en minnelig måte. Meglerforetaket erkjenner at megleren burde gjort grundigere undersøkelser før annonsering, og har dermed ønsket å rydde opp i saken. Siden kommunen har gitt meglerforetaket positive signaler på at rommet i kjelleretasjen vil kunne bli bruksendret vil ikke klageren lide noe økonomisk tap. Går dette i orden vil boligen formelt ha fem godkjente soverom ref. tegninger.
Meglerforetaket ser av byggesaksarkivet at klageren selv har sendt inn søknader på omgjøring av kjelleretasjen, som omfatter flere rom. Klageren trakk søknaden 27. januar 2025. Meglerforetaket forholder seg til det ene rommet, hvor de ønsker å være behjelpelig med å rette opp feilen. Resten av kjelleretasjen er beskrevet korrekt i salgsoppgave og annonse, og eventuelle ønsker om videre utvikling av kjelleretasjen må stå for kjøpers regning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at klager her ikke hadde forsøkt å løse saken med meglerforetaket før klage ble sendt inn. Nemndas sekretariat stilte imidlertid klagen i bero frem til forholdet var tatt opp med meglerforetaket. Ettersom klager nå har tatt forholdet opp med meglerforetaket, er det ikke grunnlag for avvisning etter vedtektene punkt 5.1 bokstav a), der det fremgår at en sak kan avvises dersom klageren ikke har forsøkt å løse saken direkte med motparten.
Nemnda mener likevel at klagen skal avvises, ettersom meglerforetaket hele veien – etter at det ble kjent med det påklagede forholdet – har sagt seg villig til å løse saken. Innklagede har vært i kontakt med kommunen, som har gitt positive signaler om at forholdet lar seg rette, og innklagede har sagt seg villig til å hjelpe til i søknadsprosessen for å få det ene rommet i kjelleren, som det var gitt uriktige opplysninger om, godkjent. Klager har avslått å motta hjelp fra meglerforetaket, og har også trukket egen søknad overfor kommunen. Nemnda mener – på bakgrunn av klagers manglende imøtekommenhet overfor meglerforetaket – at han ikke har har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav, jf. vedtektene punkt 1.4, jf. 5.1 bokstav d). Nemnda tilføyer at klager uansett har plikt til å begrense sitt tap, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. Det har han ikke gjort.
Etter dette avvises klagen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.