RFE-2025-012
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS Avd Tromsø Strandtorget
v/Advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS
Postboks 173
8801 Sandnessjøen
Saken gjelder: Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak 19. august 2024, for en kjøpesum på 6 750 000 kroner. På visning spurte de om tv-benk og skjenk som var fastmontert på vegg ville følge med handelen. De oppfattet svaret som om både dette og alt annet som var fastmontert fulgte med. Etter budaksept viste det seg at dette likevel ikke var riktig. Klagerne har videre trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdig. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt samt god meglerskikk og om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klagerne krever 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Møblement
Da klagerne så bildene i finn-annonsen og var på visning, likte de særlig godt det fastmonterte tv-bordet og skjenken i stuen. Det var presisert i salgsoppgaven at to hvite klesskap ikke fulgte med. Det var veldig viktig for klagerne å sikre seg tv-bordet og skjenken, og de spurte derfor megleren på visningen om dette fulgte med. Megleren bekreftet at begge deler fulgte med, i tillegg til alt annet som var fastmontert. Dermed tok ikke klagerne noe forbehold i budet om at disse to fastmonterte møblene skulle følge handelen.
Etter aksept av bud fikk klagerne telefon og gratulasjon fra megler, samtidig fikk de opplyst at de fastmonterte møblene dessverre likevel ikke fulgte med. Dette reagerte klagerne umiddelbart på og syntes var helt urimelig. Dette var klart bekreftet av megleren før kjøpet. Klagerne ble tilbudt å kjøpe møblene, men så ingen grunn til å betale for møbler de hadde fått beskjed om skulle følge med, dette var dessuten en kostnad de ikke hadde regnet med.
Klagerne viser til avhendingsloven § 3-5 hvor det fremgår at:
«Til eit bustadhus (…) høyrer varig innleiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen».
Det gjelder blant annet «faste anlegg» og «andre innbygde ting», jf. bestemmelsens siste setning. En naturlig språklig forståelse av «fastmontert» tilsier i denne sammenheng møblement som er hengt opp og montert på vegg. Med ordlyden «fast montert» menes etter loven at «(f)aste innretningar er slikt som er varig festa til grunnen eller bygningen utan å Vera eigedomsdelar», jf. NOU 1992: 9 s. 66-67.
Det følger av fast og konsistent rettspraksis og lovtolkning at når man selger en bolig følger i utgangspunktet (med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven) fastmontert, varig innredning med boligen. I tillegg følger innredning som er spesielt/særskilt tilpasset. Om et møbel eller en hylle er fastmontert ved hjelp av «skinner», er dette irrelevant, da det likevel anses å være fastmontert, samt vil forringe boligen med mange hull og merker, da skinnene som i dette tilfelle er hengt opp ved hjelp av et gipsanker.
Megler som den profesjonelle part, har ansvar for å avklare eventuelle usikkerheter knyttet til regelverk og/eller selgers ønske om å selge/ikke selge møbler og annen innredning. Kjøper har på sin side en undersøkelsesplikt, noe klagerne benyttet, ved å stille spørsmål til megler på visningen om tv-benken og skjenken fulgte med. Megler bekreftet dette samt at alt annet som var fastmontert i hele boligen ville medfølge. Megler nevnte aldri på visningen at man burde ta forbehold om møblementer, det var noe megleren fant på i ettertid når hun skjønt at eneste utvei var å nekte for alt, å lyve om hva som hva som var blitt sagt.
Av Meglerportalen fremgår det følgende om hva som følger med boligen ved salg, sist oppdatert 26. februar 2024. Under overskriften «Hva betyr det at noe «følger med» boligen ved salg?» står det:
«Det inkluderer alt som er boltet, skrudd, nagler, limt, innebygd eller på annen måte festet til bygningen». Hvis man ønsker «å demontere og ta med seg» noe (..) «må dette tydelig komme frem i salgsdokumentene».
Det fremgår av tilbehørslisten utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe punkt 7 «Kjøkkeninnredning medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy». Klagerne krever derfor at dette etterfølges, og at samtlige fastmonterte hyller medfølger boligkjøpet. Under visningen fikk det andre paret som var til stede samme informasjon som klagerne, til tross for at megler har en annen oppfatning av hva hun har sagt til dem.
Da klagerne ringte selger 01. september fikk de beskjed om at selger kom til å demontere alt som var fastmontert på veggene i samtlige rom i boligen, dersom klagerne ikke var interessert i å kjøpe det. Klagerne ble ikke forespeilet og var heller ikke interessert i å overta en ny bolig fra 2023 full av hull og merker i veggene i hele boligen. Klagerne ble lovet og har fått bekreftelse på visning, fra ansvarlig megler, at alt fastmontert fulgte med.
Av møblement som i utgangspunktet medfølger boligkjøpet er det spesifisert i salgsoppgaven på side 12 at følgende ikke medfølger: 1. «Garderobeskap på de to minste soverommene» 2. «Hyllesystem i teknisk innendørs bod» Klagerne har ikke innvendinger til dette, men mener at dersom selger ønsket å ta med seg andre ting som var fastmontert eller som etter loven skulle medfølge, måtte megler/selger spesifisert dette i denne listen. Da det ikke ble gjort må megler i ettertid informere selger om at fastmonterte møbler/hyller ikke kan demonteres/skrus ned før overtakelse, da det etter loven skal følge handelen. Dette skulle vært gjort før boligen ble lagt ut for salg.
Det kom til enighet med meglerforetaket om at tv-bord, sjenk og vegghengte hyller i 2. etg. skulle medfølge og dette ble stående igjen. Men ingenting i boligens 1. etg. ble stående igjen. Dersom avhendingslovens regler §§3-4 og 3-5 skal overholdes må like regler gjelde for boligens 1. og 2. etg. Meglerforetakets representant hevder at det står ord mot ord om hva som ble sagt på visningen, noe klagerne er uenige i. De kan dokumentere hva megleren sa på visning gjennom at det var flere til stede fikk samme opplysninger. SMS korrespondanse med en av de øvrige interessentene bekrefter at megleren sa at alt fastmontert fulgte med så lenge ikke selger hadde tatt forbehold om det.
Meglerforetaket har erkjent av feil ved å gi reduksjon i meglerhonorarert til selger på 20 000 kroner for å la møbler som etter loven og lovnader på visning skal stå igjen i boligen ved salg. I tillegg har meglerforetaket betalt klagerne for å bestille et tilsvarende tv-bord som det som skulle henge igjen i boligen.
Overtakelse
Overtakelsen ble avtalt til 1. desember 2024. Da det begynte å bli aktuelt for klagerne å kjøpe boligen informerte megler dem om at selgerne var villig til å gå med på sen overtakelse, til tross for at de må betale for to boliger i flere måneder. Dette for at klagerne kunne få tid til å selge leiligheten sin først. Megleren sa at de var veldig snille og strakk seg til det ytterste med å gå med på «så lang» overtakelse. Klagerne syntes dette hørtes veldig bra ut, da de ikke hadde startet prosessen med å legge ut egen leilighet for salg ennå. Megleren sa videre at klagerne kunne avtale med selgerne å overta tidligere, når de hadde fått solgt leiligheten sin. Selgerne selv hadde overtakelse på sin nye bolig 29. september. Megler kontaktet klagerne 26. august og spurte om de hadde fått lagt ut leiligheten sin, noe de bekreftet. Ettersom klagerne skulle ha visning 5. september var det greit for dem å få avklart dette med overtakelse, slik at de kunne opplyse sine potensielle kjøpere om hvilken overtakelsesdato de kunne forvente. Megler bekreftet i denne telefonsamtalen at selgerne fremdeles var villige til å avtale tidligere overtakelse, og at det var en fordel for dem. De hadde hele tiden vært interessert i en tidligere overtagelsesdato enn 1. desember, og 1. desember var det seneste de kunne gå med på.
Da klagerne senere var i kontakt med selger pr. telefon angående møblene, spurte de også om det stemte at de var interessert i en tidligere overtakelse og når de eventuelt kunne være klar. Selger svarte da at de overhodet ikke kunne se for seg overtakelse tidligere enn 1. desember, og at det ikke stemte at de hadde vært interessert i en annen overtakelsesdato enn den som var avtalt. De ønsker å forholde seg til fastsatt og avtalt overtakelsesdato som var 1. desember. Dette kom overraskende på klagerne da de hadde forberedt seg på og blitt forespeilet av megler at de kunne flytte inn så tidlig som mulig etter at leiligheten deres var solgt. De hadde blitt forespeilet at overtakelsen stort sett kunne skje på deres premisser, da selger hadde kjøpt ny bolig og skulle overta den 29. september.
Tilvalg
Tidligere salgshistorikk på finn.no viser at nåværende boligeiere har betalt 6 000 000 for boligen. Klagerne vurderte derfor å by 6 100 000 kroner for boligen. På visningen opplyste megleren at selgerne hadde gjort tilvalg på blant annet kjøkkenet. Hun kunne undersøke nøyaktig hvilken sum de har brukt på tilvalg, noe klagerne ba om tilbakemelding etter visningen. Klagerne ba ikke om opplysninger om andre oppgraderinger, men mente det ville være relevant for budgivningsprosessen å vite hvor mye ekstra selger hadde betalt til utbygger for tilvalgene. Megleren ringte dagen etter og informerte om at selgerne har brukt 700 000 kroner på tilvalg og at hun derfor ikke trodde det ville være mulig å få kjøpt boligen for en lavere sum enn hva selger selv hadde kjøpt den for, som klagerne da forstod var 6 700 000 kroner. Klagerne var klar over at de bar ansvaret for hvilken sum de la inn bud på, men her ga megler i sitt forsøk på å få til et raskest mulig salg, uriktige opplysninger og forledet klagerne til å by mest mulig.
Det andre paret som var på visning hadde derimot fått høre at det var gjort tilvalg for 550 000 kroner. Dette fikk de vite etter budaksept. Klagerne ble forundret over at det var så forskjellige summer, men hadde på dette tidspunkt så lyst på boligen og få til et kjøp at de lot det være. I telefonsamtalen med selger om møbler og overtakelse spurte også klagerne om dette med tilvalg. Selger svarte at de hadde gjort flere tilvalg på boligen i avtale med utbygger, tilvalgene hadde beløpt seg til 500 000 kroner. I deres eiertid hadde de i tillegg oppgradert boligen, med blant annet glass i trappen. Klagerne føler seg villedet og baserte sin budgivning på den opplyste kostnaden for tilvalgene. Dette kreves erstattet av meglerforetaket.
Oppfordret til å avtale boligkjøp/pris utenom megler
Før klagerne la inn bud foreslo megleren at de kunne ta kontakte selgerne direkte å få i stand en avtale om salg og enes om en pris. Megleren tilføyde at de ikke måtte si til selgerne at hun hadde foreslått dette. Klagerne reagerte på dett, og tok ikke kontakt med selgere da de mente hovedformålet med å engasjere en eiendomsmegler nettopp var å mekle. Dette er brudd på god meglerskikk. Klagerne hadde ikke likt om deres megler ba kjøperne om det samme.
Avtale om kjøp av møbler
Det er ikke riktig at klagerne mente alt var fint og sa at de har vært i kontakt med selgerne og avtalt å få kjøpe møbler. Det klagerne hadde fått beskjed om fra selger var at de i utgangspunktet ikke ønsker å selge noen møbler, og at de primært skulle ta med alt til ny bolig. Da klagerne spurte om tv-benk og skjenk, kunne de vurdere å la dette stå igjen for en høy sum.
Manglende registrering av eierskifte
Klagerne kjøpte boligen 19. august og måtte vente 7 måneder på at megler skulle registrere eierskifte. Dette har medført at hele fire regninger for felleskostnader har uteblitt.
Ansvarsgrunnlag
Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, herunder brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Samtlige kumulative vilkår for erstatning er til stede. Erstatning må derfor tilkjennes.
Økonomisk tap
Klagerne må sparkle, pusse og male samtlige tre soverom og hele gangen nede i huset. Det er totalt 56 gipsanker/hull i alle vegger på overnevnte rom. Gipsanker/hull i veggen kommer av alle hyller/møblement som etter loven skulle følge med boligen. Til tross for arbeidet klager må i gang med vil de aldri kunne få rettet ordentlig opp i dette, da gipsankeret er spredt som en paraply på innsiden av veggen. Klagerne vært i kontakt med en maler som sier at én soveromsvegg koster 15 000 kroner å sparkle og male.
Videre informerte megler klagerne om at de tilvalg selgerne hadde gjort da de kjøpte boligen beløp seg til 700 000 kroner, mens de reelle kostnadene var på 550 000 kroner ifølge selger selv. Dette alene utgjør 150 000 kroner. Klagerne kjøpte leiligheten for 6 750 000 kroner på bakgrunn av uriktige opplysninger gitt av megler.
Meglerforetaket har kompensert nytt tv-bord, identisk med det som stod der på visning, og tvunget selger til å la veggopphengt skjenk bli stående igjen og to hyller i stue/kjøkken. Dette viser at de erkjenner skyld. Klagerne krever vegghengte hyller og møblement som var lovet skulle følge med erstattet. Da det klart er tale om varig innredning som er fastmontert og særlig tilpasset bygningen. Dette er møbler selger har snekret selv og tilpasset til soverommene og malt i samme farge som veggen. Dette er et klassisk eksempel på hva som anses som fastmontert. Det bemerkes dog at kravet ikke innbefatter lamper, speil og TV eller andre «løse» ting. Det er forskjell på spiker og gipsanker med tanke på hva som henger løst og hva som er fast montert.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagerne har i klagen vist til avhendingsloven § 3-5 og NOU 1992: 9 s. 66-67 for beskrivelse av hvilket møblement som følger med boligkjøpet. Avhendingsloven § 3-5 må derimot ses i sammenheng med § 3-4, som utgjør utgangspunktet. Av § 3-4 første ledd første punktum fremgår det at
«Så langt ikkje anna følgjer av avtale, skal eigedomen for ikkje å ha ein mangel, ha slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 og 3-6».
Ovennevnte innebærer at det kan avtales at ting som etter §§ 3-5 og 3-6 skal følge med eiendommen ikke skal følge med, også i forbrukerkjøp. Salgsoppgaven er en del av kjøpsavtalen, og vil i så måte utgjøre utgangspunktet for vurderingen av om annet er avtalt.
Der hvor annet ikke er avtalt, er det praksis at «Løsørelisten» utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe gjeldende fra 1. januar 2020, legges til grunn, jf. også salgsoppgaven s. 79.
Klager viser til at de fra megler fikk bekreftelse på at tv-benken, hvit skjenk og alt annet vi kan se som er fastmontert i hele boligen medfølger. Megler på den andre siden har vist til at hun måtte dobbeltsjekke med selgerne om TV-bord og skjenk fulgte med, og har i tillegg vist at det på visning skal ha vært snakk om at man kunne ta forbehold i bud. Det er altså ord mot ord.
I klagen viser klager til at «Det kan nevnes at meglerforetaket har kompensert nytt tv-bord, identisk med det som stod her på visning, tvunget selger til å la veggopphengt skjenk bli stående igjen og 2 hyller i stue/kjøkken. Dette er altså allerede løste forhold. Det understrekes her fra meglerforetakets side at hva gjelder dekning av TV-bord, så ble dette kun gjort med det formål å få til en minnelig løsning, og innebar ikke noe erkjennelse av skyld, slik klager viser til. Meglerforetaket bestrider for øvrig at de har tvunget selger til å la nevnte møbler stå igjen. Bakgrunnen for at møblene ble stående igjen var en avtale mellom meglerforetaket og selgerne.
Meglerforetaket bestrider at det har skjedd et brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, og herunder at det foreligger ansvarsgrunnlag. Det anføres uansett at det allerede er inngått et forlik med klagerne om «fullt og endelig oppgjør i saken».
Uavklart tilbehør
Megler er klar på at det ble tydelig kommunisert og avklart overfor kjøper hvilket tilbehør som medfulgte i salget, før budet deres ble akseptert av selger. Når det gjelder det fremlagte skjermbilde av samtale med en annen som skal ha vært på visning, så bestrides det at skjermbilde kan tillegges noen bevisverdi. Dette all den tid den andre ikke selv vil kunne forklare seg overfor nemnda, og «beviset» er utarbeidet nettopp for å kunne fremlegges for nemnda. Med mindre meglerforetaket frifinnes må saken avvises da det er fremmet anførsler og påstander om muntlige utsagn som meglerforetaket ikke har mulighet til å imøtegå uten muntlig bevisførsel.
I salgsoppgaven står det følgende om «Hvitevarer og tilbehør» på side 11-12: «Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven. Følgende medfølger ikke i handelen: Garderobeskap på de to minste soverommene. Hyllesystem i teknisk innendørs bod» I tillegg er Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppes oversikt i form av en veiledende liste over hva som følger eiendommen.
Det av tilbehør som er uavklart og som klagerne mener skulle inngått i kjøpet er fem kubiske vegghyller, to vegghengte hylleplater og en vegghengt hylle, en hvit og en sort oppbevaringstavle med tavleinnredning, et rundt speil, to vegghengte møbler, en vegghengt hylle, en rosa vegghengt blomsterlampe og en TV.
Det følger av tilbehørslisten punkt 4 at «Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (…)», jf. salgsoppgaven på side 78. Det kan dermed ikke være tvil om at TVen ikke skulle medfølge ved salget. Videre følger det av tilbehørslisten punkt 11 at «(…) Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, Prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med» jf. salgsoppgaven på side 78. Det er derfor heller ingen tvil om at den vegghengte lampen ikke medfulgte i salget, og herunder at klager måtte være kjent med det. Når det gjelder kubiske vegghyller, vegghengte hylleplater, oppbevaringstavler og speil som henger løst på veggen, så må det være klart dette ikke faller inn under «varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen», jf. avhendingsloven § 3-5, og således at det ikke medfølger i salget. Dersom dette resonnementet skulles følges, så ville jo i så fall eksempelvis alle bilder som henger på veggen også følge med.
Meglerforetaket er også klar på at de vegghengte møblene ikke medfulgte i salget og at kjøper var gjort kjent med dette. Det er her ikke tale om varig innredning som er fastmontert eller noe som er særskilt tilpasset bygningen, men frittstående møbler som i stedet for å stå på føtter av praktiske hensyn er festet på veggen. Det at slike møbler ikke er nevnt i tilbehørslisten, gir også klager en klar pekepinn på at disse ikke medfølger. Klager hadde for øvrig all mulighet til å ta forbehold om dette da det ble lagt inn bud. En naturlig følge av at ting fjernes fra veggene, er at gipsankerhull vil komme til syne. Dette er dessverre noe klager må kunne forvente.
Overtakelse og oppfordring til avtale utenom megler
Klagerne anfører i klagen at til tross for avtalt overtakelse 01. desember 2024, skal megler ha informert klagerne om at selgerne var villige til å gå med på sen overtakelse, og deretter eventuelt tidligere overtakelse, basert på når klager fikk solgt sin egen leilighet. Klagerne skal ha vært forberedt på innflytting tidligere enn avtalt overtakelsesdato. I tillegg så anfører klagerne at megler skal ha foreslått at klager kunne kontakte selgerne privat, altså «uten» megler, for å få i stand en avtale om salg og enes om pris. Klager har ikke dokumentert anførslene sine. Megler opplyser på den andre siden at hun ikke kjenner seg igjen i dette, herunder at hun skal ha informert om at tidligere overtakelse forutsatte enighet med selgerne og at hun skal ha informert om at avtale uten megler ville kunne innebære en risiko.
Som det fremgår av SMS fra megler 15.08.2024, så skriver megler blant annet at «(…) så anbefaler dere bare å legge inn bud på det dere er villige/kan gi så får man bare se om man kommer til en avtale eller ikke». Klager tok ikke noe forbehold om fleksibilitet rundt overtakelsesdato i noen av sine bud.
Basert på ovennevnte bestrider innklagede at det har skjedd et brudd på god meglerskikk, og det fastholdes at megler har utført sitt arbeid i tråd med gjeldende lovverk og retningslinjer.
Tilvalg
Megler opplyser at tilvalg med både 550 000 kroner og 700 000 kroner skal være korrekt. Tilvalg for 550 000 kroner skal etter det opplyste knytte seg til tilvalg direkte fra utbygger, mens den totale sum med 700 000 kroner også omfatter øvrige oppgraderinger. Det preisiseres at megler utelukkende har videreformidlet opplysninger mottatt fra selger når det gjelder tilvalg. Klager har ikke dokumentert omstendighetene rundt mottakelse av opplysninger om tilvalg, og herunder ikke om det var en diskusjon rundt hva kostnadene til tilvalg mer konkret omfattet. Dersom klager har basert kjøpesummen på tilvalg, er det noe klager selv må bære ansvaret for. Klager tok ikke forbehold om størrelsen på tilvalgene ved budgivningen, og det er heller ikke på annen måte synliggjort overfor megler at størrelsen på tilvalgene var en forutsetning for kjøpet. Dersom klagerne har basert kjøpesummen på tilvalg, er det uansett noe klagerne selv må være ansvaret for. Det foreligger verken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap tilknyttet dette, og herunder heller ikke årsakssammenheng.
Anførsel om løgn
Klager anfører i klagen at «megler lyver». Dette bestrides og er for øvrig helt udokumentert.
En viktig presisering er at meglerforetaket på ingen måte har «betalt 20.000 i kompensasjon til selgerne for feil (…)» slik klager anfører. Det er heller ikke korrekt som klager skriver at meglerkontoret har «betalt» selgerne og at de i så måte praktiserer «ulikt» regelverk for første og andre etasje i boligen. I e-post til selger den 10. september 2024, skriver fagansvarlig på vegne av foretaket at «Vi er ikke enig i påstandene som kjøper har fremsatt, men vi ønsker en endelig avslutning på saken.»
Det har også formodningen mot seg at klager ikke skal ha vært i kontakt med det andre paret som var til stede på visningen i ettertid, all den tid hun kjenner vedkommende godt nok til å ha han som venn på Snapchat. Holdepunktet for å anføre at beviset er utarbeidet i anledning saken og kun for å benyttes til å underbygge eget synspunkt, er at dialogen regelrett går ut på at klager «legger ord i munn» på sin samtalepartner.
Melding av eierskifte
Det er uklart hva som har skjedd når det gjelder eierskifte, men dette skal være i orden nå. Det er selvsagt uheldig at det tok et par måneder før eierskifte ble meldt, men dette er tale om en mindre forglemmelse, som på ingen måte medfører et erstatningsansvar for megler.
Oppsummering
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, all den tid megler har opptrådt samvittighetsfullt og i tråd med god meglerskikk. Klager har ikke sannsynliggjort at megler har opptrådt uaktsomt, og det er ikke dokumentert at megler har opptrådt eller handlet slik klager anfører. Under alle omstendigheter foreligger det ikke et dokumentert og adekvat økonomisk tap.
Det anførte økonomiske tapet er ikke nærmere redegjort for i klagen og er udokumentert. Erstatningskravet kan følgelig ikke føre frem og meglerforetaket må frifinnes.
På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:
Klagen tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, samt god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Når det gjelder de enkelte klagepunkter bemerker nemnda følgende:
Hvilke møbler som fulgte med boligkjøpet
Partene har her inngått avtale per e-post 10. september 2024 som «fullt og endelig oppgjør i saken». Dette er bekreftet av klagerne, som ikke lenger har klageinteresse. Denne korrespondansen skjedde etter at klagerne 1. september 2024 var gjort kjent med at selger kom til å demontere alt som var fastmontert på vegger i hele boligen, og det er rimelig å forstå enigheten dithen at den omhandler samtlige gjenstander i huset som var fastmontert. Det vises til nemndas vedtekter punkt 1.4. der fremgår at bare den som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot megler kan få behandlet saken for nemnda. Det er ikke tilfellet her, og klagen skal på dette punktet avvises, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav d).
Tidligere overtakelse, oppfordring til avtale utenom megler, verdien av selgers tilvalg, hvorvidt megler har løyet
Meglerforetaket har bestridt klagernes fremstilling på disse punktene. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven. Når saken står «ord mot ord» har ikke klagerne sannsynliggjort noe kritikkverdig fra meglers side. Klagerne gis dermed ikke medhold på disse punktene.
Sen melding om eierskifte
Meglerforetaket har erkjent at det gikk et par måneder før eierskifte ble meldt, og at dette var uheldig. Nemnda legger til grunn at det er tale om en mindre forglemmelse, som ikke utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Oppsummering
Nemnda kan ikke se at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er dermed ikke grunnlag for erstatningskravet mot meglerforetaket.
Klagen skal etter dette delvis avvises og delvis ikke gis medhold.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagen avvises hva gjelder spørsmålet om hvilke møbler som fulgte med boligen. For øvrig gis klagerne ikke medhold.