RFE-2025-022
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen)
Waldemar Thranes gate 6
0171 Oslo
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. juli 2024 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det opplyst om det forelå uenighet mellom sameiet og en entreprenør knyttet til faktura for utbedring av vannrør. Etter kjøpet ble klagerne kjent med at de måtte betale 20 000 kroner av denne fakturaen. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å verken foreta nærmere undersøkelser eller gi klagerne tydeligere opplysninger om uenigheten og fakturaen. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klagerne 20 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Saken omhandler en heftelse ved eiendommen som megleren unnlot å informere om da han anså det som utenfor sitt ansvar. Informasjonen var imidlertid lett tilgjengelig, og megleren burde opplyst klagerne om heftelsen for å sikre en korrekt transaksjon. Heftelsen innebar en faktura på 416 000 kroner for arbeider i sameiet, hvor klagernes andel utgjorde 20 000 kroner.
I salgsoppgaven var det inntatt informasjon om at det forelå uenighet knyttet til en faktura, men de spesifikke beløpene ble ikke oppgitt. I ettertid viste det seg at fakturaen hadde forfalt under selgerens eierskap. Da entreprenøren fremsatte et tilbud om løsning, foreslo sameiet at det skulle betale 20 prosent av det opprinnelige beløpet. Entreprenøren hadde deretter gått med på å redusere kravet til 80 prosent.
Da klagerne spurte megleren om hvorfor beløpene ikke var presisert i salgsoppgaven, svarte han først at fakturaen var ukjent for ham, samt at informasjonen ville vært inntatt dersom han hadde kjent til det. Dette virket imidlertid merkelig, da fakturaen var nevnt i salgsoppgaven. Senere innrømmet meglerforetakets avdelingsleder i en e-post at fakturaen var kjent, og at megleren hadde kopiert informasjonen knyttet til denne direkte fra selgers egenerklæring. Meglerforetaket mente likevel at det ikke var nødvendig for megleren å innhente mer informasjon siden det var et forhold mellom sameiet og entreprenøren. Avdelingslederen bemerket også at det var en «positiv overraskelse» at beløpet var 20 000 og ikke 416 000 kroner. Dette indikerer manglende kontroll og forståelse av sakens detaljer.
Meglerforetaket har gitt uttrykk for at det ville vært utfordrende og potensielt villedende å videreformidle uavklarte uenigheter knyttet til fakturaen. Dette må anses som en avsporing. Poenget er ikke at megleren skulle spekulert i fremtidige utfall. Klagerne burde imidlertid fått en tydelig fremstilling av de eksisterende kravene, herunder blitt forelagt den opprinnelige fakturaen, forslag til løsning og risikoen knyttet til at fakturaen måtte betales i sin helhet. En slik fremstilling ville ikke vært villedende, men snarere nødvendig for at klagerne kunne ta en informert beslutning.
Til tross for at megleren kjente til forholdet, sendte han kun en e-post til styrelederen hvor han spurte om fremtidige vedlikeholdsarbeider og tilhørende økonomiske konsekvenser. Han spurte ikke om eksisterende forpliktelser. Fakturaen hadde på det tidspunktet forfalt to måneder tidligere. Det bemerkes at selgeren, som var styremedlem, hadde skrevet dokumenter om forholdet. Klagerne stiller dermed spørsmål ved meglerens valg om å unnlate å foreta ytterligere undersøkelser.
Det er uansett problematisk at meglerforetaket forsøker å flytte ansvaret over på styrelederen. Selgeren var selv styremedlem og hadde delbetalt fakturaen. Det er dermed usannsynlig at selgeren ikke kjente til kostnaden.
Ved gjennomføring av salget, var klagerne fortsatt ikke informert om fakturaens konkrete beløp eller konsekvenser. Meglerens ufullstendige innhenting av informasjon, bidro dermed til å svekke klagernes mulighet til å vurdere eiendommens økonomiske risiko. Det bemerkes her at en nabo solgte leiligheten på samme tidspunkt som klagerne kjøpte. I motsetning til selgeren og megleren, tok naboen fullt ansvar for fakturaen. Dette viser at heftelsen var kjent og burde vært kommunisert til klagerne.
Overtakelsesdatoen markerer det klare skillet mellom kjøpers og selgers økonomiske ansvar. Dersom en pengeheftelse skal følge en bolig og pålegges ny eier, må dette spesifiseres så tydelig som mulig. I denne saken hadde megleren både tid og anledning til å informere klagerne om de faktiske beløpene og den relevante risikoen. Megleren unnlot imidlertid å gjøre dette.
Dersom meglerforetaket ikke var kjent med ytterligere detaljer om forholdet, må det stilles spørsmål ved om selgeren bevisst tilbakeholdt informasjon. I så fall styrket dette behovet for at megleren skulle foretatt selvstendige undersøkelser. Megleren gjorde imidlertid ikke dette, noe som medførte at klagerne endte med den økonomiske belastningen. Meglerforetakets praksis virker dermed å være mer opptatt av å minimalisere opplysninger enn å sikre en åpen og trygg eiendomshandel.
I dette tilfellet har også meglerforetaket gitt ulike forklaringer på hvorfor viktig informasjonen ikke ble videreformidlet. For det første har meglerforetaket gitt uttrykk for at megleren, til tross for vage referanser i salgsoppgaven, ikke var klar over visse økonomiske forpliktelser. Videre ble ansvaret skjøvet over på forholdet mellom entreprenøren og sameiet. Til slutt uttrykte meglerforetaket at informasjonen kunne forvirre kjøper. Klagerne stiller spørsmål ved om det er en ny praksis at meglere subjektivt kan avgjøre hva som forvirrer kjøper og ikke. Selve essensen ved å bruke megler, er at megler skal bistå med å etablere en trygg, sikker og oversiktlig avtale mellom partene i handelen. Meglerforetakets ulike forklaringer svekker imidlertid tilliten til meglers rolle som informasjonsformidler.
En tydelig og oversiktlig salgsoppgave kunne gitt klagerne et realistisk økonomisk bilde. Det kunne for eksempel vært inntatt informasjon som:
Det foreligger en faktura med opprinnelig beløp på kr x. Sameiet har bedt om y% avslag. Entreprenøren har gått med på z%. Kjøper må forvente å betale opprinnelig beløp i verste fall, og y% i beste fall.
Meglers oppgave er å tilrettelegge for en sikker og forutsigbar eiendomshandel for begge parter. Ved inngivelse av bud, trodde klagerne at de hadde all nødvendig informasjon. Først etter overtakelsen oppdaget de at det ville påløpe en ekstrakostnad på 20 000 kroner. Selv om beløpet er relativt lavt, reiser det spørsmål om hva som kan skje i fremtiden hvis meglere velger å utelate informasjon under påskudd av at det kan villede. Dette kan føre til større økonomiske konsekvenser for kjøpere.
Klagerne forstår at det kan være til fordel for selger at megler unnlater å nevne ekstra kostnader/heftelser for potensielle kjøpere. Det er imidlertid meglers ansvar å være en balansert informasjonsformidler som sørger for at kjøper får et realistisk og helhetlig bilde av eiendommen. Ved kjøp og salg av eiendom, er det en generell forventning om at megler gir en fullstendig fremstilling av eiendommens økonomiske situasjon, slik at kjøper kan ta informerte beslutninger uten å være ekspert. Når informasjon som er lett tilgjengelig, ikke inkluderes i salgsdokumentasjonen, utfordrer dette tilliten til både salgsoppgaven og megler.
I dette tilfellet ble informasjon bevisst tonet ned på en måte som medførte en feilaktig forventning om eiendommens økonomiske status. Det er dokumentert at selgeren hadde kjennskap til de økonomiske forpliktelsene. Dette indikerer at megleren enten har vært sløv i sin undersøkelsesplikt eller at informasjonen har blitt tilbakeholdt. Saken kunne dermed vært unngått dersom megleren hadde gjort en grundigere jobb. Informasjonen var tilgjengelig for megleren, men ble valgt bort til klagernes ulempe. Dette er uakseptabelt og et klart brudd på meglers plikt til å skape en trygg og forutsigbar handel.
Som eiendomsmeglere kjenner klagerne godt til hvilke krav som stilles til meglers opplysningsplikt, spesielt hva gjelder økonomiske forhold. Enhver vesentlig økonomisk risiko knyttet til en eiendom må formidles på en klar og forståelig måte. I denne saken er det tydelig at megleren har valgt å inkludere et absolutt minimum av informasjon. Megleren har inntatt nok informasjon til å kunne hevde at noe er nevnt, men uten å gi kjøper en tilstrekkelig forståelse av den økonomiske konsekvensen. Dette er ikke bare kritikkverdig, men i strid med god meglerskikk. Det er også bekymringsverdig at et anerkjent meglerfirma ikke forstår viktigheten av å inkludere alle relevante kostnader.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne 20 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven ble det inntatt opplysninger om at det forelå en uenighet vedrørende en faktura mellom sameiet og en entreprenør. Videre fremgikk det av selgers egenerklæring at det var en pågående dialog om uenigheten med entreprenøren. Dette understreker at uenigheten ikke var avklart på tidspunktet for kjøp, samt at klagerne har kjøpt eiendommen med denne risikoopplysningen som grunnlag.
Basert på de faktiske opplysningene som klagerne har fått, måtte det anses som sannsynlig at uenigheten kunne medføre økonomiske konsekvenser for dem. Det bemerkes her at klagerne er utdannet eiendomsmeglere, og de burde derfor hatt inngående kjennskap til hvordan man forholder seg til ulike risikoopplysninger. Det stemmer derfor ikke at megleren har gitt klagerne en feilaktig forventning om boligens økonomiske status. Megleren har heller ikke valgt å tilbakeholde eller utelate informasjon.
Først etter at forholdet og faktum i saken ble kjent, har klagerne argumentert for at opplysningene skulle vært bedre presentert i salgsdokumentasjonen. Det er imidlertid slik at faktum i saken og konsekvensen av uenigheten først ble kjent etter avtaleinngåelsen. Det vises her til at det fremgikk klart av salgsoppgaven at uenigheten ikke var avklart på tidspunktet for kjøp.
Megleren har i dette tilfellet undersøkt forholdet både gjennom selgeren og styret i sameie. Hva gjelder forhold mellom sameiet og tredjepart, er det etter meglerforetaket erfaring styreleder som er den naturlige og beste kilden til oppdatert informasjon. Det vises her til styreleders e-post av 3. juni 2024, hvor styreleder har svart nei på meglerens spørsmål om det er forhold i sameiet som kan medføre økte kostnader, fellesgjeld eller innbetalinger fra eier. Selgeren var ikke direkte involvert i dialogen med entreprenøren, og hadde derfor ikke informasjon knyttet til beløp og fremdrift i saken.
Det er ikke uvanlig at det foreligger uenighet knyttet til en entreprenørs faktura. En slik uenighet kan medføre en rekke utfall, herunder full, delvis eller ingen betaling av det omtvistede beløpet. I dette tilfellet opplyste verken segleren eller styret om detaljene i forhandlingene med entreprenøren. Det ville derfor vært utfordrende, risikofylt og potensielt villedende for megleren å spekulere i teorier knyttet til det potensielle utfallet av uenigheten. Uenigheten var ikke avklart, og utfallet var uvisst på tidspunktet for utarbeidelsen av markedsmateriellet.
Det medfører ikke riktighet at megleren bevisst har tonet ned informasjon. Megleren videreformidlet all informasjon han hadde tilgjengelig om tema, hvor kilden til informasjonen var selgeren og styreleder.
Da klagerne kontaktet meglerforetaket første gang, hadde de mottatt en faktura fra sameiet på 416 000 kroner. Da det i ettertid viste seg at det faktiske beløpet var 20 000 kroner, var omfanget noe helt annet enn det som i utgangspunktet var presentert. Det var nettopp dette meglerforetaket siktet til da de ga uttrykk for at det var en positiv overraskelse.
I den grad klagernes påstander om tilbakeholdt informasjon fra selger vektlegges, vises det til at klagerne har reklamert til selgers boligselgerforsikringsselskap som har avslått reklamasjonen.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren presentert de økonomiske opplysningene som var tilgjengelig på tidspunktet for utarbeidelsen av markedsmateriellet. Videre har megleren forsøkt å innhente flere opplysninger direkte fra selgeren og styreleder.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.
I salgsoppgaven fremgår følgende under punktet «Sammendrag selgers egenerklæring»:
Pågår fortsatt dialog med entrepenør om rørskade og faktura i forhold til pristilbud. Uenighet om faktura.
Det samme fremgikk av selve egenerklæringsskjemaet fra selger, som var vedlagt salgsoppgaven.
Nemnda bemerker at selger er meglers primære kilde til informasjon. Megler spurte styrets leder om det fantes forhold som kunne påvirke fellesgjeld, felleskostnader eller kunne kreve innskudd fra beboerne, men den aktuelle fakturaen ble ikke nevnt. Nemnda mener at spørsmålet rundt fakturaen på avtaleinngåelsestidspunktet fremsto såpass uavklart, ut fra det som fremgikk av egenerklæringsskjemaet, sammenholdt med styreleders svar, at megler ikke hadde noen foranledning til å undersøke dette nærmere. Dersom dette var noe som fremsto risikofylt for klagerne, eller som de ønsket større klarhet i, hadde de selv foranledning til å foreta nærmere undersøkelser.
Det er etter dette ikke grunnlag for erstatning, og klagen fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.