RFE-2025-026
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Drammen
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen
Saken gjelder: Tvangssalg. Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Etter begjæring fra en av klagerens kreditorer, ble klagerens bolig tvangssolgt i august 2023. Innklagede meglerforetak ble oppnevnt som medhjelper ved salget. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av tvangssalget som etter hans mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning med 5 400 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerens bolig ble begjært tvangssolgt i august 2023. Klageren fraflyttet boligen i oktober etter å ha funnet seg en erstatningsbolig. Dette var megleren klar over.
Den 3. januar 2024 forsøkte klageren å ringe megleren, uten å få noe svar. Klageren visste at husforsikringen utløp i begynnelsen av januar og ville snakke med megleren om dette. Klagerens dårlige kredittverdighet gjør at han må betale hele beløpet for sine forsikringer, og dermed søke NAV om støtte. Klageren hadde fått avslag på sin søknad om dekning av husforsikring.
Senere samme dag mottok klageren en SMS fra megleren om at han var på ferie og at han ville være tilbake på kontoret førstkommende mandag. Dagen etter sendte klageren følgende SMS tilbake:
Hei. Husforsikring på huset. Jeg må betale forsikringer nå. Men får ikke noe av nav til det huset.
Til dette svarte megleren:
Hei. Saksøker/banken har bestilt forsikring på huset, så det trenger du ikke å tenke på. Kostnad til forsikring får saksøker dekket av salgssummen. (…)
Den 23. januar 2024 fulgte klageren opp spørsmålet rundt forsikring ved å sende e-post til megleren som lød slik:
Hallo.
Jeg trenger en bekreftelse fra deg eller på e[-]post fra skue ang at alt er i oden med huset med tanke på forsikring.
Hvordan forsikring?
Er det noen jeg kan kontakte eventuelt for og sjekke opp dette.
Noen timer senere svarte megleren:
Hei.
Saksøker v/Kredinor har bekreftet til meg at de bestilte forsikring for [eiendommen] den 07.12.23 i Eika Skadeforsikring AS.
Jeg kjenner ikke nærmere til hvilke vilkår det er på forsikringen.
Sammenlignet med månedene før syntes klageren det var merkelig stille fra megler i januar. Huset stod tomt og kunne ikke følges opp på samme måte som da klageren hadde bodd der. Tatt i betraktning at det var mørketid og ekstreme snømengder, var klageren bekymret for huset.
Megleren førte ikke noe tilsyn med boligen verken i januar eller februar. Klageren brøytet og holdt eiendommen i god stand utvendig, men hadde ingen kontroll på det innvendige, ettersom han ikke hadde tilgang.
Den 7. mars 2024 brant klagers hus ned. Forholdet ble anmeldt til politiet, og klageren tok kontakt med kreditor for å få forsikringsnummer og forsikringsvilkår knyttet til husforsikringen. Klageren mottok ikke informasjonen som han etterspurte.
I mai ble saken henlagt av politiet og overført til forsikringsselskapet for videre behandling. Klageren hørte ingenting etter dette og følte seg glemt. Først 15. juli ble klageren innkalt til møte med banken angående forsikringen av huset. Det ble her opplyst at det var tegnet førsterisikoforsikring, og ikke totalskadeforsikring, på huset. Banken tok sin andel på 1 000 000 kroner og overførte beløpet til kontoen der klageren hadde huslånet sitt. Klageren har et restkrav hos Kredinor på ca. 110 000 kroner, da det var dette selskapet som håndterte saken på vegne av Skue Sparebank.
Etter møtet ringte klageren megler, men ble da møtt med ansvarsfraskrivelser. Megleren tok ikke noe ansvar for å ha satt klageren i denne situasjonen. Klageren tok dette tungt og forsto ingenting av hva som hadde skjedd.
I august og september hører klager ingenting vedrørende salgsprosessen. Etter lang tid i uvisshet sendte klageren et prosessvarsel til både banken og megleren den 19. september. Etter at klageren mottok svar fra begge hold i oktober, ble det helt stille igjen.
Undersøkelser rundt forsikring
Megleren kontrollerte aldri at boligen var totalforsikret. Klageren hadde gitt klar beskjed til megleren om at boligen måtte forsikres. Meglerens tilbakemelding var at klageren ikke trengte å tenke på forsikringen fordi denne var i orden. Megleren hadde derimot ikke kontrollert at forsikringen faktisk var på plass. Meglerforetaket har vist til at megler anmodet panthaver om å besørge at boligen ble forsikret. En anmodning alene er ikke tilstrekkelig kontroll. En grundigere kontroll vil normalt innebære innhenting av skriftlig bekreftelse fra panthaver eller forsikringsselskap på at forsikring er tegnet, inkludert forsikringsvilkårene.
Videre burde megler ha fulgt opp anmodningen til panthaver for å sikre at forsikringen faktisk var blitt etablert og var gyldig. Meglerens kontroll omfatter også å sikre at det foreligger en gyldig forsikringspolise som dokumenterer hva som er forsikret og hvilken type forsikring det er tale om.
Det er medhjelperens ansvar å sørge for at forsikringen er i orden, særlig hensett til at klageren hadde fratrådt eiendommen og gitt megleren uttrykkelig beskjed om at boligen måtte forsikres. Megleren skulle ha kontrollert forsikringsvilkårene og forsikret seg om at det forelå en gyldig totalskadeforsikring. Megleren kunne ikke bare ta for gitt at forsikringen var i orden, slik han gjorde i dette tilfellet.
Da klager spesifikt etterspurte informasjon om forsikringsvilkår og en bekreftelse på at alt er i orden i e-posten til megler 23. januar 2024, hadde megler en særskilt oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Før megleren ga en bekreftelse, burde han tatt initiativ og faktisk undersøkt forsikringen og innhentet forsikringsvilkårene. En e-postbekreftelse til klager er ikke tilstrekkelig.
Selv om det ikke nødvendigvis er meglers ansvar å kjenne til detaljene i forsikringsavtalen, kunne megler gjort en grundigere kvalitetskontroll som inkluderte innhenting av forsikringsdokumentasjon eller en anbefaling til klager om videre undersøker og hvordan dette kunne gjøres.
Det fremgår av retningslinjer for medhjelpere ved tvangssalg punkt 4.8.5 at:
Hvis saksøkte må fravike eiendommen, er det medhjelperens ansvar å sørge for forsikring og ellers ha omsorgen for salgsobjektet inntil tvangssalget er hevet eller kjøperen har overtatt risikoen for salgsobjektet.
Ut fra dette bestrides meglerforetakets påstand om at klageren er ansvarlig for boligen til den er solgt. Det var ikke klagerens ansvar å sørge for at forsikringen var i orden.
En medhjelper skal kontrollere om eiendommen er forsikret. Viser det seg at salgsobjektet ikke er forsikret, tas dette opp med saksøkeren eller en annen av fordringshaverne som samtidig bes om å besørge at dette blir gjort. Er ingen av fordringshaverne villige til å forsikre eiendommen, må medhjelperen selv sørge for forsikring. Kostnadene ved slik forsikring kan kreves dekket enten som en del av kjøpesummen, jf. tvbl. § 11-15 andre ledd, eller som en nødvendig faktisk utgift under tvangssalget, jf. medhjelperforskriften § 3-7 første ledd.
Meglers unnlatelse av å kontrollere forsikringen mer grundig utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
En førsterisiko-forsikring gir ikke tilstrekkelig dekning ved totalskade. Da boligen brant ned, fikk dette store økonomiske konsekvenser. Klageren mistet alt og står fortsatt i en vanskelig situasjon.
Tilsyn med boligen
Megleren unnlot å føre tilsyn med boligen innvendig i en periode på tre måneder, fra desember 2023 til brannen oppsto i begynnelsen av mars 2024. Dette til tross for at megleren visste at huset sto ubebodd. Klageren mener det ikke er usannsynlig at brannen kunne vært forhindret ved hyppigere tilsyn fra meglers side.
Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-15 første ledd første punktum at medhjelperen så langt det er mulig skal påse at formuesgodet ikke forringes under salget. Det å ta vare på eiendommen på en forsvarlig måte inngår også i meglers omsorgsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Låsing av boligen uten varsel
I desember 2023 sørget megler for at boligen ble låst, uten å informere klageren om dette på forhånd. Klageren har ikke hatt tilgang til huset siden.
Etterfølgende oppfølging
Etter at det ble kjent at huset ikke var forsikret, måtte klageren selv ta kontakt med megler. Meglerens oppfølging var fraværende. Klageren føler at han ble tilsidesatt, uten noen videre kommunikasjon eller bistand fra megler. Klageren har selv jobbet aktivt med å finne ut hva som har skjedd i forbindelse med brannen, men står nå igjen med en tomt uten hus. En uakseptabel situasjon med store økonomiske konsekvenser for klager.
Megler burde ha brukt sin kompetanse og erfaring til å forsøke å avklare de faktiske omstendighetene rundt hendelsesforløpet. Det er ikke rimelig at klageren bare mister huset i en brann, når andre var ansvarlige for det. Meglerforetaket har ikke arbeidet med saken etter brannen. Megleren har i stedet fortsatt arbeidet med formidling av andre eiendommer uten å ta hensyn til klagerens situasjon. Dette er en alvorlig svikt i oppfølging og profesjonalitet fra meglerens side. Megleren har verken tatt initiativ til å løse situasjonen eller veiledet klageren om hvilke steg han burde ta videre. Megleren har heller ikke ønsket å ha noen telefonsamtaler med klager eller lignende.
Erstatning
Klageren skulle begynne i en ny og godt betalt jobb våren/sommeren 2024, men på grunn av saken var han ikke i stand til det likevel. Dette har medført et inntektstap på 600 000 kroner, som klageren krever erstattet.
Tapet knyttet til selve huset baserer seg ikke bare på dets nåværende verdi, men også konsekvensene av at klageren ikke får muligheten til å ta det tilbake og investere i oppussing, påbygg og oppgradering av uteområdene. Basert på forventet verdiøkning fra 2023 til 2027 ville eiendommen hatt en betydelig høyere verdi. Etter det som har skjedd – brannen, saken og de påførte traumene knyttet til stedet og gaten – er kun en kontantutbetaling aktuell. Klageren krever 3 800 000 kroner i erstatning for å sikre en ny start et annet sted, samt dekke private oppgjør mot diverse gjeld.
Videre har saken vært en stor psykisk belastning og ført til redusert livskvalitet for klageren. Det kreves oppreisning med 1 000 000 kroner.
Det totale erstatningskravet beløper seg til 5 400 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det bemerkes at megler mottok informasjon om at klager ikke hadde midler til å forsikre boligen. Megler anmodet derfor panthaver om å besørge at boligen ble forsikret.
Megler fikk bekreftet fra Kredinor den 7. desember 2023 at Skue Sparebank hadde sørget for forsikring og at forsikringen var plassert i Eika Skadeforsikring AS. Kredinor konkluderte i samme e-post med at både strømavtale og forsikring av bolig dermed var på plass.
På forespørsel fra klager bekreftet megler tilbake til klager at saksøker v/Kredinor hadde bestilt forsikring. Det ble samtidig opplyst at megler ikke kjente til hvilke vilkår som gjaldt for forsikringen.
Klager hevder at megler ikke har fulgt retningslinjer for medhjelpere ved tvangssalg. Megler er uenig i dette. Da megler ble klar over at klager ikke kunne fortsette forsikringsforholdet anmodet megler, i samsvar med retningslinjene, saksøker/fordringshaver om å besørge dette. Megler fikk skriftlig bekreftelse på at saksøker påtok seg dette og at forsikringen var etablert i Eika Skadeforsikring AS.
Med bakgrunn i Kredinor sin uttalelse om at forsikring av bolig var på plass var det ingen grunn for megler til å undersøke dette noe ytterligere. Det faktum at Skue Sparebank hadde tegnet en begrenset dekning med utgangspunkt i deres tilgodehavende er etter meglers vurdering svært uvanlig. Skue Sparebank burde på eget initiativ ha opplyst om dette slik at megler på vegne av andre kreditorer kunne ha sikret interessene til de øvrige kreditorer og debitor. Det var ingen grunn for megler til å tvile på at fullverdig forsikring var på plass og at det skulle være noen vesentlige begrensninger i forsikringsavtalen.
I LB-2013-169872 vises det til juridisk teori hvor det fremgår at medhjelpers ansvar først og fremst er å påpeke hva som er påkrevet å gjøre. Det var nettopp dette megleren gjorde i herværende sak og fikk bekreftet at forsikring var på plass.
Meglerforetaket viser også til brev av 2. april 2025 fra tingretten som var meglerforetakets oppdragsgiver. Det fremgår her at det etter rettens vurdering ikke er grunn til å kritisere meglers utførelse av oppdraget. Det påpekes også at verken retten eller medhjelper har plikt til eller mulighet for å sørge for at objekt under tvangssalg er forsikret.
Når det gjelder meglers opplysning til klager om at han ikke kjente til hvilke vilkår som gjaldt for dekningen, så gikk det mer på en eventuell gjennomgang av de mer detaljerte vilkår for en vanlig fullrisiko villaforsikring. Dette kan variere noe fra selskap til selskap, og poenget med meglers påminnelse om dette var at klager selv måtte vurdere om han ville kontrollere det.
Hva gjelder klagers påstand om at megler ikke har fulgt opp saken på en tilfredsstillende etter brannen, bemerkes det at salget ble stilt i bero umiddelbart etter brannen. Av denne grunn hadde ikke megler mandat til å jobbe med saken.
Megler har gjennomført oppdraget i samsvar med de retningslinjer som gjelder for slike oppdag. Det er ikke er dokumentasjon for at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren har heller ikke dokumentert noe økonomisk tap, meglerforetaket kommenterer derfor ikke dette.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har forståelse for at saken er belastende for klager, herunder at huset brant ned med et begrenset forsikringsoppgjør som konsekvens, men kan ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller i strid med bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven.
Nemnda oppfatter at klager ikke ble besluttet tvangsfraveket fra eiendommen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14, men at han frivillig flyttet fra eiendommen i oktober 2023. I et slikt tilfelle har ikke medhjelper (megler) ansvar for å forsikre eiendommen etter retningslinjene for medhjelpere ved tvangssalg. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-15 skal medhjelperen så langt det er mulig påse at formuesgodet ikke forringes under salget. Denne bestemmelsen strekker seg imidlertid ikke så langt som til at medhjelper plikter å forsikre eiendommen under tvangssalg der det ikke foreligger tvangsfravikelse.
I saken her sørget likevel megler for at saksøker påtok seg å forsikre eiendommen. Saksøker forsikret eiendommen begrenset til sitt eget tilgodehavende, men det er ingen holdepunkter for at megler var klar over dette. Ettersom forsikringsplikten i utgangspunktet pålå klager, hadde megler heller ingen foranledning til å undersøke dette nærmere. I alle fall gjaldt dette når megler fikk bekreftet fra saksøker at eiendommen var forsikret, og dette tilsynelatende fremsto som i orden. Megler ga opplysninger om forsikringsselskapet til klager. Etter dette var dette opp til klager å undersøke forsikringsdekningen nærmere med forsikringsselskapet eller saksøker. Nemnda viser også til at Buskerud tingrett i brev 2. april 2025 til klager ikke fant grunn til å kritisere megler/medhjelper for gjennomføringen av tvangssalget.
Når det gjelder klagers anførsel om manglende oppfølgning fra megler, viser nemnda til at megler var oppnevnt av tingretten som rettens medhjelper. Megler hadde ikke et oppdrag for klager, men hadde som medhjelper et primært formål å ivareta kreditorenes interesser. Etter brannen ble tvangssalget stilt i bero. Nemnda oppfatter at dette er grunnen til det klager oppfatter som passivitet fra megler. Nemnda har ikke grunnlag for å konstatere at medhjelper ikke har ført tilstrekkelig tilsyn med boligen i månedene før brannen.
På det tidspunktet megler låste boligen, hadde klager flyttet, og det må dermed ha vært helt riktig og forsvarlig å låse boligen.
Etter dette har ikke megler på noen av klagepunktene opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er ikke grunnlag for kravet klager har rettet mot meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.