RFE-2025-029
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fjordbyen Eiendomsmegling AS (Nordvik Bjørvika)
Trelastgata 3
0191 Oslo
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 28. januar 2025 innga klageren et lukket bud på en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Ved en inkurie ble imidlertid budet videreformidlet til øvrige interessenter. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 50 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren innga et lukket bud på 7 650 000 kroner, ble det feilaktig videreformidlet til øvrige interessenter og budgivere. Dette utgjør et brudd på god meglerskikk og prinsippene for en konfidensiell budprosess. Feilen medførte at en annen budgiver innga et høyere og lukket bud på 7 700 000 kroner. Klageren ble først klar over dette etter kjøpet, da han ble forelagt budjournalen. Megleren har selv innrømmet feilen og omtalt den som grov.
Meglerens forsømmelse har ikke bare påvirket klageren, men hele budprosessen. Ved at klagerens lukkede bud ble videreformidlet, ble en annen budgiver oppmuntret til å inngi et høyere bud. Dette ga selgeren en uberettiget fordel. Dersom budprosessen hadde blitt håndtert korrekt, ville ikke selgeren mottatt den andre budgiverens bud, og budrunden kunne ha utviklet seg annerledes.
Det fremheves at klageren innga sitt lukkede bud på 7 650 000 kroner etter en anbefaling fra megleren. Bakgrunnen for meglerens anbefaling var at selgeren diskuterte klagerens første bud med sine foreldre. Ved inngivelse av det lukkede budet, hadde dermed klageren en forventning om at budet ville være konfidensielt. Når megleren ga en slik anbefaling, måtte det også kunne forventes at budet ble behandlet korrekt. Det vises her til meglerens plikt til å behandle bud konfidensielt og sikre en rettferdig budprosess. I dette tilfellet skjedde det motsatte, noe som har fått konsekvenser for budprosessen og kjøpesummen.
Ifølge megleren ville aldri selgeren akseptert et bud under 7 700 000 korner. Dette er imidlertid en spekulativ påstand som ikke kan dokumenteres. Dersom det var slik selgeren ikke ville akseptere bud under 7 700 000 kroner, ville det vært ulogisk av megleren å anbefale klageren å inngi et lukket bud på 7 650 000 kroner. Dette viser at selgerens prisnivå ikke var fastsatt.
Når megleren videreformidlet klagerens lukkede bud til interessentene, førte dette til at en annen budgiver innga et høyere bud og selgeren fikk således en urettmessig forhandlingsfordel. Da klagerens lukkede bud ble videreformidlet, fikk den andre budgiveren tilgang til informasjon som vedkommende aldri skulle fått. Slik det fremgår av budjournalen, hadde budgiveren tidligere inngitt et bud på 7 500 000 kroner uten å forhøye dette. Det var først etter at klagerens lukkede bud ble videreformidlet, at budgiveren innga et nytt og lukket bud på 7 700 000 kroner. Dette påvirket umiddelbart dynamikken i budrunden, og viser at budrunden ble påvirket av meglerens forsømmelse. Den andre budgiverens forhøyelse av bud viser at feilen ikke var en ubetydelig glipp, men en handling som direkte påvirket utfallet av budrunden. Det er heller ikke dokumentert at den andre budgiveren ville inngitt et høyere bud dersom megleren ikke hadde videreformidlet klagerens lukkede bud.
Megleren har selv opplyst at den andre budgiveren reagerte med å sende megleren en melding med ordlyden «ups». Megleren innså da feilen som var begått. Fra det øyeblikket den andre budgiveren fortsatte sin deltakelse, ble konkurransesituasjonen fundamentalt endret. Selgeren fikk dermed en sterkere posisjon enn de ellers ville hatt.
Da klagerens lukkede bud ble videreformidlet til andre interessenter, ble også klageren fratatt en vesentlig strategisk fordel. Etter at klagerens bud på 7 650 000 kroner ble avslått, kontaktet han megleren for å høre om selgeren ville vurdere et noe høyere bud. Megleren svarte at klageren måtte forhøye budet til 7 700 000 kroner uten å forklare hvorfor. Megleren ba klageren om å lese mellom linjene. På dette tidspunktet forstod klageren at en annen budgiver hadde inngitt bud. Klageren følte seg dermed presset til matche den andre budgiverens bud som i utgangspunktet aldri skulle blitt inngitt. Dersom budprosessen hadde blitt håndtert riktig, kunne klageren fått en sterkere forhandlingsposisjon overfor selgeren. Det er velkjent at selgere justerer sine forventninger basert på budrundens utvikling, særlig når konkurransen avtar. Dersom feilen tenkes borte, er det sannsynlig at klageren kunne fremforhandlet en lavere kjøpesum, eventuelt bedre vilkår.
Meglerforetaket har forsøkt å avlede saken ved å vise til senere hendelser. Disse må imidlertid anses som irrelevant for vurderingen av feilen. Alt som skjedde etter at klagerens lukkede bud ble videreformidlet, må anses som direkte konsekvenser av meglerens feil og kan ikke brukes til å bagatellisere dens betydning. Feilen skapte en ubalanse i budprosessen og resulterte i et lukket bud som aldri skulle blitt inngitt. Dette medførte en klar endring av konkurransesituasjonen, noe som påvirket budprosessen til klagerens ulempe samt styrket selgerens posisjon.
Hva gjelder meglerforetakets forsøk på å argumentere for at feilen ikke hadde betydning, må dette anses som en svak bortforklaring. Meglerforetaket har blant annet anført at flere var interessert i boligen og at kjøpesummen kunne blitt høyere dersom budene var åpne. Dette er imidlertid irrelevante spekulasjoner som ikke endrer faktum om at feilen forstyrret en rettferdig budprosess. Valget om å inngi et lukket bud var en strategisk vurdering av klageren, og megleren hadde en klar plikt til å håndtere dette korrekt.
Brudd på god meglerskikk og krav om kompensasjon
I eiendomsmeglingsloven fastslås det at megler skal ivareta kundenes interesser på en forsvarlig måte og opptre i samsvar med god meglerskikk. Når megleren feilaktig videreformidler et lukket bud til andre interessenter og dermed skaper en urettmessig fordel for selgeren, må dette anses som et klart brudd på meglerens plikter.
Til tross for at megleren har erkjent feilen, har ikke meglerforetaket tilbudt klageren noen form for løsning eller kompensasjon. Dette viser en manglende vilje til å rette opp feil som de selv anser som alvorlig. Det er imidlertid rimelig at meglerforetaket tar ansvar for feilen og den økonomiske konsekvensen som klageren har blitt påført.
Det bemerkes her at meglerforetakets argumentasjon i stor grad bygger på spekulasjoner og etterrasjonaliseringen som ikke kan tillegges avgjørende vekt, særlig når faktiske hendelser og dokumentasjon viser at feilen påvirket budprosessen på en måte som var til klagerens klare ulempe.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren kompensasjon på 50 000 kroner for den merkostnaden han er påført som følge av meglerens feil.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det bemerkes at boligen ble annonsert med en prisantydning på 7 990 000 kroner, samt at det til tross for god interesse på visningene 5. og 6. januar, ikke ble inngitt noen bud. Boligen ble derfor annonsert med ny visning 12. januar 2025. Underveis i salgsprosessen var meglerforetaket i løpende dialog med flere av de tidligere visningsdeltakerne, samt interessenter som forsøkte å få finansiering.
Den 14. januar 2025 innga budgiver 1 et lukket bud på 7 150 000 kroner. Budet var imidlertid altfor lavt, og ble således ikke vurdert akseptert av selgeren.
Den 17. januar 2025 innga budgiver 1 derimot et åpent bud på 7 150 000 kroner, noe som resulterte i en budrunde med budgiver 2. Budrunden endte på 7 460 000 kroner, hvorav budgiver 1 hadde det høyeste budet. Samtlige bud ble imidlertid avslått da de var for lave.
Den 18. januar 2025 ga selgeren et motbud til budgiver 1 på 7 800 000 kroner. Dette ble imidlertid ikke akseptert, og budgiver 1 innga deretter bud på 7 500 000 kroner. Megleren informerte da om at bud under 7 700 000 kroner ikke ville bli vurdert av selgeren, og budrunden ble således avsluttet.
I ettertid ble boligen tatt av markedet, og det ble avholdt flere privatvisninger.
Blant dem som deltok på privatvisning var klageren, som 28. januar 2025 innga et lukket på bud 7 615 000 kroner. Budet var imidlertid for lavt, og ble ikke akseptert. Klageren innga derfor et nytt lukket bud på 7 650 000 kroner, som megleren feilaktig videreformidlet til øvrige interessenter. Megleren underrettet straks klageren om feilen, og informerte samtidig om at bud under 7 700 000 kroner ikke ville bli akseptert.
Det bemerkes at klagerens bud ble inngitt med akseptfrist til klokken 19:00 samme dag, men at budet ble ansett ugyldig ettersom forbeholdet var brutt
Samme dag klokken 20:30 innga budgiver 1 et lukket bud på 7 700 000 kroner. Da budet lå innenfor selgerens minstepris, ble det ansett som aktuelt.
I mellomtiden informerte imidlertid klageren om at han ønsket å inngi bud på 7 675 000 kroner. Megleren gjentok da at bud under 7 700 000 kroner ikke ville bli akseptert, og klageren innga således et lukket bud på 7 700 000 kroner.
Selgeren ble dermed satt i en vanskelig situasjon med to lukkede bud pålydende samme beløp. Selgeren valgte imidlertid å akseptere klagerens bud, ettersom overtakelsesdatoen var bedre.
Klageren mener i ettertid at han har betalt for mye for boligen. Dette har imidlertid formodningen mot seg ettersom det var flere som bøy samme beløp. Dessuten ville salgsprisen sannsynligvis blitt høyere dersom partene hadde fulgt meglerens anbefaling om å inngi åpne bud. Dette understøttes av at meglerforetaket i etterkant av salget har mottatt flere henvendelser knyttet til boligen. Det bemerkes også at boligen ble annonsert til en vesentlig høyere pris enn det klageren betalte for eiendommen. Det er imidlertid både uheldig og beklagelig at klagerens lukkede bud ble videreformidlet til øvrige interessenter, og dette tar meglerforetaket selvkritikk for.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at megler begikk en feil ved å formidle klagerens lukkede bud til øvrige interessenter, og at dette var kritikkverdig. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og er erstatningsbetingende uaktsomt. Meglers erkjennelse ble gitt allerede før klager bragte saken inn for nemnda, slik at spørsmålet om brudd på god meglerskikk i realiteten var løst før saken kom for nemnda.
Spørsmålet for nemnda er dermed om det er grunnlag for klagers erstatningskrav.
Nemnda mener at meglerforetaket ikke er erstatningsansvarlig. Nemnda bemerker at et erstatningsansvar ikke beror på hva som synes rimelig, slik klager synes å argumentere for. Klager må sannsynliggjøre at alle vilkår for erstatning er oppfylt; at det foreligger et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap, samt at det er sammenheng mellom tapet og meglers forsømmelse. Ved vurderingen av om det foreligger årsakssammenheng må nemnda vurdere hvordan budgivningen ville ha forløpt om feilen tenkes borte. Nemnda har ikke grunnlag for å konkludere med at klager ville ha fått tilslag på boligen under 7,7 millioner kroner, dersom budet på 7 650 000 kroner hadde vært holdt hemmelig. Selger valgte å akseptere klagers bud på 7,7 millioner kroner, noe som samsvarte med at selger hadde opplyst at bud under 7,7 millioner kroner ikke ville bli vurdert.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.