Klage nr:
077/09

Avgjort:
08.10.2009

Saken gjelder:
Feilaktige/mangelfulle opplysninger vedrørende rehabilitering

Foretakets navn:
OBOS megleren Manglerud
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 8. oktober 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en andelsleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det sto på forsiden av salgsoppgaven «Nytt bad kommer-09!!». Det står videre under «Beskrivelse bl.a. «Borettslaget har vedtatt baderomsrehabilitering. Vil bli skiftet i andre halvdel av -09.» Overtakelse av leiligheten var 1. mai 2009.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren klager fordi det skulle komme nytt bad i 2009. Rehabiliteringen skulle starte i blokken i siste halvdel av 2009.

Av vedlegg til klagen fremgår:

Det står klart i overskriften at det skal komme nytt bad i 2009. Nytt bad var årsaken til at klageren ønsket å kjøpe denne leiligheten. Hun fikk straks etter innflyttingen beskjed om at rehabiliteringen var utsatt til 2011. Det var noe underlig å få beskjed om at dette var utsatt så lenge innklagede hadde annonsert dette stort i sin markedsføring av boligen.

Klageren anfører at innklagede ikke har opptrådt i tråd med god meglerskikk og at han heller ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt når det gjelder borettslagets referat fra generalforsamlinger. Samtidig har selgeren ikke gitt riktige opplysninger.

Klageren ønsker å kreve prisavslag eller kompensasjon på kr 150 000. Dette er summen hun har fått fra ulike leverandører på pris for å bygge et nytt bad.

Innklagede anfører:

Oppdrag ble inngått 17. mars 2009. Det ble utarbeidet salgsoppgave etter samtale med selgeren. Det var på dette tidspunktet vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i borettslaget at det skulle gjennomføres våtromsrehabilitering. Det er til sammen 18 blokker i borettslaget med totalt 504 leiligheter. Det var på dette tidspunktet ikke bestemt hvilke blokker som ville bli rehabilitert først. Formuleringen som ble benyttet i salgsoppgaven var; «Nytt bad kommer-09!!» og «Borettslaget har vedtatt baderomsrehabilitering. Vil bli skiftet i andre halvdel av – 09».

Innklagede ser i ettertid at det burde vært presisert i salgsoppgaven at våtromsrehabiliteringen ville pågå over en lengre periode og at det ennå ikke var bestemt hvilke blokker som ville bli rehabilitert først. Innklagede mener imidlertid bestemt at dette ble presisert muntlig overfor klageren, både da hun kontaktet innklagede før visning og på visningen den 24. mars 2009. Det vises til brev av 4. juni 2009 fra innklagede. Det fremgår av salgsoppgaven at boligen er et dødsbo og at kjøperen forplikter seg til å undersøke boligen nøye for feil/mangler. Videre fremgår det klart av egenerklæringen fra selgerens representant at han ikke kjenner til forhold ved boligen.

Innklagede anfører at klageren på visning skal ha nevnt at hun var kjent med at det ennå ikke var bestemt hvilke blokker som ville bli rehabilitert først. Dette fordi hun hadde en venninne i borettslaget. Klageren la inn skriftlig bud allerede på visningen uten forbehold om at badene i denne blokken måtte bli tatt først. Budet ble akseptert 1. april 2009. Kjøpekontrakten ble undertegnet 6. april 2009 med avtalt overtakelse 1. mai 2009.

Innklagede var i jevnlig kontakt med entreprenøren for å få vite i hvilken rekkefølge blokkene ville bli rehabilitert, men fikk ikke den vedtatte fremdriftsplanen før like før overtakelse. Det fremgår av denne av arbeidene vil bli igangsatt den 24. august 2009 og pågå frem til juli 2011. Klagerens leilighet vil bli tatt i januar 2011.

Det følger av eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1) andre punktum at dersom megleren ikke har foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette. I denne saken mener innklagede å ha informert om at det ikke var avklart i hvilke blokker våtromsrehabiliteringen skulle starte. Dette ble gjort både før og på visningen, altså i god tid før kontrakt ble skrevet. Selv om dette burde vært presisert i salgsoppgaven, mener innklagede å ha tilstrebet å gi denne informasjonen i etterkant. Da innklagede mottok fremdriftsplanen for våtromsrehabiliteringen fra entreprenøren like før overtakelsen, ble denne straks videreformidlet til klageren. Innklagede hadde jevnlig kontakt med borettslaget og entreprenøren, men fremdriften ble ikke avklart før etter kontraktsinngåelsen. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, jfemgll. § 6-3 (2). Innklagede er således ikke erstatningsansvarlig for manglende presisering i salgsoppgaven og avviser derfor erstatningskravet fra klageren. Innklagede kan uansett ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap. Dette er et vilkår for å kreve erstatning. Nytt bad kan ikke etableres i forkant av rehabiliteringen. Det er heller ikke mulig å endre fremdriftsplanen av hensyn til klageren.

Innklagede bemerker avslutningsvis at innklagede på et tidlig tidspunkt ga uttrykk for at man kanskje kunne være villig til å bekoste et dusjkabinett i påvente av rehabiliteringen. Dette ble avvist av klageren. Dette er senere gjentatt skriftlig, men igjen avvist av klageren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder feilaktig informasjon om at baderom skulle rehabiliteres i 2009.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler krav mot eiendomsmegleren og ikke eventuelle krav mot selgeren.

Innklagede har i salgsoppgaven opplyst at badet skulle rehabiliteres i 2009. Badet vil først bli rehabilitert i januar 2011. Innklagede har i sitt tilsvar innrømmet at det burde vært presisert i salgsoppgaven at våtromsrehabiliteringen ville pågå over en lengre periode og at det ikke var bestemt hvilke blokker som ville bli rehabilitert først. Innklagede har imidlertid anført at dette ble presisert muntlig overfor klageren, både da hun tok kontakt før visning og på visningen. Reklamasjonsnemnda viser i den forbindelse til eiendomsmeglingslovens § 6-7 hvoretter megleren har plikt til

«[…] å sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»

Videre vises til artikkelen «Meglers ansvar for retting av opplysninger» i Eiendomsmegleren nr 4 April 2009, s. 16 flg., hvor det bl.a. fremgår:

«Der det er gitt forskjellige opplysninger til markedet må meglerenforsikre seg om at kjøperen inngir bud på korrekt grunnlag. En slik avklaring må foretas senest før handel sluttes, men aller helst før budet formidles til selgeren. Når budet har kommet til mottakerens (selgers) kunnskap, er budgiveren bundet av sitt bud. Det må dessuten kunne dokumenteres skriftlig at megleren har foretatt en slik avklaring.» (Nemndas utheving.)

I denne saken er det gitt en feilopplysning om tidspunktet for rehabilitering av badet i leiligheten. Feilopplysningen er sågar brukt som et salgsfremmende tiltak – øverst på forsiden av salgsoppgaven. Innklagede har ikke dokumentert at korrekt informasjon er gitt til kjøperen før handel ble inngått. Dette er i strid med god meglerskikk.

Innklagede hevder at klageren hadde en venninne i borettslaget og at hun derfor var kjent med at det ennå ikke var bestemt hvilke blokker som ville bli rehabilitert først. Dette er imidlertid ikke dokumentert. Det er også i tilsvaret vist til at det ble opplyst at boligen ble solgt for et dødsbo og at selgerens representant ikke kjente til forhold ved boligen. Dette fritar etter Reklamasjonsnemndas syn ikke innklagede for den feilinformasjonen som tydelig fremgår av salgsoppgaven og på finn.no. Det er et strengt profesjonsansvar for eiendomsmeglere. At en interessent/kjøper eventuelt har bekjente i samme borettslag, kan ikke være frigjørende for meglerens opplysningsplikt. At klageren var kjent med at rekkefølgen på oppussingen ikke var klar, er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda.

Klageren har imidlertid ikke lidt noe økonomisk tap som kan kreves dekket av innklagede.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er imidlertid den foreslåtte kompensasjon på dekning av kostnadene ved nytt dusjkabinett en rimelig kompensasjon.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.