RFE-2025-038
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd Hemsedal
3561 Hemsedal
Saken gjelder: Budgivning – krav på erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren var interessent og budgiver på en fritidsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak i desember 2024. Prisantydningen var satt til 4 590 000 kroner. Klageren var på visning 18. desember 2024. Etter visning innga klageren et lukket bud på 4 500 000 kroner med overtakelsesdato 28. desember 2024. Budet ble ikke akseptert av selger som i stedet ga klageren et motbud på prisantydning, med overtakelsesdato 6. januar 2025. Motbudet hadde akseptfrist kl.11:00 dagen etter. Da klageren ikke fikk noen SMS-bekreftelse på motbudet, sendte han en SMS til megleren hvor han ønsket å gå i dialog med selger om en mellomløsning, og skisserte at han kunne gå opp til 4 545 000 kroner med overtakelse 28. desember 2024. Men klageren lyktes ikke å komme i kontakt med megleren. Megleren oppfatter klagerens SMS som et nytt bud som selger valgte å ikke akseptere. Dagen etter ble det avholdt visning med ny interessent som senere også legger inn et lukket bud, 100 000 kroner over prisantydning, som selger aksepterer. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har fremsatt et erstatningskrav på 200 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Den 18. desember 2024 la klager inn et lukket bud via meglerforetakets nettside, og mottok bekreftelse på budet via SMS. Samme dag ble han informert om at selger hadde gitt et motbud med akseptfrist 19. desember 2024 k. 11:00, der både pris og overtagelsesdato var endret.
For de budene som ble lagt inn i den påfølgende budrunden, etter at motbudets frist utløp, ble prosedyren med innringing til megler og påfølgende SMS-bekreftelse fulgt. Megler tok initiativ til å avklare om budgiver ønsket å legge inn et høyere bud, noe som sikret at budgivningen ble håndtert likt for alle parter. Derimot ble ikke denne prosedyren fulgt for aksepten av motbudet.
Da klageren aktivt forsøkte å ringe megleren for å akseptere, tok ikke megleren telefonen, og klageren mottok ikke noen SMS som bekreftet motbudet. Megleren informerte om at klageren kunne ha godkjent motbudet skriftlig, noe som tydelig indikerer at den SMS’en klageren sendte, ikke ble ansett som et formelt bud.
Etter utløpet av motbudets akseptfrist startet en ny budrunde der klageren, i likhet med andre budgivere, ble bedt om å legge inn bud via telefon til megler, etterfulgt av en SMS-bekreftelse. Videre ble det arrangert visninger av eiendommen før akseptfristen for motbudet hadde utløpt, noe som indikerer at prosessen ble fremskyndet til fordel for andre budgivere.
Avvik fra fastsatt budprosedyre
Det er etablerte rutiner om at bud skal legges inn via nettsiden eller via telefon til megler, og deretter bekreftes via SMS. For den påfølgende budrunden ble denne prosedyren etterlevd, der megler aktivt tok initiativ til å avklare om budgiver ønsket å legge inn et høyere bud. Når det gjaldt aksepten av motbudet, ble ikke en tilsvarende SMS sendt, til tross for at klageren forsøkte å kontakte megler for å få tilsendt en bekreftelse. Dette førte til at klager ikke fikk mulighet til å formelt bekrefte motbudet innenfor den fastsatte tidsrammen, noe som utgjør et klart avvik fra de etablerte rutinene og skaper et urimelig handlingsrom for budgiver.
Manglende tilgjengelighet og kommunikasjon
Under en kritisk periode i budrunden var megler utilgjengelig, slik at klager ikke fikk tilstrekkelig respons på sine henvendelser via SMS og telefon. Klageren ringte megler flere ganger før motbudets akseptfrist utløp. Megler sendte en tekstmelding om at hun skulle ringe klageren opp så snart som mulig, men tok ikke telefonen. Dette førte til at klager ikke mottok den nødvendige SMS-bekreftelsen for å kunne akseptere motbudet i tide. Det er dokumntert at klageren forsøkte å komme i kontakt med megleren uten å få svar. Samtidig fikk en ny interessent både kontakt og visning.
Muntlig kommunikasjon om overtagelse
Det hevdes at klageren muntlig uttrykte at han ikke kunne overta leiligheten grunnet lang ferie. Klageren vil presisere at han ikke dro på ferie før 10. januar. Dette var kun en opplysning om at klageren først dro denne datoen, og at det dermed ville vært fullt gjennomførbart for han å overta leiligheten før den tid. Avgjørelsen om overtagelse var helt opp til klager som budgivere, og han uttrykte også et ønske om å overta leiligheten tidligere og tilbød muntlig å kompensere selger for dette. Klageren mottok ingen tilbakemelding på dette tilbudet før motbudets akseptfrist utløp. Denne feiltolkningen av klagers muntlige uttalelser har bidratt til misforståelser i sakens videre behandling og påvirket prosessen negativt.
Selgers akseptvilje og snuoperasjon
I SMS av 18. desember 2024 kl. 14:09 skrev selger at han «kan gå for» klagers tilbud på 4 545 000 kroner, og vurderer løsninger for leieavtalen han hadde inngått. Dette dokumenter at han ikke hadde avslått noe. Deretter snur han plutselig og ønsker visning for en ny kjøper. Når dette skjer i et tidsvindu der klager forsøker å få kontakt for å akseptere motbudet, oppstår en situasjon hvor både selger og megler svekker tilliten til prosessen.
Uregelmessigheter med visninger
Det ble arrangert visninger av eiendommen før akseptfristen for motbudet hadde utløpt. Dette indikerer at prosessen ble fremskyndet til fordel for andre budgivere, og at klageren ikke fikk en reell mulighet til å vurdere eller akseptere motbudet, innenfor den fastsatte tidsrammen. Eiendommen ble vist til en ny kjøper mens et motbud fortsatt var gyldig, uten at klageren fikk anledning til å akseptere det, dette er klart i strid med prinsippet om likebehandling og undergraver tilliten til budprosessen.
Manglende respons på forslag om møte
SMS’en klageren sendte, var ikke ment som et formelt bud, men kun som et forslag om å møtes for å drøfte motbudet. Klageren mottok imidlertid aldri noe svar på hva selger mente om forslaget, noe som ytterligere forverret kommunikasjonen og skapte usikkerhet i budprosessen.
Brudd på god meglerskikk
At megler konsekvent håndterte bud fra budgivere i den påfølgende budrunden – ved å ringe for å avklare om bud skulle legges inn og deretter sende SMS for bekreftelse – og samtidig unnlot å tilby samme mulighet for aksept av motbudet, kan oppfattes som et brudd på god meglerskikk. Denne inkonsekvensen i håndteringen av budprosessen har potensielt påført klageren en økonomisk ulempe, ved at han gikk glipp av muligheten til å akseptere et motbud som han ellers ville ønsket å benytte.
Behandling av klagers forståelse av prosessen
Megler og fagansvarlig uttalte at de ikke trodde klageren forsto prosessen eller hadde fått med seg hva som skjedde, og de uttrykte at de syntes det var synd. Klageren mener imidlertid at han hadde forstått prosessen svært godt, og denne nedlatende holdningen bidrar ytterligere til inntrykket av at budprosessen ikke ble håndtert i henhold til god meglerskikk.
Manglende registrering av den omtalte SMS-en
SMS’en som megler hevder var et bud, ble ikke ført inn i budjournalen som ble oversendt. Fagansvarlig har forsøkt å forklare at denne SMS’en ble glemt og at det var en feil i svaret som senere ble sendt, men den manglende registreringen underbygger klagers synspunkt om at SMS’en ikke ble behandlet som et formelt bud. Denne manglende dokumentasjonen bidrar til å forsterke kravet om at budprosessen ikke var i henhold til god meglerskikk.
Selgers økonomiske fordel og meglerens plikt
Det faktum at selger mottok et lukket bud på 100 000 kroner mer, samme dag som motbudets frist utløp, gir selger en økonomisk fordel. Dette fritar imidlertid ikke megler fra å følge de etablerte prosedyrene. Megler har en plikt til å sikre en rettferdig og åpen budprosess der alle budgivere behandles likt. At megler unnlater å være tilgjengelig, selv om dette resulterte i at selger mottar et høyere bud, undergraver budgivers mulighet til å akseptere motbudet. Noe som igjen bidrar til en prosess som oppleves som urettferdig og utransparent. Dette utgjør et klart brudd på god meglerskikk, uavhengig av sluttresultatet for selger.
Uoverensstemmelse mellom megler og faglig leders uttalelser
Megler skrev i en e-post at motbudet kunne aksepteres av klageren når som helst, mens fagansvarlig hevdet at klager hadde avslått motbudet. Det er merkelig at fagansvarlig, som ikke var til stede og involvert i budrunden, påstår å ha mer informasjon om prosessen enn både megleren og klager selv. Denne uoverensstemmelsen bidrar til å forsterke inntrykket av at budprosessen ikke ble håndtert i henhold til god meglerskikk.
Forsøk på tilpasning av saken
Det fremstår som om fagansvarlig forsøker å tilpasse saken slik at det ser ut som et formelt bud ble gitt, og at han konkluderer med at motbudet ble avslått. Denne fremstillingen er i uoverensstemmelse med både meglerens kommunikasjon og den faktiske dokumentasjonen, og gir et forvrengt bilde av hendelsesforløpet.
Konklusjon og krav
Det foreligger brudd på god meglerskikk og eiendomsmeglingslovens betemmelser. Megleren gjorde seg utilgjengelig under den kritiske fasen av budprosessen og forskjellsbehandlet budgiverne. Budet fra klageren, som påstås å indikere avslag på motbudet, ble ikke journalført. Videre ble ikke motbudet reelt gjort tilgjengelig for aksept. Dette er i strid med lov og forskrift, herunder i strid med god meglerskikk og prinsippet om likebehandling av budgivere.
Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere meglerens etterkonstruksjon og selgers rolle i bruddet på forpliktelsen, samt klargjøre budgivers rettigheter når motbud ikke reelt gjøres tilgjengelig for aksept.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren var på visning i leiligheten første gang i oktober 2024, og deretter den 15. desember 2024. Deretter ble det lagt inn et «Lukket bud» 18. desember 2024.
I perioden mellom 15. desember og 18. desember var det også andre som var på visning og megler opplyste at det hadde vært vesentlig mer interesse den siste tiden, ettersom skisesongen var kommet i gang. Budet ble formidlet til selger og ingen andre. Selger ønsket ikke å akseptere burdet, men kom med et motbud på prisantydning, hvor det blant annet ble skissert at overtakelse 28. desember ikke var aktuelt fordi selger hadde inngått avtale om utleie den uken. Overtakelsesdato i motbudet ble derfor satt til den 6. januar.
Megler snakker med klageren om budet og han forklarer at dette er uaktuelt for han. Det ble begrunnet med en nært forestående lengre reise. Overtakelsen måtte derfor skje den 28. desember. Videre mente klageren at prisen var for høy. Klageren foreslor å møtes på halvveien og ba om at megler snakket med selger om dette. Megler snakker med selger om å møtes på halvveien, med en pris på 4 545 000 kroner. Megler kom tilbake til klageren og sa at det ikke lot seg gjøre med overtagelse 28. desember, da det blant annet ville komme et erstatningskrav på 15 000 kroner i kompensasjon til leietagere ettersom det var så varsel. Klager svarte da med at han kunne være villig til å dekke kravet og ba megler igjen ta dette opp med selger.
Etter meglerforetakets mening var fortsatt motbudet avslått av klageren under denne dialogen. Motbudet fra selger ble regnet som avslått da klageren kom med nytt bud til selger 18. desember 2024 kl. 1535 på 4 545 000 kroner med overtakelse 28. desember. Dette budet avslo selger da de ønsker å kjøre visning med kunden som varslet at han ville se på leiligheten dagen etter. Deretter kommer det ytterligere bud på leiligheten, herunder et annet lukket bud som selger endte med å akseptere.
Det påpekes at det er ikke ulovlig å gjennomføre visning selv om det foreligger et motbud, eller øvrige bud på eiendommen (herunder lukkede eller åpne). Verken tid og frist eller hvorvidt visning ble avtalt pr. telefon eller pr. sms har betydning. Det er et klart skille mellom motbud og bud. Et motbud er gjeldene frem til mottaker aksepterer eller avslå evt. endre forutsetninger for motbudet, eller som i dette tilfellet komme med nytt bud. Et bud er gyldig ovenfor selger frem til det foreligger aksept eller avslag.
I denne saken er det etter meglerforetakets oppfatning gjennomført en ryddig budrunde, så langt det lar seg gjøre når man behandler «lukkede bud». At megler har gjort seg utilgjengelig oppfattes som merkelig og er helt uten grunnlag. At klageren har misforstått prosessen eller ikke skjønt hva som skjedde er beklagelig, men meglerforetaket sitter på informasjon som viser at klageren har fått god oppfølging i hele prosessen. Det eneste beklagelige, er at budet fra klageren på 4 545 000 kroner ikke ble lagt inn i meglersystemet, men budet ble varslet selger og avslått. Dette kan selger bekrefte.
Megler har kjørt en vanlig budrunde der klageren var med opptil 4 650 000 kroner. På sidelinjen satt en annen budgiver som kom med et lukket bud på 4 690 000 kroner med overtagelse 6. januar 2025. Da budet var lukket kunne megler selvsagt ikke informere om dette i prosessen. Selger var fult opplyst om hele saken og tok et selvstendig valg på bakgrunn av dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det var en feil fra megler – og som er erkjent – at budet fra klager på 4 545 000 kroner, som ble inngitt 18. desember 2024 kl. 15:36 ikke ble lagt inn i meglersystemet. Klager oppfattes å hevde at dette ikke var et bud, men kun et forslag om å møtes for å drøfte selgers motbud. Nemnda er ikke enig i det, og viser til at klager skrev «har ikke fått noen SMS, men kan gå opp til 4.545.000,- med overtakelse 28. des.». Ut fra hvordan budrunden hadde forløpt frem til da, var det naturlig å se på dette som et bud fra klager. Det utgjør brudd på god meglerskikk at budet ikke ble journalført, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Nemnda legger imidlertid til grunn at budet ble formidlet til selger, som avslo det.
For øvrig kan ikke nemnda se at megler har handlet i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsloven. Nemnda er enig med innklagede i at det ovenfor omtalte budet fra klager er å anse som et avslag på selgers motbud på prisantydning med overtakelsesdato 6. januar 2024, jf. avtaleloven § 6 første ledd. Motbudet fra selger var da ikke lenger gjeldende, og det sto selger og megler fritt å avholde ny visning med påfølgende budrunde. Nemnda kan ikke se at det er hold i klagers anførsel om at megler unnlot å legge til rette for at klager kunne akseptere motbudet.
Nemnda kan ikke se at megler ikke har gjennomført budrunden forsvarlig og vært utilgjengelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt kritikkverdig. Det er ikke sannsynliggjort i dette tilfellet. Klager har heller ikke sannsynliggjort at vilkårene for erstatning er til stede.
Etter dette har megler handlet i strid med god meglerskikk ved å ikke føre ovennevnte bud fra klager i budjournalen. For øvrig fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler har handlet i strid med god meglerskikk ved å ikke journalføre bud fra klager. Klager gis for øvrig ikke medhold.