RFE-2023-260

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Larvik Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Larvik)

v/Adv. Truls Holm Olsen

Tryg Forsikring

Postboks 7070

5020 Bergen

 

Saken gjelder:               Brudd på meglers undersøkelses og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak for en kjøpesum på 9 100 000 kroner 24. mai 2023. Overtakelsen ble gjennomført 1. juni 2023. Etter overtakelsen ble det oppdaget at eiendommen var beheftet med flere feil og mangler. Klagerne gikk til sak mot selger som endte med heving av kjøpet. Klagerne har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av salgsprosessen som de mener er kritikkverdig. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre om dette berettiger klagerne til erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever 44 000 kroner i erstatning for differansen i opplyste og faktiske leieinntekter, et krav de ikke fikk dekket i forliket med selger.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal eiendomsmegleren opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesse. Helt grunnleggende er meglers ansvar for at kjøperen tar sin beslutning på bakgrunn av korrekt informasjon.

Overdreven markedsføring av eiendommens eksklusivitet
Ordbruk og bildebruk i salgsoppgaven skapte et sterkt inntrykk av at dette var en helt spesielt eksklusiv eiendom. Bilde av Ferrari i garasjen og utstrakt bildebruk av boblebadet er eksempler. Av ordlyden fremgår eksempelvis på side 24: «Eneboligen holder høy standard». Markedsføringen gav et betydelig forventningsnivå. Dette har sviktet fullstendig. Etter en gjennomgang av huset på vegne av klagerne, konkluderte takstingeniør 15. november 2023 som følger:

«Etter befaring er det avdekket uheldige forhold som strider mot forskrift, god håndverk skikk og hva kjøper kan forvente av et nyere hus.»

og videre:

«Det er avdekket alvorlige feil med huset som må utbedres, utbedring av feil og mangler er en stor jobb som krever at beboere flytter ut byggeperioden.»

Utbedringskostnadene er beregnet til 2 817 675 kroner. Avviket mellom den tilstand som beskrives i salgsoppgaven, sammenlignet med de realiteter som ble avdekket viser at eiendomsmegleren har opptrådt uforsvarlig når eiendommen har blitt promotert med en angivelig høy standard og eksklusivitet.

Megler legger all skyld på takstmannen, vel vitende om TG 2 og 3 vedrørende eiendommens skjevheter, som også viste seg å være tre ganger større enn det som fremgikk av salgsoppgaven. Skjevhetene er såpass store at det mistenkes at hele huset synker.

Villedende informasjon om boblebadet
I tillegg til omfattende bildebruk, fremgår følgende av teksten i prospektet:

«Fra badet kan du gå rett ut til terrassen, der boblebadet i dag står» (side 28) – «I fbm terrasse er det en 12 m2 utestue med boblebad» (side 47) – «Høydepunktet her er et stort boblebad med massasjefunksjoner, perfekt for lange, sosiale kvelder med noe godt i glasset.» (side 52) – «I fbm terrasse er det en 12 m2 utestue med boblebad» (side 96)

Med en så massiv markedsføring av boblebadet, er det ikke tilstrekkelig at det på side 50 fremgår følgende: «Følgende medfølger ikke: Boblebad». God meglerskikk tilsier at man enten unnlater å bruke boblebadet i markedsføringen, eller i det minste presiserer at det ikke medfølger ved handelen hver gang det er avbildet eller omtalt. Tekstbruken er isteden direkte misvisende. I sitt svar på reklamasjonen, har meglerforetakets advokat til sitt forsvar anført at kjøperne likevel fikk med boblebadet i handelen. Dette er positivt feil. Kjøperne fikk ikke boblebadet med på kjøpet. Anførselen viser hvilket lettvint forhold eiendomsmegler har til faktafeil.

Boblebadet er ikke på terrassen, men er innebygget i et isolert lukket rom med varmekabler på gulvet og med skyvedører i front. Hele prospektet er bygget opp slik at man skal tro at boblebadet er en del av eiendommen.

Informasjon om et muntlig bud
På visningen spurte klagerne megler om det var kommet inn bud på eiendommen. Hun svarte at det forelå et muntlig bud på nær prisantydning som var 9 500 000 kroner. Megler anbefalte at de burde være raske fordi det aktuelle paret var svært interesserte. I sitt svar nekter eiendomsmegler for å ha gitt denne opplysningen. For klagerne som selv har hørt hva som ble sagt, gir dette en opplevelse av at eiendomsmegler ikke forholder seg til sannheten.

Meglers opplysning om pris på tilleggsytelser
Megler anslo at nærmere angitte tilleggsytelser hadde en kostpris på ca. 350 000 kroner. Klagerne la dette til grunn i sin budgivning da de foreslo at dette ble inkludert og av hensyn til beregningen av dokumentavgiften. Etter at budet var akseptert og utkast til kjøpekontrakt ble oversendt, opplyste derimot selger at verdien på tilleggsytelsene var 200 000 kroner. Den 08. februar 2023 opplyste megler at det forelå kvitteringer for tilleggsytelsene tilsvarende 314 000 kroner. På denne bakgrunn kunne 314 000 kroner trekkes ut ved beregning av dokumentavgift. Klagerne etterspurte naturligvis disse kvitteringene, også av hensyn til eventuelle garantier. Det ble også tatt forbehold om dette ved overtakelsesforretningen. Tre dager etter overtakelse mottok de kvitteringer for 145 492. Senere mottok kjøper kvittering for en robotgressklipper, estimert til 10 000 kroner, men kvitteringen viste 7 495 kroner.

Samlet ble det fremlagt kvitteringer for 152 991 korner. Som dokumentert, har eiendomsmegleren gitt positivt uriktige opplysninger om verdien, og om hva som finnes av kvitteringer. Legg merke til at det ikke på noe tidspunkt bestrides at det har blitt gitt opplysninger om at det skal følge med tilleggsytelser til innkjøpspris 350 000 kroner. Megler forsøker i sitt svar å vise til at klagerne ikke var så opptatt av prisen på disse gjenstandene. Dette er klagerne sterkt uenige i. Gjenstandene og prisen på disse ble aktivt brukt av megler for å forhandle frem en gunstig pris for selger.

Misvisende opplysninger om leieinntekter
På side 59 i salgsoppgaven opplyste eiendomsmegler at månedlige leieinntekter fra utleiedelen var på 10 000 kroner. Kort tid før overtakelse ble klagerne kjent med at det korrekte var en månedsleie på 8 000 kroner. Dette ved en tilfeldighet da de var inne i huset for å ta noen mål. Det var selger som opplyste om dette. God meglerskikk tilsier at megler innhenter dokumentasjon før det gis så konkrete opplysninger i en salgsoppgave. Den villedende opplysningen er vesentlig for en kjøpers vurdering av egen finansiering. Megleren ga i sitt svar til kjenne at hun mente klagerne fikk tilbud om bistand til å finne en ny leietaker. Dette avvises på det mest bestemte. Klagerne fikk beskjed om at leietaker ikke karte å betale mer enn 8 000 kroner. Klagerne syntes synd på han da de allerede hadde avtalt at hun kunne bo videre. Samtidig syntes de det var greit å ha en leietaker som hadde bodd der lenge. Det ble ikke lagt til grunn hagearbeid og vedlikehold. Dette kjenner klagerne seg ikke igjen i.

Kjøpekontrakt ble inngått på bakgrunn av den informasjon eiendomsmegler hadde promotert, inkludert faktisk leieinntekt. At megler ikke sørget for dokumentasjon for et så sentralt forhold, ansees som brudd på god meglerskikk. For ordens skyld presiseres at krav knyttet til dette også ble rettet mot selger. I og med at dette kravet ikke var en del av forliket med selger krever klagerne dekket differansen i leieinntekter av meglerforetaket.

Eiendomsmegler har i salgsoppgaven opplyst at månedlige leieinntekter på den løpende leiekontrakten utgjør 10 000 kroner. Det erkjennes at dette er feil, og at det korrekte skulle ha vært 8 000 kroner. Kjøper er bundet av kontrakten, og lot leietaker bli boende. Klagerne krever erstatte dette tapet med 2 000 kroner pr måned fra 1. juni 2023 til 1. april 2025.  Samlet krav utgjør dermed 44 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Overdreven markedsføring av eiendommens eksklusivitet og boligens standard
Det at man benytter bilde av garasjen hvor det står en kostbar bil sier åpenbart ikke noe om boligens kvaliteter som er det vesentlige ved salget. Når det gjelder bilder av boblebadet så er jo dette noe selger hadde installert på boligens terrasse og selv om det ble opplyst at dette ikke skulle følge med ved handelen, var det naturlig å ta bilder av dette ved salget av boligen.

Alle bilder som er benyttet i salgsdokumentasjonen er tatt av boligen slik den fremstod på salgstidspunktet og det er ikke benyttet noen form for digital styling eller lignende. Boligen er fra 2010 og den ble ifølge selger og beskrivelsen i tilstandsrapporten, betydelig oppgradert fra 2020 til 2022. Den bygningssakyndige som ble engasjert i forbindelse med salget, konkluderte i sin rapport med at det ikke ble registrert vesentlige feil eller mangler ved boligen og at den fremstår med et eksklusivt preg og med mange påkostede løsninger.

Boligen er ikke markedsført i strid med markedsføringslovens § 2, og megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av denne. Når det gjelder klagers påstand om at det er avdekket alvorlige feil med huset skal det bemerkes at megler innhentet en tilstandsrapport som ble inntatt i salgsmaterialet og gjort tilgjengelig for klagerne. Eiendomsmegler er ikke bygningssakkyndig og oppgaven er primært å videreformidle den informasjon som fremkommer av den bygningssakkyndige rapport, hvilket er gjort i dette tilfelle. Det ville det vært i strid med meglers plikter som eiendomsmegler dersom ikke takstmannens rapport og vurderinger var blitt fremlagt. For øvrig er meglers ansvar for denne type spørsmål er behandlet i Høyesterett i RT 1988-7 og hvor det konkluderes med at partene ikke kan forvente atmegler skal være bygningskyndig.

Dersom klagerne fastholder at det er mangler ved boligen, så må dette være et forhold mellom kjøper og selger. Det er blitt opplyst til megler at klagerne har reklamert til selgerforsikringen, og gått til sak mot selger.

Villedende informasjon om boblebadet
Meglerforetaket forstår klagerne på dette punktet slik at han mener markedsføring av boligen med boblebad var kritikkverdig når boblebadet ikke fulgte med. Til dette bemerkes at klagerne var kjent med at boblebadet ikke fulgte med forut for budgivningen. Det vises her til at det fremgår klart av budloggen at klagerne forutsetter at en rekke gjenstander følger med ved overdragelsen, herunder boblebadet.  Det kan hevdes at denne informasjonen skulle kommet enda tydeligere frem i salgsdokumentasjonen. Faktum er imidlertid at klagerne var klar over dette, og således ikke har vurdert eiendommen og budgivningen basert på feil faktum.

Informasjon om et muntlig bud
Megleren opplyste på spørsmål fra klager at det var andre interesserte, men at det ikke var kommet inn noen bud. Det ble opplyst at en interessent kun ville legge inn et muntlig bud, men at dette var blitt avvist av megler og det kom aldri noe bud fra denne interessenten.  Megleren reagerer svært negativt på klagers påstand om at hun ikke forholder seg til sannheten. Meglerforetaket vil i den forbindelse legge til at den ene klageren er en svært erfaren eiendomsmegler og er styreleder i et eiendomsmeglerforetak. Klager opplyste om sin bakgrunn under visningen av eiendommen. Klagerne var på til sammen 2 visninger og alle av lenger varighet. Slik megler opplevde det var det en hyggelig og «kollegial» tone under visningene og det ble ikke påpekt fra klagerne på visning at innklagede skulle ha formidlet et muntlig bud, som selvfølgelig ville vært i strid med god meglerskikk.  Det ble ikke på noe tidspunkt videreformidlet noe muntlig bud til klagerne. Det skal også bemerkes at budgivningen strakk seg over flere dager med både bud og motbud og klagerne hadde således god tid til å vurdere hva de var villig til å by, og de opplyste også skriftlig overfor megler at de var klar over at det ikke var andre budgivere.

Meglers opplysninger om pris på tilleggsytelser
Bud ble innlevert av klagerne med forbehold om overtagelser at tv, Sonos, boblebad mv. skulle følge med ved handelen. Fokuset var da primært på hvilke gjenstander som skulle følge med og ikke den nøyaktige verdien på disse. Megler fikk opplyst fra selger at verdien av disse gjenstandene var opp mot 350 000 kroner og dette ble videreformidlet til klagerne. Etter budaksept ble det bedt om kvitteringer for dette og selger opplyste da, etter en nærmere gjennomgang, at gjenstandene hadde normal innkjøpsverdi på 314 558 kroner. Selger opplyste videre at han hadde betalt en lavere kjøpesum som utgjorde 210 991 kroner. Det ble dessuten opplyst at kjøper ikke klart å gjenfinne kvitteringene for alle gjenstandene. Denne informasjonen ble videreformidlet fra megler til klagerne.

Megler la selgers opplysninger om verdi til grunn og videreformidlet dette til klager. Beløpene som ble oppgitt var ca. tall og klager var kjent med at det var et anslag. Det faktum at innkjøpsprisen for selger var lavere på grunn av at han hadde fått rabatter endrer ikke dette. Når det gjelder spørsmålet om kvitteringer så har megler kun videreformidlet til klager hva som var status mht. tilgjengelige kvitteringer. Selger opplyste at han hadde kvitteringer på det meste, men at han ikke kunne sjekke dette ytterligere da de var på ferie. Dette fikk kjøper beskjed om før de gav siste budet.

Eiendommen ble deretter overdratt og med overtagelse 01. juni 2023. Det ble ikke tatt noen forbehold fra klagerne og det ble heller ikke krevd tilbakehold på dette tidspunkt. Av overtakelsesprotokollen fremgår det at det var enighet om at kvitteringer skulle oversendes, men det ble ikke tatt noen forbehold om avvik i verdiene av gjenstandene opp mot det selger hadde betalt, selv om klagerne på dette tidspunkt var godt kjent med dette. Det var ikke kritikkverdig av megler å videreformidle informasjonen fra selger om verdien av disse gjenstandene, uten å kontrollere dette nærmere. Det var klagerne som tok spesifikt forbehold om hvilke gjenstander som skulle følge med, og det må derfor antas at det var gjenstandene og ikke verdiene som var det sentrale.  Uavhengig av dette skal det også legges til at det kun var mindre avvik mellom oppgitt verdi og normal innkjøpsverdi i butikk. Det kan da vanskelig rettes kritikk mot at megler for at dette ikke ble undersøkt nærmere.

Misvisende opplysninger om leieinntekter
Det er korrekt at det ble gitt en feil opplysning om leiesummen under salgsprosessen. Forholdet er imidlertid at når dette ble avdekket så ble det gitt umiddelbar informasjon om det til klagerne (ca. 2 mnd. før overtakelse) og det ble tilbudt at leietaker kunne flytte ut og at selger kunne bidra med å skaffe en annen leietaker som var villig til å betale en høyere leie. Grunnen til at man kunne foreta en slik endring raskt var at det var selgers onkel som bodde i leiligheten og han aksepterte å flytte ut dersom det var ønskelig. Klager takket imidlertid nei til dette og ønsket å videreføre eksisterende leieforhold med den avtalte leien på 8 000 kroner hvilket også er reflektert i overtakelsesprotokollen. Megler forstod klagers begrunnelse slik at leietaker i tillegg til leiesummen bidro med noe hagearbeid, vedlikeholdsoppgaver mv og at klager derfor ønsket å videreføre dette.

Når det gjelder leiesummen synes det å være enighet om at leilighet kan oppnå en markedsleie på 10.000 pr måned. Megler fikk ikke opplyst at leiesummen var rabattert før klager henvendte seg om dette.  Ulike løsninger ble da diskutert og en løsning var at leietaker flyttet ut slik at et nytt leieforhold, til full markedsleie, kunne etableres. Det var tilstrekkelig tid til å sørge for dette da dialogen om leieforholdet var i mars og overtagelsen først var i juni. Klager valgte imidlertid å fortsette leieforholdet og har i en sms til selger 26. mars opplyst at de vil videreføre kontrakten for et år av gangen.

Når det gjelder kravet om dekning av leieinntekter så hevder klager at de var bundet av leiekontrakten og at leietaker derfor måtte bli boende. Klagerne erkjenner i sitt tilsvar den 20. februar at de ble klar over feilopplysningen om leieinntekter 2 mnd. før overtakelse. Det er videre ikke bestridt at de fikk tilbud om at leieforholdet kunne termineres, men de valgte å videreføre dette, ref. opplysningene i overtakelsesprotokollen. Selger tilbød seg også å skaffe en ny leietaker som var villig til å betale en høyere månedlig leie. Selv om det selvfølgelig kan rettes noe kritikk mot megler for at det ble opplyst feil leie, så har megler sammen med selger tilbudt seg å rette opp i dette, slik at klagerne ikke skulle bli påført noe økonomisk tap. Megler innhentet informasjon fra Utleiemegleren som understøttet at det var mulig å leie ut dette til 10 000 kroner.

Klagerne har heller ikke på noe tidspunkt selv tatt initiativ til å terminere leieforholdet og erstatte det med et leieforhold som hadde en høyere leie. Når klagerne avslår tilbudet om å rette opp i forholdet, og ikke selv tar initiativ til å endre dette, kan de ikke i etterkant fremsette et erstatningskrav om det samme forhold. Det vises i den forbindelse bla til kravstillers tapsbegrensningsplikt som fremkommer i skadeserstatningsloven § 5-1.

Megler har ikke opptrådt kritikkverdig. Klagen kan etter dette ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder de enkelte punkter som er tatt opp i klagen, bemerker nemnda:

Overdreven markedsføring
Nemnda bemerker at det er rom for omtale av en eiendom i rosende ordelag, som for eksempel at boligen har «høy standard», er «eksklusiv» mv., så lenge omtalen er balansert og dekkende og egnet til å gi forbruker et godt beslutningsgrunnlag, jf. Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.1. Er omtalen i strid med faktiske opplysninger megler sitter med om eiendommen, vil dette kunne være i strid med markedsføringsloven § 7 og eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. I salgsoppgaven her var det opplyst om avvik med ulik tilstandsgrad, herunder både TG3 og TG2, men nemnda oppfatter at de vesentligste feilene ble oppdaget etter avtaleinngåelsen og ikke var noe megler kjente eller burde kjenne til på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Nemnda finner ikke grunnlag for å rette kritikk mot hvordan boligen generelt var omtalt i salgsoppgaven.

Villedende informasjon om boblebadet
Nemnda bemerker at det fremgår på side 50 i salgsoppgaven at boblebadet ikke fulgte med eiendommen. Nemnda mener likevel at boblebadet er gitt et overdrevent fokus i salgsoppgaven sett helhetlig, som er i strid med markedsføringsloven § 7. Det vises særlig til side 47 og side 52 i salgsoppgaven. Det fremstår i saken her som at klagerne har vært klar over at boblebadet ikke fulgte med. Markedsføringen er likevel i strid med markedsføringsloven, samt bestemmelsen om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Informasjon om et muntlig bud
Klagerne hevder at megler opplyste at det var inngitt et muntlig bud, mens megler hevder at en interessent ville legge inn et muntlig bud, men at dette ble avvist av megler. Nemnda har, ut fra nemndas skriftlige behandlingsform, ikke grunnlag for å ta stilling til akkurat hva som ble sagt. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Det er ikke sannsynliggjort på dette punktet.

Pris på tilleggsytelser
Nemnda oppfatter at de opplysninger megler her ga klagerne, stammet fra selger. Selger er meglers primærkilde til opplysninger. Nemnda bemerker at klagerne innga bud selv om kvitteringer ikke var fremlagt, hvilket også reflekteres i overtakelsesprotokollen. Nemnda kan ikke se at megler har forsømt sin opplysnings- og kontrollplikt eller handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.

Misvisende opplysninger om leieinntekter
Meglerforetaket har erkjent at det ble gitt uriktige opplysninger om leieinntektene. Nemnda er av den oppfatning at forholdet er forsøkt rettet av meglerforetaket, ved at daværende leieboer tilbød seg å flytte ut og megler/selger skulle rette opp forholdet ved å skaffe tilveie en annen leietaker som kunne betale mer. Nemnda viser til ordlyden i overtakelsesprotokollen og SMS fra klagerne 26. mars som underbygger at dette var et tilbud som klagerne takket nei til. Forholdet anses dermed tilbudt rettet. Når klagerne valgte å fortsette leieforholdet, har ikke klagerne noe reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav, jf. vedtektene punkt 1.4, jf. 5.1 bokstav d), se til sammenlikning RFE-2025-008. Som i nevnte sak tilføyer nemnda at klagerne uansett har plikt til å søke å begrense sitt tap, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. Det har de ikke gjort. Klagen skal på dette punktet avvises, og det blir dermed heller ikke tilkjent erstatning.

Avslutning
Det foreligger brudd på god meglerskikk på et enkeltpunkt i markedsføringen. For øvrig fører klagen dels ikke frem og skal dels avvises.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megler ved Larvik Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Larvik) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av boligen. Klagen avvises hva gjelder opplysninger om leieinntekter. For øvrig fører klagen ikke frem.